Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2015 по делу № А07-9109/2015 (судья Давлеткулова Г.А.).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 30.01.2015 № 471 Администрации, выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения площадью 5 кв. м, расположенного по адресу: <...>; об обязании Администрации совершать действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, обеспечить заключение договора на определение оценочной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее также – Комитет, третье лицо), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.08.2015 (резолютивная часть объявлена 13.08.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы указывает на то, что полученный им кадастровый паспорт спорного помещения свидетельствует об осуществлении кадастрового учета помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, а, соответственно, о наличии оснований для выкупа предпринимателем помещения. Отсутствие перегородок, которые изолировали арендуемое заявителем помещение, в момент обследования, проводимого кадастровым инженером, было временной мерой и связано с их заменой на новые перегородки.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От заявителя поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 14.11.2006 между Комитетом (арендодатель), открытым акционерным обществом «Жилуправление» (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 142/06, согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем передал, а арендатор принял во временное владение и пользование следующий объект нежилого фонда городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан: комнату № 7 во встроенном помещении на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания, расположенного по адресу: ул. Ленина, 35, общей площадью 5 кв. м, для использования: под оказание услуг населению по ремонту и продаже сотовых телефонов. Характеристика объекта приведена в техническом паспорте от 01.11.2001 инвентарный № 4680/1-н (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 18-23).

В материалы дела представлен указанный технический паспорт от 01.11.2001 инвентарный № 4680/1-н, содержащий план помещения первого этажа (т. 2, л. д. 42-52).

Условия договора аренды распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.12.2006, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и действует до 01.11.2007 (пункт 1.2 договора).

Согласно дополнительным соглашениям срок действия договора № 142/06 продлевался до 2014 года (т. 1, л. д. 24-29).

В связи с окончанием срока действия договора аренды, арендатор передал помещение по акту сдачи нежилого помещения от 26.02.2014 (т. 1, л. д. 73).

Постановлением от 27.02.2014 № 637 Администрация решила предоставить ИП ФИО1 в аренду часть нежилого помещения № 6, общей площадью 5 кв. м, во встроенном нежилом помещении на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания, расположенного по адресу: <...>, используемое для оказание услуг населению по ремонту и продаже сотовых телефонов, на срок 11 месяцев (т. 1, л. д. 74).

19 марта 2014 года между Комитетом (арендодатель), открытым акционерным обществом «Жилуправление» (управляющая организация) и предпринимателем (арендатор) заключен новый договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 15/14, по условиям которого арендодатель совместно с управляющей организацией передал, а арендатор принял во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан: часть нежилого помещения № 6 во встроенном нежилом помещении на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания, общей площадью 5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях: оказание услуг населению по ремонту и продаже сотовых телефонов. Характеристика объекта нежилого фонда приведена в техническом паспорте от 05.05.2009 инвентарный № 4680 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 10-16).

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 27.02.2014, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и действуют до 27.01.2015 (пункт 1.2 договора).

В связи с изготовлением кадастрового паспорта от 30.10.2014 № 02/14/1-753108 (т. 1, л. <...>) сторонами заключено дополнительное соглашение от 28.11.2014 к договору № 15/14 (т. 1, л. д. 30).

В пункт 1.1 договора внесены изменения, согласно которым арендодатель совместно с управляющей организацией передал, а арендатор принял во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан: нежилое помещение № 6а с кадастровым номером 02:57:010209:316 во встроенном нежилом помещении на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания, общей площадью 5 кв. м, расположенном по адресу: <...>, для использования в целях: оказание услуг населению по ремонту и продаже сотовых телефонов. Характеристика объекта нежилого фонда приведена в техническом паспорте от 05.05.2009 инвентарный № 4680.

Из выкопировки из технического паспорта инвентарный № 4680 и технического паспорта от 01.11.2001 инвентарный № 4680/1-н на помещение, в котором находилось спорное помещение, переданное в аренду предпринимателю, следует, что помещение расположено по адресу: пр. Ленина, 35/ул. Островского, 46 (т. 1, л. <...>, т. 2, л. д. 42-52).

Предприниматель обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» для постановки на кадастровый учет части нежилого помещения № 6 во встроенном нежилом помещении на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания, расположенного по адресу: <...>.

29 октября 2014 года на кадастровый учет было поставлено нежилое помещение № 6а, площадью 5 кв. м, кадастровый номер 02:57:010209:316, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается кадастровым паспортом от 30.10.2014 № 02/14/1-753108 и справкой ФГБУ «ФКП Росреестра» (т. 1, л. д. 103-106).

ИП Борисов обратился в Комитет с письмом от 11.12.2014 о рассмотрении вопроса о включении в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества нежилого помещения с кадастровым номером 02:57:010209:316.

Письмом от 12.01.2015 № 11/01-20 Комитет сообщил заявителю, что его предложение рассмотрено и будет учтено в случае внесения дополнений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан на 2015 год (т. 1, л. д. 35).

23 декабря 2014 года предприниматель обратился с заявлением № 104 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. <...>).

