Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 по делу № А07-918/2014 (судья Журавлева М.В.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» - ФИО1 (доверенность от 01.09.2016 № 54).

Общество с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» (далее – истец, общество, ООО «Скрудж и К») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в редакции покупателя, ООО «Скрудж и К»: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 949 300 (Восемь миллионов девятьсот сорок девять тысяч триста) рубля. Данная стоимость определена на основании отчета № 292 от 21.10.2013, составленного с учетом части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации», а также принятии в редакции покупателя (его исключении) пункта 9.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ФИО2 (далее – ФИО2, вместе - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 (резолютивная часть оглашена 16.06.2016) исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» удовлетворены частично. Суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 10 551 690 руб. 12 коп. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, что подтверждается отчетом № 292 от 21.10.2013, с учетом заключения эксперта № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014». В остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласились стороны, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО «Скрудж и К» «(далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 9 066 416 руб. 63 коп.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии доказательственного значения экспертного заключения, выполненного некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов», по причине его выполнения экспертами ФИО3 и ФИО4, при том, что последний не был привлечен судом к проведению экспертизы. Вместе с тем, отводов эксперту ФИО4 не заявлено. Заключение выполнено экспертами ФИО3 и ФИО4, которые предупреждены об уголовной ответственности. Соответственно, экспертное заключение подлежало рассмотрению судом наравне с другими доказательствами.

Примененное судом первой инстанции заключение эксперта федерального государственного бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции ФИО5 является неполным и основано на применении неверного метода исследования.

В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованным принятие в качестве доказательства по делу отчета, выполненного ИП ФИО2 по состоянию на 03.07.2013, а не на дату обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества. Полагает подлежащими применению для рассмотрения спора значения, установленные в заключении эксперта федерального государственного бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции ФИО5, но без вычета стоимости неотделимых улучшений – 4 002 547 руб. 17 коп. По мнению апеллянта, истец не представил доказательств выполнения работ за счет собственных средств и неправомерно включил в их состав работы по ремонту фасада арендуемого помещения, расположенного во встроено-пристроенном жилом здании. Считает фасад общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обществом «Скрудж и К» представлен отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором выражено несогласие с ее доводами, а также письменные пояснения, приобщенные к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и возражения на апелляционную жалобу Управления.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части, касающейся рассмотрения разногласий сторон по пункту 2.1 договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится нежилое помещение площадью 640, 2 кв.м, расположенное во встроено-пристроенном подвальном и первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт на л.д. 78-79 т.2).

Начиная с 2003 года между истцом и ответчиком (его правопредшественниками) были заключены договоры аренды, по условиям которых ООО «Скрудж и К» арендовало объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала площадью 640,5 кв.м.,

встроено-пристроенные к пятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: <...>, для размещения торгового зала (л.д. 13-48 т. 1).

На основании обращения ООО «Скрудж и К» от 20.06.2012 о приобретении арендуемого нежилого помещения в собственность (л.д. 53 т.1), в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), органом местного самоуправления принято решение о приватизации арендуемого помещения.

Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда были

утверждены постановлением главы Администрации городского округа город Уфа № 5954 от 22.11.2013 (л.д. 61-65 т. 1).

В пункте 1.5 названных условий определено, что рыночная стоимость объекта с учетом неотделимых улучшений в размере 1 510 029 руб. 83 коп., составляет 15 664 000 руб. Данная стоимость определена на основании отчета № 292 от 21.10.2013, выполненного независимым оценщиком ФИО2 (л.д. 18-93 т .2).

В адрес истца был направлен подписанный продавцом проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 (л.д. 54-59 т.1), при оформлении которого у общества возникли возражения по цене выкупаемого имущества.

Письмом от 28.11.2013 № 28/11 истец просил уменьшить выкупную стоимость объекта на стоимость неотделимых улучшений - 6 260 248 руб., налога на добавленную стоимость, а также исключить из проекта договора пункт 9.3, предусматривающий ответственность за нарушение любого положения договора как условие, не основанное на законе и ставящее общество в крайне невыгодное положение (л.д. 67 т. 1).

Письмом от 20.12.2013 истец направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013. В протоколе разногласий истец предлагал принять пункта 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 949 300 рубля. Данная стоимость определена на основании отчета № 292 от 21.10.2013, составленного с учетом части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации», а также исключить пункта 9.3. договора (л.д. 71-72 т. 1).

