СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 5 /2015-ГК

г. Пермь

26 июля 2017 года                                                                 Дело №А71-10518/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,

судейЗелениной Т.Л., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии:

от истца – открытого акционерного общества  "Волгагеология" (ОАО  "Волгагеология"): ФИО1 (паспорт, доверенность от 24.04.2017),

от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИП ФИО2): ФИО2 (паспорт), ФИО3 (паспорт, доверенность от 15.06.2017),

от третьих лиц – представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика – ИП ФИО2

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 04 мая 2017 года, принятое судьёй ФИО4,

по делу №А71-10518/2014

по иску ОАО  "Волгагеология" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП  <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и земельного участка, возмещения стоимости пользования арендованным имуществом, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску ИП ФИО2

к ОАО  "Волгагеология"

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

третьи лица:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН<***>),

индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

индивидуальный предприниматель  ФИО7  (ОГРНИП <***> , ИНН <***>),

индивидуальный предприниматель ФИО8 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

общество с ограниченной ответственностью "УралСнаб" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

установил:

Акционерное общество «Волгагеология» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к инди­видуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предпри­ниматель, ФИО2) об обязании возвратить расположенное по адресу: <...> арендованное имущество и освободить спорные объекты не­движимости от своего имущества и имущества третьих лиц.

Предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с общества 13 182 693 руб. 16 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20 октября 2015 го­да, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апел­ляционного суда от 1 февраля 2016 года, исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично, суд обязал предпринимателя возвратить обществу расположенное по адресу: <...> недвижимое имущество: административное здание общей площадью 436,7 кв.м лит. А, здание-гараж и мехмастерская общей площадью 319,6 кв.м лит. Г, здание- кернохранилище общей площадью 223,6 кв.м. лит. В, здание-склад общей площадью 231,3 кв.м лит. С, здание-склада материалов общей площадью 308,8 кв.м лит. Б, зда­ние-проходная общей площадью 23,5 кв.м лит. П, здание-бытовое помещение общей площадью 230,2 кв.м лит. Ж, ограждение территории протяженностью 207,57 м лит.11 и земельный участок площадью 8229 кв.м с кадастровым номером 18:26:041609:0051; и освободить данные объекты недвижимости от своего имуще­ства и имущества третьих лиц в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части исковых требований по первона­чальному иску отказано. Исковые требования по встречному иску удовлетворены в полном объеме, с общества взыскано в пользу предпринимателя 13 182 693 руб. 16 коп. стоимости не­отделимых улучшений арендованного имущества, 60 000 рублей в возмещение рас­ходов по судебной экспертизе.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 апреля 2016 го­да решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20 октября 2015 года и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмурт­ской Республики.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19 мая 2016 года дело №А71-15788/2015 по иску общества к предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29 декабря 2012 года с применением последствий недействительности договора в виде: зачета стоимости пользования арендованным имуществом и фактически уплаченной арендной платы по договору на сумму 1 331 564 руб. 98 коп., возмещения стоимости пользования арендованным имуществом в размере 12 086 463 руб. 02 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 414 509 руб. 82 коп., и обязании возвратить арендованное имущество объединено с настоящим делом в одно производство для их совместного рассмотрения.

Согласно уточненных обществом и предпринимателем исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Рос­сийской Федерации, на момент рассмотрения спора по существу обществом под­держаны требования об обязании предпринимателя возвратить арендованное иму­щество и освободить спорные объекты недвижимости от своего имущества и иму­щества третьих лиц; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29 декабря 2012 года с применением последствий недействительности сделки в виде зачета стоимости пользования арен­дованным имуществом и фактически уплаченной арендной платы по договору на сумму 1 331 564 руб. 98 коп., возмещения стоимости пользования арендованным имуществом в размере 8 869 128 руб. 57 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 414 509 руб. 82 коп.; предприниматель, в свою очередь просит взыскать с общества стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 18 223 738 руб. 22 коп.

В порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель  ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, общество с ограниченной ответственностью "УралСнаб".

