Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бионика» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.07.2020 по делу № А76-48718/2019 .

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Бионика» - Новокрещенова Т.Г. (доверенность от 06.10.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Бионика» (далее – ООО «Бионика», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) о признании договора долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013 расторгнутым с 21.07.2019 (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 2 л.д. 98).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены гаражно-строительный кооператив «Энергетик» (далее – ГСК «Энергетик»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра), публичное акционерное общество «Фортум» (далее – ПАО «Фортум»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.07.2020 (резолютивная часть от 16.07.2020) в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии предусмотренных законом или договором аренды оснований, предоставляющих арендатору право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, поскольку такое право вытекает из условий пунктов 3.1., 4.2.1., 4.2.7., 4.2.9., 4.2.13, 6.4., 6.6. договора аренды, и обусловлено физическим демонтажем расположенных ранее на земельном участке объектов недвижимости, в силу чего правовые основания для использования арендатором земельного участка, а также сохранение его целевого использования для эксплуатации объектов недвижимости исключаются. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что ссылаясь на указанные договорные условия, истец обращался к арендодателю с требованием о расторжении договора, однако Комитет не принял мер, направленных на прекращение договорных отношений и принятие участка из аренды, чем проявил свое недобросовестное поведение. Те же обстоятельства свидетельствуют о наличии просрочки кредитора, поскольку истцом надлежащим образом реализованы полномочия по направлению предложения о расторжении договора и акта приема-передачи участка, а Комитет допускал длительное незаконное бездействие.

Апеллянт не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что при наличии на земельном участке шпал и щебня, оставшемся после демонтажа железнодорожного пути участок не может считаться возвращенным арендодателю в исходном состоянии, поскольку, исходя из раздела 1 договора аренды, определяющего целевое использование участка, основания для отказа в принятии участка из аренды у арендодателя отсутствуют. Наличие указанных объектов не может свидетельствовать о наличии сооружения.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, Между Комитетом (арендодатель) и ОАО «Фортум» (арендатор) был подписан договор долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151- Д-2012 от 22.02.2013 (т. 1 л.д. 15-17), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:45543, площадью 12 254 метров квадратных, расположенный по ул. Российской, д. 1 в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации сооружения (железнодорожные пути, лит 27(20) – 27(48)) и нежилого здания (здание диспетчерского пункта, литер: 24).

В силу п. 1.4 договора в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 по 25.12.2032.

В п. 3.1 договора изложены условия предоставления земельного участка: - эксплуатировать объект в соответствии с генеральным планом города Челябинска, разрешенным видом использования и целевым назначением земельного участка; - не имеет права самовольной застройки на арендуемой территории.

В п. 4.2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III настоящего договора и в соответствии с условиями постановления (распоряжения) органа местного самоуправления, указанного в п. 1.3 настоящего договора.

Арендатор обязан принять в аренду от арендодателя земельный участок по акту приема-передачи, составленному в течение 30 календарных дней со дня подписания настоящего договора, и сдать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в течение 15 дней со дня истечения срока действия договора (в случае его непродления) или расторжения, а также прекращения по иным основаниям (п. 4.2.7 договора).

В соответствии с п. 4.2.9 договора арендатор обязан в случае продажи, иного отчуждения имеющихся на арендуемом участке зданий, строений, сооружений, письменно уведомить арендодателя в десятидневный срок с даты заключения договора купли-продажи или иного отчуждения имущества.

На основании п. 4.2.13 договора в случае отчуждения, принадлежащих арендатору объектов недвижимости (зданий, сооружений, строений, объектов незавершенного строительства), расположенных на арендуемом земельном участке, арендатор обязан расторгнуть с арендодателем договор аренды земельного участка путем подписания соглашения в течение 30 дней со дня отчуждения объектов недвижимости (государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке).

В силу п. 6.4. договора договор подлежит расторжению по требованию арендодателя (досрочно) в том числе при использовании земельного участка не по целевому использованию и не в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, при использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушением условий договора и неиспользовании в соответствии с условиями договора.

