Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 02.09.2021 по делу № А34-5943/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Кургана – ФИО1 (доверенность № 1603 от 16.04.2019, паспорт, диплом),

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность № 45 АА 1014218 от 22.03.2019, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «СУ Артекс» (далее – истец, ООО «СУ Артекс») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконными действий Администрации по передаче заявления об аннулировании записи об обременении в виде аренды на земельный участок, кадастровый номер 45:25:070309:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15, площадь 4 400 +/- 23, по договору аренды № 4053-зот 17.12.2007; о признании незаконными действий Администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 4053-зот 17.12.2007; о признании договора аренды земельного участка № 4053-зот 17.12.2007 возобновленным на неопределенный срок; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды на земельный участок, кадастровый номер 45:25:070309:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка - почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15, площадь 4 400 +/- 23, по договору аренды № 4053-зот 17.12.2007 (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 1 л.д. 89).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее – Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра), ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО5 (далее - ФИО5), ФИО6 (далее – ФИО6), ФИО7 (далее – ФИО7), ФИО8 (далее – ФИО8), ФИО9 (далее – ФИО9), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 02.09.2021 (резолютивная часть от 26.08.2021) исковые требования удовлетворены частично. Суд признал договор аренды земельного участка № 4053-зот 27.12.2007, заключенный между Администрацией и ООО «СУ Артекс», возобновленным на неопределенный срок, а также указал в резолютивной части судебного акта, что решение суда является основанием для восстановления в ЕГРН записи об обременении в виде аренды на земельный участок кадастровый номер 45:25:070309:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15; площадью 4400 +/- 23, по договору аренды № 4053-зот 27.12.2007. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В своей апелляционной жалобе ее податель, ссылаясь на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», статьи 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации), полагал, что поскольку сведения из ЕГРН содержали информацию о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205, Администрация правомерно подала заявление в Управление Росреестра о прекращении регистрационной записи об обременении земельного участка по договору аренды. При этом Администрация отметила, что не предпринимала действий по расторжению договора аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007, что договор аренды прекратил свое действие в силу действующего законодательства, перейдя в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070309:205.

Апеллянт указал, что Закон о госрегистрации не предполагает одновременно наличие двух прав на один земельный участок, тогда как решением суда в отношении земельного участка будет установлено одновременно два права: право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и право аренды истца. Удовлетворяя заявленные требования в части признания договора аренды земельного участка действующим и возобновленным на неопределенный срок, суд первой инстанции не дал разъяснений о том, как Администрация как арендодатель земельного участка будет исполнять решение суда, в том числе не был установлен механизм расчета арендной платы с истцом, учитывая наличие зарегистрированного права общей долевой собственности граждан на земельный участок.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2021 апелляционная жалоба Администрации была принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 08.11.2021.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2021 дата проведения судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы Администрации была перенесена на 07.12.2021 в связи с принятием постановления Губернатора Челябинской области от 03.11.2021 № 298 «Об установлении на территории Челябинской области нерабочих дней с 08 по 12 ноября 2021 года».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и иных третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителей Администрации, ИП ФИО2 и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей иных лиц.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «СУ Артекс» поступили отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, и дополнительные письменные пояснения.

В судебном заседании представитель Администрации указала, что решение суда первой инстанции обжалуется только в части удовлетворённых исковых требований, в силу чего и части 5 статьи 268 АПК РФ судебной коллегией судебный акт проверен в обжалуемой части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции,между Департаментом (арендодатель) и ООО «СУ Артекс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 (далее также – договор, т. 1 л.д. 41-43), по условиям раздела 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение участка: <...>-Куйбышева, 15, для строительства группы многоэтажных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом плане участка, с кадастровым номером 45:25:070309:205, общей площадью 4 400 кв.м.

Согласно разделу 2 договора срок аренды участка устанавливается с 27.12.2007 по 27.12.2012.