20 января 2015 года постоянно действующей комиссией по отчуждению из муниципальной собственности городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, было проведено заседание по вопросу предоставления муниципальной услуги ИП ФИО1 (т. 1, л. <...>). По результатам проведенного заседания комиссия решила, что ИП ФИО1 не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им объекта муниципального нежилого фонда – помещения № 6а с кадастровым номером 02:57:010209:316 во встроенном нежилом помещении общей площадью 5 кв. м, расположенном по адресу: <...>, в связи с тем, что по состоянию на 01.07.2011 арендуемые ИП ФИО1 5 кв. м не являлись индивидуально-определенным объектом недвижимости.

Письмом Администрации от 30.01.2015 № 471 заявителю отказано в реализации указанного права в связи с тем, что нежилое помещение № 6а, общей площадью 5 кв. м, с кадастровым номером 02:57:010209:316, во встроенном нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, как самостоятельный объект недвижимости было поставлено на учет 29.10.2014, на основании чего были внесены изменения в договор аренды нежилых помещений от 19.03.2014 № 15/14. До указанной даты предметом договора аренды являлась часть нежилого помещения № 6 во встроенном нежилом помещении на первом этаже двухэтажного шлакоблочного здания площадью 5 кв. м, не являющаяся самостоятельным индивидуально-определенным объектом недвижимости (т. 1, л. <...>).

Актом обследования, произведённым кадастровым инженером Октябрьского филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан ФИО2, от 05.05.2015 установлено, что перегородки нежилого помещения на поэтажном плане № 6а демонтированы, помещение по адресу: <...>, общей площадью 5 кв. м не существует (т. 1, л. д. 109).

Администрацией 13.05.2015 в ФГБУ «ФКП Росреестра» направлено заявление о снятии объекта нежилого фонда с кадастрового учета (т. 1, л. д. 110).

18 июня 2015 года спорный объект снят с государственного кадастрового учета, что подтверждается кадастровым паспортом от 18.06.2015 № 02/15/1-482821 (т. 2, л. д. 10).

Не согласившись с указанным выше отказом Администрации от 30.01.2015 № 471, считая его незаконным, ИП Борисов обратился в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что арендуемое заявителем помещение не сформировано как обособленный объект недвижимости, не имеет отдельного входа, отгораживающих стен и перегородок и является частью иного нежилого помещения, не находилось по состоянию на 01.07.2013 во временном владении и (или) временном пользовании у предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого отказа заинтересованного лица, нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия отказа требованиям законодательства лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 указанной статьи).

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 указанной статьи).

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из изложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что реализация преимущественного права на приобретение части нежилого помещения, которое не является обособленным объектом недвижимости, не допускается.

В настоящем случае из материалов дела следует, что при заключении с заявителем договора аренды переданное в аренду предпринимателю помещение не являлось обособленным объектом недвижимого имущества, входило в состав нежилого помещения общей площадью 81,9 кв. м, по адресу: <...>, не имело отдельного входа и отделяющих перегородок.

По заявлению предпринимателя после возведения им ограждающих перегородок помещение № 6а, площадью 5 кв. м, кадастровый номер 02:57:010209:316, расположенное по адресу: <...>, было поставлено на кадастровый учет только 29.10.2014.

При этом из отзыва Администрации на заявление ИП ФИО1 по настоящему делу следует, что предприниматель не согласовывал реконструкцию (возведение перегородок) с собственником помещения (т. 1, л. д. 56-61).

Из кадастрового паспорта спорного помещения от 30.10.2014 № 02/14/1-753108 (т. 1, л. <...>) следует, что помещение не имеет изолированного от основного помещения входа.

Более того, как отмечено выше, из акта обследования, произведённого кадастровым инженером Октябрьского филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан ФИО2, от 05.05.2015 следует, что перегородки нежилого помещения на поэтажном плане № 6а демонтированы, помещение по адресу: <...>, общей площадью 5 кв. м не существует (т. 1, л. д. 109).

На основании данного акта Администрацией 13.05.2015 в ФГБУ «ФКП Росреестра» направлено заявление о снятии объекта нежилого фонда с кадастрового учета (т. 1, л. д. 110).

В силу изложенного является обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что арендуемое заявителем помещение не сформировано как обособленный объект недвижимости.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что заявитель не доказал, что изначально по договору аренды от 14.11.2006 № 142/06 в аренду ему была передана именно та часть основного помещения площадью 81,9 кв. м, которая в последующем по заявлению предпринимателя была поставлена на кадастровый учет.

Так, в силу пункта 1.1 названного договора аренды ИП ФИО1 в аренду был передан объект, характеристика которого приведена в техническом паспорте от 01.11.2001 инвентарный № 4680/1-н.

В материалы дела представлен указанный технический паспорт от 01.11.2001 инвентарный № 4680/1-н, содержащий план помещения первого этажа, однако, в данном плане выделена иная часть помещения, не соответствующая кадастровому паспорту спорного помещения от 30.10.2014 № 02/14/1-753108 (т. 1, л. д. 104, т. 2, л. д. 49).

Иные доказательства соответствия переданной заявителю в аренду части помещения и спорной части предпринимателем не представлены.

На основании изложенного поскольку спорное помещение не является обособленным самостоятельным объектом недвижимости в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, оно не может быть предметом договора купли-продажи, возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Законом № 159-ФЗ не предусмотрена, а, следовательно, не имеется оснований для признания за заявителем преимущественного права на приобретение помещения по правилам статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2015 по делу № А07-9109/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: И.Ю. Соколова

Л.А. Суспицина