Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Администрации городского округа Заречный,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 апреля 2023 года

по делу № А60-4560/2023

по заявлению Товарищества собственников недвижимости «Содружество» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Заречный

о признании отказа недействительным,

установил,

Товарищество собственников недвижимости «Содружество» (далее – заявитель, ТСН «Содружество», Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации городского округа Заречный (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании недействительным отказа, выраженного в письмах от 21.09.2022 № 108-01-40/6263 и от 29.12.2022 № 108-01-40/8617, в изменении разрешенного использования земельного участка 66:42:0102001:645, недействительным.

Решением арбитражного суда от 21.04.2023 заявленные требования удовлетворены. Отказ Администрации, выраженный в письмах от 21.09.2022 № 108-01-40/6263 и от 29.12.2022 № 108-01-40/8617 в изменении разрешенного использования земельного участка 66:42:0102001:645, признан недействительным. На Администрацию возложена обязанность в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об изменении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:645: исключить вид разрешенного использования - «под объекты производственной базы», дополнить видом разрешенного использования: «Земельные участки общего назначения» код классификации -13.0,«Складские площадки» код классификации -6.9.1.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что земельный участок изначально был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (под объекты базы снабжения) без проведения торгов в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора). Приняв на себя права и обязанности по договору, заявитель как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Администрация считает, что добавление основного вида разрешенного использование «складские площадки» код классификации 6.9.1 в кадастр недвижимости будет противоречить Правилам землепользования и застройки городского округа Заречный, утвержденных решением Думы городского округа Заречный от 08.06.2017 № 83-Р. Для целей использования земельного участка общего пользования не требуется предоставление, а выдается разрешение на использование земель в соответствии со ст. 39.33 ЗК РФ. Администрация указывает, что поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на виды «земельные участки общего назначения», «складские площадки» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

ТСН «Содружество» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Определением от 06.07.2023, вынесенным в составе председательствующего судьи Дружининой О.Г., судей Гуляевой Е.И., Поляковой М.А., судебное разбирательство по делу № А60-4560/2023 отложено на 24.08.2023. ТСН «Содружество» предложено представить решение членов товарищества об обращении за сменой вида разрешенного использования земельного участка. Также сторонам представить сведения о наличии объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах спорного земельного участка, собственниках объектов, сведения о фактическом виде использования спорного земельного участка, фактических видах деятельности собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах спорного земельного участка с приложением подтверждающих доказательств.

15.08.2023 и 18.08.2023 во исполнение требований суда представлены дополнительные доказательства.

Определением от 23.08.2023 на основании ст. 18 АПК РФ произведена замену судьи Гуляевой Е.И. на судью Семенова В.В.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель заявителя в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований указано на то, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Заречным муниципальным унитарным предприятием «База снабжения» заключен договор аренды земельных участков № 35 от 04.09.2003 с кадастровыми номерами 66:42:0102001:0645 площадью 61800 кв.м, 66:42:0101030:2363 площадью 172,80 кв.м, участки предоставлены под объект базы снабжения и для эксплуатации гаражного бокса, на срок с 29.12.2001 по 28.12.2050.

23.03.2004 заключено дополнительное соглашение № 1, которым изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:0645 на 51 167,00 кв.м, с кадастровыми номерами 66.42.0101030.2363 на 315,00 кв.м.

09.09.2006 между Заречным муниципальным предприятием «База снабжения» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №35 от 04.09.2003.

15.12.2008 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Атолл-Вега» заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 35 от 04.09.2003.

01.04.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Атолл-Вега» и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» заключено соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 35 от 04.09.2003.

20.12.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» и ТСН «Содружество» заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 35 от 04.09.2003.

Государственная регистрация уступки прав по договору проведена 25.12.2017 номер регистрации 66:42:0101050:2363-66/026/2017-1,4.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор имеет право использовать участки в соответствии с целью и условиями его предоставления, сдавать земельные участки в субаренду, залог, вносить арендные права в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества с уведомлением арендодателя.

Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложении к настоящему договору, являясь его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 4.1 договора изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение осуществляется по соглашению сторон. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

10.06.2022 в Администрацию городского округа Заречный от ТСН «Содружество» поступило обращение об изменении категории назначения земельного участка 66:42:0102001:645 на категории «земельные участки (территории) общего пользования».