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 мая 2017 го­да исковые требования Акционерного общества «Волгагеология» к индивиду­альному предпринимателю ФИО2 удовлетворены частич­но. На индивидуального предпринимателя ФИО2 возложена обязанность возвратить Акционерному обществу «Волгагеология» расположенное по адресу: <...> недвижимое имущество: административное здание общей площадью 436,7 кв.м лит. А, здание-гараж и мех­мастерская общей площадью 319,6 кв.м лит. Г, здание-кернохранилище общей пло­щадью 223,6 кв.м. лит. В, здание-склад общей площадью 231,3 кв.м лит. С, здание- склада материалов общей площадью 308,8 кв.м лит. Б, здание-проходная общей площадью 23,5 кв.м лит. П, здание-бытовое помещение общей площадью 230,2 кв.м лит. Ж, ограждение территории протяженностью 207,57 м лит.П и земельный уча­сток площадью 8229 кв.м с кадастровым номером 18:26:041609:0051; и освободить данные объекты недвижимости от своего имущества и имущества третьих лиц в те­чение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу. Указано, что при невыполнении индивидуальным предпринимателем ФИО2­ в добровольном порядке решения суда освобождение указанного недвижимого имущества от пребывания в нем индивидуального предпринимателя ФИО2, его имущества и имущества третьих лиц, а также возврат объектов недвижимости провести в принудительном порядке в соответствии с пунктом 10 части 3 статьи 68 Федерального закона «Об исполнительном произ­водстве». Признан недействительным договор аренды нежилых помещений и земель­ного участка от 29 декабря 2012 года. Взыскана с индивидуального предпринимателя ФИО2­ в пользу Акционерного общества «Волгагеология» 8 869 128 руб. 57 коп. сум­ма неосновательного обогащения; 16 000 руб. в возмещение расходов по го­сударственной пошлине; в доход федерального бюджета 118 107 руб. 00 коп. государственной пошли­ны. В удовлетворении остальной части исковых требований Акционерного обще­ства «Волгагеология» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказано. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Акционерному обществу «Волгагеология» удовлетворены частично. Взыскано с Акционерного общества «Волгагеология» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 стоимость неотделимых улучшений арендованного имущест­ва в размере 9 612 402 руб. 56 коп.; в доход федерального бюджета 70 430 руб. государственной пошли­ны. В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к Акционерному обществу «Волгагеология» отказано. Произведен зачет, в результате которого взыскано с Акционерного общества «Волгагеология» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 стоимость неотделимых улучшений арендованного имущест­ва в размере 743 273 руб. 99 коп. Произведено перечисление денежных средств с депозитного счета Арбитраж­ного суда Удмуртской Республики в сумме 25 000 руб. индивидуальному предпринимателю ФИО2 по указанным им реквизитам. С момента вступления в законную силу настоящего решения отменены обес­печительные меры, принятые на основании определения Арбитражного суда Уд­муртской Республики от 20 октября 2015 года.

Не согласившись, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В апелляционной жалобе ФИО2 указывает на то, что судом неправильно применены нормы материального права; пользование спорным имуществом осуществляется предпринимателем правомерно. Полагает, что суд признал договор аренды от 29.12.2012 ничтожной сделкой незаконно, поскольку срок исковой давности для признания договора недействительным истек. Считает, что акт оценки рыночной стоимости имущества не может быть признан допустимым и относимым доказательством. Полагает, что судом не выполнены указания кассационной инстанции. Указывает, что доводы по которым суд отклонил заключение ООО «Экспертно-оценочный центр» не соответствуют фактическому тексту экспертизы. Отмечает, что судом неверно применены ст.ст.421,218,614,623,654 ГК РФ. Указывает, что нарушены принципы, закрепленные в ст.1 ГК РФ.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу Акционерное общество «Волгагеология»  просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель АО «Волгагеология»  поддержал доводы, изложенные в отзыве.