Письмом от 20.01.2014 Управление отклонило протокол разногласий (л.д. 73 т.1).

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, определением от 05.06.2014 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России (л.д. 109-111 т. 2). На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Относятся ли работы, выполненные ООО «Скрудж и К» в арендуемом объекте – нежилых помещениях первого этажа и подвала, встроенно-пристроенных к пятиэтажному жилому зданию, расположенном по адресу: <...>, за период с 20.03.2003 по 20.06.2012, к неотделимым улучшениям? Если относятся, то какие именно работы?

2) В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 20.06.2012 ?

3) Какова рыночная стоимость указанного выше объекта по состоянию на 20.06.2012 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость?

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 представлено заключение № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014, в соответствии с которым экспертом сделаны следующие выводы:

1. Некоторые работы, выполненные ООО «Скрудж и К» в арендуемом объекте – нежилых помещениях первого этажа и подвала, встроенно- пристроенных к пятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: <...>, за период с 20.03.2003 по 20.06.2012, относятся к неотделимым улучшениям. Перечень таких работ приведен в исследовательской части по первому вопросу.

2. В результате указанных работ возникли неотделимые улучшения. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 20.06.2012 составляет 4 002 547 руб. 17 коп. с учетом налога на добавленную стоимость.

3. Рыночная стоимость указанного выше объекта по состоянию на 20.06.2012 г. без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость составляет 13 091 909 руб. 18 коп. (л.д. 5-77 т. 3).

22.04.2015 определением суда первой инстанции по настоящему делу была назначена дополнительная экспертиза с целью дополнения, уточнения, разъяснения, корректировки выводов основной экспертизы. Ее производство поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 На разрешение судебной экспертизы поставлены следующие вопросы:

1) рассмотреть возможность применения корректировки на местоположение аналогов сравнения относительно объекта экспертизы?

2) рассмотреть возможность произвести корректировку на износ зданий относительно годов постройки по 1 этажу и подвальному помещению?

3) обосновать применение методики корректировок на площадь помещений?

4) рассмотреть возможность применения при расчете рыночной стоимости подвала коэффициента на отсутствии отдельного входа?

5) учитывались ли при расчете рыночной стоимости подвала отсутствие коммуникаций, водоснабжения, канализации, отопления ?

28.05.2015 в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило сообщение от Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России о том, что в связи с большой экспертной нагрузкой по ранее принятым к производству делам, в том числе уголовным, ограниченной штатной численностью экспертов строительно-технической специальности, данная экспертиза может быть выполнена только в порядке существующей на момент получения определения очередности по ранее приятным к производству экспертизам. Данная экспертиза может быть начата не ранее 15.09.2015. Срок производства экспертизы - не менее 30 дней.

Определением суда первой инстанции от 15.06. 2015 производство по делу было возобновлено.

Определением суда первой инстанции 23.10. 2015 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» (л.д. 132-134 т. 3). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Относятся ли работы, выполненные ООО «Скурдж и К» в арендуемом объекте-нежилых помещениях 1-го этажа и подвала по адресу: <...>, за период с 20.03.2003 по 20.06.2012, к неотделимым улучшениям?

2. В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, определить какова их рыночная стоимость по состоянию на 20.06.2012 ?

3. Какова рыночная стоимость нежилых помещений 1-го этажа и подвала по адресу: <...> по состоянию на 20.06.2012 без учета налога на добавленную стоимость и за вычетом стоимости произведенных неотделимых улучшений ?

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертами Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов представлено заключение № 0079/ЭС от 21.03.2016 (л.д. 7-117 т.5), в соответствии с которым:

1. Работы, выполненные ООО «Скрудж и К» в арендуемом объекте – нежилых помещениях первого этажа и подвала, по адресу: <...>, за период с 20.03.2003 г. по 20.06.2012 г., к неотделимым улучшениям относятся частично. Все работы, отнесенные к неотделимым улучшениям, перечислены в таблицах № 1-5 заключения (л.д. 25-27 т. 2).

2. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 20.06.2012 г. составляет 4 575 341 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость 697 933 руб.

3. Рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа и подвала, по адресу: <...>, по состоянию на 20.06.2012 г. без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость составляет 9 066 416 руб. 63 коп. (с учетом сообщения о технической ошибке, л.д. 120 т. 5).

При урегулировании возникших между сторонами разногласий по договору, суд первой инстанции установил, что заключение № 0079/ЭС от 21.03.2016 Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов подписано экспертами ФИО3 и ФИО4, при том, что последний не был привлечен судом к проведению экспертизы, не был предупрежден судом об уголовной ответственности, по отношению к нему участвующие в деле лица, были лишены возможности воспользоваться процессуальными правами, предоставляемыми частью 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По этой причине результаты проведенной экспертизы не могут быть признаны легитимными, а, потому, не могут быть положены в основу выводов суда по существу спора. Оценив иные имеющиеся в деле доказательства и существо разногласий сторон, суд признал возможным определение рыночной стоимости нежилого помещения на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества № 292 от 21.10.2013, выполненного ИП ФИО2 (17 174 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость), уменьшив ее на сумму налога на добавленную стоимость расчетным путем, а также на стоимость неотделимых улучшений, которая была определена экспертным заключением № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014, выполненным экспертом Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России - 4 002 547 руб. 17 коп. При этом, суд счел доказанным факт выполнения обществом работ, которые повлекли неотделимые улучшения арендуемых нежилых помещений первого этажа и подвала площадью, произведенных с согласия собственника.

Отклоняя требование истца об исключении пункта 9.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, суд счел, что в нем отсутствует конкретизация ответственности покупателя, что не влечет возможности возложения на него двойной ответственности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Содержание направленного в суд искового заявления ООО «Скурдж и К» и протокола разногласий к договору купли-продажи позволяют сделать вывод о том, что обществом не было заявлено требований о недостоверности отчета об оценке, так как разногласия сторон касались зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и исключения налога на добавленную стоимость.

По этой причине проверка достоверности отчета оценщика, наличие в отчете об оценке нарушений Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе путем назначения экспертизы, (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом первой инстанции не осуществлялась.

Вместе с тем, в ходатайстве о назначении судебной экспертизы, истцом было заявлено об осуществлении оценки независимым оценщиком ФИО2 по состоянию на 03.07.2013, тогда как заявление о реализации преимущественного права было подано обществом 20.06.2012 (л.д. 1-2 т. 2, л.д. 53 т. 1).

Анализ задания на оценку и содержания отчета об оценке рыночной стоимости имущества № 292 от 21.10.2013, выполненного ФИО2, включая сведения о выбранных аналогах, предлагавшихся к продаже в 2013 году, позволяет сделать вывод о выполнении отчета по состоянию на 03.07.2013 (л.д. 18-51 т. 2).

Поскольку в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, такую оценку необходимо осуществлять на дату подачи заявления о реализации преимущественного права – 20.06.2012. Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Исходя из названного, судебная коллегия считает обоснованным довод апелляционной жалобы Управления о недопустимости принятия значения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества № 292 от 21.10.2013, выполненного ФИО2, вне зависимости от возражений сторон по установленному в отчете значению.

В материалах настоящего дела имеются сведения об определении рыночной стоимости выкупаемого обществом нежилого помещения по состоянию на 20.06.2012, определенные в заключении № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014 эксперта Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 и заключении № 0079/ЭС от 21.03.2016 Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов». При этом, в названных заключениях названная рыночная стоимость определена без учета неотделимых улучшений, с самостоятельных определением стоимости неотделимых улучшений.

Возражения апелляционной жалобы Управления об отсутствии оснований для уменьшения выкупной стоимости спорного объекта на стоимость неотделимых улучшений, судебная коллегия считает необоснованными.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Как установлено судом первой инстанции в период действия арендных отношений сторон, в ответ на обращение общества, письмом от 21.01.2011 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город, сообщил об отсутствии возражений против проведения ремонтных работ в арендуемом помещении за счет собственных средств (л.д. 98 т. 1).

