Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Карпачёвой М.И., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Континенталь» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.10.2009 по делу № А47-3155/2009 (судья Бабина О.Е.),

УСТАНОВИЛ:

Администрацияи города Оренбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Континенталь» (далее – ООО «Континенталь», ответчик) и Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее – УФРС, ответчик) о признании недействительной регистрации права собственности ООО «Континенталь» на незавершенный строительством торговый павильон – кафе, назначение нежилое, площадь застройки 227,8 кв.м., степень готовности 6 %, адрес объекта: участок находится примерно в 60 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> и исключении (аннулировании) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) регистрационной записи от 10.12.2008 № 56-56-01/247/2008-309.

Решением суда от 06.10.2009 (резолютивная часть от 29.09.2009) заявленные требования к ООО «Континенталь» удовлетворены. Признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Континенталь» на незавершенный строительством торговый павильон – кафе, назначение нежилое, площадь застройки 227,8 кв.м., степень готовности 6 %, адрес объекта: участок находится примерно в 60 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, путем аннулирования записи в ЕГРП от 10.12.2008 № 56-56-01/247/2008-309. С ООО «Континенталь» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 2 000 руб.

В удовлетворении исковых требований к УФРС об исключении (аннулировании) из ЕГРП регистрационной записи от 10.12.2008 № 56-56-01/247/2008-309 отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Континенталь» (далее также – податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на следующие обстоятельства: необоснованным является вывод суда о возведении постройки на земельном участке, не отведённом для этих целей, поскольку Администрацией не доказано, что земельный участок предоставлялся для размещения временного сооружения, так как выдача разрешения на строительство невозможна без его соответствия градостроительному плану на основе градостроительного регламента, в котором должны быть указаны ограничения в использовании земельного участка; факт предоставления земельного участка для строительства кафе подтверждается договором аренды с указанием разрешённого использования, кадастровым планом земельного участка, распоряжением Главы города Оренбурга о формировании земельного участка под строительство кафе; Администрацией не представлено доказательств ограничения в обороте или изъятия из оборота спорного земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в государственном кадастре недвижимости отсутствуют какие-либо ограничения прав арендатора на земельный участок, в силу чего земельный участок может быть использован по назначению: для строительства торгового павильона – кафе; суд вышел за рамки исковых требований, поскольку истец требования о признании недействительным зарегистрированного права не заявлял; резолютивная часть решения суда противоречива, поскольку отказ в иске к УФРС означает законность проведённой государственной регистрации, в силу чего нет оснований признавать недействительным зарегистрированное право; суд пришёл к неверному выводу об отсутствии разрешения на строительство объекта, так как оригинал разрешения был представлен на государственную регистрацию, и в регистрационном деле осталась заверенная копия.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация считает решение суда первой инстанции законным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению, ссылаясь на отсутствие у истца надлежащим образом оформленного разрешения на строительство объекта.

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – Министерство), привлечённое к участи в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в отзыве на апелляционную жалобу указало следующее. Министерство являлось продавцом и организатором торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, разрешённым видом использования земельного участка было строительство торгового павильона – кафе, победителем торгов стало ООО «Континенталь», в связи с чем был заключен договор аренды № 05-05/339 от 20.08.2007. Данный земельный участок был сформирован для проведения торгов. В связи с изложенным третье лицо считает, что ООО «Континенталь» использовало земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители истца, ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, 10.12.2008 ООО «Континенталь» зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - павильон – кафе, степень готовности 6 %, по адресу: участок находится примерно в 60 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

УФРС выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.12.2008 серии 56АА780571 на незавершенный строительством торговый павильон – кафе, степень готовности 6 % (т. 1, л. д. 6).

Полагая, что государственная регистрация проведена в отношении временного объекта, не относящегося к объектам недвижимости, истец обратился суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что за ООО «Континенталь» зарегистрировано право собственности на самовольную постройку, поскольку обществом возведён незавершённый строительством объект недвижимости, разрешение на строительство которого ответчиком получено не было, а земельный участок для строительства капитального объекта не предоставлялся. В силу названого у ответчика возникло право на объект, незаконно введённый в гражданский оборот, и запись о государственной регистрации такого объекта недействительна.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к УФРС, суд исходил из того, что истцом по существу заявлены требования об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, в силу чего аннулирование записи в ЕГРП не повлечёт передачи земельного участка истцу. Заявленные требования не могут быть квалифицированы в качестве реституционных или виндикационных, а по требованиям о признании недействительным регистрации права, с учётом оспаривания истцом основания регистрации права, надлежащим ответчиком является ООО «Континенталь» как обладатель права.

Выводы суда являются ошибочными, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела.

