СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 8 /2022-ГК

г. Пермь

12 августа 2022 года                                                           Дело № А50-19339/2021­­

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Крымджановой Д.И.,

судейДружининой О.Г., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 24 мая 2022 года

по делу № А50-19339/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Единый информационно-расчетный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Единый информационно-расчетный центр» (далее – ООО «ЕИРЦ», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – Управление, ответчик) об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:37:0620702:6 в размере 342 000 руб. с учетом НДС,  определении выкупной стоимости панельно-кирпичного здания бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня) кадастровый номер 59:37:0620702:89 в размере 1 478 000 руб. с учетом НДС; зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 780 739 руб. в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества; о внесении изменений в пункты договора № 131/21-159 купли-продажи муниципальной собственности от 12.04.2021 изложив их в следующей редакции:

- «п. 1.6. Цена земельного участка с кадастровым номером 59:37:0620702:6 составляет 342 000 (триста сорок две тысячи) руб. с учетом НДС (цена определена на основании экспертного заключения о результатах расчетов №622-2/06.2021).

Цена панельно-кирпичного здания бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня) кадастровый номер 59:37:0620702:89 составляет 1 478 000 (один миллион четыреста семьдесят восемь тысяч) руб. с учетом НДС (цена определена на основании экспертного заключения о результатах расчетов №575/06.2021).

Стоимость неотделимых улучшений панельно-кирпичного здания бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня) кадастровый номер 59:37:0620702:89 составляет 780 739 (семьсот восемьдесят тысяч семьсот тридцать девять) рублей. В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи панельно-кирпичного здания бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня) кадастровый номер 59:37:0620702:89 подлежащая уплате покупателем по настоящему договору составляет 697 261 (шестьсот девяноста семь тысяч двести шестьдесят один) руб. с учетом 11ДС»;

- Приложение № 1 «График платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №131/21-159 от 12.04.2021 г.» исключить. Пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции: «Последующие платежи Покупатель осуществляет ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Указанный срок рассрочки является предельным сроком (датой) зачисления денег на счет Продавца».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24 мая 2022 годаурегулированы разногласия между ООО «ЕИРЦ» и Управлением при заключении договора №131/21-159 купли-продажи муниципальной собственности от 12.04.2021 изложены п. 1.6, 2.2, 2.3 в следующей редакции:

- «п. 1.6. Цена земельного участка с кадастровым номером 59:37:0620702:6, расположенного по адресу: <...>, составляет 345 000 (триста сорок пять тысяч) рублей.

Цена 1 - этажного панельно-кирпичного здания бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня) кадастровый номер 59:37:0620702:89, расположенный по адресу: <...>, составляет 2 218 333 руб. (два миллиона двести восемнадцать тысяч триста тридцать три) рубля.

Общая стоимость выкупаемого имущества именуется далее как основной долг.».

Изложен п. 2.2 договора в следующей редакции:

«2.2. Покупатель производит оплату первого взноса основного долга не позднее 10 дней с момента заключения договора путем перечисления денежных средств на следующие реквизиты Продавца: р/счет № <***>, ОТДЕЛЕНИЕ ПЕРМЬ БАНКА РОССИИ //УФК по Пермскому краю г. Пермь, БИК 015773997, ИНН <***>, КПП 591101001 УФК по Пермскому краю (Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники), ОКТМО 57708000, КБК 928 114 02 043 04 2000 410 (доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городских округов (в части реализации основных, средств)).

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции:

«2.3. Последующие платежи основного долга Покупатель осуществляет ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Указанный срок рассрочки является предельным сроком (датой) зачисления денег на счет Продавца.».

Исключено Приложение № 1 «График платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №131/21-159 от 12.04.2021 г.». С Управления в пользу ООО «ЕИРЦ» взыскано 3000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, 12 500 руб. в порядке возмещения судебных издержек, понесенных в связи с оплатой судебной экспертизы.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции изменить в части, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с исключением Приложения № 1 «График платежей графика платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №131/21-159 от 12.04.2021, так как график необходим для определения срока внесения очередных платежей и для расчета неустойки в случае просрочки внесения платежей по договору.

Истцом и третьим лицом отзывы на апелляционную жалобу не направлены.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.01.2019 между Управлением (арендодатель) и ООО «ЕИРЦ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «город Березники» № нп/2018/118, по условиям которого  арендатору на основании решения единой комиссии по проведению аукционов и конкурсов на право заключения договора аренды (протокол от 30.11.2018 №68) передано в аренду следующее муниципальное имущество: панельно-кирпичное здание бытовых помещений с подвалом (Лит. А), холодным пристроем (лит. а), крыльцами, общей площадью 338,4 кв.м., балансовой стоимостью 102 451 руб., согласно плану (Приложение №1) расположенное по адресу: <...> для оказания банных услуг, размещение физкультурно-оздоровительного комплекса (л.д. 31, т.1).

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:37:0620702:6, площадью 398 кв.м, местонахождение: <...>, необходимом для эксплуатации и обслуживания имущества.

