Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 июня 2022 года

по делу № А60-65356/2021

по иску Администрации городского округа "Город Лесной" (ИНН 6630001974, ОГРН 1026601766993)

к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" (ИНН 6630013521, ОГРН 1106630000300)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрация городского округа "Город Лесной" (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08 июня 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что выводы суда основаны на ошибочном толковании ст. 239.1 ГК РФ, в частности суд неправильно применил ее к спорным правоотношениям, не установил степень готовности здания на момент прекращения договора аренды, что привело к неправильному определению обстоятельств имеющих значения для дела и принятия неверного судебного акта по существу спора. Суд первой инстанции принял во внимание фототаблицы от 29.10.2021 и 02.03.2022, составленные истцом в одностороннем порядке. Иных доказательств незавершения строительства на момент предъявления иска и рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрация не представила. По мнению апеллянта, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы по вопросам определения степени готовности объекта и определения рыночной стоимости спорного объекта. Указанные вопросы являются определяющими при разрешении вопроса об изъятии объекта и требуют специальных познаний, их разрешение возможно только в рамках назначения судебной экспертизы. Указывает, что судом первой инстанции в нарушение ст. 71 АПК РФ не исследованы надлежащим образом доказательства, подтверждающие, что строительство спорного объекта завершено.По результатам совместного осмотра установлено, что на земельном участке расположен одноэтажный объект, отвечающий всем признакам объекта завершенного строительства, что не оспорено истцом ни в акте осмотра, ни при последующем рассмотрении дела. Отмечает, что судом первой инстанции сделан неправильный вывод об обязательности наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для признания недвижимого имущества объектом завершенного строительства.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является признаком, определяющим завершение строительных работ на объекте и, следовательно, объектом завершенного строительства. Полагает, что суд неправильно оценил представленные истцом в дело доказательства, не применив базовый стандарт доказывания – «баланс вероятностей».Приобщая в материалы дела фотоматериалы, Администрация никак не доказывает, что фото сделаны в даты, указанные в фототаблицах, в том числе не вызывало на акт совместного осмотра представителей общества «Энергоресурс». При составлении совместного Акта осмотра и фототаблицы 04.05.2022 явно усматривается, что строительство объекта завершено, какая-либо спецтехника на участке работ отсутствует.Исходя из представленных фототаблиц от 29.10.2021, 02.03.2022 и 04.05.2022, усматриваются совершенно разные этапы возведения объекта. Суд первой инстанции при вынесении решения должен был поставить вопрос о возможности возведения объекта за 6 месяцев (с даты составления первой фототаблицы от 29.10.2021), с учетом выполненных работ и доставки строительных материалов. Выполнение всего объема работ по строительству объекта невозможно за срок 6 месяцев. Довод ответчика о невозможности возведения объекта в короткий срок судом первой инстанции не был принят во внимание и судом первой инстанции не дана оценка указанному доводу. По мнению апеллянта, судом первой инстанции нарушены критерии пропорциональности и соразмерности судебной защиты и не соблюден баланс прав и законных интересов сторон настоящего спора. Выбранный Администрацией способ, а именно изъятие объекта, являющегося собственностью общества «Энергоресурс», носит технический, формальный характер и явно несоразмерен допущенному нарушению обществом «Энергоресурс» по вводу объекта в эксплуатацию в сроки действия договора аренды земельного участка.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о назначении по делу экспертизы с целью установления степени готовности объекта и его рыночной стоимости.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании ст.ст. 82, 268 АПК РФ.

В силу ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Как разъяснено в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, о назначении экспертизы.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность принятого судебного решения на основании доказательств, которые существовали к моменту вынесения оспариваемого судебного решения, были предоставлены сторонами в суд первой инстанции либо не были предоставлены по уважительным причинам.

С учетом предмета иска и приведенного ответчиком обоснования необходимости производства экспертизы, представленных в материалы дела доказательств относительно состояния объекта на дату истечения срока действия договора аренды земельного участка и в период рассмотрения спора, пояснений представителя ответчика в судебном заседании о проведении работ на объекте в период рассмотрения спора, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении экспертизы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ответчику по договору аренды для строительства магазина предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:54:0101007:36, адрес: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», г. Лесной, ул. Дмитрия Васильева, земельный участок № 7.

С целью завершения строительства магазина истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2018 № 217/18к, зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 03.10.2021 за № 66:54:0101007:36-66/034/2018-13.

Договор заключен сроком на три года (с 03.10.2018 по 03.10.2021) для завершения строительства.

Таким образом, ответчик реализовал свое право на однократное продление договора аренды без торгов с целью завершения строительства объекта.

На основании разрешения на строительство от 24.04.2020г. № 66-316-195- 2020 на земельном участке возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:54:0101007:1273, который, согласно сведениям ЕГРН, принадлежит Ответчику на праве собственности (выписка из ЕГРН на объект недвижимости прилагается).

В связи с окончанием срока договора аренды, комиссией по установлению фактического использования земельных участков на территории городского округа «Город Лесной» проведен осмотра Участка 29.10.2021. По результатам осмотра установлено, что на участке частично возведен фундамент, установлено свайное поле, находится несколько железобетонных конструкций, начато строительство стены, по границе участка возведено металлическое ограждение (акт осмотра и фототаблица прилагаются).