В судебное заседание третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями последовательно заключенных с 14 сентября 2006 года договоров аренды предприниматель пользуется принадлежащим обществу и расположенным по адресу: <...> недвижимым имуществом: административным зда­нием общей площадью 436,7 кв.м лит. А, зданием-гараж и мехмастерской общей площадью 319,6 кв.м лит. Г, зданием-кернохранилища общей площадью 223,6 кв.м. лит. В, зданием-склада общей площадью 231,3 кв.м лит. С, зданием-склада материа­лов общей площадью 308,8 кв.м лит. Б, зданием-проходной общей площадью 23,5 кв.м лит. П, зданием-бытовое помещение общей площадью 230,2 кв.м лит. Ж, огра­ждением территории протяженностью 207,57 м лит.11 и земельным участком площа­дью 8229 кв.м с кадастровым номером 18:26:041609:0051.

Уклонение арендатора от возврата имущества по требованию арендодателя послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с первоначальным иском, а также требованиями о признании недействительным (ничтожным) до­говора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29 декабря 2012 года и возмещении стоимости пользования арендованным имуществом в размере 8 869 128 руб. 57 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 414 509 руб. 82 коп.

Предприниматель, возражая против удовлетворения исковых требований, предъявил встречный иск о взыскании с общества стоимости неотделимых улучше­ний арендованного имущества в размере 18 223 738 руб. 22 коп.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в соответствии с условиями договоров аренды от 14 сентября 2006 года, 1 января 2007 года, 20 де­кабря 2007 года, 20 декабря 2008 года, 29 декабря 2009 года, 29 декабря 2010 года, 29 декабря 2011 года, 29 декабря 2012 года (т.5 л.д.1-42) предпринимателю преданы в аренду нежилые здания и сооружения (производственная база), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 18:26:041609:0051 по адресу: <...>­.

На момент передачи в аренду имущество требовало капитального ремонта, что нашло свое отражение в актах от 3 ноября 2006 года и от 20 декабря 2007 года (т.5 л.д.32-42, 19-29); навес для хранения угля литер Е находился в аварийном состоянии и был снесен; навес-склад цемента литер Д разобран сотрудниками арендодателя.

Для приведения арендуемого имущества в состояние, соответствующее усло­виям договора аренды и назначению имущества, арендодателем было дано согласие арендатору на проведение ремонта и приведение объектов недвижимости, включая благоустройство территории, в пригодное для безопасной эксплуатации состояние (т.1 л.д.68).

В дальнейшем, письмами (исх. №3-714 от 25 ноября 2013 года, №3-935 от 21 апреля 2014 года т.1 л.д.17, 74) общество уведомило предпринимателя о намерении прекратить арендные отношения и потребовало вернуть имущество.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкурен­ции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в числе прочего в отношении государственного или муниципального недвижимого имуще­ства, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, осу­ществляется в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 17.1 Закона о защите кон­куренции.

В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение догово­ров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владе­ния и (или) пользования в отношении государственного или муниципального иму­щества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставле­ния указанных прав на такое имущество.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего пред­принимательства, за исключением субъектов малого и среднего предприниматель­ства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон о развитии малого и среднего предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии от­сутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательст­вом. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом ис­полнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законо­дательством Российской Федерации, при условии, что размер арендной платы опре­деляется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соот­ветствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Россий­ской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что на момент заключения Федеральным государственным унитарным геологическим предприятием «Волгагеология» МПРЭ РФ договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29 декабря 2012 года предприниматель являлся субъектом малого предпринимательства, между тем, в нарушение положений Закона о защите конкуренции размер арендной платы не был определен по результатам оценки ры­ночной стоимости объекта, в связи с чем суд пришел к выводу о ничтожности сдел­ки как не соответствующей требованиям закона по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей на мо­мент заключения договора редакции.

