Гражданский кодекс часть 1

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району и общества с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2018 по делу № А07-14008/2018 (судья Напольская Н.Е.).

В судебном заседании приняли участие представители: от Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району – ФИО1 (доверенность от 19.10.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» - ФИО2 (доверенность от 22.08.2018).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району (далее – КУС МЗИО РБ по Иглинскому району, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» (далее – ООО «Рустал-Недвижимость», Общество, ответчик) с исковым заявлением, в котором просил:

-расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2016, заключенный между Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан и ООО «Рустал-Недвижимость»,

-обязать ООО «Рустал-Недвижимость» возвратить органу местного самоуправления земельный участок площадью 606545 кв. м с кадастровым номером 02:26:080103:45, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский,

-взыскать с ООО «Рустал-Недвижимость» неустойку по пункту 5.2 договора в сумме 397 681 руб. 23 коп. и штраф по пункту 5.5 договора в сумме 338 452 руб. 11 коп. (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 4-7, т. 2, л.д. 1-3).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее – Администрация Иглинского района), Администрация сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее – Администрация Калтымановского сельсовета), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т.1, л.д. 63-64, 93-94).

Решением суда первой инстанции от 17.09.2018 (резолютивная часть объявлена 10.09.2018) исковые требования КУС МЗИО РБ по Иглинскому району удовлетворены частично: в его пользу с ответчика взысканы 305 526 руб. 43 коп. неустойки за период с 23.12.2016 по 16.05.2018, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 2, л.д. 62-78).

С таким решением стороны не согласились, обжаловали его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

КУС МЗИО РБ по Иглинскому району в апелляционной жалобе просит решение суда от 17.09.2018 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований по основаниям, установленным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме (т. 2, л.д. 82-86).

В апелляционной жалобе Комитет указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии у него права на предъявление исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 15.12.2016, заключенного с ООО «Рустал-Недвижимость», ссылаясь на то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения в арбитражный суд с настоящим иском право распоряжения земельным участком с кадастровым номером 02:26:080103:45 принадлежало Администрации Иглинского района, а не Администрации Калтымановского сельсовета, при этом, Администрация Иглинского района наделила Комитет соответствующими полномочиями на основании Соглашения о взаимодействии, утвержденного решением Совета муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан № 679 от 21.05.2015, и на основании доверенности от 18.03.2018 № 01-24-709/01. Указывает, что по договору купли-продажи от 15.12.2016 муниципальный бюджет не получил выкупную цену земельного участка от ООО «Рустал-Недвижимость», а оплата выкупной цены за Общество иным лицом не была предусмотрена условиями договора. Неоплата ООО «Рустал-Недвижимость» выкупной цены земельного участка, как считает Комитет, свидетельствует о существенном нарушении условий договора купли-продажи, влекущим его расторжение по требованию продавца.

С учетом изложенного, КУС МЗИО РБ по Иглинскому району настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ООО «Рустал-Недвижимость» в апелляционной жалобе просит решение суда от 17.09.2018 отменить в части взыскания неустойки в сумме 305 526 руб. 43 коп. по основаниям, установленным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу в указанной части новый судебный акт (т. 2, л.д. 89-90).

В апелляционной жалобе Общество указывает на несогласие с определением судом первой инстанции периода начисления неустойки по пункту 5.2 договора купли-продажи от 15.12.2016 с 23.12.2016 по 16.05.2018, ссылаясь на то обстоятельство, что договор был подписан сторонами не 15.12.2016, а 25.07.2017, то есть, непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. По расчету ответчика, продавцу причитается неустойка в сумме 87 224 руб. 82 коп., начисленная за период с 07.09.2017 по 16.05.2018.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционные жалобы КУС МЗИО РБ по Иглинскому району и ООО «Рустал-Недвижимость» к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 15.11.2018 в 12 час. 10 мин. (т. 2, л.д. 81).

К дате судебного заседания отзывы на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступили.

Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечили только стороны спора - КУС МЗИО РБ по Иглинскому району и ООО «Рустал-Недвижимость».

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали доводы, приведенные в своих апелляционных жалобах соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого решения по существу спора.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Между Администрацией Калтымановского сельсовета (продавец) и ООО «Рустал-Недвижимость» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 15.12.2016 в отношении земельный участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 606545 кв. м с кадастровым номером 02:26:080103:45, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский (т. 1, л.д. 28-29).

В договоре купли-продажи от 15.12.2016 стороны оговорили, в числе прочего, условия о том, что:

-выкупная цена земельного участка составляет 1 692 260 руб. 55 коп. (пункт 2.1);

-покупатель платит цену участка, указанную в пункте 2.1 договора, в течение 7 календарных дней с момента подписания договора (пункт 2.2);

-полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (пункт 2.3);

-продавец вправе требовать от покупателя уплаты установленной договором денежной суммы (цены) участка (пункт 4.1.1);

-покупатель обязан оплатить цену участка в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 договора (пункт 4.4.4);

-за нарушение срока внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.2, покупатель уплачивает продавцу пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от просроченной суммы (пункт 5.2);

-просрочка основного платежа (полностью или частично), предусмотренная пунктом 2.1 договора, не может превышать семи календарных дней (далее «допустимая просрочка»); просрочка свыше 7 календарных дней считается отказом покупателя от исполнения обязательств по договору, и договор признается расторгнутым со следующего после истечения срока «допустимой просрочки» дня, продавец в течение пяти дней с момента истечения срока «допустимой просрочки» направляет покупателю письменное уведомление о расторжении договора; оформления сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора в данном случае не требуется (пункт 5.3);

-расторжение договора не освобождает от выплаты пени и штрафа, установленных пунктами 5.2 и 5.5 договора (пункт 5.4),

-в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 5.3 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 20% от стоимости продаваемого земельного участка (пункт 5.5).

Земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 передан ООО «Рустал-Недвижимость» по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 29 оборот).

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 к ООО «Рустал-Недвижимость» зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2017 (т. 1, л.д. 29).

Ссылаясь на неоплату выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи от 15.12.2016, КУС МЗИО РБ по Иглинскому району направил в адрес ООО «Рустал-Недвижимость» уведомление № 837 от 07.05.2018 о расторжении договора, потребовал возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 продавцу, а также оплатить пени в сумме 710 875 руб. 42 коп. по пункту 5.2 договора и штраф в сумме 338 452 руб. 11 коп. по пункту 5.5 договора (т. 1, л.д. 31-32). Данные требования были оставлены Обществом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения КУС МЗИО РБ по Иглинскому району в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Обстоятельства заключенности и действительности договора купли-продажи от 15.12.2016 между Администрацией Калтымановского сельсовета (продавец) и ООО «Рустал-Недвижимость» (покупатель) в отношении земельный участка с кадастровым номером 02:26:080103:45 участниками процесса не оспариваются (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Отказывая в удовлетворении иска Комитета в части требования о расторжении договора купли-продажи от 15.12.2016 и, соответственно, в части требований о возврате продавцу земельного участка с кадастровым номером 02:26:080103:45 и взыскании штрафа по пункту 5.5 договора, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по состоянию на момент судебного разбирательства обязательства по оплате выкупной цены земельного участка Обществом были исполнены в полном объеме, а также из того, что продавцом – Администрацией Калтымановского сельсовета в адрес Общества не было направлено письменное уведомление о расторжении договора, как это предусмотрено в пункте 5.3 договора, а уведомление о расторжении договора купли-продажи № 837 от 07.05.2018 подготовлено и направлено неуполномоченным лицом – Комитетом.

Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что оплата выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи от 15.12.2016 произведена ООО «Управляющая компания «Рустал» за ООО «Рустал-Недвижимость», но с нарушением предусмотренного договором срока, что подтверждается платежными поручениями от 06.09.2017 № 1004 на сумму 1 000 000 руб., от 16.05.2018 № 565 на сумму 692 260 руб. 55 коп. с отметками банка о списании денежных средств со счета плательщика (т. 1, л.д. 55, 56).

По утверждению ответчика, ООО «Управляющая компания «Рустал» исполнило обязательство по договору купли-продажи от 15.12.2016 по его поручению.

В силу положений пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (пункт 3 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа положений приведенных правовых норм усматривается, что гражданское законодательство исходит из презумпции допустимости исполнения обязательства третьим лицом, в соответствии с которой такое исполнение является недопустимым только в случае, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В рассматриваемом случае недопустимости исполнения обязательства по оплате выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи от 15.12.2016 третьим лицом по поручению ООО «Рустал-Недвижимость» из материалов дела не следует.

Убедительных аргументов, свидетельствующих о невозможности принять исполнение указанного обязательства от ООО «Управляющая компания «Рустал», истцом судам первой и апелляционной инстанций не было приведено. Доводы апелляционной жалобы Комитета в обозначенной части противоречат приведенной выше норме материального права, предусматривающей общее правило о возможности исполнения третьим лицом любого обязательства, по смыслу которого должник вправе, не запрашивая согласия кредитора, возложить исполнение на третье лицо, а праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять исполнение. При этом закон не наделяет кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, факт того, что оплата по договору произведена по поручению ответчика третьим лицом, равно как возврат спорных денежных средств третьему лицу (т. 1, л.д. 69, 74 – 76), не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи в части оплаты выкупной цены земельного участка. В рассматриваемом случае возврат денежных средств плательщику по договору купли-продажи от 15.12.2016 обусловлен исключительно субъективным волеизъявлением истца, в связи с чем на ответчика не могут быть возложены неблагоприятные последствия такого действия.

Кроме того, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что уведомление о расторжении договора купли-продажи № 837 от 07.05.2018 направлено в адрес ООО «Рустал-Недвижимость» Комитетом, то есть, лицом, не являющимся стороной договора и не обладающим правом на такие действия, более того, данное уведомление направлено 08.05.2018, то есть по истечении предусмотренного договором срока.

Мотивы, по которым суд первой инстанции отклонил доводы Комитета о наличии у него полномочий на расторжение договора купли-продажи № 837 от 07.05.2018, признаются апелляционной коллегией правильными.

Выводы суда первой инстанции о том, что оплата по договору со стороны ответчика имела место быть, а продавцом - Администрацией Калтымановского сельсовета не совершались какие-либо действия, направленные на прекращение договорных отношений, Комитетом на стадии апелляционного производства не опровергнуты.

В соответствии пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, числе прочего, неустойкой, предусмотренной договором.

Начисление неустойки за нарушение срока внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.2 договора купли-продажи № 837 от 07.05.2018, в сумме 305 526 руб. 43 коп. за период с 23.12.2016 по 16.05.2018 произведено судом первой инстанции при правильном применении положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора о сроке платежа (в течение 7 календарных дней с момента подписания договора) и ставки неустойки (0,05% от просроченной суммы).

Расчет, произведенный судом первой инстанции, апелляционной инстанцией проверен, признан верным.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Рустал-Недвижимость» о неверном определении судом первой инстанции периода начисления неустойки по пункту 5.2 договора купли-продажи от 15.12.2016 со ссылкой на то обстоятельство, что договор был подписан сторонами не 15.12.2016, а 25.07.2017, отклоняются апелляционной коллегией как не подтвержденные объективными средствами доказывания.

Из материалов дела не следует, что договор купли-продажи был подписан в иную дату, чем дата, указанная в качестве даты его составления (15.12.2016).

Решение суда не может быть основано на предположениях.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственных пошлин по апелляционным жалобам, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2018 по делу № А07-14008/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району и общества с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.А. Суспицина

Судьи: М.И. Карпачева

О.Н. Пирская