Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 16 января 2018 года о признании за ФИО2 права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру под №1 общей площадью 40,7 кв.м., расположенную на первом этаже в доме №10 по улице Северные ворота, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области (кадастровый номер 66:62:0504001:411),

вынесенное судьей Берсеневой Е. И.,

в рамках дела №А60-53689/2016

о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Сбербанк России»

установил:

07.11.2016 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ФИО3 о признании общества с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» несостоятельным (банкротом), которое определением от 11.11.2016 принято судом к производству.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2017 производство по заявлению ФИО3 прекращено, рассмотрение вопроса о признании должника несостоятельным (банкротом) оставлено без рассмотрения.

22.12.2016 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ФИО4 о признании ООО «Золотая Горка» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2017 судом в качестве заявления о вступлении в дело о банкротстве принято заявление ФИО5 о признании ООО «Золотая Горка» несостоятельным (банкротом), поступившее в суд 28.02.2017.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2017 в рамках заявления ФИО4 о признании должника банкротом утверждено мировое соглашение, заявление оставлено без рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2017 судом принято заявление ФИО5 о признании ООО «Золотая Горка» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 заявление ФИО5 признано обоснованным, в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение, сроком на шесть месяцев. Временным управляющим должника утвержден ФИО6, член Ассоциации «Урало-Сибирское объединение арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 в отношении должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

14.08.2017 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявлением ФИО2 о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру под №1 общей площадью 40,7 кв.м., расположенную на первом этаже в доме №10 по улице Северные ворота, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области (кадастровый номер 66:62:0504001:411).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2017 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерно общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк, банк) (л.д. 86-88).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.01.2018 требование ФИО2 удовлетворено: за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру под №1 общей площадью 40,7 кв.м., расположенную на первом этаже в доме №10 по улице Северные ворота, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области (кадастровый номер 66:62:0504001:411).

Не согласившись с вынесенным определением, ПАО Сбербанк обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 В апелляционной жалобе третье лицо, ссылаясь на то, что спорный объект приобретен ФИО2 уже после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. на отношения ООО «Золотая Горка» и ФИО2 законодательство о долевом участии в строительстве не распространяется, а возможность признания права собственности на переданный объект недвижимости предусмотрена только в отношении требований участника строительства, п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве к спорной ситуации не применим. Кроме того указывает на наличие ипотеки на спорный объект. Также полагает неустановленным судом внесение покупателем всей покупной стоимости по договору, часть которых внесены наличными средствами, при этом обстоятельства наличия финансовой возможности по внесению всей покупной стоимости не исследованы.

Конкурсный управляющий должника в письменном отзыве на жалобу доводы ПАО Сбербанк поддерживает, указывая на неверное применение судом норм материального и процессуального права.

ФИО2 по основаниям, изложенным в отзыве, против удовлетворения жалобы возражает, просит определение суда оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на жалобу не представили.

Представитель ПАО Сбербанк в судебном заседании апелляционного суда на доводах жалобы настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили (ФИО2 ходатайствовала о рассмотрении жалобы в ее отсутствие), что в силу ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела судом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО «Золотая Горка», являющимся застройщиком секционного жилого дома №10 по улице Северные ворота в пос. Кирпичный г. Среднеуральск, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU663060002005010-000000021 от 19.12.2013 (л.д. 18).

12.02.2016 между ООО «Золотая Горка» (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписан предварительный договор о покупке квартиры в многоквартирном жилом доме в коттеджном поселке «Золотая Горка» (л.д. 14), по условиям которого продавец и покупатель договорились о заключении в будущем до 01.08.2016 договора купли-продажи квартиры (основной договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель принять однокомнатную квартиру под №1 (номером один) общей площадью 40,7 кв.м., расположенную на первом этаже в доме №10 по улице Северные ворота, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области, стоимостью 2 375 694 руб. 90 коп. (п.п. 1, 2, 4 договора).

В подтверждение оплаты полной стоимости квартиры в размере 2 375 694 руб. 90 коп. в материалы дела представлены: платежное поручение №86476 от 19.02.2016 на сумму 2 100 000 руб. (л.д. 15), платежное поручение №132241 от 17.03.2016 на сумму 92 695 руб. (л.д. 16), квитанции к приходным кассовым ордерам №19 от 18.04.2016 на сумму 92 000 руб., №25 от 17.05.2016 на сумму 90 999,90 руб. (л.д. 17).

26.02.2016 сторонами подписан акт приема-передачи к предварительному договору о покупке квартиры в многоквартирном жилом доме в коттеджном поселке «Золотая Горка» от 12.02.2016 (л.д. 19), согласно которому в соответствии с предварительным договором продавец передал, а покупатель принял квартиру в отсутствие претензий по состоянию и качеству передаваемой квартиры; передача квартиры произведена в момент подписания акта (п.п. 1, 2 акта).

ФИО2 осуществляется владение и пользование квартирой: 29.02.2016 между ФИО2 и ООО Дирекция Жилого комплекса «Золотая Горка» заключены договоры №10/1 на управление многоквартирным домом и №10-1 об оказании услуг по техническому обслуживанию (л.д. 20-26, 43); начиная с марта 2016 г. ФИО2 производится оплата выставляемых счетов по коммунальным платежам (л.д. 27-42).

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на указанное жилое помещение, ФИО2, руководствуясь ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.

Установив наличие необходимой совокупности обстоятельств для защиты прав ФИО2 в виде признания за ней права собственности на указанное жилое помещение в порядке, предусмотренном пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, суд удовлетворил заявленное требование.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Подпунктом 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Материалами дела подтверждается факт заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от 12.02.2016 в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, а также факты оплаты денежных средств во исполнение данного договора и передачи должником ФИО2 однокомнатной квартиры под №1 (номером один) общей площадью 40,7 кв.м., расположенной на первом этаже в доме №10 по улице Северные ворота, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области, фактического владения и пользования заявителем квартирой, несения расходов по ее содержанию и содержанию общего имущества в доме.

