Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.09.2015 по делу № А47-10030/2014 (судья Калашникова А.В.).

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Рестайл» (далее – ЗАО «Рестайл», ответчик), о признании незаконной произведенной обществом «Рестайл» реконструкции здания Литер Б, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45, путем объединения помещения первого этажа с местами общего пользования (открытой площадкой) и об обязании ЗАО «Рестайл» за счет собственных средств в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу привести помещения, расположенные на первом этаже здания Литер Б, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45 в первоначальное состояние, освободив места общего пользования (т. 1, л.д. 5-7).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, (далее – Комитет); Федеральное государственное унитарное предприятие «Почта России» (далее -ФГУП «Почта России»); Муниципальное учреждение культуры «Библиотечная информационная система» (далее - Учреждение культуры). (т.1 л.д. 94-95).

Решением от 03.09.2015 (резолютивная часть объявлена 03.08.2015) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Администрации отказал (т. 2, л.д. 50-54).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л.д. 60-62).

В обоснование жалобы истец ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылаясь на положение п.14 ст. 1, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации истец настаивает на том, что ответчиком произведена реконструкция здания по ул. Чкалова, 45, в результате которой на первом этаже здания образовано новое нежилое помещение, включившее в свой состав места общего пользования. Разрешение на реконструкцию ответчиком получено не было, направленное ответчику предупреждение об устранении нарушения градостроительных норм последним не исполнено.

С учетом изложенного, апеллянт полагает произведенную реконструкцию самовольной и подлежащей сносу, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в сети "Интернет", явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, ЗАО «Рестайл» является собственником нежилого помещения № 2 общей площадью 315,7 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Чкалова, д.45.

Основанием регистрации права собственности общества «Рестайл» на указанное помещение явился договор купли-продажи арендованного нежилого помещения от 01.11.2011 № 2230 (т.1 л.д. 76-77, 145).

Нежилое помещение № 1 площадью 158,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания литер Б двух-девяти этажного дома, по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д.45 на основании распоряжения Территориального агентства по управлению федеральным имуществом в г. Оренбурге от 06.09.2010 № 845-р занимает отделение ФГУП «Почта России» (т. 1 л.д.152-153).

Собственником помещений подвала и второго этажа в этом же здании является муниципальное образование «Город Оренбург Оренбургской области» (т. 1 л.д. 20-25, 90-106).

Из представленных в дело документов усматривается, что двухэтажная часть здания литер Б, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Чкалова, д.45, в которой расположены принадлежащие истцу и ответчику нежилые помещения, имеет открытую террасу, образованную над существующим подвальным помещением конструкциями перекрытия, встроенными в уровень второго этажа.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 29.04.2014 инв. номер 34/1-14 о техническом состоянии надземных строительных конструкций террасы двухэтажного здания по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45, (т. 1 л.д.155-167). Согласно названному заключению обследуемая терраса является открытым сооружением, пристроенным к существующему зданию в уровне второго этажа. Опирание конструкций перекрытия (ригелей и плит) выполнено: железобетонные колонны и стены. Пространственная жесткость здания обеспечивается за счет продольных и поперечных стен. Колонны – сборные железобетонные сечением 300Х300 мм. с консолями в верхней части для опирания ригелей перекрытия. Шаг колонн – 6 метров. По результатам обследования строительных конструкций террасы выявлено наличие угрозы обрушения стальных консолей и соответственно вышележащих плит перекрытия. Механическая опасность перекрытия террасы не обеспечена. Необходимо выполнить капитальный ремонт поврежденных строительных конструкций (т. 1 л.д. 167).

Письмом от 26.09.2013 Комитет по управлению имуществом г.Оренбурга сообщил директору ЗАО «Рестайл» о разрешении на проведение капитального ремонта террасы, пристроенной части здания по ул. Чкалова, 45 при условии соблюдения прав и интересов всех собственников пристроя по соблюдению режима использования общего имущества (террасы) пристроенной части здания и при условии обязательного согласования данного ремонта с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (т.1 л.д.66).

Как следует из акта обследования от 03.06.2014, при проведении осмотра 30.05.2014 установлено, что ЗАО Рестайл» произведена реконструкция здания, а именно помещения первого этажа объединены с местами общего пользования (открытой площадкой) (т. 1 л.д.9).

Согласно экспертному заключению от 16.10.2014 инв. номер 76-14 обследуемое помещение выполнено над существующим подвальным помещением и встроено в существующее здание в уровне первого этажа. Помещение образовано двумя вновь возведенными наружными стенами над подвалом и между первым и вторым этажами. По результатам проведенного обследования техническое состояние конструкций встроенного помещения двухэтажного здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45 оценивается как работоспособное. Возведение наружных стен встроенного помещения, утепление существующих плит перекрытия, а так же замена кровли над встроенным помещением не снижают прочностных и эксплуатационных характеристик существующих строительных конструкций (т.1 л.д.128, 130 оборот).

Ссылаясь на то, что ответчик без получения разрешения произвел самовольную реконструкцию здания путем возведения наружных стен на месте открытой площадки, образовывавшей террасу, а так же указывая на то, что указанная терраса является общим имуществом собственников помещений в здании, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) само по себе не является основанием для сноса (приведения в первоначальное положение) при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим нарушаются права и охраняемые законом интересы иных лиц, кроме того, суд указал на недоказанность истцом обстоятельств существенного нарушения градостроительных норм и правил, а так же прав и законных интересов других лиц.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения судом норм материального права и несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – Гражданский кодекс, ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – Градостроительный кодекс, ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из материалов дела следует, что обществом «Рестайл» проведены работы, которые привели к образованию на месте бывшей открытой площадки (террасы) нового дополнительного помещения в здании, т.е. увеличению размера площадей и объема помещений в здании литер Б по ул. Чкалова, 45 в г. Оренбурге.

