Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.11.2018 по делу № А07-22628/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сигма» - ФИО1 (доверенность №3 от 31.12.2018, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее - ООО «Сигма», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением, содержащим следующие требования:

- признать незаконным отказ Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, заинтересованное лицо, УЗИО) от 16.08.2016 №8162 в предоставлении ООО «Сигма» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5 в аренду;

- обязать УЗИО в тридцатидневный срок подготовить, подписать и направить обществу три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, общей площадью 17 527 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская (микрорайон Дема-8, квартал 1), сроком на три года (т. 1, л.д. 5-8).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация, третье лицо).

Решением суда от 26.11.2018 (резолютивная часть объявлена 15.11.2018) заявленные требования удовлетворены - суд признал незаконным отказ управления, выраженный в письме №8162 от 16.08.2016, в предоставлении ООО «Сигма» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, расположенного по адресу: Демский район городского округа <...>, и обязал УЗИО в тридцатидневный срок подготовить, подписать и направить ООО «Сигма» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, расположенного по адресу: Демский район городского округа <...>, сроком на три года, с целью завершения строительства.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке - в жалобе УЗИО (далее также - податели жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что судом при вынесении решения не было учтено многократное продление договора аренды с 20.06.2005 по 24.04.2016, а также дата переуступки прав и обязанностей договора аренды между ООО «УСК» и ООО «Сигма» - 27.03.2012.

По мнению апеллянта, в силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется однократно. Такой земельный участок, если предоставлен до 01.03.2015 в аренду, может быть представлен в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов, в порядке ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Данные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не представлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

Отзывом на апелляционную жалобу заявитель отклонил ее доводы, указав, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом 20.02.2016 - до ООО «Сигма» собственников у этого объекта не было. Учитывая, что соответствующие изменения вступили в силу с 01.03.2015, оснований для отказа обществу в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства не было.

Третье лицо отзыв на жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание представители заинтересованного и третьего лиц не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие УЗИО и администрации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО «Сигма» на основании договора аренды земельного участка №1311-05 от 14.07.2005, дополнительных соглашений к нему от 31.01.12 №3 и от 17.06.2014 №5, а так же договора перенайма от 15.02.2012 получило статус арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, предоставленного для проектирования и строительства группы жилых домов со встроено-пристроенными помещениями предприятий бытового обслуживания (т. 1, л.д. 13-16, 24, 28, 25-26).

Срок действия договора аренды дополнительным соглашением №5 от 17.06.2014 продлен до 24.04.2016 (т. 1, л.д. 28).

По условиям п. 3.2, 3.3 договора аренды, по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор аренды необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

ООО «Сигма» 21.01.2016 обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило продлить право аренды на земельный участок 02:55:050339:5 на срок три года, ссылаясь на положение п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (т. 1, л.д. 33).

Письмом от 01.03.2016 №2046 УЗИО сообщило заявителю об отсутствии у общества в силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ преимущественного права на получение участка в аренду без проведения торгов и невозможности продления договора аренды (т. 1, л.д. 36).

Заявлением от 16.03.2016 ООО «Сигма» обратилось с требованием о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5 для завершения строительства объекта незавершенного строительства (т. 1, л.д. 37).

Письмом от 16.08.2016 №8162 УЗИО сообщило об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, сославшись на то, что на земельном участке отсутствует свайный фундамент, указав при этом, что в настоящее время управлением подано исковое заявление в Арбитражный суд Республики Башкортостан о признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства (т. 1, л.д. 11-12).

Полагая, что отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства противоречит действующему законодательству, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителя заявителей, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм ст. 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителей необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со ст. 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют, наряду с прочим, положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ).

В соответствии с положениями указанной нормы в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Из буквального толкования приведенной нормы п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. В данном случае факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

В настоящем случае договор аренды земельного участка под строительство был заключен с первоначальным арендатором - обществом с ограниченной ответственностью «Уфимская строительная компания» 14.07.2005 (то есть до 01.03.2015).

Также следует отметить, что в приведенной норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

Отказ в предоставлении земельного участка в аренду основан на том, что имеющиеся на земельном участке объекты не обладают признаками недвижимости. Так же в отказе №8162 от 16.08.2016 управление сослалось на обращение в суд с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац п. 1 указанной статьи).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Как установлено судом по делу №А07-25072/2016, УЗИО обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО «Сигма» о признании отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства - общая площадь застройки 3 660,60 кв.м, степень готовности 11%, кадастровый номер 02:55:050339:2706, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская.

Вступившим в законную силу решением суда от 13.08.2018 в удовлетворении исковых требований управления отказано.

Согласно выводам Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-25072/2016, объект с кадастровым номером 02:55:050339:2706 находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5 является объектом незавершенного строительства, степень выполненных работ по созданию которого позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Таким образом, на испрашиваемом земельном участке имеются объекты незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что судом при вынесении решения не было учтено многократное продление договора аренды с 20.06.2005 по 24.04.2016, а также дата переуступки прав и обязанностей договора аренды между ООО «УСК» и ООО «Сигма».

Однако, доказательств именно заключения нового договора аренды в целях завершения строительства того же объекта («для проектирования и строительства группы жилых домов со встроенно-пристроенными общественно-делового центра с подземной автостоянкой») с ООО «Сигма» в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен под строительство именно комплекса объектов, не лишает заявителя права на предоставление земельного участка для окончания возведения всего комплекса в порядке п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

Основания считать, что комплекс объектов на земельном участке заявителем не будет возведен, отсутствуют.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство заключен до 01.03.2015, на земельном участке заявителем возведен объект незавершенного строительства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования заявителя.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.11.2018 по делу №А07-22628/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

Л.П. Ермолаева

М.И. Карпачева