Истцом заявлены исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», со ссылкой на отсутствие правовых оснований возникновения права ответчика в силу возведения капитального объекта без разрешения на строительство.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу указанной нормы в её системном толковании со ст. 8, 218 ГК РФ, оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество означает оспаривание оснований возникновения права собственности.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2008 (т. 1, л.д. 6) право собственности ООО «Континенталь» на незавершенный строительством торговый павильон – кафе, назначение нежилое, площадь застройки 227,8 кв.м., степень готовности 6 %, инв. № 53:401:002:000290900, адрес объекта: участок находится примерно в 60 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, зарегистрировано на основании: договора № 05-05/339 от 20.08.2007, разрешения на строительство от 15.09.2008 № Г-06/08, выданного Администрацией г. Оренбурга и проекта, согласованного 08.07.2008.

Как следует из кадастрового паспорта от 20.10.2008 (т. 1, л.д. 40) спорный объект является объектом незавершённого строительства, степень готовности 6%, площадью застройки 227, 8 кв.м.

Согласно положениям пунктов 2 и 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Несостоятельным является вывод суда о том, что ООО «Континенталь» возведён незавершённый строительством объект недвижимости без разрешения на строительство данного объекта.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Континенталь» на незавершенный строительством торговый павильон – кафе, следует, что при регистрации права собственности регистрирующему органу было представлено разрешение на строительство от 15.09.2008 № Г-06/08, выданное Администрацией г. Оренбурга (т. 1, л.д. 6).

При исследовании материалов дела судом установлено наличие в деле двух вариантов разрешения на строительство от 15.09.2008 № Г-06/08.

В варианте, представленном истцом, имеется запись о том, что завершённый строительством объект будет являться временным сооружением и не может быть признан объектом недвижимости (т. 1, л.д. 7), а в варианте, представленном УФРС из регистрационного дела данная запись отсутствует (т. 1, л.д. 15).

При оценке разрешения, представленного из материалов регистрационного дела, суд первой инстанции, исходя из требований ч. 6 статьи 71 АПК РФ, исходил из отсутствия оригинала данного документа, в то время как истцом предъявлен оригинал разрешения №Г-06/08, кроме того, указал на его несоответствие требованиям, предъявляемым Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Вместе с тем, при оценке данных документов судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу п. 15 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

В рассматриваемом случае полномочие по выдаче разрешения на строительство имеется у Администрации города Оренбурга как органа местного самоуправления, что следует из ст. 25 Устава г. Оренбурга (утв. Постановлением Оренбургского городского Совета 27.04.2006), что позволяет суду апелляционной инстанции отнестись критически к содержанию разрешения на строительство, представленного Администрацией.

Согласно п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Из содержания данной нормы следует, что на государственную регистрацию должны предоставляться подлинные документы.

Из пояснений представителя УФРС в судебном заседании 17.09.2009 следует, что на государственную регистрацию права ООО «Континенталь» было представлено разрешение на строительство без указания на временный характер объекта (протокол судебного заседания, т. 1, л.д. 107).

В анализируемых разрешениях на строительство № Г-06/08 имеется ссылка на договор аренды земельного участка № 05-05/339 от 20.08.2007 как основание землепользования. При этом из представленного в материалы дела договора аренды №05-05/339 от 20.08.2007 (т. 1, л.д. 8) следует, что земельный участок предоставлен ООО «Континенталь» для строительства торгового павильона – кафе, а договор аренды заключен по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, сформированного для размещения объекта недвижимости.

На капитальный характер объекта, на возведение которого выданы анализируемые разрешения на строительство, указывает и ссылка и в том и в другом варианте разрешения на проектную документацию №21/08, разработанную ООО «Акцент».

Проект возведения торгового павильона с кафе №21/08, выполненный ООО «Акцент», представлен в материалы дела (т. 2, л.д. 49-75), проектная документация согласована с Комитетом по градостроительству и архитектуре, что следует из соответствующих отметок на проекте, а также из письма Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации города Оренбурга № 24/1-3038 от 11.09.2008 (т. 1, л.д. 100).

Из указанного проекта также следует, что спорный объект планировался и согласовывался именно как капитальный объект. Так, в преамбуле архитектурно-строительной части проекта указано, что фундаменты под павильон запроектированы монолитные из бетона класса В12, 5 на подготовке из гравийно-песчанной смеси (т. 2, л.д. 50), что также подтверждается графической частью проекта в разрезе 1-1 (т. 2, л.д. 52).

Таким образом, при оценке различного содержания представленных в материалы дела разрешений на строительство в части указания на временный характер объекта строительства, суд апелляционной инстанции в силу вышеуказанных причин исходит из содержания разрешения на строительство № Г-06/08, представленного в материалы регистрационного дела (т. 1, л.д. 15).

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что возведение на земельном участке объекта временного характера исключается также в силу того, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:01 08 001:0016 общей площадью 586 кв.м., на котором возведён спорный объект недвижимости, предоставлен ответчику на основании договора аренды, заключенного по результатам торгов на основании ст.ст. 22, 30 38 ЗК РФ, с указанием разрешённого использования - строительство торгового павильона – кафе.