В п. 6.6 договора установлено, что расторжение договора в соответствии с п. 6.4 договора осуществляется арендодателем на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ.

По акту приема-передачи от 22.02.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:45543 был передан в аренду ОАО «Фортум» (т. 1 л.д. 17 оборот).

Договор долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д2012 от 22.02.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 05.03.2013, о чем сделана запись регистрации № 74-74-01/088/2013-277 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1 л.д. 17 оборот).

По договору купли-продажи № 15470 от 25.07.2017 ОАО «Фортум» продало ООО «Бионика» ряд объектов недвижимого имущества, в том числе сооружение (железнодорожные пути) протяженностью 4858,06 м, кадастровый номер 74:36:0608002:307 (т. 1 л.д. 20-22).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2017 (т. 1 л.д. 52), право собственности на объект недвижимости (железнодорожные пути) с кадастровым номером 74:36:0608002:307 зарегистрировано за ООО «Бионика» 29.08.2017.

Между ПАО «Фортум» и ООО «Бионика» подписано соглашение от 26.09.2017 о передаче прав и обязательств по договору долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013 (т. 1 л.д. 19), согласно которому в связи с продажей новому арендатору по договору куплипродажи № 15470 от 25.07.2017 недвижимого имущества – сооружение (железнодорожные пути) протяженностью 4858,06 м, кадастровый номер 74:36:0608002:307, расположенных на земельном участке общей площадью 12 254 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0000000:45543, по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Российской, д. 1 категория земель – земли населенных пунктов, ООО «Бионика» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013.

Соглашение от 26.09.2017 о передаче прав и обязательств по договору долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.10.2017, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте соглашения (л.д. 19 оборот).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2019 № 74/001/005/2019-336 (т. 1 л.д. 53), объект недвижимости (железнодорожные пути) с кадастровым номером 74:36:0608002:307 снят с кадастрового учета 26.06.2019.

В материалы дела представлено уведомление Комитета градостроительства и архитектуры города Челябинска от 13.06.2019 о сносе объекта капитального строительства – объекта недвижимости (железнодорожные пути) с кадастровым номером 74:36:0608002:307 (т. 1 л.д. 55- 56).

Истцом в материалы дела также представлен акт обследования от 13.06.2019 (т. 1 л.д. 51), согласно которому по результатам натурного обследования местоположения сооружения «Железнодорожные пути» с кадастровым номером 74:36:0608002:307 установлено прекращение его существования в результате демонтажа.

По заявлению правообладателя сооружение было демонтировано собственными силами до вступления в действие 340-ФЗ от 04.08.2018, соответственно уведомление о планировании сноса не требуется.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11.03.2020 № 99/2020/318071335 (т. 2 л.д. 11) объект недвижимости – здание диспетчерского пункта, с кадастровым номером 74:36:0000000:1789 снят с кадастрового учета 06.02.2017, то есть до заключения между ОАО «Фортум» и ООО «Бионика» договора купли-продажи № 15470 от 25.07.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2019 № 99/2019/283878402 (т. 1 л.д. 44-47), на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:45543 расположен только объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:54023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.03.2020 № 74/036/503/2020-14600 (т. 2 л.д. 36-41), объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:54023 является зданием общей площадью 642,3 кв.м (ГСК «Энергетик»), правообладатель объекта в ЕГРН не указан.

ООО «Бионика» обратилось в Комитет с заявлением от 21.06.2019 № 86 об отказе от договора долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013 (т. 1 л.д. 14), в котором, ссылаясь на снятие с кадастрового учета объекта недвижимости (железнодорожные пути) с кадастровым номером 74:36:0608002:307 в связи с его демонтажом, просило расторгнуть указанный договор аренды земельного участка.

В ответ на заявление ООО «Бионика» Комитет направил письмо от 22.07.2019 № 23253 (т. 1 л.д. 57), в котором указал, что по сведениям из ЕГРН на арендуемом земельном участке располагается 37 объектов недвижимого имущества, согласно данным публичной кадастровой карты объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:45543 отсутствуют.