Из приложенного к договору аренды кадастрового паспорта земельного участка от 26.03.2008 № 2-25/08-00883 (т. 1 л.д. 14) следует, что на момент заключения договора сведениям о правах на земельный участок в реестре недвижимости отсутствовали.

Письмом от 18.12.2012 № 12-0-8049 Департамент сообщил ООО «СУ Артекс», что по окончания срока действия договора аренды земельного участка № 4053-3 от 27.12.2007 указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок (т. 1 л.д. 40).

Между Департаментом, Администрацией и ООО СУ «Артекс» было заключено соглашение от 11.03.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007, согласно которому с 01.03.2015 арендодателем по договору аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 стала Администрация (т. 1 л.д. 150-151).

ООО СУ «Артекс» были получены разрешения на строительство группы многоквартирных домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. Строительство должно было состоять из трех этапов, из которых первый и второй этап предусматривали строительство многоквартирных жилых домов, а третий этап – строительство подземной автостоянки. Строительство должно было осуществляться на спорном земельном участке.

В материалы дела были представлены действующие: разрешение на строительство № RU45301000-449 от 22.10.2014 на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. 2 этап строительства: Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения (строение 2)» (т. 1 л.д. 21-24); разрешение на строительство № RU45301000-39 от 01.05.2014 на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. Подземная парковка (этап III)» (т. 1 л.д. 25-29).

В отношении первого этапа строительства 23.12.2013 ООО СУ «Артекс» было выдано разрешение № RU45301000-122 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. Первый этап строительства: многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения (строение 1)», расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 47-49).

В отношении объектов второй и третьей очереди строительство завершено не было, объекты в эксплуатацию не введены.

На момент рассмотрения спора, срок действия разрешений на строительство истцу был продлен: по объекту второго этапа строительства – до 30.06.2022, по объекту третьего этапа – до 30.12.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2021 № КУВИ-002/2021-22764908 в отношении спорного земельного участка с 02.03.2018 за ФИО4, с 01.03.2018 за ФИО7, с 26.12.2017 за ФИО5, с 26.12.2017 за ФИО6, с 30.11.2017 за ФИО8, с 30.11.2017 за ФИО9 зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 пропорционально размеру общей площади помещений, принадлежащих данным лицам и расположенным на указанном земельном участке. Сведения о наличии обременения земельного участка в виде аренды ООО СУ «Артекс» на основании договора аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 в ЕГРН отсутствуют (т. 1 л.д. 10-16).

Администрация 31.08.2018 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о погашении в Едином государственном реестре недвижимости сведений об обременении указанного земельного участка правом аренды по договору № 4053-з от 27.12.2007, мотивированное прекращением аренды в связи с регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок (т. 1 л.д. 17-19).

Запись об указанном обременении земельного участка была погашена 11.09.2018, что следует из отзыва Управления Росреестра на иск (т. 1 л.д. 51).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 30.10.2020 по делу № А34-2412/2020 в отношении ООО «СУ Артекс» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО10.

При выявлении конкурсной массы конкурсным управляющим было установлено, что запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205 общей площадью 4 400 кв.м. правом аренды застройщика на основании договора № 4053-з от 27.12.2007 отсутствует в ЕГРН.

Полагая, что указанные действия Администрации свидетельствуют о расторжении договора аренды земельного участка в отсутствие правовых оснований, ООО «СУ Артекс» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление арендатору уведомления, из содержания которого усматривалась бы воля арендодателя на отказ от договора аренды, что Администрация не отказывалась от исполнения договора, в силу чего оснований для признания незаконными действий Администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 4053-зот 17.12.2007 не имеется. Исходя из отсутствия в деле доказательств формирования земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205 для эксплуатации исключительно одного жилого дома первого этапа строительства, полагая, что в отношении той части земельного участка, которая предназначена для строительства объектов второго и третьего этапа, право аренды застройщика не может считаться прекращенным, суд первой инстанции пришел к выводу что, договор аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 в указанной части является действующим, возобновленным на неопределенный срок. Исходя из того, что наличие записи о праве аренды в отношении спорного земельного участка носит правоподтверждающий характер, информирует всех существующих и потенциальных участников строительства о праве застройщика и наличии обременения на земельный участок, в целях восстановления прав истца, суд нашел возможным удовлетворить указанное требование ООО «СУ Артекс».