Доводы предпринимателя о том, что пункт 1 статьи 18 Закона о развитии ма­лого и среднего предпринимательства исключает спорный договор из правового ре­жима, установленного пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции основаны на неверном толковании норм права, так как оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства возложено на органы государственной власти и местного самоуправления, в то время как унитарное пред­приятие, выступавшее в качестве арендодателя по договору аренды нежилых поме­щений и земельного участка от 29 декабря 2012 года, являлось коммерческой орга­низацией, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей дея­тельности (статья 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 2 Феде­рального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»).

Кроме того, по условиям договоров аренды, фактически с 1 января 2008 года, арендная плата составляет 85 000 рублей в месяц, что позволяет предпринимателю пользоваться имуществом на нерыночных условиях и противоречит принципу доб­росовестности поведения участников гражданских правоотношений (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленных обществом требований о признании недействительным (ничтожным) дого­вора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29 декабря 2012 года, в связи с чем, у предпринимателя отсутствуют какие-либо основания для удержания и использования спорного имущества, которое подлежит возврату обществу.

Заявление предпринимателя об истечении срока исковой давности по заявленному обществом требованию о признании договора аренды нежилых помещений и земельно­го участка от 29 декабря 2012 года недействительной (ничтожной) сделкой правомерно отклонено судом первой инстанции, в связи со следующим.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор аренды нежилых помещений и земельно­го участка заключен 29 декабря 2012 года, а общество обратилось в арбитражный суд с данным иском 29 декабря 2015 года (т. 17 л.д.5), следовательно, срок для защиты права не истек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключе­нием тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в нату­ре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в день­гах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, кото­рое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбе­реженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, пре­дусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. При этом правила, предусмотрен­ные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неоснователь­ное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потер­певшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. В силу названного, с фактического пользователя имущества законный владелец имеет право взыскать неосновательное сбережение, обусловленное занижением предусмотренной договором арендной платы, которое не относится к последствиям не­действительности сделки.

Исходя из вышеназванных норм права, учитывая, что спорным договором аренды установлен размер арендной платы - в размере 85 000 рублей в месяц, в то время как отчетом об оценке №3104/2015О (т.20) рыночный размер арендной платы определен в размере 372 723 руб. 00 коп. (с учетом НДС), суд читает необходимым взыскать с предпринимателя в пользу общества разницу между уплаченной предпринимателем по спорному договору арендной платой и средней рыночной аренд­ной платой, которая подлежала уплате за владение и пользование спорным имуще­ством в период с января 2013 года по декабрь 2015 года в размере 8 869 128 руб. 57 коп.

Доводы предпринимателя о недостоверности отчета об оценке №3104/2015О, выполненном ООО «Бейкер Тилли Русаудит» и ином размере арендных платежей, установленным в отчете об оценке №ОКА187679/КН, выполненном ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит.» (т.22 л.д.91-157) судом правильно отклонены, по следующим причинам.

Вопреки утверждению предпринимателя, оба отчета составлены без проведения осмотра объектов оценки, при этом оценка, проводимая по заказу предпринима­теля, осуществлялась из предположения, что объекты оценки не подвергались ре­конструкции или иным ремонтным работам, существенно влияющим на характери­стики и техническое состояние объектов оценки; вся информация о техническом со­стоянии объектов оценки принята на оснований актов передачи арендуемого иму­щества от 20 декабря 2007 года, поскольку документов более поздней даты заказчи­ком предоставлено не было; при проведении расчетов оценщик делал допущение, что объекты оценки были переданы заказчику в аренду в техническом состоянии, описанном в названных актах (раздел 3.4. отчета об оценке №ОКА187679/КН, т.22 л.д.94).

Исходя из указанной информации, оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 29 декабря 2012 года в размере 10 438 000 рублей, а величину арендной платы в сумме 131 533 руб. 75 коп.; по состоянию на 27 июня 2016 года - рыночную стоимость объекта оценки в размере 9 723 000 рублей, а величину арендной платы в сумме 159 012 руб. 40 коп.

В то время как предприниматель поддерживает в суде требования о взыскании с общества 18 223 738 руб. 22 коп. стоимости неотделимых улучшений арендован­ного имущества, то есть в почти в два раза превышающую рыночную стоимость ба­зы.

