Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2017 по делу № А47-7393/2016 (судья Миллер И.Э.)

В судебном заседании принял участие представитель:

акционерного общества «Тандер» - ФИО2 (доверенность от 26.10.2016, паспорт).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далеее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд Оренбургской области к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», общество, ответчик) с исковым заявлением о понуждении к заключению основного договора аренды на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества №Орбф/46262/15 от 17.07.2015 (л.д. 6-8).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечена международная коммерческая компания Квантум Инфинити ЛТД в лице представителя ФИО3 (далее – третье лицо) (л.д. 133-134).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2017 (резолютивная часть от 27.12.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 151-155).

В апелляционной жалобе предприниматель (далее также – податель жалобы, апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на отсутствие оценки судом доводов истца, основанных на буквальном толковании положений п.п. 3.2., 3.4, 4.1 предварительного договора. Так, невыполнение арендатором (ответчиком) обязательств по организации и проведению совместного осмотра объекта аренды, невыполнение обязательств по оформлению и подписанию совместного акта осмотра, свидетельствует об уклонении последнего от заключения основного договора. Суд не учел, что в случае наличия недостатков объекта, в соответствии с п. 4.4 предварительного договора перечень недостатков подлежит включению в основной договор, при этом арендодатель обязан устранить выявленные недостатки в течение 30 дней с даты подписания основного договора. В установленный предварительным договором срок ответчик не уведомил истца о дате проведения совместного осмотра, то есть им не были исполнены принятые на себя обязательства, что является уклонением от заключения основного договора.

Помимо этого, суд необоснованно отказал в ходатайстве о приобщении к материалам дела электронной переписки сторон, из которой следует, что ответчик практически до окончания срока предварительного договора подтверждал намерения заключить основной договор.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы апеллянтом представлены скриншоты, содержащие текст электронной переписки на 171 листе.

Судебная коллегия, рассматривает данное обстоятельство в качестве ходатайства апеллянта о приобщении дополнительных доказательств и приходит к следующему.

Как следует из доводов апеллянта, суд первой инстанции отказал в приобщении к материалам дела электронной переписки сторон.

В силу ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (часть 1); арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, содержащие ходатайства о поддержке лиц, участвующих в деле, или оценку их деятельности, иные документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела. (часть 2 статьи 67 АПК РФ).

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Ознакомившись с дополнительными доказательствами, представляющими из себя скриншоты электронных писем из сети Интернет, не имеющие какого-либо удостоверения на предмет их достоверности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для их приобщения к материалам дела указанных скриншотов в силу их неотносимости (отсутствии доказательственного значения) и недопустимости.

При названных обстоятельствах отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении указанных документов судебная коллегия считает обоснованным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.07.2015 между ИП ФИО1 (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Тандер» (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества №Орбф/46262/15 (л.д. 11-17), по условиям которого стороны приняли на себя обязательство подписать не позднее 01.03.2016 договор аренды недвижимого имущества, а именно: части нежилого двухэтажного здания, кадастровый (условный) номер 56-01/00-32/2004-215. площадью 6096,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, а именно нежилых помещений расположенных на первом этаже ориентировочной площадью 4053 кв. м (Приложение № 1 к предварительному договору - схема размещения ГМ «Магнит» в ТК «Три кита») на условиях установленных в настоящем договоре (п. 1.1, 2.1 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора, срок аренды составляет десять лет; цель аренды - для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией (п. 2.4. предварительного договора).

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 2.6 предварительного договора, арендодатель гарантировал, что на момент подписания основного договора объект будет принадлежать арендодателю на праве собственности, земельный участок будет принадлежать на праве собственности или на праве аренды, и они будут учтены на балансе арендодателя, в подтверждение чего арендодатель обязуется предоставить арендатору выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об объекте и земельном участке, давностью не более 5 дней до даты, указанной в пункте 1.1. настоящего договора, то есть до 01.03.2016.

Разделом 3 предварительного договора предусмотрены обязательства сторон, выполняемые до заключения основного договора, согласно данным обязанностям арендодатель обязуется:

- своими силами и за свой счет в срок до 15.10.2015 приобрести право собственности на здание, в подтверждение чего предоставить арендатору правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на здание после государственной регистрации перехода права собственности (п. 3.1.1 предварительного договора);

- в срок до 01.02.2016 своими силами и за свой счет в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, оформить право собственности или право аренды на земельный участок, в подтверждение чего предоставить арендатору правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок после государственной регистрации перехода право собственности, а также предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3.1.3 предварительного договора).

Из содержания пункта 3.1.15 предварительного договора, после выполнения арендодателем обязательств, указанных в пунктах 3.1.1.-3.1.13 договора, но не позднее 5 (пяти) календарных дней до даты, указанной в пункте 1.1. указанного договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору уведомление о выполнении обязательств и подтверждающие документы. Все документы должны представляться в оригиналах или надлежащим образом заверенных копиях.