В доказательство осуществления неотделимых улучшений истец представил договор подряда на проведение работ по капитальному ремонту № 90 от 02.02.2011, заключенный истцом с ООО «Инженерно-сметный центр» (л.д. 74-76 т. 1), акты о приемке выполненных работ формы КС-2, справки формы КС-3 (л.д. 77-97 т. 2). Действия ответчика по предоставлению истцу проекта договора, в котором определена цена объекта с учетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 510 029 руб. 83 коп. свидетельствуют о том, что факт наличия неотделимых улучшений и их осуществления за счет истца ответчик не отрицает. Перечень сантехнических, общестроительных и электромонтажных работ, относящихся к неотделимым улучшениям приведен в исследовательской части заключении № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014 эксперта Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 (л.д. 12-13 т.3)

Возражения Управления о неправомерности включения в состав выполненных улучшений работ по ремонту фасада жилого дома, как общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, подлежат отклонению. Из технического паспорта арендуемого помещения усматривается, что оно является встроено-пристроенным к пятиэтажному жилому дому с самостоятельным входом (л.д. 79-88 т.2). Выполненные обществом работы касались ремонта стен и входной группы в отдельное помещение магазина. Они соответствуют целям использования нежилого помещения, предоставленного в аренду в целях осуществления торговой деятельности; отвечают целям необходимости и разумности проведения капитального ремонта помещения.

Поскольку капитальный ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя, требования общества «Скрудж и К» об уменьшении выкупной стоимости нежилого помещения на стоимость неотделимых улучшений являются обоснованными по праву.

При оценке стоимости неотделимых улучшений суд первой инстанции правомерно руководствовался значением, определенным в заключении № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014 эксперта Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5

Вопреки утверждениям, приведенным в апелляционной жалобе ООО «Скрудж и К», заключение Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» № 0079/ЭС от 21.03.2016 не может быть признано допустимым доказательством по делу. Поручение проведения экспертизы названному учреждению произведено определением суда первой инстанции о назначении экспертизы от 23.10.2015.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу положений статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из доказательств по делу, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Исходя из приведенных норм и материалов настоящего дела, назначение определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 судебной экспертизы по настоящему делу, с постановкой перед экспертом вопросов, совпадающих с вопросами, поставленными перед экспертом при назначении судебной экспертизы определением от 05.06.2014, должно быть обусловлено отсутствием доказательственного значения заключения № 1218/4-3-16.1 от 20.01.2015, выполненного Федеральным бюджетным учреждением Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России либо наличием условий, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Таким образом, назначая проведение повторной или дополнительной экспертизы суд должен мотивировать причины, по которым он пришел к выводу о необходимости проведения такой экспертизы.

Как следует из материалов дела, определение суда первой инстанции от 23.10.2015 не содержит указаний на наличие сомнений в обоснованности экспертного заключения № 1218/4-3-16.1 от 20.01.2015 или наличие противоречий в выводах эксперта Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, которые могут повлиять на законность и обоснованность решения по делу, равно как и указаний на недостаточную ясность или полноту заключения эксперта, возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Материалы дела также не содержат информации, что представленное в материалы дела экспертное заключение не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и имеет недостатки, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу.

Невозможность проведения Федеральным бюджетным учреждением Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции России дополнительной экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции от 22.04.2015, также не подлежит оценке в качестве основания назначения экспертизы определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015. Названный вывод следует из постановки перед экспертом иных вопросов.

Таким образом, назначение судебной экспертизы определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 было произведено без исключения доказательственного значения ранее проведенного экспертного исследования либо необходимости назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Указанное исключает приоритетность значения заключения экспертизы, проведенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов».

Кроме того, определением суда первой инстанции от 23.10.2015 производство экспертизы поручено эксперту Некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» ФИО3. Ходатайство о привлечении к участию в производстве экспертизы эксперта - строителя ФИО4 (л.д. 5 т. 5) судом рассмотрено не было.

Вместе с тем, выполнение заключения произведено экспертами ФИО3 и ФИО4 Его текстуальное содержание позволяет сделать вывод о совместном выполнении исследований двумя экспертами.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле. Соответственно, если экспертиза подлежит проведению в экспертном учреждении (организации), суд в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (статья 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц (часть 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в определении о назначении экспертизы указывает, помимо наименования экспертного учреждения (организации), фамилию, имя, отчество судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) будет поручено проведение экспертизы.

В случае возникновения оснований для замены такого эксперта, привлечения к производству экспертизы другого судебного эксперта, информация о возможных кандидатурах экспертов доводится руководителем экспертного учреждения (организации) до сведения суда, вынесшего определение о назначении экспертизы. Суд решает вопрос о замене эксперта, привлечении к производству экспертизы другого эксперта с учетом мнения лиц, участвующих в деле, и пункта 18 настоящего постановления.