Улучшение арендованного имущества дает арендатору право на возмещение понесенных им затрат при условии согласия на проведение названных работ (статья 622, пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом определение рыночной стоимости объекта аренды и арендных платежей должно осуществляться исходя из реального фактического состояния имущества, поскольку оно используется арендатором в том виде, в котором существует в действительности - с учетом его улучшения.

Представленный обществом отчет об оценке №3104/20150 составлен исходя из описания ремонтных работ, а также по фотографиям, приведенным в акте строительно-технического обследования №23/14 от 14 марта 2014 года.

Доводы предпринимателя о недопустимости использования при составлении отчета классификации складской недвижимости в г.Москве и Московской области судом отклоняются, поскольку названная классификация составлена на основе описания складских помещений и сама по себе не влияет на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов (т.20 л.д.44-46).

Экспертом обоснованно использованы сравнительный и доходный подход к оценке объектов, а также в рамках сравнительного подхода - метод сравнения продаж (метод корректировок); подобраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги; учтена рыночная стоимость улучшений, входящих в состав объекта оценки (т.20 л.д.113).

Ссылка предпринимателя на некорректные аналоги, избранные при оценке ООО «Бейкер Тилли Русаудит» и учет при оценке не цены сделки, а цены предложения признана судом несостоятельной, поскольку при анализе обоих отчетов суд установил, что средняя рыночная цена 1 кв.м объектов-аналогов и ставка арендной платы в месяц находятся в одном диапазоне (от 8 500 руб. до 8 900 руб. и от 90 руб. до 100 руб.).

Таким образом, основным показателем, повлиявшим на различие результатов оценки ООО «Бейкер Тилли Русаудит» и ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит» стало то, что по заказу предпринимателя оценивались объекты в том состоянии, в котором они находились при передаче в аренду, а не реально существующие на момент оценки объекты недвижимости.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал требования общества о взыска­нии с предпринимателя 8 869 128 руб. 57 коп. обоснованными, документально под­твержденными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

По смыслу данной нормы возникновение обязанности по уплате процентов на сумму неосновательного обогащения связывается с фактом осведомленности приобретателя о неправомерности и неосновательности получения (сбережения) денеж­ных средств.

В рассматриваемом случае, учитывая длительный и непрерывный характер арендных отношений, а также наличие в обществе корпоративного конфликта на момент возникновения спора, предприниматель не знал и не должен был узнать о неосновательности сбережения им денежных средств ранее признания сделки недействительной, поэтому проценты за пользование чужими денежными средствами на основании пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу, в связи с чем требования об­щества о взыскании с предпринимателя 1 414 509 руб. 82 коп. удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание ничтожность договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29 декабря 2012 года и отсутствие у предпринимателя каких-либо прав на спорное имущество, суд обоснованно признал не подлежащими применению положения статей 622 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, что само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требований предпринима­теля о взыскании с общества стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессу­ального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд самостоятельно определяет характер спорного правоотноше­ния, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, под­лежащие применению.

В соответствии со статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без поврежде­ния имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный вла­делец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Стоимость произведенных предпринимателем затрат на улучшение имущества установлена судом на основании заключений строительно-технических экспертиз №79/14, 80/14, 90/14, 92/14, 91/14, выполненных ООО «Горизонт» в 2014 году (т.2, т.3 л.д.1-93).

Заключение судебной экспертизы, выполненной Обществом с ограниченной ответственностью «ЭНЕРГИЯ» от 14 июня 2015 года судом во внимание не принимается, поскольку не содержит ответа на вопрос, какие из заявленных предпринима­телем работ повлекли создание неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Представленные обществом в материалы дела заключения, выполненные экспертом ФИО9, признаны судом недостоверными, поскольку в судеб­ном заседании 13 апреля 2017 года ФИО9 засвидетельствовал о том, что не участвовал в проведении экспертиз и никаких заключений не подписывал.