Комитетом предложено обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» с целью корректировки (актуализации) сведений в отношении объектов капитального строительства, расположенных на арендуемом ООО «Бионика» земельном участке.

ООО «Бионика» направило Комитету повторное обращение от 26.07.2019 № 102 об отказе от договора долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013 (т. 1 л.д. 58) с просьбой повторно рассмотреть заявление об отказе от договора аренды и письменно подтвердить отсутствие обязанности ООО «Бионика» вносить арендную плату, начиная с 27.06.2019, дня, следующего после даты внесения сведений о снятии объекта с кадастрового учета.

В ответ на повторное обращение ООО «Бионика» Комитет направил письмо от 30.08.2019 № 29209 (т. 1 л.д. 59), в котором указал, что согласно сведениям в Едином государственном реестре недвижимости в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства, на которые зарегистрированы права частной собственности, в том числе 24 объекта, собственником которых является ООО «Бионика».

ООО «Бионика» направило Комитету досудебное предупреждение от 16.09.2019 № 140 по вопросу об отказе от договора долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 011151-Д-2012 от 22.02.2013 (т. 1 л.д. 60), в котором указало на неправомерность отказа в расторжении договора и на возможность обращения в суд в случае неполучения акта приема-передачи земельного участка.

В своем ответе от 18.10.2019 № 35799 (т. 1 л.д. 61) на досудебное предупреждение Комитет указал, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства, на которые зарегистрированы права частной собственности, в том числе объекты, собственником которых является ООО «Бионика», - с кадастровыми номерами: 74:36:0608002:295, 74:36:0608002:362, 74:36:0608002:390, 74:36:00000000:1554, 74:36:00000000:1773, 74:36:00000000:1774, 74:36:00000000:1780, 74:36:00000000:1796, 74:36:0608002:2030, 74:36:0608002:2035, 74:36:0608002:2038, 74:36:0608002:2043, 74:36:0608002:2044, 74:36:0608002:2046, 74:36:0608002:2061, 74:36:0608002:2063, 74:36:0608002:2065, 74:36:0608002:2069, 74:36:0608002:2070, 7 74:36:0608002:2096, 74:36:0608002:2623, 74:36:0608002:2661, 74:36:00000000:54930.

Согласно письму ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области от 05.11.2019 № ИНО-734 (т. 1 л.д. 62) 23.09.2019 из ЕГРН была исключена информация о расположении объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 74:36:0608002:390, 74:36:00000000:1554, 74:36:00000000:1773, 74:36:00000000:1774, 74:36:00000000:1780, 74:36:00000000:1796, 74:36:0608002:2030, 74:36:0608002:2035, 74:36:0608002:2038, 74:36:0608002:2043, 74:36:0608002:2044, 74:36:0608002:2046, 74:36:0608002:2061, 74:36:0608002:2063, 74:36:0608002:2065, 74:36:0608002:2069, 74:36:0608002:2070, 74:36:0608002:2096, 74:36:0608002:2623, 74:36:0608002:2661, 74:36:00000000:54930, 74:36:0608002:295, 74:36:0608002:362 в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:45543. В границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:45543 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:54023.

Ссылаясь на то, что вследствие отсутствия на земельном участке объектов недвижимости вследствие их демонтажа и исключения сведений о них из единого государственного реестра недвижимости, истец, полагая договор аренды расторгнутым в силу одностороннего отказа от договора арендатора, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил, что истцом не доказано предусмотренное законом либо договором аренды право арендатора на отказ в одностороннем внесудебном порядке от договора аренды, и договор аренды с учетом изложенных выше обстоятельств может быть прекращен путем его расторжения в судебном порядке с соблюдением установленной законом процедуры, однако таких требований обществом при рассмотрении настоящего дела не заявлено. С учетом материально-правовой цели иска, направленной на прекращение оплаты арендной платы в ретроспективе, суд первой инстанции не нашел оснований для квалификации заявленного иска как направленного на расторжение договора аренды по правилам статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также не нашел оснований для прекращения договора аренды с 21.07.2019, поскольку суд установил факт пользования ответчиком земельного участка как фактически (в силу неполного демонтажа железнодорожного пути), так и юридически (в силу несовершения арендатором действий, предусмотренных статьей 651 ГК РФ по возврату земельного участка на основании акта приема-передачи).

Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы и исследовав письменные доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Нормой статьи 36 того же кодекса, действовавшей на момент заключения договора аренды УЗ№011151-Д-2012 от 22.02.2013, а ныне статьей 39.20 Кодекса допускается предоставление земельного участка в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельном участке и предназначенных для эксплуатации объектов недвижимости.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания срока. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Нормы статей 450 и 450.1 ГК РФ устанавливают общий принцип прекращения гражданско-правового договора – по соглашению сторон либо по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором.

Исходя из нормы статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий не допускается, а нормой пункта 2 той же статьи предусмотрено, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, условиями договора аренды УЗ№011151-Д-2012 от 22.02.2013 не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды.

Реализация такого права, исходя из положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в данном случае исключается, поскольку сторонами заключен срочный договор аренды и срок его действия не истек (25.12.2032).

Доводы апелляционной жалобы о том, что право на отказ арендатора от договора аренды предусмотрено условиями договора аренды УЗ№011151-Д-2012 от 22.02.2013, отклоняются как противоречащие материалам дела, поскольку буквальное толкование пунктов 3.1., 4.2.1., 4.2.7., 4.2.9., 4.2.13, 6.4., 6.6. договора аренды, на которые ссылается апеллянт (статья 431 ГК РФ) не позволяют оценить их содержание как наделяющее арендатора соответствующими полномочиями.

При этом, исходя из взаимосвязанных положений статьи 153, статьи 420 и пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, содержание договорного условия должно отражать реальную волю сторон на правонаделение либо отказ от соответствующего права для исключения ситуации правовой неопределенности в отношениях сторон договора при его исполнении.

Согласно абзацу 3 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Наличие в условиях пунктов 3.1., 4.2.1. договора аренды условий о необходимости использования земельного участка по назначению воспроизводит императивную норму статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, и вопреки мнению апеллянта, устанавливает не права, а обязанности арендатора по использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Пункты 6.4. и 6.6. договора предоставляют право на прекращение договора по инициативе арендодателя, а не арендатора.

Пункт 4.2.13 предусматривает возможность расторжения договора арендатором в случае отчуждения объекта недвижимости, расположенного на участке, тогда как в данном случае истцом в обоснование заявленного иска положены иные фактические обстоятельства. Кроме того, определение изложенной обязанности арендатора по существу обусловлено принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подпункт 5 статьи 1 и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исключающего правообладание земельным участком вне права на объект недвижимости, в силу чего, исходя из существа законодательного регулирования правоотношений, такое договорное условие не может быть истолковано как наделяющее истца правом на отказ от договора в случае определению правовой судьбы недвижимости на участке путем её демонтажа.

Иные договорные условия, на которые ссылается апеллянт, определяют порядок возврата земельного участка после прекращения арендных отношений, в силу чего также не определяют полномочия арендатора на прекращение договора аренды.

Поскольку воля сторон на предоставление арендатору права на односторонний отказ от договора из содержания анализируемых договорных условий не следует, субъективная оценка апеллянта при толковании указанных условий не может быть положена выводов суда.

По тем же мотивам отклоняются доводы апелляционной жалобы о допущенном Комитетом бездействии в части непринятия мер по прекращению договора и возврату земельного участка, поскольку в отсутствие у арендатора основанного на законе и договоре полномочия соответствующей обязанности в арендодателя отсутствуют.

Таким образом, в данном случае договор аренды не может быть прекращен в силу действий арендатора по уведомлению арендодателя о расторжении договора.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав лица.

Исходя из части 1 статьи 168 АПК РФ, правовых позиций, сформированных постановлениях Президиума ВАС РФ № 2665/12 от 19.06.2012, № 5761/12 от 24.07.2012, № 5441/10 от 09.12.2010суд при рассмотрении дела обязан установить материально-правовую цель иска независимо от формулирования исковых требований истцом.