Учитывая проведение исследование лицом, которое не назначалось арбитражным судом первой инстанции в качестве эксперта, перед которым не ставились какие-либо вопросы, которому официально не предоставлялись материалы дела, которые были направлены арбитражным судом первой инстанции эксперту ФИО3, соответственно, ФИО4 не предупреждался арбитражным судом первой инстанции в определении о назначении экспертизы, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Более того, по отношению к ФИО4 лица, участвующие в деле, были лишены возможности воспользоваться процессуальными правами, предоставляемыми им нормами, закрепленными в части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, результаты проведенной экспертизы не могут быть признаны легитимными, следовательно, не могут быть положены в основу судебного акта по делу.

Принимая во внимание изложенное, а также приведенное выше обоснование в части недопустимости принятия значения рыночной стоимости нежилого помещения определенного независимым оценщиком ФИО2 на дату, не совпадающую с датой подачи обществом заявления о выкупе арендуемого имущества, судебная коллегия полагает возможным руководствоваться значениями, приведенными в заключении № 1218/4-3-16.1 от 19.01.2014 эксперта Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5

Приведенные обществом «Скрудж и К» возражения и сделанные судом первой инстанции выводы в части отсутствия обоснования использованных корректировок на площадь, отсутствие корректировки на отсутствие отдельного входа в подвал, на местоположение аналогов сравнения, на состояние зданий и сооружений, не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»), Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО № 2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Такое обоснование от применение затратного и доходного подхода экспертом приведено исходя из предмета оценки, представляющего собой часть здания.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 18 ФСО № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги – нежилые помещения (л.д. 23 т.3) имеют сходное с исследуемым назначение – торговое, расположены в границах одного и того же населенного пункта г. Уфа, сопоставимы по площади, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО № 1. Выбор аналогов с заведомо заниженной или завышенной стоимостью не доказан.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно условий продажи, выхода на красную линию (л.д. 29 т.3). Корректировка рыночной стоимости объектов- относительно расположения не проводилась, ввиду нахождения объекта и аналогов в равных условиях (л.д. 28 т. 3). Корректировка по праву собственности правомерно принята равной нулю, поскольку исходя из положений статьи 3 Закона «Об оценочной деятельности», что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Необходимости установления понижающих коэффициентов стоимости нежилого помещения по причине отсутствия отдельного входа в подвал и его оснащенности коммуникациями не имеется, поскольку предметом оценки является единое нежилое помещение, используемое в целом для осуществления торговой деятельности, а потому предполагающее наличие вспомогательных помещений.

Само по себе расхождение значений, определенных в названном заключении со значениями иных исследователей не может исключать доказательственное значение. В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 признаваемый Законом «Об оценочной деятельности» вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

Доказательства необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 4 т.3) отсутствуют.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Возражения истца по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

По этим основаниям судебной коллегией отклонено заявленное представителем ООО «Скрудж и К» в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

С учетом изложенного, в целях разрешения настоящего спора подлежит применению установленная в заключении, при ответе на третий вопрос, рыночная стоимость объекта по состоянию на 20.06.2012 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость - 13 091 909 руб. 18 коп. (л.д. 36 т. 3).

По мнению судебной коллегии, примененный судом первой инстанции подход совмещения значений рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости неотделимых улучшений на основании двух различных исследований, проведенных независимым оценщиком ФИО2 и экспертом Федерального бюджетного учреждения Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 не может быть признан обоснованным.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации размер подлежащих возмещению неотделимых улучшений нежилого помещения (в том числе путем зачета их цену выкупа) представляет собой разницу между стоимостью объектов до и после капитального ремонта. Таким образом, значения стоимости нежилого помещения и стоимости неотделимых улучшений взаимосвязаны, а выкупная цена объекта с учетом стоимости неотделимых улучшений не может быть определена путем совершения арифметических действий с отдельными величинами, в отношении которых эксперт и независимый оценщик установили различные значения.

Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 по делу № А07-918/2014 в части урегулирования разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 по пункту 2.1 договора - изменить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013, заключаемого между обществом с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 13 091 909 руб. 18 коп.».

В остальной части оставить решение без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева

Л.А. Суспицина