11.07.2022 в адрес ТСН «Содружество» направлено письмо о продлении срока рассмотрения обращения в связи со сбором необходимой информации для рассмотрения обращения.

05.08.2022 у ТСН «Содружество» запрошены документы копия Устава, копия протокола общего собрания членов ТСН «Содружество».

21.09.2022 после получения запрашиваемых документов, ответов на запросы, Администрацией городского округа Заречный принято решение об отказе изменения вида разрешенного использования. Предложено обратиться с заявлением о расторжении договора по соглашению сторон, после чего подать заявление о выдаче разрешения на использование земель по основаниям, предусмотренным пп. 6 ч. 1 ст. 39.33 ЗК РФ, п. 12 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300.

14.12.2022 в Администрацию городского округа Заречный от ТСН «Содружество» поступило заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с указанием на необходимость изменения разрешенного вида использования земельного участка в связи с фактическим использованием. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 66:42:0102001:645 используется не под объекты производственной базы, а для проходов и проездов по территории участка к объектам недвижимости в пределах территории ТСН «Содружество».

29.12.2022 Администрацией городского округа Заречный дан ответ о необходимости расторжения договора для изменения вида разрешенного использования и обращении с заявлением о выдаче разрешения на использование земель по основаниям, предусмотренным пп. 6 ч. 1 ст. 39.33 ЗК РФ, п. 12 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300.

Полагая отказ Администрации городского округа Заречный, выраженный в письмах от 21.09.2022 № 108-01-40/6263 и от 29.12.2022 № 108-01-40/8617 в изменении разрешенного использования земельного участка 66:42:0102001:645 недействительным, Товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Признавая обжалуемые отказы в изменении разрешенного использования земельного участка недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что заявленные Товариществом виды разрешенного использования земельного участка 66:42:0102001:645 соответствуют виду разрешенного использования, предусмотренного на территориальной зоне П-3 (согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Заречный) и условиям договора № 35 от 04.09.2003, не нарушают частных и публичных интересов.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду под объект базы снабжения и для эксплуатации гаражного бокса. Получив по договору от 20.12.2017 в порядке переуступки права и обязанности арендатора, Товарищество, уполномоченное на подачу с соответствующим заявлением, обратилось в Администрацию 10.06.2022, 14.12.2022 с заявлениями об изменении категории назначения земельного участка на категории «земельные участки (территории) общего пользования», «складские площадки», мотивировав необходимость изменения фактическим использованием. Как указывает заявитель, в настоящее время земельный участок используется не под объекты производственной базы, а для проходов и проездов по территории участка к объектам недвижимости в пределах территории ТСН «Содружество». Письмами Администрации от 21.09.2022 № 108-01-40/6263 и от 29.12.2022 № 108-01-40/8617 в изменении разрешенного использования земельного участка отказано.

Изложенное свидетельствует о том, что Товарищество обращалось к Администрации не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды № 35 от 04.09.2003.

Таким образом, требования ТСН «Содружество» были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

Выводы суда о том, что ТСН «Содружество» как арендатор земельного участка имеет право на изменение вида разрешенного использования земельного участка соответствующему виду разрешенного использования, предусмотренного на территориальной зоне, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Товарищество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора № 35 от 04.09.2003 является земельный участок с видом разрешенного использования под объект базы снабжения и для эксплуатации гаражного бокса. Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок имеет вид разрешенного использования для эксплуатации объектов производственной базы. Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Товарищество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в зависимости от целей использования.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения объектов производственной базы.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «земельные участки общего назначения» и «складские помещения» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Таким образом, отказ Администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.

То, что земельный участок с кадастровым номером 66:42:0102001:645 используется Товариществом лишь площадью 14 721 кв.м, в связи с тем, земельные участки под выкупленными арендаторами объектами недвижимости в период с 2011 года по 2021 год выделялись и исключались из земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:645, с последующим оформлением владельцами объектов недвижимости прав на выделенные участки, не дает арендатору права на изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласия арендодателя.

При изложенных обстоятельствах, решение суда от 21.04.2023 подлежит отмене (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), заявленные требования – удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по заявлению относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 апреля 2023 года по делу № А60-4560/2023 - отменить.

В удовлетворении заявления товарищества собственников недвижимости «Содружество» - отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

М.А. Полякова

В.В. Семенов