Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2014 по делу № А47-13754/2013 (судья Бочарова О.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Гермес-Телеком» (далее – общество «Гермес-Телеком», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» (далее – общество «Оренбургская региональная оценочная компания», оценочная компания, второй ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете от 06.10.2013 № 038-790/13-о об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, выполненном обществом «Оренбургская региональная оценочная компания»; определении достоверной величины рыночной стоимости указанного нежилого помещения № 6 в размере 837 511 руб. с учетом НДС, определенном экспертом Рыбаковой Ю.А. ООО «Авантаж» в заключении № 135 от 19.08.2014; обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения № 6, приняв п.п. 2.1, 2.5 договора в следующей редакции: пункт 2.1 «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора согласно отчета об оценки составляет 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС»; пункт 2.5 «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), т. 3 л.д. 63-65).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2013 (резолютивная часть от 02.10.2013) исковые требования удовлетворены.

Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 038-790/13-о от 06.10.2013 об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 6, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, выполненным обществом «Оренбургская региональная оценочная компания»; определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения № 6 в размере 709 755 руб. без учета НДС; обязал принять пункты 2.1, 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 6 между обществом «Гермес-Телеком» и Комитетом в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 709 755 руб. без учета НДС.» и «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 закона на сумму денежных средств в размере 709 755 руб. без учета НДС производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.» соответственно.

С указанным решением не согласились Комитет и оценочная компания (далее - податели апелляционных жалоб, апеллянты), подали апелляционные жалобы.

В обоснование поданной апелляционной жалобы Комитет ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении его исковых требований.

Комитет полагает, что по данному спору он не является надлежащим ответчиком, поскольку в силу ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ч. 1 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении № 2419/11 от 27.07.2011, определённая оценочной компанией рыночная стоимость приватизируемого имущества является обязательной для органа местного самоуправления, принимающего решение о приватизации имущества и у него отсутствуют правовые основания для заключения сделки по иной цене, в силу чего Комитет не может быть ответственным за достоверность оспариваемой величины рыночной стоимости.

В силу этого, апеллянт полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку истцу следовало в порядке самостоятельного иска оспаривать величину стоимости объекта оценки, а рассмотрение вопроса о достоверности этой величины в рамках преддоговорного спора недопустимо в силу обязательности величины оценки. По указанным основаниям со ссылкой на положения ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) полагает, что на Комитет не могут быть возложены судебные расходы, понесённые истцом при рассмотрении настоящего спора, поскольку Комитет не может нести ответственность за допущенные оценщиком нарушения.

Общество «Оренбургская региональная оценочная компания» в поданной им апелляционной жалобе считает решение суда необоснованным, незаконным и противоречащим материалами дела, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Оценочная компания указывает, что при оценке достоверности выполненного ей отчета по основаниям, указанным в экспертном заключении, судом не дана оценка тому обстоятельству, что проведение экспертизы достоверности отчета было поручено ООО «Авантаж», которое не является членом саморегулируемой организации оценщиков (далее – СРО) – НП «АРМО». По тем же основаниям со ссылкой на нормы ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полагает, что судебная экспертиза достоверности отчета независимого оценщика должна быть поручена эксперту той СРО, членом которой является оценщик, поскольку экспертиза отчетов оценщиков отнесено исключительно к компетенции экспертных советов СРО оценщиков.

Апеллянт полагает, что выводы эксперта по результатам судебной экспертизы подлежат критической оценке. Экспертное заключение не классифицировано по назначению в соответствии с Федеральным стандартом оценки (далее - ФСО) № 5. Выводы эксперта о том, что оценщиком не использованы затратный и доходный методы оценки, сделаны без учета того, что заказчиком оценки не были представлены исходные данные, необходимые для использования указанных методов, и оценщиком в отчете мотивировано данное обстоятельство. Вывод эксперта о недопустимости применения метода анализа иерархий нормативно не обоснован и противоречит ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом использованы объекты-аналоги, размещение которых имело место позднее либо значительно раньше даты оценки, что противоречит п. 14 ФСО № 5. Полагает, что экспертом необоснованно сделаны выводы о том, что оценщик указал на аварийное состояние здания при отсутствии доказательств этого обстоятельства, поскольку объектом оценки являлось помещение, а не здание, тогда как состояние помещения оценено экспертом как удовлетворительное. В качестве основания недостоверности отчета, выполненного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» экспертом указаны технические недочеты и ошибки, которые сами по себе не могут являться основанием для отрицательного заключения эксперта.

