Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб-конференции апелляционную жалобу ответчика, Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 29 марта 2022 года

по делу № А50-23560/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники

третье лицо: Администрация города Березники

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее - Управление, ответчик) о возложении обязанности заключить договор № 134/21-159 купли-продажи объекта муниципального имущества всторенного нежилого помещения общей площадью 163,4 кв.м, кадастровый номер 59:03:0400030:237, расположенного по адресу <...> по цене 3 421 000 руб., включая НДС (п. 1.4 договора) в рассрочку на 10 лет (п. 2.1 договора) (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Березники.

Решением арбитражного суда от 29.03.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управлениеобратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что установление срока рассрочки при приобретении муниципального имущества статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) отнесено к исключительной компетенции органов местного самоуправления. Решением Березниковской городской Думы от 29.09.2021 № 156 срок рассрочки установлен пять лет, что не противоречит ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Ссылается на то, что на дату направления предпринимателем проекта договора купли-продажи в администрации города Березники находился в разработке проект внесения изменений в Положение о приватизации, которые предусматривали, что срок рассрочки оплаты при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества устанавливается пять лет (по аналогии с Законом Пермского края № 575-ПК от 06.10.2020). Данные изменения были утверждены Решением Березниковской городской Думы № 156 от 29.09.2021. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи действует норма Положения о приватизации, ограничивающая срок рассрочки оплаты при приобретении субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества пятью годами, ответчик считает установление в договоре купли-продажи срока рассрочки оплаты пять лет правомерным. Также ответчик указывает, что судебное экспертное заключение не предусматривает включение НДС в стоимость объекта, полагает, что судом неправомерно определена выкупная стоимость в размере 3 421 000 руб. с учетом НДС.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договора аренды №нп/2019/18 от 28.03.2019 является арендатором объекта муниципального нежилого фонда, а именно: недвижимого имущества в виде встроенного нежилого помещения площадью 163,4 кв.м в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>, на срок с 28.03.2019 по 27.03.2021.

20.05.2021 истец, пользуясь преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, руководствуясь Законом № 159-ФЗ, подал заявление о выкупе арендуемого муниципального имущества с рассрочкой на 10 лет.

Управлением принят приказ №18-01-05-595п от 29.06.2021 об условиях приватизации спорного муниципального имущества по цене 10 046 812 руб.

Истцом получен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 № 134/21-159, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает нежилое помещение по цене – 10 046 812 руб. без учета НДС (пункт 1.4), с условием о рассрочке цены на 5 лет ежемесячными равными платежами (пункт 2.1).

Истец не согласился с ценой объекта, сроком рассрочки платежа и направил в адрес ответчика протокол разногласий с отчетом об оценке стоимости объекта № 0710/07.2021 от 30.07.2021, просил определить цену объекта в размере 3 298 000 руб. и рассрочку на 10 лет.

От ответчика получен протокол разногласий от 18.08.2021 № СЭД-142-18-01-09-212, которым отклонен протокол разногласий истца.

Так как разногласия относительно цены выкупаемого помещения и срока рассрочки платежа сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции определил цену объекта в размере 3 421 000 руб. включая НДС (пункт 1.4 договора), исходя из рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в рассрочку на 10 лет (п. 2.1 договора)

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Закона № 159-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона № 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В ходе рассмотрения дела истец не был согласен с ценой выкупаемого имущества, указанной Управлением в п. 2.1 договора. Цена выкупаемого объекта определена ответчиком на основании отчета № 59-21/1, подготовленного ООО «Айра Торрес», в размере 10 046 812 руб., без НДС.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 отмечено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из обстоятельств дела следует, и не оспаривается сторонами, заявление предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества получено Управлением 20.05.2021.

Между тем, согласно отчету № 59-21/1, подготовленному ООО «Айра Торрес», рыночная стоимость выкупаемого объекта определена в размере 10 046 812 руб., без НДС, дата оценки 23.06.2021.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно не принят отчет ООО «Айра Торрес» № 59-21/1 об определении рыночной стоимости объекта оценки, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную величину рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Согласно отчету об оценке стоимости нежилого помещения, представленному истцом и подготовленному независимым оценщиком № 0710/07.2021 от 30.07.2021, рыночная стоимость приобретаемого объекта составляет 3 298 000 руб.

Учитывая позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий относительно условий договора (установления рыночной стоимости объекта), судом назначена экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ФИО4

В соответствии с заключением эксперта ФИО4 № 9/2022 от 21.02.2022 ФИО4, с учетом информационного письма эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20.05.2021 составляет 3 421 000 руб. с учетом НДС.

С учетом выводов эксперта ФИО4, судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ ходатайство истца об уточнении требований в части цены приобретаемого объекта, равной 3 421 000 руб.

Заключение по результатам судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения. Данный документ является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об урегулировании разногласий по пункту 1.4 договора, применив рыночную стоимость выкупаемого объекта, определенную экспертом ФИО4 в заключении № 9/2022 от 21.02.2022, в размере 3 421 000 руб. с НДС.

Оснований для переоценки указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение ФИО4 не предусматривает включение НДС в стоимость объекта, является несостоятельным, с учетом представленного в материалы дела экспертом письма исх. № б/н от 28.03.2022 о том, что расчет рыночной стоимости выполнен в заключении эксперта № 9/2022 с учетом НДС.

Также между сторонами возникли разногласия относительно срока рассрочки оплаты объекта, по мнению истца, срок рассрочки должен составлять 10 лет. Ответчик считает, что в соответствии с Решением Березниковской городской Думы от 29.09.2021 № 156 срок рассрочки должен составлять 5 лет.

Касательно изложения пункта 2.1 договора в редакции истца (в рассрочку на 10 лет), суд первой инстанции правильно указал, что в силу положений части 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу п. 7 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации органами местного самоуправления.

На дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого муниципального объекта (20.05.2021) действовало Положение о приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Березники», утвержденное решением Березниковской городской Думы от 28.04.2009 № 604 , которым срок рассрочки оплаты арендуемого имущества был установлен не более десяти лет, но не менее пяти лет.

Проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 134/21-159 датирован 09.07.2021.

Решение Березниковской городской Думы № 156 об изменении срока рассрочки оплаты до пяти лет утверждено 29.09.2021.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества действовало положение о сроке рассрочки оплаты от пяти до десяти лет.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Учитывая, что предложенный истцом срок рассрочки не противоречит требованиям закона, основания для отклонения предложенной истцом редакции пункта 2.1 договора не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части судом апелляционной инстанции не принимаются по вышеприведенным основаниям.

Ссылка ответчика на положения Законом Пермского края № 575-ПК от 06.10.2020 «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Пермского края, при реализации преимущественного права на его приобретение» является несостоятельной, поскольку данный Закон регулирует срок рассрочки оплаты при обретении имущества, находящегося только в государственной собственности. Указанный Закон к рассматриваемым правоотношениям не применим.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 марта 2022 года по делу № А50-23560/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

М.А. Полякова

В.В. Семенов