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в порядке и по основаниям, предусмотренном этой статьей.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен срок действия договора аренды в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, равно как и не было исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Из материалов дела следует, между Департаментом (арендодатель) и ООО «СУ Артекс» (арендатор) без проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка № 4053-3 от 27.12.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение участка: <...>-Куйбышева, 15, для строительства группы многоэтажных жилых домов, в границах указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:070309:205, общей площадью 4 400 кв.м.

Срок аренды земельного участка по договору был установлен с 27.12.2007 по 27.12.2012.

Договор аренды земельного участка № 4053-3 от 27.12.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 45 оборот).

Доказательства того, что по истечении указанного срока одна из сторон договора заявила возражения относительно продолжения арендных отношений, материалы дела не содержат.

Письмом от 18.12.2012 № 12-0-8049 Департамент сообщил ООО «СУ Артекс», что по окончании срока действия договора аренды земельного участка № 4053-3 от 27.12.2007 указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок (т. 1 л.д. 40).

Доказательства того, что в дальнейшем Департамент или его правопреемник по договору – Администрация заявили об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора аренды земельного участка № 4053-3 от 27.12.2007, ответчик суду первой инстанции не представил.

ООО «СУ Артекс» в отношении арендуемого земельного участка имеет действующие разрешение на строительство № RU45301000-449 от 22.10.2014 на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. 2 этап строительства: Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения (строение 2)» (т. 1 л.д. 21-24); разрешение на строительство № RU45301000-39 от 01.05.2014 на строительство объекта «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. Подземная парковка (этап III)» (т. 1 л.д. 25-29).

При этом, как следует из материалов дела, и не оспаривалось ответчиком, на основании заявления Администрации от 31.08.2018 запись об обременении указанного земельного участка правом аренды по договору № 4053-з от 27.12.2007 была погашена 11.09.2018. Мотивом для обращения Администрации в Управление Росреестра с подобным заявлением послужило мнение ответчика о прекращении договора аренды земельного участка в связи с регистрацией права общей долевой собственности жильцов первого из сданных в эксплуатацию многоквартирных домов на земельный участок.

Вместе с тем, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На основании части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Согласно пункту 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утверждённого приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства», либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест», далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства», либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест», далее указываются сведения о помещении, машино-месте, принадлежащих соответствующему лицу. Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

Ранее аналогичные правила были закреплены в пункте 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

В рассматриваемой ситуации земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 был предоставлен для строительства не одного многоквартирного жилого дома, а двух отдельно стоящих многоквартирных жилых домов и подземной парковки.

С учетом изложенного, а также исходя из того, что из земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205 не была выделена часть земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома 1-ой очереди строительства, применительно к статьям 289, 290 ГК РФ, статье 36 ЖК РФ, а также пунктам 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», апелляционный суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, занятым многоквартирным жилым домом и по площади необходимым для его эксплуатации. Площадь такого земельного участка подлежала определению при его выделении из земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205 и постановке на самостоятельный кадастровый учет. Соответственно, право пользования такой частью земельного участка у истца прекратилось.

При этом после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у истца для строительства последующих очередей в пользовании на праве аренды осталась другая часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205, которая необходима для завершения строительства многоквартирного жилого дома второй очереди и подземной парковки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443.

С учетом изложенного, как верно указал суд первой инстанции, не представляется возможным считать, что весь земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 был сформирован для эксплуатации исключительно одного жилого дома первого этапа строительства, и если говорить о возникновении у собственников помещений в доме первого этапа строительства долевой собственности в отношении земельного участка, то это относится только к той его части, которая занята этим жилым домом.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в отношении той части земельного участка, которая предназначена для строительства объектов второй и третьей очереди, право аренды застройщика не может считаться прекращенным. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 в указанной части не прекратил своего действия и остается возобновлённым на неопределенный срок.

