Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй - Дизайн» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2015 по делу № А47-2067/2015 (судья Рафикова И.Х.).

Общество с ограниченной ответственностью «Строй - Дизайн» (далее – общество «Строй - Дизайн», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Сорочинска (далее – Администрация, ответчик) о признании договора аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 незаключенным, применении последствия незаключённости договора путем взыскания оставшейся суммы задатка в размере 338 031 руб. 96 коп. (с учетом уточнения предмета заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 117-120).

Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 9 670 руб. 64 коп., а также на оплату услуг представителя в сумме 60 000 руб.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2015 (резолютивная часть от 25.08.2015) в удовлетворении исковых требований общества отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество «Строй - Дизайн» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованными выводы суда первой инстанции о заключенности договора аренды земельного участка в силу отсутствия разногласий относительно характеристик земельного участка, поскольку истцом представлены доказательства, подтверждающие размещение на земельном участке инженерных коммуникаций, что не было отражено в характеристиках земельного участка, указанных в аукционной документации и условиях договора аренды земельного участка. Выводы суда о непредставлении доказательств невозможности использования земельного участка при наличии на нем инженерных коммуникаций противоречит ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), так как данное обстоятельство при заявленном иске о незаключенности договора не имеет правового значения, и в судебном процессе надлежало исследовать обстоятельства несоответствия характеристик земельного участка условиям договора в виде обременений (охранных зон). С учетом изложенного, на основании норм ст.ст. 606, 607, 612, 613, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пп. 10 п. 4 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) апеллянт полагает, что, поскольку ответчиком было нарушено условие аукционной документации в части характеристик земельного участка, договор аренды земельного участка является незаключенным, а внесенная сумма задатка подлежит возврату.

Администрация в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. Истец и ответчик представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, на основании распоряжения Администрации от 10.10.2013 № 1614-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» (т. 1 л.д. 44-45) проведен открытый аукцион по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102029:1063, сроком на 3 года, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для размещения домов малоэтажной жилой застройки, который признан несостоявшимся ввиду неявки одного из участников.

В порядке п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ определено заключить договор аренды с единственным участником – обществом «Строй - Дизайн» по начальной цене аукциона в сумме 3 476 900 руб. (протокол открытого аукциона по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных отношений № 2 от 14.11.2013, т. 1 л.д. 46-49).

Платежным поручением от 11.11.2013 № 70 обществом «Строй – Дизайн» в пользу Администрации внесен задаток за участие в аукционе в сумме 695 380 руб. (т. 1 л.д. 50).

По результатам торгов между Администрацией (арендодатель) и обществом «Строй – Дизайн» (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102029:1063, площадью 6 030 кв.м, местоположение: <...>, разрешённое использование – для размещения домов малоэтажной жилой застройки (т. 1 л.д. 36-38).

Срок аренды земельного участка определен сторонами в 3 года, с 22.11.2013 по 21.11.2016 (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную платы за право пользования земельным участком за весь срок аренды в размере установленном по результатам аукциона, который составляет 3 479 900 руб., в том числе в счет арендной платы засчитывается задаток, внесенный победителем аукциона, в сумме 695 380 руб.

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от годовой суммы арендной платы, в срок до 10 числа каждого текущего месяца (п. 2.2 договора).

Договор аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 38 оборот).

В ходе исполнения условий договора аренды арендатор направил арендодателю претензию исх. № 6/3-2014 от 24.02.2014 о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств (т. 1 л.д. 51-53). Арендатор указал, что при подготовке проектной документации на строительство жилых 5-ти этажных домов, которые он намерен построить на арендуемом земельном участке, а также проведении топографической съемки земельного участка выяснилось, что на земельном участке имеются инженерные сети, проходящие транзитом по земельному участке, требующие выноса и существенно ограничивающие возможность использования объекта аренды по предполагаемому назначению. Арендатор также просил расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить ему уплаченный задаток в сумме 695 380 руб.

Письмом исх. № 12.03.2014 № 02-01/777 Администрация отклонила возражения общества, указав, что инженерные сети, проходящие транзитом через земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102029:1063, позволяют разместить на нем без нарушения охранных зон сетей с соблюдением процента застройки, набором дворовых площадок и малых архитектурных форм два многоэтажных жилых дома без выноса инженерных сетей, наличие которых на участке снижает затраты на подключение домов к подводящим сетям. В то же время Администрация приняла предложение арендатора о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 54-55).

Соглашением от 12.03.2014 договор аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 расторгнут по соглашению сторон (т. 1 л.д. 56). Прекращение арендных отношений между сторонами зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 57).

Администрацией обществу «Строй – Дизайн» возвращена часть задатка (за вычетом задолженности по арендной плате) в сумме 357 348,04 руб.

Ссылаясь на незаключенность договора аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 ввиду несогласованности объекта аренды и, как следствие, отсутствие у Администрации оснований для удержания остальной части задатка, общество «Строй – Дизайн» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка, в том числе части индивидуализирующих характеристик земельного участка, договор аренды исполнялся сторонами, ввиду чего основания для признания его незаключенным не имеется. Оценивая доводы истца о невозможности использования земельного участка, суд пришел к выводу о недоказанности обществом данных обстоятельств, так как размещение земельного участка в охранной зоне инженерных сетей не препятствует использованию земельного участка по назначению, и заявителем не представлено доказательств невозможности строительства на земельном участке многоквартирных жилых домов в связи с наличием инженерных сетей. Отказывая в удовлетворении требования о возвращении части задатка, суд пришел к выводу, что указанная сумма зачета ответчиком в счет арендной платы за период до расторжения договора аренды.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

Согласно положениям ст. 49 АПК РФ право определения предмета и основания иска принадлежит истцу.

