Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в городе Ижевске (межрайонное) Удмуртской Республики,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 08 декабря 2017 года,

принятое судьей Е.Г. Костиной

по делу № А71-9316/2017

по иску Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в городе Ижевске (межрайонное) Удмуртской Республики

к Управлению гражданской защиты Администрации города Ижевска

третье лицо: Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда,

установил:

Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в городе Ижевске (межрайонное) Удмуртской Республики (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской республики с иском к Управлению гражданской защиты Администрации города Ижевска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда на 2017 год в части подп.2.2.2 пункта 2.2., пункта 3.1 пункта 3.5, 4.1-4.9 договора.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска.

Решением арбитражного суда от 08.12.2017 (резолютивная часть от 27.11.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда от 08.12.2017 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что обязательность заключения договора аренды помещений действующим законодательством не установлена, а также об отсутствии согласия сторон на передачу разногласий на разрешение суда. Истец указывает, что заключение договора аренды нежилого помещения должно производиться в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закона № 44-ФЗ). Также истец указывает, что между сторонами возник преддоговорной спор. Из системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при аренде имущества в случае направления арендатором протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, отклонение этого договора арендодателем, арендатор вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда. Истец ссылается на обязательность заключения договора аренды в силу Закона № 44-ФЗ, на п. 6.2 договора, согласно которому все споры, возникающие в процессе заключения и исполнения договора аренды, разрешаются в Арбитражном суде Удмуртской Республики, указывает, что разрешение судом преддоговорного спора сводится к внесению определенности в правоотношениях сторон, просит решение суда отменить, иск удовлетворить.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает, что протокол разногласий в адрес истца им не направлялся, сторонами регулярно велась переписка по согласованию условий договора. Также ответчик указывает, что договор аренды сторонами заключен 27.12.2017, арендная плата оплачена истцом в минимальном размере, основания для отмены решения суда отсутствуют.

Третье лицо возражений на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.01.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 33/10 -ПФ, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение общей площадью 360,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Труда, 90, со сроком действия с 01.01.2016 до 29.12.2016.

В соответствии с п. 1.3. договора аренды передача имущества осуществляется в соответствии с приказом первого заместителя Главы Администрации г. Ижевска от 09.12.2015 № 1401п.

Согласно п. 1.5. договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору и желающий заключить его на новый срок, обязан подать письменную заявку арендодателю до истечении срока действия договора, но не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора.

Истец направил ответчику письмо № 13893/02-28 от 10.10.2016 о заключении договора аренды сроком с 01 января 2017 на один год.

В ответ на указанное письмо ответчик 26.10.2016 направил истцу проект договора аренды на 2017 год для рассмотрения и подписания.

Письмом от 11.11.2016 № 15765/09-24 истцом данный проект был рассмотрен и подписан с протоколом разногласий.

07.12.2016 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий к протоколу разногласий по проекту договора аренды.

20.12.2016 истец направил ответчику протокол урегулирования разногласий (письмо № 17834/09-24 от 19.12.2016).

28.12.2016 ответчик уведомил истца об окончании 29.12.2016 срока действия договора № 33-10/ПФ, а также сообщил о направлении в Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска проекта договора аренды на 2017 год с разногласиями для разъяснения и согласования (письмо № 1371/01-14 от 28.12.2016).

Впоследствии, истец обратился к ответчику с предложением возобновить действие договора аренды на тех же условиях (письмо № 1081/09-24 от 01.02.2017).

В письме № 0216/01-14 от 27.02.2017 ответчик сообщил об отсутствии у него права на распоряжение имуществом без согласия Администрации г. Ижевска, сославшись на пункты 1.3., 7.6. «Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Ижевска», утвержденного решением Городской Думы г. Ижевска от 28.01.2004 № 180.

Как указывает истец, в процессе согласования разногласий с 01.01.2017 была изменена цена договора с минимальной ставки, применявшейся в 2016 году, на рыночную стоимость, о чем свидетельствуют письма от 27.01.2017 № 01-21/325, от 27.02.2017 № 0216/01-14 с предложением проведения оценки рыночной стоимости арендной платы с последующим заключением договора с 01.01.2017 по измененной цене.

Проектом договора в соответствии с п. 1.2. в редакции протокола согласования разногласий предусмотрено, что срок его действия начинает исчисляться с 01 января 2017 года, в связи с чем заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, в связи с чем, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды, поскольку действие договора аренды 33/10-ПФ прекратилось по истечении установленного в нем срока.

