Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Регионального отделения политической партии Справедливая Россия в Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2014 по делу № А76-24500/2014 (судья Писаренко Е.В.).

В заседании принял участие представитель Администрации Коркинского городского поселения – ФИО1 (доверенность от 12.01.2015).

Администрация Коркинского городского поселения (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением кРегиональному отделению политической партии Справедливая Россия в Челябинской области (далее – региональное отделение партии, ответчик) о расторжении договора от 01.08.2012 № 25 аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 43,9 кв.м, об обязании регионального отделения партии освободить указанное занимаемое им нежилое муниципальное помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление городского хозяйства и архитектуры» Коркинского городского поселения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2014 (резолютивная часть от 16.12.2014) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось региональное отделение партии (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать истцу в удовлетворении заявленных им исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянт считает необоснованными выводы суда о допущенном ответчиком существенном нарушении условий договора аренды. Делая вывод о наличии у ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, суд не принял во внимание разъяснения, изложенные в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66), по смыслу которых коммунальные платежи не могут рассматриваться как форма арендной платы, ввиду чего неуплата коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора. Кроме того, в направленном ответчику уведомлении о расторжении договора не содержится сведений о наличии задолженности, что лишило ответчика права в разумный срок устранить допущенные нарушения в досудебном порядке.

Полагает, что судом не установлено обстоятельство существенности нарушения ответчиком обязательств. Истцом не представлено доказательств наступления у него дополнительных неблагоприятных последствий в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, неполучение доходов. Судом не учтено, что замена оконных блоков была вызвана чрезвычайными обстоятельствами – произошедшим 15.02.2013 метеоритным дождем, и была необходима для исполнения иных предусмотренных договором обязательств, направленных на сохранение имущества в надлежащем состоянии. Осуществляя замену окон, арендатор не причинил ущерба арендованному имуществу, а напротив, произвел улучшения в арендованном имуществе. Судом не дана оценка показаниям свидетеля ФИО2, обладающей сведениями о своевременном обращении арендатора к арендодателю с целью получения согласия на производство ремонтных работ.

Апеллянт указывает, что вывод суда о том, что основанием для расторжения договора является нарушение арендатором обязанности по установке пожарной сигнализации и по страхованию помещения сделаны судом без учета разъяснений, изложенных в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, по смыслу которых договор не может быть расторгнут, если допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок. Ответчиком представлены доказательства того, что после обращения арендодателя с претензией о расторжении договора и допущенных нарушениях арендатором был заключен договор на установку пожарной сигнализации. Критическую оценку судом указанного договора по причине невозможности идентификации помещения, апеллянт считает необоснованной, поскольку в договоре указано местоположение помещения и его арендатор, и в отсутствие в г. Коркино иных помещений, арендуемых отделением политической партии, у сторон договора отсутствуют заблуждения относительно места проведения работ. Работы, указанные в договоре, выполнены в установленный срок – 10.09.2014.

Выводы суда о допущенном ответчиком нарушении в виде использования помещения не по целевому назначению, апеллянт также считает необоснованным в силу того, в соответствии с Уставом политической партии Справедливая Россия размещение в помещении структурного подразделения партии, равно как размещение приемной председателя регионального отделения партии Справедливая Россия (ФИО3) и руководителя местного отделения партии (ФИО4) не является ни нарушением уставной деятельности партии, ни нарушением условий договора.

В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены платежные поручения № 1047 от 23.12.2014, № 1046 от 23.12.2014, № 1034 от 18.12.2014 об оплате задолженности за потребленные коммунальные услуги.

В приобщении указанных дополнительных доказательств в силу ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» судом апелляционной инстанции отказано.

К дате судебного заседания от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования Коркинское городское поселение Коркинского муниципального района Челябинской области находится нежилое административное помещение № 13 общей площадью 43,9 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Коркино, пр. Горняков, 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АА 555819 от 23.04.2008 (л.д. 35).

01.08.2012 между Администрацией (арендодатель) и региональным отделением партии (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества № 25, согласно п. 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещении (номера на поэтажном плане 1, 2, 3), согласно поэтажному плану, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенное по адресу: <...> (л.д. 8-10).

Общая площадь объекта составляет 43,9 кв.м, который предоставляется для размещения офиса регионального отделения партии (п.п. 2, 3 договора).

Согласно п. 5 договора срок его действия составляет три года - с 01.08.2012 по 31.07.2015.