Как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, истцом заявлены требования о незаключенности договора аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 (т. 1 л.д. 36-38) в силу несогласованности предмета договора ввиду его несоответствия предмету, указанному в аукционной документации.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка является объект аренды и размер арендной платы.

На основании пп. 3 п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) и согласно разъяснениям, данным в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» размер арендной платы по договору аренды земельного участка определяется исходя из предложенного победителем торгов предложения о размере арендной платы.

Объект аренды определяется сторонами в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что уникальными характеристиками объекта недвижимости являются: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; 6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации от 10.10.2013 № 1614-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» (т. 1 л.д. 44-45), по результатам открытого аукциона по продаже права аренды (протокол открытого аукциона по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных отношений № 2 от 14.11.2013, т. 1 л.д. 46-49) между Администрацией (арендодатель) и обществом «Строй – Дизайн» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 (т. 1 л.д. 36-38).

В соответствии с п. 1.1 названного договора стороны определили, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102029:1063, площадью 6 030 кв.м, местоположение: <...>, разрешённое использование – для размещения домов малоэтажной жилой застройки.

В качестве приложения № 1 к договору аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 стороны определили кадастровый паспорт земельного участка от 20.09.2013 № 56/13-359242 (т. 1 л.д. 39-40), в котором были отражены поименованные в п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» уникальные характеристики объекта аренды.

Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили, что арендатор обязуется вносить арендную платы за право пользования земельным участком за весь срок аренды в размере установленном по результатам аукциона, который составляет 3 479 900 руб., в том числе в счет арендной платы засчитывается задаток, внесенный победителем аукциона, в сумме 695 380 руб., что соответствует результатам проведенного Администрацией открытого аукциона, отраженного в протоколе № 2 от 14.11.2013 (т. 1 л.д. 46-49).

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенные правовые нормы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о согласованности предусмотренных п. 3 ст. 607 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ существенных условий договора аренды земельного участка и, как следствие, заключенности договору аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013.

Выводы апелляционной коллегии также подтверждаются фактом исполнения сторонами условий названного договора аренды вплоть до его расторжения на основании соглашения от 12.03.2014 (т. 1 л.д. 56), совершением истцом подготовительных действий по освоению земельного участка (т. 2 л.д. 99-109), что с учетом разъяснений, изложенных в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исключает вывод о невозможности арендатора индивидуализировать земельный участок и осуществлять в отношении него хозяйственное господство.

Доводы подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды земельного участка ввиду размещения на земельном участке инженерных коммуникаций, которые не были отражены в характеристиках земельного участка, указанных в аукционной документации и условиях договора аренды земельного участка, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права в части определения апеллянтом существенных условий договора аренды недвижимости.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 18.05.2010 № 1404/10, от 08.02.2011 № 13970/10 и от 05.02.2013 № 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор – заключенным.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если стороны не согласовали какое-либо существенное условие договора, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

По смыслу изложенных разъяснений, а также нормы п. 3 ст. 607 ГК РФ требование к указанию в договоре аренды данных, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, направлено на его индивидуализацию из числа иных, сходных объектов с целью обеспечения вступления арендатора в права владения и пользования таким объектом. Следовательно, незаключенным может быть признан договор аренды недвижимости, из условий которого, а также дальнейших действий сторон по его исполнению невозможно установить, какой именно объект недвижимости должен быть передан арендатору.

При этом состояние имущества, передаваемого в аренду, наличие в нем недостатков или права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество сами по себе не свидетельствуют о несогласованности сторонами договора условия об объекте аренды, поскольку данные обстоятельства не препятствуют арендатору в идентификации объекта аренды и его индивидуализации из числа иных, сходных объектов, а могут в случаях, предусмотренных ст.ст. 611-613 ГК РФ, служить основанием для предъявления арендатором арендодателю соответствующих требований.

Доказательства отсутствия у арендатора данных, позволяющих определенно установить переданный ему Администрацией земельный участок, с учетом вышеизложенных условий договора аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка от 20.09.2013 № 56/13-359242 (т. 1 л.д. 39-40), обществом «Строй – Дизайн» в дело не представлены.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества о признании договора аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 незаключенным.

Ссылки апеллянта на несоответствие характеристик земельного участка условиям договора в виде обременений (охранных зон) с учетом изложенных выводов апелляционного суда отклоняются как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Поскольку в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), и истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривался факт пользования земельным участком с кадастровым номером 56:45:0102029:1063 в период, за который в счет арендной платы Администрацией была удержана часть задатка в сумме 338 031 руб. 96 коп., то при заключенности договора аренды земельного участка № 2658 от 22.11.2013 оснований для возврата данной части задатка истцу также не имеется.

В силу ст. 110 АПК РФ отказ истцу в удовлетворении иска влечет невозможность удовлетворения его требований о взыскании с ответчика государственной пошлины по иску и возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2015 по делу № А47-2067/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй - Дизайн» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: М.И. Карпачева

Л.В. Пивоварова