Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2015 по делу № А07-20032/2015 (судья Абдуллина Э.Р.).

Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – ГУП «ФЖС РБ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району (далее - КУС МЗИО РБ, Комитет, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка №36-825-08-ФЖС-203 от 13.08.2008 (т. 1 л.д.13-14).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.11.2015 (резолютивная часть объявлена 19.11.2015) исковые требования удовлетворены (т. 1 л.д.82-87).

Не согласившись с принятым решением, КУС МЗИО РБ обратился с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Как полагает апеллянт, судом не принято во внимание положение п. 2 ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, в силу чего надлежащим ответчиком по настоящему делу, по мнению апеллянта, является Администрация муниципального района Татышлинский район РБ.

Кроме того, апеллянт полагает расторжение договора аренды земельного участка без оформления иных прав на земельный участок, не отвечающим требованиям гражданского и земельного законодательства. Ссылаясь на положения законодательства о принадлежности имущества унитарного предприятия последнему на праве хозяйственного ведения, а так же на то, что в силу пунктов 1, 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственник строения имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, апеллянт полагает, что до момента определения судьбы возведенного на участке индивидуального жилого дома, данный участок может находиться у ГУП «ФЖСК РБ» только на праве аренды.

С учетом изложенного Комитет настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»), явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, 28.07.2008 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 04:45:050112:196 общей площадью 1115 кв.м., находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Татышлинский район, с. Верхние Татышлы, пер.11-й Южный, дом 2, разрешенное использование - для жилищного строительства (т. 1 л.д. 25-26).

13.08.2008 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району (арендодатель) и ГУП «ФЖС РБ» (арендатор) заключен договор №36-825-08-ФЖС-203 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 04:45:050112:196, для жилищного (малоэтажного) строительства (т. 1 л.д.16-20).

Срок аренды участка в соответствии с пунктом 2.1 договора устанавливается с 30.07.2008 по 30.07.2017.

Годовой размер арендной платы определен по результатам аукциона, является фиксированным и остается неизменным на весь период аренды и составляет 17 000 рублей.

По акту приема-передачи от 13.08.2008 участок передан арендатору (т. 1 л.д.29).

27.08.2008 произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрационной записи 02-04-20/012/2008-09 (т. 1 л.д. 28).

29.05.2009 администрацией района выдано ГУП «ФЖС РБ» разрешение № RU03545000-6 на ввод в эксплуатацию объекта – одноквартирного трехкомнатного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Татышлинский район, с. Верхние Татышлы, пер. 11-й Южный, дом №2 (т.1 л.д. 32).

Дополнительным соглашением от 14.09.2012 в п. 1.1 договора аренды №36-825-08-ФЖС-203 внесены изменения - вид разрешенного использования участка указан как «для размещения и обслуживания индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору»; пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «общий размер годовой арендной платы на момент подписания договора составляет 1238,76 руб., арендная плата за периоды с 01.01.2012 по 11.12.2012 составит 16071.03 руб.; с 12.12.1012. по 31.12.2012 – 67,69 руб.» (т. 1 л.д. 31).

Письмом от 27.06.2014 ГУП «ФЖС РБ» обратился в адрес Главы администрации Татышлинского района с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:45:050112:196 в связи с вводом в эксплуатацию и реализацией жилого дома, расположенного по адресу: РБ, Татышлинский район, с. Верхние Татышлы, ул. Ангама Садыкова, д. 4, ЖНК «Жилищное строительство» (т. 1 л.д.33).

05.11.2014 в адрес Главы администрации Татышлинского района направлено второе письмо о расторжении договора аренды №36-825-08-ФЖС-203 от 13.08.2008 в связи с передачей и регистрацией права собственности по жилому дому по адресу: с. Верхние Татышлы, ул. Ангама Садыкова, д. 4 (т. 1 л.д. 34).

Письмом от 05.06.2015 истец вновь обратился в Администрацию муниципального района с просьбой о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что с момента появления первого собственника жилого дома, договор аренды №36-825-08-ФЖС-203 от 13.08.2008 прекратил свое действие (т.1 л.д. 35А).

05.08.2015 истец обратился в КУС МЗИО РБ с претензией, где потребовал расторжения договора аренды в течение 5 дней с момента получения настоящего требования, указывая на достижение цели договора, невозможность дальнейшего использования земельного участка в силу возведения и введения 29.06.2009 в эксплуатацию жилого дома, а так же на то, что сохранение договора аренды нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для ГУП «ФЖС» ущерб, который в значительной степени лишит арендатора того, на что последний был вправе рассчитывать при заключении договора (т. 1 л.д.36).