Согласно части 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок выбора и формирования земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регулируется нормами ст. 31 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

По смыслу указанных норм следует, что процедура выбора земельного участка для целей его предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта, проводится исключительно для целей возведения капитального объекта

Из договора аренды №05-05/339 от 20.08.2007 следует, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 56:44:01 08 001:0016, общей площадью 586 кв.м., расположенный примерно в 60 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешённое использование земельного участка: строительство торгового павильона – кафе (п. 1.1 договора).

Из материалов дела следует, что договор заключен на основании протокола № 31 от 19.07.2007 «Об итогах торгов» заседания Комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 05.12.2007 за № 56-56-01/181/2007-042 (т.1, л.д. 6).

Из дела также следует, что границы спорного земельного участка утверждены, а земельный участок сформирован на основании распоряжения Главы города Оренбурга № 2665-р от 20.05.2005, согласно которому в соответствии со ст.ст. 30, 31 ЗК РФ земельный участок формируется с разрешённым использованием: строительство торгового павильона – кафе (т. 1, л.д. 46). Земельный участок сформирован на основании акта выбора земельного участка под размещение объекта – строительство кафе (т. 2, л.д. 28).

На основании распоряжения Министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области № 950-р от 28.05.2007 (т. 2, л.д. 7) проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового павильона – кафе.

Победителем торгов, как следует из заключенного впоследствии договора аренды и подтверждается отзывом Министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области на апелляционную жалобу, явилось ООО «Континенталь».

Вышесказанное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:01 08 001:0016 площадью 586 кв.м. предоставлен ООО «Континенталь» для строительства объекта недвижимости – торгового павильона с кафе, в силу чего вывод суда первой инстанции о возведении объекта недвижимости на земельном участке, не отведённом для этих целей неправомерен.

Названное также подтверждает доводы апелляционной жалобы о том, что ответчику было выдано разрешение на возведение капитального объекта, что опровергает содержание условия о временном характере объекта разрешения № Г-06/08, представленного Администрацией.

Суд апелляционной инстанции также находит ошибочным вывод суда первой инстанции о несоответствии разрешения на строительство 15.09.2008 № Г-06/08 нормам действующего законодательства.

Согласно ст. 51 ГрК РФ, форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (п. 16 названной нормы).

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в Российской Федерации утверждена форма разрешения на строительства. При этом в данном документе, как следует из содержания названного Постановления № 698, должны быть указаны: наименование органа, осуществившего выдачу разрешения, указание вида работ, в отношении которых выдано разрешение (строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики объекта, адрес расположения объекта, срок действия разрешения.

Как следует из содержания разрешения на строительство № Г-06/08 (т. 1, л.д. 15), все вышеуказанные реквизиты в разрешении содержатся.

При этом то обстоятельство, что разрешение выдано на проведение строительных работ следует из того, что разрешение выдано на выполнение СМР по торговому павильону с кафе со ссылкой на проектную документацию 21/08, разработанную ООО «Акцент».

Как отмечалось судом апелляционной инстанции, упомянутая проектная документация согласована с Комитетом по градостроительству и архитектуре и представлена в материалы дела (т. 2, л.д. 49-77), а из содержания документации следует капитальный характер планируемого объекта.

Из содержания согласованной проектной документации можно установить проектные характеристики объекта, в связи с чем вывод суда первой инстанции о несоответствии в данной части разрешения на строительство № Г-06/08 утверждённой Правительством Российской Федерации форме также необоснован.

Таким образом, сам по себе факт несоответствия по форме выданного ответчику разрешения на строительство № Г-06/08 не опровергает наличие у ответчика такого разрешения для возведения объекта капитального строительства в соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ, поскольку содержание разрешения № Г-06/08 соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», а следовательно – отвечает целям выдачи таких разрешений в соответствии со ст. 51 ГрК РФ.

Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 12.12.2008 (т. 1, л.д. 6), основанием для регистрации права собственности ответчика на объект незавершённого строительства явились: договор аренды № 05-05/339 от 20.08.2007, разрешение на строительство от 15.09.2008 №Г-06/08, проект согласованный 08.07.2008, а также, как следует из отзыва УФРС (т. 1, л.д. 52), техническое описание объекта незавершенного строительства (кадастровый паспорт, т.1, л.д. 40-41).

С учётом изложенного у УФРС отсутствовали основания для отказа, предусмотренные ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в государственной регистрации возникновения права собственности ООО «Континенталь» на незавершенный строительством торговый павильон – кафе, в силу чего право зарегистрировано правомерно, оснований для удовлетворения исковых требований Администрации не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.10.2009 по делу № А47-3155/2009 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Оренбурга к обществу с ограниченной ответственностью «Континенталь» и Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области отказать.

Взыскать с Администрации города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Континенталь» судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья Г.Н.Богдановская

Судьи: М.И.Карпачёва

Л.В.Пивоварова