Предварительный договор купли-продажи с учетом руководящих разъяснений в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» верно квалифицирован судом как договор купли-продажи будущей квартиры и рассмотрен в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.

Доводы ПАО Сбербанк о том, что внесение покупателем всей покупной стоимости по договору не было установлено, отклонены апелляционным судом, как противоречащие фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

Выполнение ФИО2 своих обязательств по оплате квартиры подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями №86476 от 19.02.2016 на сумму 2 100 000 руб. (л.д. 15), №132241 от 17.03.2016 на сумму 92 695 руб. (л.д. 16), квитанциями к приходным кассовым ордерам №19 от 18.04.2016 на сумму 92 000 руб., №25 от 17.05.2016 на сумму 90 999,90 руб. (л.д. 17).

Данные обстоятельства также подтверждены должником в отзыве суду первой инстанции (л.д. 77-78), которым представлены справка о том, что ФИО2 произведена полная оплата по предварительному договору купли-продажи в сумме 2 375 694,90 руб. (л.д. 79), а также приходные кассовые ордера (л.д. 80-81).

Банком не приведено каких-либо обстоятельств, ставящих под сомнение наличие финансовой возможности и факт внесения ФИО2 в кассу должника 182 999,90 руб. в оплату приобретаемой квартиры, подтверждаемый квитанциями к приходным кассовым ордерам. Последующее движение внесенных заявителем в кассу должника денежных средств в предмет рассматриваемого спора не входит и касается хозяйственной деятельности должника.

Отклоняя доводы банка о том, что права ФИО2, не являющейся применительно к положениям п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участником строительства, в отношении спорного жилого помещения не могут быть защищены путем признания за ней права собственности на указанное помещение в порядке, предусмотренном п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, связанные с моментом приобретения квартиры после ввода дома в эксплуатацию, апелляционный суд руководствуется следующим.

ФИО2 в отзыве на жалобу суду апелляционной инстанции приведены доводы о том, что в правоотношениях с должником она выступила в качестве инвестора по компенсации строительных затрат с целью приобретения в собственность индивидуально-определенной квартиры в многоквартирном доме.

Исследовав приведенные заявителем доводы, апелляционный суд считает их заслуживающими внимание, а права ФИО2 подлежащими защите в избранном ею порядке.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновение у участников строительства права собственности на объекты полевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) (ст. 1 Закона).

Статьей 18 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены цели, на которые подлежат использованию денежные средства, уплачиваемые участниками строительства.

Денежные средства, уплачиваемые участниками строительства по договору, подлежат использованию застройщиком не только непосредственно на строительство (создание) многоквартирного дома, но и на возмещение затрат на осуществленное на строительство. К таким затратам могут относится оформление права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома, возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания), на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, строительство, реконструкцию в границах земельного участка сетей инженерно-технического обеспечения, внесение платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы, возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство и тому подобное.

По мнению апелляционного суда, заявитель, приняв участие в инвестировании строительства (компенсации строительных затрат), вступив в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность спорной квартиры для личного проживания, полностью исполнив свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченную квартиру с целью последующей государственной регистрации этого права.

Поскольку объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом препятствует заявителю в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, отказ в защите права ФИО2 не соответствовал бы принципу справедливости.

Доводы банка о наличии ипотеки на спорный объект безосновательны.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке).

В отношении спорного объекта какое-либо обременение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано.

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.06.2017, от 09.10.2017 в отношении спорной квартиры, представленные в материалы дела (л.д. 44-49, 110-112), не содержат данных раздела 2, т.е. данных об ограничении прав и обременении данного объекта.

Довод банка о том, что условие о нахождении спорного объекта в залоге у банка содержится в п. 11 предварительного договора купли-продажи от 12.02.2016 не может быть принят апелляционным судом, как подтверждающий наличие ипотеки на данный объект.

Действительно в п. 11 договора стороны предусмотрели, что квартира находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №80306 от 19.10.2011.

Вместе с тем, сам по себе п. 11 названного договора не влечет возникновение ипотеки и не является основанием к ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав недвижимости.

Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №80306 от 19.10.2011, о котором упоминается в данном пункте, не содержит в качестве залогового имущества спорную квартиру, что в частности подтверждается следующим.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2018, в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Золотая Горка» включены требования ПАО Сбербанк в размере 437 355 167,07 руб., в том числе: по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.10.2011 №80306 в сумме 237 329 232,54 руб., в том числе: 217 826 574,62 руб. - просроченная ссудная задолженность; 19 502 657,92 руб. – просроченная задолженность по процентам; по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.04.2014 №80340 в сумме 200 025 934,53 руб., в том числе: 170 415 813,75 руб. - просроченная ссудная задолженность; 29 610 120,78 руб. - просроченная задолженность по процентам, как обеспеченные залогом имущества должника, поименованного в резолютивной части определения.

Среди объектов залогового имущества спорная квартира №1 в доме 10 по улице Северные ворота поселка Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области, не значится.

При таких обстоятельствах, принимая их в совокупности, установив факт введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, фактической передачи и нахождения спорной квартиры во владении ФИО2, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания заявленного ФИО2 требования о признании права собственности в отношении спорной квартиры обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом изложенного определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При подаче апелляционной жалобы на определения, не перечисленные в подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается. Ошибочно уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит возврату ПАО Сбербанк из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 16 января 2018 года по делу №А60-53689/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей, ошибочно уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению №653256 от 25.01.2018.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Е.Е. Васева

Судьи И.П. Данилова

В.И. Мартемьянов