Как указывает истец, арендатор обращался с заявлением о продлении срока договора аренды после истечения его действия, однако, арендодатель выразил свою волю на заключение договора аренды на новый срок на новых условиях. Кроме того, истец считает, что в случае заключения спорного договора аренды заказчики, в том числе государственные территориальные внебюджетные фонды, при осуществлении закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд обязаны руководствоваться положениями Закона № 44-ФЗ.

Поскольку положения Закона № 44-ФЗ при заключении предыдущих договоров аренды с 2013 по 2016 года не были учтены сторонами, истец просит согласовать условия нового договора аренды с применением ст. ст. 24, 34, 93 Закона № 44-ФЗ, а именно:

1. подпункт 2.2.2. пункта 2.2., пункт 3.5. договора аренды исключить.

2. пункт 3.1. договора аренды изложить в редакции истца:

«Размер арендной платы устанавливается на основании правовых актов органов местного самоуправления г. Ижевска и составляет: S 1=579 руб. 16 коп. за 1 кв.м в год в соответствии с расчетом годовой арендной платы (Приложение № 1). Всего за арендуемый объект площадью 360,7 кв.м. арендная плата составляет 207779,83 руб. 83 коп., без НДС. Цена договора является твердой и определяется на весь срок исполнения договора».

3. пункты 4.1. - 4.9. договора аренды изложить в редакции истца:

«п. 4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации».

п. 4.2. При несоблюдении арендатором срока оплаты, предусмотренного п. 3.2. договора, арендодатель имеет право потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Арендатор освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине арендодателя. Штрафы начисляются за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных договором. Размер штрафа устанавливается договором в виде фиксированной суммы, определенной в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063, и составляет 5194,49руб.

п. 4.3. При несоблюдении арендодателем сроков, предусмотренных п.2.1.1., п.2.1.2. договора, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных договором, арендатор направляет арендодателю требование об уплате неустоек (штрафов, пеней). Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения арендодателем обязательства, предусмотренного договором, начинам со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства, и устанавливается договором в размере, определенном в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, но не менее чем одна трехсотая действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных договором и фактически исполненных арендодателем, и определяется по формуле, установленной Постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063. За неисполнение или ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств, предусмотренных договором (за исключением просрочки исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных договором) размер штрафа определяется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 № 1063, и составляет 20777,98 руб., при условии, если такое нарушение стороной обязательства повлекло для другой стороны возникновение реальных убытков. Арендодатель освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине арендатора.».

п. 4.4. Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору не освобождает стороны от исполнения условий договора».

Пункты 4.5. и 4.6. договора аренды исключить.

Пункты 4.7,.4.8, 4.9 договора аренды считать соответственно пунктами 4.5., 4.6. 4.7 договора аренды».

15.06.2017 требование об урегулировании разногласий было направлено истцом ответчику письмом № 8260/09-24 и получено ответчиком 16.06.2017, проект договора аренды на 2017 года в редакции протокола разногласий сторонами не подписан.

Для урегулирования возникших разногласий истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1, 2 ст. 455 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные нормы устанавливают возможность передачи разногласий, возникших при заключении договора на разрешение суда в случае, когда для какой либо из сторон заключение договора обязательно.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как верно указал суд первой инстанции, данная норма гарантирует преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок, но она не содержит указания на то, что для арендодателя заключение договора аренды становится обязательным.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания указанных норм следует, что положения п. 1 ст. 621 ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность заключения договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, пришел к обоснованному выводу о том, что обязательность заключения договора аренды помещений в рассматриваемом случае не установлена.

Кроме того, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Положения Закона N 44-ФЗ не предусматривают обязательность заключения договора аренды.

Доводы ответчика в указанной части подлежат отклонению в связи с ошибочным толкованием норм права.

Также судом первой инстанции правомерно указано на то, что согласия сторон о передаче разногласий на разрешение суда не имеется.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" судам рекомендовано исходить из того, что Гражданский кодекс Российской Федерации не решает вопрос о том, вправе ли сторона по договору, для которой заключение договора обязательно, передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако, если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

При этом отклонения протокола разногласий ответчиком осуществлено не было, из представленных в материалы дела доказательств следует, что между сторонами велась переписка по урегулированию возникших разногласий.

Как верно отмечено судом первой инстанции, ответчик не представил в суд свои предложения по условиям заключения спорного договора аренды.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции отсутствовали.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения. Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку надлежащим образом установленных обстоятельств по делу и не влекут удовлетворение апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 08.12.2017 отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08 декабря 2017 года по делу № А71-9316/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.М. Жукова

М.А. Полякова