Апеллянт отмечает наличие в экспертном заключении иных несоответствий требованиям ФСО № 5 (не указаны сведения о заказчике экспертизы, вид проводимой проверки, сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проводилась эксперта, не подписано руководителем экспертного совета, не заверено руководителем СРО). В силу изложенных обстоятельств апеллянт полагает, что экспертное заключение не может являться доказательством по делу.

Истцом представлены отзывы на апелляционные жалобы ответчиков, в которых истец указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, оценочная компания просит рассмотреть дело без участия её представителя.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 14.02.2013 № 1-1002к-11424 общество «Гермес-Телеком» является арендатором нежилого помещения № 6, общей площадью 51,6 кв.м, состоящего из комнат №№ 1-4, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2 (т. 1 л.д. 83-85).

Договор аренды от 14.02.2013 № 1-1002к-11424 оформлен на срок с 22.12.2012 по 20.12.2013.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 56-АБ 999671 от 10.07.2013 нежилое помещение № 6 площадью 47,4 кв.м, расположенное в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Оренбург Оренбургской области» (т. 1 л.д. 148).

Общество «Гермес-Телеком» неоднократно обращалось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г. Оренбурге по адресу: пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 90, 91, 92-93, 94, 95).

Постановлением Администрацией города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2» принято решение реализовать преимущественное право арендатора – субъекта малого предпринимательства – общества «Гермес-Телеком» на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 47,4 кв.м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, нежилое помещение № 6; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 1 367 492 руб. 37 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о (т. 1 л.д. 100).

Указанным постановлением Комитету предписано заключить с обществом «Гермес-Телеком» договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.

Комитет направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения (т. 1 л.д. 96-98), по условиям которого цена приобретаемого имущества составляет 1 367 492 руб. 37 коп. (п. 2.1 договора).

Не согласившись с выкупной ценой имущества, общество «Гермес-Телеком» письмом от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189) направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190), в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 987 000 руб., в том числе НДС», сославшись на результаты оценки рыночной стоимости по состоянию на 25.12.2013 выкупаемого имущества, отраженные в отчете № 570 от 26.12.2013, подготовленном ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ» (т. 1 л.д. 157-188).

Комитет письмом от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции на основании результатов судебной экспертизы пришёл к выводу о недостоверности отчёта о рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного обществом «Оренбургская региональная оценочная компания», и как следствие - недостоверности определённой рыночной стоимости, и определил условия договора купли-продажи о стоимости выкупаемого имущества по цене, определённой по результатам судебной экспертизы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб ответчиков, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заявленные обществом «Гермес-Телеком» исковые требования обусловлены возникшими между сторонами договора купли-продажи разногласиями относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

На основании ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Администрацией города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п) преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Наличие у общества преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено изданием вышеупомянутого постановления Администрацией города Оренбурга от 18.11.2013 № 3043-п и не оспаривалось ответчиками (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения, что позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы Комитета об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку оспаривание величины стоимости объекта оценки, являющегося одновременно объектом договора купли-продажи, возможно в рамках преддоговорного спора.

Из материалов дела следует, что общество неоднократно обращалось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г. Оренбурге по адресу: пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 90, 91, 92-93, 94, 95).

Постановлением от 18.11.2013 № 3043-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2» Администрация города Оренбурга согласовала приватизацию истцом арендуемого им муниципального имущества – помещения № 6, установив выкупную цену в размере 1 367 492 руб. 37 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о (т. 1 л.д. 100).

Общество «Гермес-Телеком» не согласилось с указанной выкупной ценой спорного объекта недвижимости и письмом от 27.12.2013 № 01-13/2034 (т. 1 л.д. 189) направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190), в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 987 000 руб., в том числе НДС», сославшись на результаты оценки рыночной стоимости по состоянию на 25.12.2013 выкупаемого имущества, отраженные в отчете № 570 от 26.12.2013, подготовленном ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ» (т. 1 л.д. 157-188).