Довод апеллянта о том, что поскольку сведения из ЕГРН содержали информацию о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205, Администрация правомерно подала заявление в Управление Росреестра о прекращении регистрационной записи об обременении земельного участка по договору аренды, несостоятелен с учетом вышеприведенных выводов апелляционного суда.

Довод апеллянта о том, что Администрация не предпринимала действий по расторжению договора аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007, был учтен судом первой инстанции при формулировании вывода о сохранении действия договора аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007.

Ссылка апеллянта на то, что Закон о госрегистрации не предполагает одновременно наличие двух прав на один земельный участок, тогда как решением суда в отношении земельного участка будет установлено одновременно два права: право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и право аренды истца, несостоятельна, поскольку аренда земельного участка является не правом, а обременением такого земельного участка, тогда как Закон о госрегистрации не исключает государственной регистрации права и обременения в отношении одного объекта недвижимости. Кроме того, совершение Управлением Росреестра определенных регистрационных действий не опровергает установленного судами факта сохранения действия договора аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 в том его части земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205, которая необходима для завершения строительства объектов второй и третьей очереди.

Вместе с тем, в развитие указанного довода апеллянта судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

По смыслу содержания пункта 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, погашение записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, внесение записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка, погашение записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) возможно было только в отношении земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, тогда как в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 был сформирован для строительства нескольких многоквартирных домов.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2021 № КУВИ-002/2021-22764908 в отношении спорного земельного участка с 02.03.2018 за ФИО4, с 01.03.2018 за ФИО7, с 26.12.2017 за ФИО5, с 26.12.2017 за ФИО6, с 30.11.2017 за ФИО8, с 30.11.2017 за ФИО9 зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 пропорционально размеру общей площади помещений, принадлежащих данным лицам и расположенным на указанном земельном участке. Сведения о наличии обременения земельного участка в виде аренды ООО СУ «Артекс» на основании договора аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 в ЕГРН отсутствуют (т. 1 л.д. 10-16).

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае апелляционный суд усматривает наличие спора о правах ООО СУ «Артекс», Администрации с одной стороны и собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> (первая очередь строительства), с другой стороны в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205, который предметом судебного разбирательства в рамках настоящего дела не был.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 52, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку в рамках настоящего дела обозначенный выше апелляционной коллегией спор о праве судом первой инстанции не разрешался, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о возможности удовлетворения требования о восстановлении в ЕГРН записи о праве аренды и неправомерно включил в резолютивную часть судебного акта абзац третий следующего содержания: «Решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды на земельный участок кадастровый номер 45:25:070309:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15; площадью 4400 +/- 23 по договору аренды № 4053-з от 27.12.2007.».

В силу неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ) соответствующие мотивы, изложенные в мотивировочной части судебного акта, а также абзац указанного содержания, приведенный в резолютивной части судебного акта, подлежат исключению из решения суда.

В остальной, обжалуемой Администрацией части решение суда первой инстанции является верным.

Доводы подателя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат указаний и доказательств неверного применения судом первой инстанции норм материального права или неверной оценки фактических обстоятельств дела, а лишь представляют собой несогласие с выводами суда первой инстанции и с результатами оценки имеющихся в деле доказательств, что по смыслу статьи 270 АПК РФ не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ. В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 02.09.2021 по делу № А34-5943/2021 изменить.

Исключить из резолютивной части решения абзац третий следующего содержания: «Решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды на земельный участок кадастровый номер 45:25:070309:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15; площадью 4400 +/- 23 по договору аренды № 4053-з от 27.12.2007.».

В остальной части решение Арбитражного суда Курганской области от 02.09.2021 по делу № А34-5943/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.С. Жернаков

Судьи: И.А. Аникин

И.Ю. Соколова