Размер арендной платы, сроки, порядок и условия ее внесения определены в разделе 4 проекта основного договора аренда (Приложение №2 к предварительному договору).

Согласно положениям раздела 4 предварительного договора (п. 4.1, 4.2) основной договор подписывается сторонами в течение 10-ти календарных дней с даты проведения осмотра объекта и оформления акта комиссии и ведомости недостатков, но не позднее даты заключения основного договора.

В силу пункта 4.4. предварительного договора, в случае наличия недостатков объекта, перечень недостатков, порядок их устранения подлежат включению в основной договор. Арендодатель обязан устранить выявленные недостатки в течение 30-ти календарных дней, с даты подписания основного договора.

В приложении №2 к предварительному договору аренды, стороны согласовали проект основного договора аренды со всеми существенными условиями.

Согласно пункту 6.2. предварительного договора, стороны определили подсудность по месту нахождения недвижимого имущества.

В связи с нарушением установленного предварительным договором порядка заключения основного договора 18.02.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия №18 (л.д. 71).

22.04.2016 ответчик направил в адрес истца письмо № 210, в котором указал, что предварительный договор прекратился в связи с окончанием срока, в который должен быть подписан основной договор аренды.

Истец полагая, что ответчиком не были исполнены принятые на себя обязательства по заключению основного договора, в нарушение условий предварительного договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что предпринимателем допущена просрочка исполнения обязательств по предварительному договору, что послужило основанием к утрате интереса общества в заключении основного договора. Также суд исходил из отсутствия доказательств направления в адрес ответчика до установленного предварительным договором срока основного договора, подписанного уполномоченным лицом, что является основанием для отказа в подписании основного договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованного судебного акта.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.

Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 429, 445 ГК РФ).

Из письменных материалов дела следует, что истец свои требования основывает на п. 1.1, п. 2.1 предварительного договора от 17.07.2015.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания предварительного договора (раздел 3) усматривается, что условиями договора на арендодателя возложены обязанность по надлежащей регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, а также земельный участок, к моменту заключения основного договора (п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4).

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора, арендодатель гарантировал, что на момент подписания основного договора объект будет принадлежать арендодателю на праве собственности, земельный участок будет принадлежать на праве собственности или на праве аренды, и они будут учтены на балансе арендодателя, в подтверждение чего арендодатель обязуется предоставить арендатору выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об объекте и земельном участке, давностью не более 5 дней до даты, указанной в пункте 1.1. настоящего договора, то есть до 01.03.2016.

Кроме того, разделом 3 предварительного договора предусмотрены обязательства сторон, выполняемые до заключения основного договора, согласно данным обязанностям арендодатель обязуется:

Доказательств выполнения арендодателем названных обязательств до срока заключения основного договора в материалах дела не имеется.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорный объект недвижимости и земельный участок на момент рассмотрения спора принадлежит третьему лицу ООО «Квантум Инфинити», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подтверждается кадастровым планом (л.д. 84-101).

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку материалами дела подтвержден факт просрочки ответчиком исполнения обязательства по поставке продукции, судом первой инстанции требования истца о взыскании с ответчика неустойки удовлетворены обоснованно.

Согласно частям 1, 2 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Доказательств выполнения условий предварительного договора со стороны предпринимателя, в нарушение ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Арендодатель - ИП ФИО1 допустил просрочку исполнения обязательств по предварительному договору, а именно не исполнил в срок, оговоренный в п. 3.1.15 обязательство по предоставлению арендатору уведомления о выполнении обязательств и документов, подтверждающих наличие у него правомочий собственника подлежащего передаче в аренду имущества.

Поскольку пунктом 4.3 предварительного договора аренды стороны согласовали, правомочие арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и от заключения основного договора в случае невыполнения арендодателем обязательств, указанных в пунктах 3.1.1.-3.1.11, общество «Тандер», утратив интерес в заключении основной сделки, правомерно отказалось от заключения основного договора.

Согласно ст. 405.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Письмом от 22.04.2016 №210 ответчик сообщил истцу об отказе в заключении основного договора, о чем истец был поставлен ответчиком в известность так же письмом от 29.09.2016 (л.д. 142).

При названных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о понуждении ответчика заключить основной договор, т.к. в силу положений пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора аренды, прекращены.

Так же, суд первой инстанции верно указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что истцом в адрес ответчика направлялись предложения о заключении основного договора аренды с приложением текста такого договора, оформленного в соответствии с требованиями законодательства, поскольку текст писем истца, направлявшихся в адрес ответчика, содержит лишь просьбу подтвердить намерение и обозначить сроки заключения основного договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оценки судом обстоятельств уклонения ответчика от заключения основного договора, судебная коллегия полагает необходимым отклонить, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отмечено, что по смыслу этой статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Правообладателем объекта, указанного в проекте договора аренды является ООО «Квантум Инфинити», а не ИП ФИО1, что создает неустранимое препятствие к заключению договора аренды в силу ст. 608 ГК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.01.2017 по делу № А47-7393/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи: О.Н. Пирская

А.А. Румянцев