В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 указанного Закона определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе арбитражным судом.

На основании ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По ходатайству истца определением суда от 03.07.2014 назначена судебная экспертиза на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности отчета оценочной компании от 06.10.2013 № 038-790/13-о об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения (т. 3 л.д. 2-5).

Согласно заключению эксперта № 135 от 19.08.2014 (т. 3 л.д. 22-52), подготовленному экспертом Рыбаковой Ю.А., отчет об оценке № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленный обществом «Оренбургская региональная оценочная компания», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (методы оценки в рамках использованных оценщиками подходов к оценке выбраны обоснованно, за исключением обоснованности отказов от использования иных подходов к оценке; выполненный в отчете расчет определения стоимости объекта оценки не соответствует избранному подходу и методу; оценка технической характеристики выкупаемого объекта, которая позволила бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, не является достоверной; используемая в отчете информация об объектах-аналогах не отвечает принципам достоверности и не является полной).

Выявленные несоответствия отчета № 038-790/13-о от 06.10.2013, составленного обществом «Оренбургская региональная оценочная компания», требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оказали влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения №6, общей площадью 47,4 кв.м, расположенного в подвале одноэтажного здания (литер АА1Б), по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, по состоянию на 30.07.2013 составляет (с учетом округления) 837 511 руб. с учетом НДС, 709 755 руб. без учета НДС.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом совокупной оценки на основании статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ представленных в материалов дела отчетов о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об установлении условий спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере, определенном в заключении эксперта № 135 от 19.08.2014 (т. 3 л.д. 22-52) и указанном истцом в своем уточненном иске.

Довод апелляционной жалобы оценочной компании о том, что судом первой инстанции сделан вышеуказанный вывод исключительно на основании результатов судебной экспертизы, и при этом судом не дана оценка тому обстоятельству, что проведение экспертизы достоверности отчета было поручено ООО «Авантаж», которое не является членом СРО – НП «АРМО», в то время как судебная экспертиза достоверности отчета независимого оценщика должна быть поручена эксперту той СРО, членом которой является оценщик, поскольку экспертиза отчетов оценщиков отнесена исключительно к компетенции экспертных советов СРО оценщиков, суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

В соответствии со ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По смыслу указанных норм предусмотренная Законом об оценочной деятельности экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ судом обоснованно была назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Рыбаковой Ю.А., определенному на основании ходатайства истца.

Судом первой инстанции дана правильная оценка в порядке ст. 71 АПК РФ представленных сторонами отчету общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 № 038-790/13-о, отчету № 570 от 26.12.2013, подготовленному ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ», и заключению эксперта № 135 от 19.08.2014 по вопросу об определении выкупной стоимости приватизируемого истцом объекта недвижимого имущества.

Иного заключения СРО, изготовленного в соответствии ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности и опровергающего выводы экспертного заключения, вторым ответчиком в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы эксперта по результатам судебной экспертизы подлежат критической оценке, апелляционный суд не находит обоснованными и подтвержденными документально.

Из вводной части заключения эксперта № 135 от 19.08.2014 следует, что экспертиза Рыбаковой Ю.А. была проведена на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2014 (т. 3 л.д. 22), объектом исследования являлся отчет общества «Оренбургская региональная оценочная компания» от 06.10.2013 № 038-790/13-о, и перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 3 л.д. 24).

Указанное позволяет апелляционной коллегии отклонить доводы апеллянта о том, что экспертное заключение не классифицировано по назначению в соответствии с ФСО № 5, в нем не указаны сведения о заказчике экспертизы и виде проводимой проверки.

В соответствии с п.п. 5, 6 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 20 ФСО № 1).

В силу п.п. 21 – 23 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Вместе с тем, общество «Оренбургская региональная оценочная компания» при определении рыночной стоимости приватизируемого истцом объекта недвижимости, результаты которой отражены в отчете от 06.10.2013 № 038-790/13-о, не использовало затратный и доходный методы оценки.