В силу п. 7 договора неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

Согласно п. 15 договора арендатор принял на себя обязательства: своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором, в установленные договором сроки вне зависимости от результатов финансово-хозяйственной деятельности, а также оплачивать своевременно коммунальные и прочие целевые услуги (пп. 1); в течение первого года с момента заключения договора аренды установить пожарную сигнализацию, провести мероприятия в соответствии с требованиями противопожарной безопасности (пп. 14); в течение месяца с момента заключения договора за свой счет произвести государственную регистрацию договора аренды (пп. 25); в течение месяца с момента заключения договора осуществить обязательное страхование за счет средств арендатора (пп. 26).

В соответствии с п. 16 договора арендная плата за пользование объектом перечисляется арендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на счет.

Размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости (согласно отчета № 192.12 от 25.06.2012 об оценке рыночно обоснованной арендной платы), указанным в пункте 1 договора, на момент его заключения составляет 22 128 руб., в том числе НДС; 18 752 руб. 54 коп., без учета НДС. Размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет – 1 844 руб., в том числе НДС; 1 562 руб. 71 коп. без учета НДС (п.п. 17, 18 договора).

В приложении № 1 к договору представлен поэтажный план нежилого помещения (л.д. 11).

По акту приема-передачи муниципального имущества от 01.08.2012 объект аренды передан ответчику (л.д. 12).

Актом от 24.09.2013 зафиксирован факт производства в помещении работ по замене оконных блоков (л.д. 13).

25.07.2014 Администрацией региональному отделению партии направлено уведомление исх. № 01/1497 о неисполнении договорных обязательств и расторжении договора, в котором истец указал на нарушение ответчиком пп. 2, 5, 14, 25, 26 п. 15 договора аренды от 01.08.2012 № 25, истец поставил в известность ответчикао намерении расторгнуть договор аренды с 28.08.2014 (л.д. 25).

В ответ на указанное уведомление ответчик направил истцу письмо исх. № 148 от 20.08.2014, в котором проинформировал его об устранении изложенных арендодателем нарушений договора аренды, а также надлежащем исполнении иных его условий, в том числе в части уплаты арендной платы и коммунальных услуг, произведения улучшения арендованного помещения (л.д. 26-27).

Полагая, что региональным отделением партии ненадлежащим образом исполнялись условия договора аренды муниципального имущества № 25 от 01.08.2012, что является по условиям договора основанием для его расторжении по инициативе арендодателя, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды ввиду неисполнения обязанности по оплате коммунальных услуг, производства работ по капитальному ремонту (замена оконных блоков) без согласия арендодателя, нарушения обязанности по установке пожарной сигнализации, по страхованию помещения, по государственной регистрации договора аренды. Судом также установлено использование помещения не в соответствии с целевым назначением.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы регионального отделения партии, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что между Администрацией и региональным отделением партии подписан договор аренды муниципального имущества № 25, в соответствии с условиями которого ответчику на срок с 01.08.2012 по 31.07.2015 за ежемесячную плату в размере 1 844 руб., в том числе НДС (1 562 руб. 71 коп. без учета НДС) во временное владение и пользование передано нежилое помещении площадью 43,9 кв.м, расположенное по адресу: <...> (л.д. 8-10).

Поскольку действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), при этом стороны договора аренды согласовали его существенные условия, и договор исполнялся сторонами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде вышеуказанного нежилого помещения.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ. При этом перечень таких оснований не является исчерпывающим.

Согласно той же ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Подпунктом 2 пункта 12 договора аренды № 25 от 01.08.2012 стороны установили, что арендодатель имеет исключительное право требовать досрочного расторжения договора в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Согласно п. 30 договора неисполнение арендатором условий договора является для арендодателя основанием для расторжения договора в соответствии с действующим законодательством.

В силу п. 32 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут при использовании нежилых помещений не по назначению (пп. 1), , в случае, если в течение одного месяца с момента заключения договора арендатор не застраховал объект (пп. 10), в случае, если в течение одного месяца с момента заключения договора арендатор не произвел за свой счет государственную регистрацию договора аренды (пп. 11).

Кроме того, подпунктом 4 пункта 32 предусмотрена возможность расторжения договора при нарушении иных условий договора.

В силу п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу разъяснений, изложенных в п.п. 2 - 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, включение на основании ст. 619 ГК РФ в условия договора аренды дополнительных оснований для расторжения договора в судебном порядке при закреплении соответствующих обязанностей арендатора свидетельствует об определении сторонами дополнительных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесении названных обязательств к существенным нарушениям договора по соглашению сторон.

Учитывая вышеизложенные правовые нормы и разъяснения, апелляционная коллегия приходит к выводу, что дополнительные основания для расторжения договора аренды, предусмотренные в п.п. 12, 30, 32 договора аренды № 25 от 01.08.2012, были согласованы истцом и ответчиком в качестве существенных, нарушение которых влечет прекращение договора аренды.

Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта об отсутствии оснований для расторжения договора в силу недоказанности существенности допущенных арендатором нарушений.