В связи с окончанием срока договора аренды, а также учитывая тот факт, что по итогам осмотра истцом установлено, что строительство объекта не завершено, истец обратился в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с настоящим иском с требованием об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что ответчиком реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, строительство спорного объекта не завершено, доказательств нарушения срока строительства, связанных с действиями государственных органов или органов местного самоуправления, ответчиком не представлено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Статьей 239.1 ГК РФ установлено право исполнительного органа государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект, требовать изъятия у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке, путем его продажи с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022) разъяснено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства без торгов.

Ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:54:0101007:1273, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101007:36, степенью готовности 4 %, что следует из выписки из ЕГРН от 29.11.2021.

Земельный участок с кадастровым номером 66:54:0101007:36 предоставлен ответчику для целей завершения строительства магазина сроком на три года на основании договора аренды земельного участка от 01.10.2018 № 217/18к.

На момент составления акта осмотра от 29.10.2021 строительство объекта не завершено. Истцом в подтверждение своих доводов представлена фототаблица от 02.03.2022.

04.05.2022 представителями сторон осуществлен совместный выезд к спорному объекту, составлен акта осмотра от 04.05.2022, который приобщен к материалам дела. Согласно представленному акту сторонами установлено следующее: «При осмотре 04.05.2022 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101007:36 расположен одноэтажный объект капитального строительства со следующими характеристиками: фундамент - монолитный железобетонный ростверк по буронабивным сваям; каркас здания - железобетонные колонны, стальные фермы; наружные стены - твинблок; половое покрытие - частично щебеночный слой, в складском отделении подготовлен под стяжку; кровля - металлический профлист; в наличии имеются окна, двери (для главных и служебных входов), витражное остекление, грузовые ворота. Облицовка фасадов, входная группа отсутствуют. Объект имеет подключение к холодному водоснабжению и канализации. Электроснабжение отсутствует в связи с изменением технических условий на подключение к сетям. Подключение к тепловым сетям не планируется. По пояснению представителя общества «Энергоресурс»: облицовка здания будет выполнена после заключения договора аренды помещений, и подготовлена по индивидуальным характеристикам с учетом конкретных требований арендатора, отсутствие облицовки фасадов и входной группы не влияют на ввод объекта в эксплуатацию».

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие об истечении срока действия договора аренды, учитывая отсутствие объективных данных о завершении строительства объекта на момент истечения срока действия договора, что является значимым в целях разрешения вопроса об изъятии объекта, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска надлежит признать правильными.

Доводы ответчика о завершении строительства объекта были предметом рассмотрения суда и правомерно отклонены.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству.

Доказательств завершения строительства на земельном участке на момент составления акта осмотра от 29.10.2021 и обращения в уполномоченный орган в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не представлено.

При этом судом должным образом проанализированы представленные истцом фотоматериалы, сопоставление которых указывает на ведение ответчиком строительно-монтажных работ в период спора, в частности на фототаблице к акту от 29.10.2021 изображен каркас здания - железобетонные колонны; на фототаблице от 02.03.2022 дополнительно возведен металлический каркас; на фототаблице к акту от 04.05.2022 установлено остекление. Указанные доказательства ответчиком не оспорены, о фальсификации доказательств ответчиком не заявлено, и опровергаю доводы ответчика со ссылкой на общий журнал работ и справку о выполнении технических условий о завершении строительства в сентябре 2021 года.

В апелляционной жалобе ответчик совершенно верно указывает, что на представленных фототаблицах от 29.10.2021, 02.03.2022 и 04.05.2022 зафиксированы разные этапы возведения объекта. Что в свою очередь никоим образом не опровергает, а напротив, подтверждает позицию истца о том, что строительство объекта на момент окончания срока действия договора не было завершено.

Пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таких доказательств при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанцией ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Доводы о необходимости установления рыночной стоимости объекта и назначении судебной экспертизы правомерно были отклонены судом, поскольку Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 , предполагает проведение оценки рыночной стоимости объекта аукциона, что соответствует п. 4 ст. 239.1 ГК РФ.

В данном случае истцом требование об установлении цены продажи объекта на публичных торгах не заявлено. Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Доводы о необходимости установления степени готовности объекта и назначении по делу экспертизы были предметом рассмотрения суда и правомерно отклонены, поскольку в период рассмотрения спора объект претерпел значительные изменения, динамика изменения объекта прослеживаются на представленных истцом фототаблицах.

Поскольку на момент истечения срока действия договора строительство объекта не было завершено, при этом в период рассмотрения спора ответчик продолжал его возведение в отсутствие разрешения на строительство, удовлетворение иска является правомерным.

Избранный истцом способ защиты права является надлежащим, в полной мере соответствует требованиям ст. 239.1 ГК РФ, направлен на обеспечение вовлечения в хозяйственный оборот объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, в целях определения дальнейшей правовой судьбы такого объекта.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 июня 2022 года по делу № А60-65356/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.В. Семенов

Э.А. Ушакова