Результаты повторной комплексной судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Экпертно-оценочный центр» также обоснованно признаны судом первой инстанции недостоверными в связи со следующим.

Суду представлено два различных заключения от 21 декабря 2016 года и 13 января 2017 года с абсолютно различными результатами.

В нарушение положений статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключениях не указано, какие исследования и в каком объеме провел каждый эксперт, какие факты он установил и к каким выводам пришел. Экспертами подписано все заключение, а не те части заключения, которые со­держат описание проведенных ими исследований, и за которые они несут ответственность.

При оценке учтены работы и материалы, не являющиеся неотделимыми улучшениями; использованы цены по состоянию на 2016 год, без применения коэффици­ентов износа с учетом периода проведения работ и фактического использования объектов недвижимости - как коммерческой недвижимости; не указаны источники информации по оценке материалов и работ; не конкретизированы использованные в работе материалы.

По указанным причинам суд пришел к правильному выводу о несоблюдении экспертами объективности, всесторонности и полноты исследования на научной и практической основе в пределах соответствующей специальности (статьи 4, 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности и Российской Федерации.

В удовлетворении ходатайства предпринимателя о назначении новой повтор­ной комплексной судебной экспертизы по определению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества судом отказано, так как предпринимателем не исполнены требования суда представить первичную бухгалтерскую документацию (проектно-сметную документацию, договоры подряда, акты приемки выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ формы КС-2 и КС-3, платежные поручения и иные имеющиеся документы) по произведенным им ремонтным и строительным работам на арендованных объектах по адресу: <...>, при этом имеющиеся в деле доказательства позволяют определить произведенные на улучшение имущества затраты в порядке, установленном статьей 303 Граж­данского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с выводами заключений строительно-технических экспертиз №79/14, 80/14, 90/14, 92/14, 91/14, выполненных ООО «Горизонт», судом определена стоимость произведенных предприни­мателем улучшений имущества, расположенного по адресу: <...>­, в размере 9 612 402 руб. 56 коп., исходя из сле­дующего.

По заключению строительно-технической экспертизы №92/14 от 3 августа 2014 года стоимость работ по благоустройству территории и прокладке сетей коммуникаций составляет 1 880 776 рублей.

По заключению строительно-технической экспертизы №91/14 от 3 августа 2014 года стоимость работ по улучшению комплекса строений лит. Г, лит. Ж составляет 1 644 842 рубля.

По заключению строительно-технической экспертизы №79/14 от 25 мая 2014 года стоимость работ по улучшению административного здания лит. А определена судом в размере 2 984 392 руб. 28 коп., за исключением работ и материалов по локальному сметному расчету №2 (дефектные ведомости, внутренние сети электроснабжения, пожарная сигнализация и монтаж видеокамер), поскольку данные рабо­ты не относятся к неотделимым улучшениям.

По заключению строительно-технической экспертизы №80/14 от 20 июня 2014 года стоимость работ по улучшению комплекса строений лит. С определена судом в размере 3 102 392 руб. 28 коп., за исключением работ и материалов по локальному сметному расчету №2 (ремонт помещения летнего кафе), поскольку данные работы фактически представляют собой самовольную реконструкцию (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции принято во внимание, что при составлении заключений и расчете экс­пертом не учитывалась стоимость светильников, выключателей, розеток, ламп, кон­диционеров, конвекторов, радиаторов, сантехники, скобяных изделий для оконных блоков, внутренних дверей, подоконных блоков, ограждения лестничных проемов.

Также из расчета стоимости произведенных предпринимателем улучшений имущества исключены строения лит. П, лит. Б, лит. В как не подлежащие эксплуата­ции.

Таким образом, по расчету суда стоимость произведенных предпринимателем улучшений имущества, расположенного по адресу: <...>, составила 9 612 402 руб. 56 коп. (1880776+1644842+2984392,28+3102392,28=9612402,56).

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с общества 9 612 402 руб. 56 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в удовлетворении остальной части заявленных требова­ний судом отказано.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены судом и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 мая 2017 года по делу №А71-10518/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.