Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, акционерного общества "Восточный научно-исследовательский углехимический институт",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2022 года

по делу № А60-47219/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Моя Оборона" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу "Восточный научно-исследовательский углехимический институт" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договор аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Моя Оборона" (далее истец) обратилось в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Восточный научно-исследовательский углехимический институт" (далее ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды объектов недвижимого имущества от 29.11.2019 №70АР/2019 в части определения размера фиксированной части арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора: уменьшить размер фиксированной части арендной платы по договору за период пандемии (с 18 марта 2020 по 31 июля 2020 включительно) в 10 раз с 80 000 руб. до 8 000 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что решение суда подлежит отмене в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права, так как судом при вынесении решения не учтен судебный акт по делу № А60-42699/2020, имеющий преюдициальное значение, в рамках которого ООО "Моя Оборона" заявляло довод, а также встречный иск об уменьшении размера фиксированной части арендной платы за период пандемии, суд первой инстанции отклонил довод, а также встречное исковое заявление, поскольку урегулирование разногласий по условиям договора не может повлиять на исполнение обязательств, возникших до урегулирования разногласий.В итоге обжалуемый судебный акт будет противоречить решению по делу А60-42699/2020, так как за один и тот же период установлена разная фиксированная часть арендной платы. Отмечает, что в период действия ограничительных мер платежи от арендатора не поступали, арендатор уклоняется от оплаты задолженности уже более 2х лет, что также подтверждается актом сверки. Указывает, что суд первой инстанции не обосновал период и размер снижения арендной платы, не мотивировал выводы о необходимости снижении фиксированной части арендной платы до 8 000 руб.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 29.11.2019 года заключен договор аренды № 70АР/2019 объектов недвижимого имущества общей площадью 159,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> (литер А, подвал) помещения 12, 13,14,15,16,18,19.

Срок действия договора определен с 01.12.2019 по 31.10.2020.

Согласно акту приема-передачи от 01.12.2019, подписанному уполномоченными представителями сторон, данное помещение передано во временное владение и пользование ответчику.

В соответствии с п. 3.1 договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа и суммы переменного платежа (переменной части) в размере эквивалентном стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором за расчетный период и эксплуатационных услуг.

Согласно п.п. 3.2, 3.4 договора уплата фиксированной части арендной платы производится арендатором путем перечисления в безналичном порядке денежных средств до первого числа расчетного месяца в размере 75 000 руб. 00 коп., в том числе НДС в размере 12 500 руб. 00 коп. в период с 01.12.2019 года по 29.02.2020 года.

С 01.03.2020 фиксированная часть арендной платы составляет 80 000 руб. 00 коп., в том числе НДС в размере 13 333 руб. 33 коп.

В период возникновения пандемии коронавируса стороны не смогли прийти к соглашению об уменьшении стоимости арендной платы на период пандемии. Однако арендатору ООО «МОЯ ОБОРОНА», по мнению истца, как субъекту, относящемуся к категории отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предоставляются действующим законодательством РФ определенные права и гарантии.

Указанные обстоятельства, а также оставление без удовлетворения претензионных требований истца послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из наличия у истца, осуществляющего деятельность в отрасли экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, права требовать уменьшения арендной платы с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) сформулирован правовой подход, в силу которого разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Указанные разъяснения в полной мере применимы к рассматриваемому спору, учитывая отсутствие соглашения сторон по вопросу изменения размера арендной платы по договору аренды от 29.11.2019 № 70АР/2019, предметом которого являются нежилые помещения общей площадью 159,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, предоставленные истцу во временное владение и пользование для размещения досугового центра.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон N 98-ФЗ) предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

В связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции на территории Свердловской области Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 №100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой короновирусной инфекции(2019-nCoV) на территории Свердловской области был установлен режим повышенной опасности.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206, от 02.04.2020 N 239 и от 28.04.2020 N 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Арендатор осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции («Общественное питание. Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков 56»).

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, приведенными выше разъяснениями Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, установив обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования помещений для целей осуществления в них уставной деятельности в связи с введением приведенных выше ограничений, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о правомерности требований истца об изменении договора аренды в части размера арендной платы.

Доводы апеллянта о несогласии с выводами суда первой инстанции о необходимости уменьшения размера фиксированной арендной платы в период действия ограничительных мер представляются не обоснованными.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснениям пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору; арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Невозможность использования помещения обусловлена введением ограничительных мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции. Такие меры первоначально были введены Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 N 100-УГ, далее ограничительные меры были продлены.

При этом право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества установлено частью 3 ст. 19 Закон N 98-ФЗ, могло быть реализовано с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, что разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2.

В свою очередь арендодатель вправе был доказывать, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).

Таких доказательств ответчиком при рассмотрении настоящего дела не представлено.

Что касается доводов ответчика о несогласии с размером снижения арендной платы, то данные доводы апеллянтом также не обоснованы.

Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Распоряжением Губернатора Свердловской области от 07.04.2020 N 71-РГ (ред. от 08.04.2022) утвержден План первоочередных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Свердловской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)". Согласно этому плану хозяйствующим субъектам с долей участия Свердловской области или муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, рекомендованы на период действия Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 N 100-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" и в течение 3 месяцев после отмены режима повышенной готовности субъектам МСП отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды имущества, а также снижение размера арендных платежей до фактически понесенных коммунальных и эксплуатационных затрат, обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации и внебюджетные фонды для арендаторов - субъектов МСП, осуществляющих виды экономической деятельности в сферах согласно приложению к настоящему плану.

Оснований полагать, что установленный судом размер фиксированной части арендной платы не покрывает фактически понесенные коммунальные и эксплуатационные затраты, апеллянтом не приведено.

Учитывая, что возможность снижения фиксированной части арендной платы до установленного судом размера ответчиком не опровергнута, не представлено объективных данных о размере снижения арендной платы в сложившейся ситуации, при этом вопрос полного освобождения арендатора от уплаты арендной платы, включая ее переменную часть, не рассматривается, оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции о необходимости уменьшения арендной платы в спорный период и размере такого снижения апелляционный суд не усматривает.

Довод о противоречии обжалуемого судебного акта решению по делу А60-42699/2020 отклоняется, поскольку вопрос уменьшения размера фиксированной арендной платы в рамках данного дела не разрешался и не был предметом исследования, при этом встречный иск ООО «Моя оборона» был возвращен определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2021.

Поскольку право на уменьшение размера арендной платы могло бы быть также реализовано эксцепцией арендатора о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы при взыскании задолженности по арендной плате, в таком случае арендная плата подлежала бы взысканию судом в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, однако в рассматриваемом деле указанный способ защиты арендатором утрачен, в сложившейся ситуации у арендатора единственным способом уменьшения арендной платы является предъявление иска о понуждении арендодателя уменьшить арендную плату.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2022 года по делу № А60-47219/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

О.В. Лесковец

Э.А. Ушакова