То обстоятельство, что отказ в использовании указанных методов был вызван непредставлением заказчиком оценки исходных данных, необходимых для использования указанных методов, что было мотивировано оценщиком в отчете, обоснованно отклонено экспертом в заключении № 135 от 19.08.2014, поскольку из отчета от 06.10.2013 № 038-790/13-о и иных материалов дела не следует, что в силу ст. 14 Закона об оценочной деятельности вторым ответчиком предпринимались меры для получения такой информации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами оценочной компании о неверном выводе эксперта о недопустимости применения метода анализа иерархий, поскольку, как указал эксперт в заключении № 135 от 19.08.2014, при применении единственного сравнительного метода вторым ответчиком не были соблюдены требования п. 22 ФСО № 1, что в совокупности с иными, выявленными экспертом нарушениями федеральных стандартов оценки, привело к определению недостоверной рыночной стоимости приватизируемого истцом объекта.

Согласно п. 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (п. 18 ФСО № 1).

В силу п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Поскольку в рассматриваемом случае объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки (в том числе в части даты размещения предложения о продаже) экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (т. 3 л.д. 42), определяющим его стоимость, что соответствует требованиям пп. «б» п. 22 ФСО № 1.

Указанное позволяет отклонить довод оценочной организации о том, что экспертом использованы объекты-аналоги, размещение которых имело место позднее либо значительно раньше даты оценки, что противоречит п. 14 ФСО № 5.

Ссылки апеллянта на то, что экспертом необоснованно сделаны выводы о том, что оценщик указал на аварийное состояние здания при отсутствии доказательств этого обстоятельства, поскольку объектом оценки являлось помещение, а не здание, тогда как состояние помещения оценено экспертом как удовлетворительное, являются несостоятельными, поскольку состояние объекта недвижимости, в составе которого располагается объект оценки, имеет существенное значение для определения экономической привлекательности объекта оценки, а следовательно влияет на размер его выкупной стоимости.

Иные указанные вторым ответчиком в апелляционной жалобе недостатки заключения эксперта № 135 от 19.08.2014 не могут являться основанием для критической оценки выводов, сделанных им, поскольку в силу п. 18 ФСО № 5 указанные замечания, не касающиеся содержания сделанных оценщиком выводов, при отсутствии доказательств того, что такие ошибки повлекли необоснованное определение стоимости объекта оценки, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В силу изложенного, судом первой инстанции рыночная стоимость спорного нежилого помещения обоснованно определена на основании на основании заключения эксперта.

Доводы апелляционной жалобы Комитета о том, что он по данному спору он не является надлежащим ответчиком, на него не могут быть возложены судебные расходы, понесённые истцом при рассмотрении настоящего спора, поскольку Комитет не может нести ответственность за допущенные оценщиком нарушения, отклоняются апелляционным судом.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении № 2419/11 от 27.07.2011, поскольку рыночная стоимость имущества по смыслу норм Федерального закона № 159-ФЗ является обязательной для публичного собственника имущества, при формировании им цены продажи приватизируемого имущества оценщик согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.

Таким образом, учитывая, что в данном случае требования об установлении цены договора купли-продажи сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с привлечением оценщика в качестве соответчика по последнему из требований, и обусловлены ими, рассмотрение настоящего спора без участия на стороне ответчика представителя собственника приватизируемого имущества невозможно.

По смыслу п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» достоверность результатов оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из текста проекта договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, представленного в материалы дела (т. 1 л.д. 96), следует, что от имени собственника муниципального имущества продавцом выступает Комитет.

В ответ на направленный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 190), Комитет письмом от 13.01.2014 № 1-28/38 (т. 2 л.д. 30) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Таким образом, возникший между обществом и ответчиками преддоговорной спор обусловлен прежде всего отказом публичного собственника в лице Комитета от заключения договора купли-продажи по цене, предложенной обществом в протоколе разногласий, в силу чего суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело с привлечением Комитета в качестве соответчика и при удовлетворении исковых требований истца в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ обоснованно взыскал с Комитета, как проигравшей в данном споре стороны, судебные расходы, понесенные истцом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2014 по делу № А47-13754/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: И.Ю. Соколова

Л.А. Суспицина