Ссылаясь на то, что ответчик не отреагировал на его требование о расторжении договора аренды, ГУП «ФЖС РБ» обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, указав, что к числу таких обстоятельств следует отнести обстоятельство возведения и сдачи в эксплуатацию жилого дома, поскольку если бы истец предвидел, что дом будет построен и введен в эксплуатацию ранее, то договор аренды был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае договор аренды заключен Комитетом как органом, который на основании подписанного с муниципальным образованием Соглашения о взаимодействии от 27.12.2005 уполномочен от имени муниципального образования вступать в правоотношения аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сторонами согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка №36-825-08-ФЖС-203 от 13.08.2008, государственная регистрация договора произведена, в силу чего основания для оценки договора в качестве незаключенного отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Условиями договора аренды земельного участка №36-825-08-ФЖС-203 от 13.08.2008 возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора не предусмотрена.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Обстоятельство получения Комитетом такого требования арендатора подтверждено копией почтового уведомления (т. 1 л.д.37).

В установленный требованием срок ответ в адрес ГУП «ФЖС РБ» Комитетом направлен не был.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Условия, исключающие возможность расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении, в договоре аренды земельного участка №36-825-08-ФЖС-203 отсутствуют.

Вместе с тем, при решении вопроса о расторжении договора по указанному основанию следует руководствоваться положением п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса, согласно которому, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из анализа названной нормы следует, что расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств возможно только в исключительных случаях.

В настоящем случае ГУП «ФЖС РБ» к обстоятельствам, свидетельствующим о существенном изменении условий, из которых исходили стороны при заключении договора, и, соответственно, свидетельствующим о наличии оснований для расторжения договора, относит обстоятельство постройки и ввода в эксплуатацию жилого дома.

Судебная коллегия находит ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для квалификации обстоятельства ввода жилого дома в эксплуатацию как свидетельствующего о существенном изменении условий, из которых исходили стороны при заключении договора.

Постройка и ввод жилого дома в эксплуатацию является целью, для достижения которой заключается договор аренды земельного участка, предоставляемого под строительство, тем самым в момент заключения договора аренды каждая из сторон знала, что такое изменение обстоятельств, при надлежащем исполнении сторонами взятых на себя обязательств неизбежно наступит в будущем. Указанное свидетельствует об отсутствии предусмотренного подпунктом 1 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса условия расторжение договора.

Более того, вся деятельность сторон договора была направлена именно на такое изменение обстоятельств, в силу чего предусмотренное подпунктом 2 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса условие, так же отсутствует.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований расторжения договора аренды по требованию арендатора, основанному на утверждении о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, является ошибочным.

Оценивая доводы истца о том, что договор аренды №36-825-08-ФЖС-203 прекратил действие с момента появления первого собственника жилого дома, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу названных норм земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса в силу совпадения должника и кредитора в одном лице.

Вместе с тем из материалов дела не следует, что возводимый на земельном участке жилой дом является многоквартирным и имеет статус объекта долевого строительства.

Из представленного разрешения на ввод в эксплуатацию следует, что объектом строительства является одноквартирный трехкомнатный жилой дом, в силу чего положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса в настоящем случае применению не подлежат.

Согласно п. 1 ст. 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса).

Таким образом, переход права собственности на жилой дом, возведенный на земельном участке, свидетельствует о переходе к собственнику дома полномочий арендатора земельного участка и наличии оснований изменения договора в части вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что доказательства перехода права собственности на принятый в эксплуатацию жилой дом истцом не представлены.

Более того, судебная коллегия усматривает, что обстоятельства ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного именно на спорном земельном участке материалами дела так же не подтверждены.

Указанный в разрешении на ввод в эксплуатацию адрес жилого дома: Республика Башкортостан, Татышлинский район, село Верхние Татышлы, пер. 11-й Южный, дом №2 сам по себе не свидетельствует о расположении данного дома на спорном земельном участке, иных документов не представлено.

С учётом изложенного, решение суда подлежит отмене на основании п. 3 ч.2 ст. 270 (неправильное истолкование закона) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и настоящей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2015 по делу № А07-20032/2015 отменить.

В удовлетворении требований Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» отказать.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи М.И. Карпачева

Л.В. Пивоварова