Как видно из материалов дела, ответчиком были нарушены и надлежащим образом не исполнены обязательства арендатора в части установки пожарной сигнализации в течение первого года с момента заключения договора аренды, обязательного страхования арендуемого помещения в течение месяца с момента заключения договора, а также несвоевременной оплаты коммунальных услуг (пп. 2, 14, 25, 26 п. 15 договора аренды).

Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались, были признаны в письме регионального отделения партии исх. № 148 от 20.08.2014, в котором ответчик проинформировал истца об устранении указанных нарушений договора аренды (л.д. 26-27).

В материалы дела также представлены договор об оказании услуг по монтажу автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре № 17/2014 от 11.08.2014 (л.д. 76-77), локальный сметный расчет (л.д. 78-80), полис страхования объекта аренды серии СБ74 № 0785181 за период с 13.08.2014 по 12.08.2015 (л.д. 81-84).

На основании изложенного факт нарушения пп. 14, 25, 26 п. 15 договора аренды ответчиком суд находит подтвержденным материалами дела.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы об устранении арендатором нарушений, связанных с установкой пожарной сигнализации, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательств фактического выполнения указанного договора в силу непредставления актов приемки выполненных работ по договору № 17/2014 от 11.08.2014, в дело не представлено, иными доказательствами данное обстоятельство не подтверждено.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что с учетом разъяснений, изложенных в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, вышеустановленные нарушения условий договора аренды не могут быть основаниям для его расторжения, так как были устранены арендатором в разумный срок, апелляционная коллегия находит необоснованными, поскольку по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку устранение выявленных нарушения арендатором имело место в августе 2014 года, а с рассматриваемым иском истец обратился в суд 30.09.2014, указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора соблюдено.

В обоснование заявленных исковых требований и наличия оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке Администрация также сослалась на несвоевременную и неполную оплату региональным отделением партии коммунальных услуг (пп. 2 п. 15 договора аренды).

Согласно письму ООО «Горводоканал» от 11.12.2014 № 1025/7 задолженность ответчика за водоснабжение на 01.12.2014 составляет 1 249,69 руб. (период задолженности - ноябрь, декабрь 2012 г., февраль, апрель-сентябрь, декабрь 2013 г., ноябрь 2014 г.) (л.д. 114).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате расходов на содержание имущества (коммунальных услуг) и отсутствия задолженности перед арендодателем по договору аренды лежит на арендаторе.

Вместе с тем, соответствующих доказательств об отсутствии задолженности в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком суду первой инстанции не представлено. Дополнительные доказательства, представленные в суд апелляционной инстанции, не приобщены к материалам дела, ввиду чего на основании ст.ст. 10, 71 АПК РФ не могут быть предметом судебной оценки.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности нарушения ответчиком пп. 2 п. 15 договора аренды.

Доводы апеллянта о том, что коммунальные платежи не могут рассматриваться как форма арендной платы, а, следовательно, их неуплата не является основанием для расторжении договора, являются необоснованными, поскольку п. 30 и пп. 4 п. 32 договора установлено, что неисполнение арендатором условий договора (то есть и пп. 2 п. 15 договора) также является основанием для расторжения арендодателем договора аренды.

Ссылки подателя жалобы на то, что в направленном ответчику уведомлении о расторжении договора не содержалось сведений о наличии задолженности, что лишило ответчика права в разумный срок устранить допущенные нарушения в досудебном порядке, несостоятельны, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как в уведомлении исх. № 01/1497 от 25.07.2014 (л.д. 25) указано на нарушение пп. 2 п. 15 договора аренды.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив вышеизложенные обстоятельства в совокупности, учитывая системный и многочисленный характер нарушений, допущенных ответчиком, принимая во внимание, положения пункта 32 договора, в котором стороны по взаимной воле согласовали право арендодателя на расторжение договора в случае нарушения ответчиком условий договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности удовлетворения требования Администрации о расторжении договора от 01.08.2012 № 25 аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 43,9 кв.м.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку при расторжении договора аренды у арендатора отпадают основания для пользования переданным ему в аренду имуществом, суд также правомерно удовлетворил требования об освобождении нежилого помещения.

Иные выводы суда о нарушении арендатором условий договора аренды при замене оконных блоков, в части обязанности по государственной регистрации договора, а также в части использования помещения не по целевому назначению не повлияли на правильность вынесенного судебного акта в целом, ввиду чего соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом как не опровергающие вышеизложенные выводы суда о наличии нарушений, являющихся достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2014 по делу № А76-24500/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобуРегионального отделения политической партии Справедливая Россия в Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: Л.В. Пивоварова

И.Ю. Соколова