Отказ в судебной защите по формальным основаниям является недопустимым (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ полномочиями по определению предмета и основания иска обладает истец.

Установив, что материально-правовой целью иска является намерение общества ретроспективно прекратить начисление арендной платы в связи с прекращением, как полагает истец, договора аренды УЗ№011151-Д-2012 от 22.02.2013 вследствие демонтажа расположенных на земельном участке объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для оценки заявленных по настоящему делу требований как иска о расторжении договора.

Из взаимосвязанных положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ следует, что обязанность арендатора по оплате арендной платы сохраняется на период с момента передачи ему во владение и пользование объекта аренды и до момента его возврата арендодателю либо прекращения пользования вещью по обстоятельствам, независящим от арендатора (применительно к правовым позициям, сформированным в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановлении Президиума ВАС РФ № 13689/12 от 09.04.2013, Определении Верховного суда Российской Федерации 89-КГ16-7 от 22.11.2016).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Допустимым доказательством возврата земельного участка является подписанный сторонами акт возврата, однако в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ арендатор не лишен права представить иные доказательства, подтверждающие факт прекращения пользования земельным участком, равно как и доказательства уклонения арендодателя от приемки имущества (пункт 37 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Оценив акт от 29.05.2020 осмотра земельного участка (т. 2 л.д. 29), не опровергнутый иными доказательствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при наличии признаков неполного демонтажа железнодорожного пути (на земельном участке оставлены бетонные шпалы и щебеночное основание, в котором они углублены), основания полагать, что пользование участком арендатором прекращено, отсутствуют.

Наряду с этим, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Нормами подпункта 5 статьи 1, пункта 1 статьи 35 и статьи 39.20 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Данный принцип реализован в гражданском законодательстве в том числе в норме пункта 1 статьи 552 ГК РФ, согласно которым по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку норма пункта 1 статьи 552 ГК РФ определяет юридическую судьбу правового титула на земельный участок при изменении правового титула в отношении недвижимости, расположенной на участке, апелляционный суд считает возможным применить указанную норму по аналогии права к спорным правоотношениям, в рамках которых разрешается спор о правовом титуле на арендуемый ответчиком земельный участок в силу утраты им права на недвижимость, и полагает, что арендатор вправе ставить вопрос о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации недвижимости, в случае физического демонтажа недвижимости, сопряженного с прекращением права собственности на неё.

Между тем, как ранее установлено судом, материалами дела подтверждается сохранение на земельном участке объектов, ранее составлявших часть железнодорожного пути, для целей эксплуатации которого был предоставлен земельный участок, что не позволяет сделать вывод о прекращении пользования арендатором земельным участком в соответствии с целями, для которых он предоставлен.

Доводы апеллянта о том, что наличие указанных объектов не свидетельствует о наличии сооружения, определяющего законный режим землепользования, отклоняются, поскольку визуальная оценка расположенных на земельном участке шпал, основанная на фотоматериалах, приложенных к акту осмотра от 29.05.2020 (т. 1 л.д. 30, 32), в отсутствие иных опровергающих доказательств, позволяет сделать вывод о такой степени их заглубленности в щебеночное основание, при котором такие шпалы ранее составляли единство сооружения – железнодорожного пути. Иные характеристики размещенных на земельном участке шпал, наличие которых отражено в анализируемом акте осмотра, апеллянтом не доказаны, тогда как в силу части 1 статьи 65 АПК РФ именно на арендаторе, настаивающем на наличии правовых оснований для прекращения договора аренды, возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства. Сам по себе факт несоответствия указанных объектов признакам сооружения по смыслу статьи 130 ГК РФ, что, по ошибочному мнению апеллянта, является единственно определяющим критерием использования земельного участка, не опровергает факта ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату участка арендодателю и прекращения пользования земельным участком по назначению.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.07.2020 по делу № А76-48718/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бионика» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: И.А.Аникин

И.Ю.Соколова