Данные работы обоснованно квалифицированы истцом в качестве реконструкции объекта капитального строительства

Согласно ст. 8, 51 Градостроительного кодекса застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса регламентировано, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Из материалов дела следует, что общество «Рестайл» ни до начала строительных работ, ни до принятия решения по настоящему делу в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) здания не обращалось.

Таким образом, реконструкция обществом «Рестайл» произведена без получения необходимых разрешений, в силу чего вновь созданное в результате такой реконструкции помещение в здании является самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств наличия у ЗАО «Рестайл» поименованных в настоящей норме прав на земельный участок суду не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что в результате реконструкции прекращено существование открытой площадки – террасы, располагавшейся на первом этаже здания литер Б по ул. Чкалова, 45 в г. Оренбурге.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено следующее. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Правоудостоверяющими документами подтверждено наличие у муниципального образования город Оренбург прав собственника нежилых помещений в здании литер Б по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45, что обуславливает у него наличие права общей собственности на строительные конструкции образующие открытую площадку (террасу) на первом этаже данного здания.

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Прекращение существования открытой площадки (террасы) в результате произведенной ответчиком самовольной реконструкции, безусловно нарушает права муниципального образования как обладателя права общей долевой собственности на данное имущество, в силу чего Администрация, как представитель интересов муниципального образования, вправе требовать восстановления нарушенных прав муниципального образования путем сноса самовольной постройки.

С учетом изложенного выводы суда, согласно которым истцом не представлено доказательств того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции здания существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются ошибочными, основанными на неправильном распределении бремени доказывания и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Нарушение градостроительного законодательства в данном случае выражается в проведении реконструкции без получения соответствующего разрешения, в отсутствие согласованного уполномоченным органом проекта такой реконструкции, определяющего параметры разрешенного строительства и подлежащие применению строительные нормы и правила.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 26 пункта 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

Таким образом, в рамках осуществления контроля за соблюдением правил землепользования и застройки, за соответствием осуществляемого строительства генеральному плану развития города, параметрам, определяющим архитектурный облик города, Администрация, вправе предъявлять требования о сносе самовольных построек, в том числе, по основанию нарушения застройщиком требований градостроительного законодательства, выражающихся в осуществлении строительства без получения необходимых разрешений.

Кроме того, в тексте обжалуемого судебного акта содержится вывод, согласно которому на произведенную ответчиком реконструкцию распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

Тем самым суд первой инстанции установил факт осуществления обществом «Рестайл» самовольной реконструкция нежилого здания, и возведения самовольной постройки в части вновь образованного помещения.

Судебная коллегия отмечает, что, признавая произведенную ответчиком реконструкцию самовольной, суд тем самым установил и заинтересованность Администрации в предъявлении заявленного иска, и нарушенное право, подлежащее защите и восстановлению.

Последствия признания объекта самовольной постройкой установлены п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса, в соответствии с которым лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Поскольку лицом, заинтересованным в сохранении самовольной постройки является лицо, осуществившее строительство с нарушением установленного порядка, постольку данное лицо не может быть освобождено от бремени доказывания наличия условий, при которых допускается сохранение самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для принятия решения о сносе самовольной постройки. Данный вывод соответствует правовой позиции, указанной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление N 10/22). Вместе с тем в этом случае суду при рассмотрении требований о признании прав на самовольную постройку необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Однако в рамках рассмотренного судом спора, требований о сохранении здания в реконструированном виде и признании права собственности на самовольную постройку ответчиком не заявлено, доказательств соответствия постройки строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам, не представлено, не представлено также доказательств наличия проектной документации и ее соответствия указанным требованиям.

Представленное суду экспертное заключение от 16.10.2014 инв. номер 76-14 не отвечает требованиям п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса, по смыслу которого установлению подлежат обстоятельства того, соответствует ли на день обращения в суд постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Следует отметить, что при рассмотрении иска о признании постройки самовольной (в настоящем случае признании реконструкции самовольной) и ее сносе, вывод о признании объекта самовольной постройкой влечет принятие решения о ее сносе. При наличии условий, позволяющих сохранить самовольную постройку, либо обращения в суд с соответствующим иском лица, права которого не нарушены возведением самовольной постройки, отсутствуют основания не только для удовлетворения требования о сносе постройки, но и для признания ее самовольной.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 28 постановления N 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Доказательств невозможности приведения здания в первоначальное положение сторонами не представлено, требования о сносе здания истцом не предъявлялись.

При названных обстоятельствах требования истца о признании реконструкции здания незаконной (самовольной), подлежат удовлетворению, так же удовлетворению подлежат требования о приведении помещений, расположенных на первом этаже здания в первоначальное состояние.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.09.2015 подлежит отмене на основании на основании п. 3 ч. 1 (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела) и п. 4 ч. 1 нарушение или неправильное применение норм материального права) статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

В силу п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Таким образом, администрация г. Оренбурга в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины в рассматриваемом случае. В связи с чем государственная пошлина по иску в сумме 6000 руб. и апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с ЗАО «Рестайл» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.09.2015 по делу № А47-10030/2014 отменить.

Признать реконструкцию здания Литер Б, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45, произведенную закрытым акционерным обществом «Рестайл», незаконной (самовольной).

Обязать закрытое акционерное общество «Рестайл» за счет собственных средств в месячный срок с момента принятия настоящего постановления привести здание Литер Б, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, 45 в первоначальное состояние, путем восстановления открытой площадки (террасы) на первом этаже здания.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Рестайл» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи М.И. Карпачева

Л.В. Пивоварова