Договор аренды действует с  10.01.2019 по 09.01.2024 (п. 1.3 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи муниципального имущества (л.д.34, т.1).

Арендатор обратился к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и земельного участка.

В ответ арендодателем направлен проект договора № 131/21-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности от 12.04.2021 (л.д. 86 т. 1). В соответствии с условиями договора купли-продажи муниципальное образование продает, а истец приобретает в собственность панельно-кирпичное здание бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня), назначение: нежилое, общей площадью 338,4 кв.м., кадастровый номер 59:37:0620702:89 (далее по тексту - Здание) с земельным участком общей площадью 398 кв.м, кадастровый номер 59:37:0620702:6 по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.6 договора купли-продажи цена объектов составляет 5 598 612 без учета НДС.

Истцом направлен в адрес ответчика протокол разногласий от 11.05.2021 (л.д. 23, т.1), в соответствии с которым цена земельного участка с кадастровым номером 59:37:0620702:6 составляет 350 387 руб. 26 коп., цена панельно-кирпичного здания бытовых помещений с подвалом и холодным пристроем (баня) кадастровый номер 59:37:0620702:89 составляет 1 649 612 руб. 74 коп. (без учета НДС). Также Приложение № 1 График платежей принимается в новой редакции с учетом измененной стоимости объектов.

Направленным в ответ протоколом согласования разногласий от 17.05.2021 (л.д. 26, т.1) редакция истца (покупателя) не принята.

В последующем, истцом направлен новый протокол разногласий в части цены, со ссылкой на оценочный отчет ООО «Верхнекамский центр экспертизы и оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 342 000 руб. с учетом НДС, рыночная стоимость здания оставляет 1 478 000 руб. с учетом НДС (экспертное заключение о результатах расчетов №622-2/06.2021 от 11.06.2021, экспертное заключение о результатах расчетов №575/06.2021 от 11.06.2021) (л.д. 28, т.1).

13.07.2021 ответчиком истцу вручен протокол согласования разногласий от 09.07.2021, в соответствии с которым ответчик оставляет все пункты договора в редакции ответчика по тексту договора (л.д 29, т.1).

Истец также настаивает на праве уменьшения цены выкупа на стоимость произведенных им улучшений (780 739 руб.), согласно перечню произведенных неотделимых улучшений содержится в локальном сметном расчете на 02.08.2021 (л.д. 37-40, 94, т.1).В качестве оснований истец указывает, что при заключении договора аренды в акте приема-передачи отражено, что при осмотре имущества установлено: разморожена система водоснабжения и теплоснабжения здания, отсутствует котел №2 системы отопления (л.д. 34, т.1).

По мнению истца, состояние переданного имущества не позволяло его использовать для оказания банных услуг, размещение физкультурно-оздоровительного комплекса.

В целях устранения недостатков истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости проведения капитального ремонта (неотделимых улучшения) в арендуемом имуществе.Ответ на указанное письмо в адрес истца не поступил. Истец посчитал возможным осуществить соответствующие вложения с правом на последующее возмещение затрат.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших у ООО «ЕИРЦ» и Управления при заключении договора купли-продажи муниципальной собственности от 12.04.2021 № 131/21-159 с изложением пунктов 1.6, 2.2, 2.3 в иной редакции, исключив Приложение № 1 «График платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 131/21-159 от 12.04.2021».

Из доводов жалобы следует, что ответчик оспаривает решение суда в части исключения Приложения № 1 «График платежей графика платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №131/21-159 от 12.04.2021.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, руководствуясь при этом следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества и земельного участка.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела разногласия у сторон возникли в связи с определением цены объекта, зачета стоимости неотделимых улучшений.  

Относительно порядка уплаты цены договора суд первой инстанции в полном соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ  принял пункт 2.3 договора в следующей редакции: «2.3. Последующие платежи основного долга Покупатель осуществляет ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Указанный срок рассрочки является предельным сроком (датой) зачисления денег на счет Продавца.», исключив Приложение № 1 «График платежей по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №131/21-159 от 12.04.2021 г.».

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы о необходимости включения в условия договора Графика платежей со ссылкой на то, что это необходимо Управлению для определения срока внесения очередных платежей и для расчета неустойки в случае просрочки внесения платежей по договору, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения с учётом следующего.

Суд апелляционной инстанции в данном случае не усматривает оснований для внесения в условия договора отдельного графика платежей (в качестве приложения), поскольку условиями договора в принятой судом редакции предусмотрен порядок уплаты цены договора (ежемесячно равными долями), в частности, в п. 2.2 указан срок оплаты первого взноса, а последующие платежи  согласно п. 2.3 договора  осуществляются ежемесячно до 10 числа каждого месяца.

Указанный порядок соответствует действующему законодательству и позволяет определить предполагаемые сроки внесения платежей ежемесячно, их размер, что также позволяет рассчитывать неустойку.

Следовательно, оснований для включения отдельно в условия договора Графика платежей не является обязательным, в связи с чем обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24 мая 2022 года по делу № А50-19339/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.