Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.02.2021 по делу № А47-15996/2019.

Общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее – истец, ООО «Олимп») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения - одноэтажное здание ремонтного блока общей площадью 479,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, литер В4 на следующих условиях:

-пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Нежилое здание ремонтного блока, назначение: нежилое здание, площадь 479,6 кв.м, количество этажей 1, адрес объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ Оренбург г., Подковный переулок, дом № №5/3, литер В4, кадастровый номер 56:44:0432005:1317, общей стоимостью 155 000 (Сто пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС»;

-пункт 1.1.2 договора изложить в следующей редакции: «Земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов, коммунальное обслуживание (коды 3.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения №1 к постановлению администрации города Оренбурга от 12.01.2017 №44-п «О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п), площадью 1 362 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация Оренбургская область, городской округ Оренбург, Подковный переулок, дом № №5/3 <...> на земельном участке расположено здание ремонтного блока литер В4, №5/3, кадастровый номер 56:44:0432005:1445, стоимостью 1 131 000 (один миллион сто тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС»;

-пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 155 000 (сто пятьдесят пять тысяч) руб., 00 коп. без учета НДС»;

-пункт 2.5. договора изложить в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 155 000 (сто пятьдесят пять тысяч) руб., 00 коп, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

-пункт 2.8. договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретения земельного участка, указанного в подпункте 1.1.2 настоящего договора, составляет 1 131 000 (один миллион сто тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек без учета НДС»;

-пункт 2.9. договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в п. 2.8. настоящего договора, на 5 лет»;

-включить в договор пункт 2.10. «Покупатель обязуется производить оплату суммы, указанной в п. 2.8. настоящего договора, согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора»;

-включить в договор пункт 2.11. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 131 000 (один миллион сто тридцать одна тысяча) руб. 00 коп., производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга». Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга расходы по оплате государственной пошлины (с учетом уточнений, произведенных в судебном заседании 19.01.2021).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Союз «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.02.2021 (резолютивная часть объявлена 11.02.2021) исковые требования ООО «Олимп» удовлетворены в полном объеме (т.4, л.д. 36-49).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке, в жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части:

-принятия пункта 2.9. договора в следующей редакции: «Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в п.2.8 настоящего договора, на 5 лет»;

-включения в договор пункта 2.10. «Покупатель обязуется производить оплату суммы, указанной в пункте 2.8 настоящего договора, согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора»;

-включения в договор пункта 2.11. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1131 000 (один миллион сто тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно часть 2 статьи 5, часть 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

По мнению Комитета, у суда отсутствовали правовые основания для включения в договор купли-продажи пунктов 2.9, 2.10, 2.11, которыми истцу предоставляется рассрочка по оплате выкупной стоимости земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 4.3.2 Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «город Оренбург», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 31.08.2020 № 969, принятие решений об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ принимается в форме постановлений Администрации города Оренбурга.

Поскольку общество в заявлении о реализации преимущественного права избрало способ оплаты в рассрочку только выкупаемого здания, без указания выкупаемого земельного участка, то, соответственно, в постановлении Администрации города Оренбурга от 19.08.2019 № 2303-п и проекте договора купли-продажи был установлен указанный истцом в заявлении от 18.04.2019 № б/н способ оплаты здания в рассрочку, земельного участка единовременно, в течение пяти рабочих дней.

Постановление Администрации города Оренбурга от 19.08.2019 № 2303-п (решение об условиях приватизации арендованного имущества) не оспорено и не признано недействительным, соответственно включение договор купли-продажи пунктов 2.9, 2.10, 2.11 неправомерно.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 12.10.2016 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 2-802а-12492 (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 12-18), согласно пункту 1.1 которого на основании протокола от 21.09.2016 № 1 проведения открытого аукциона № 160 лот 2 по извещению № 170816/0115653/02 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда (далее - объект) по адресу: <...>; цель использования: любая, не запрещенная действующим законодательством; характеристика объекта: муниципальное нежилое одноэтажное здание ремонтного блока, общей площадью 479,6 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды срок его действия устанавливается с 01.10.2016 по 31.10.2021.

В силу пункта 1.3 договора аренды стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с даты, указанной в пункте 1.2 настоящего договора.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 18.02.2016, согласно которому здание ремонтного блока, назначение: нежилое, площадь 479,6 кв. м, количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, с кадастровым номером 56:44:0432005:1317, на праве собственности принадлежит муниципальному образованию «город Оренбург Оренбургской области» на основании перечня объектов, составляющих муниципальную собственность г. Оренбурга, утвержденного постановлением Оренбургского городского Совета от 09.06.2004 № 70, ограничения (обременения) права не зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 26.01.2010 сделана запись регистрации № 56-56-01/046/2010-031 (т. 1 л.д. 23).

Истцом в материалы дела предоставлен кадастровый паспорт здания от 14.12.2009, согласно которому здание расположено по адресу: <...>, литер В4, назначение: нежилое, площадь 479,6 кв. м, количество этажей: 1, год ввода в эксплуатацию: 1991 (т. 1 л.д. 24-25).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0432005:1445, назначение объекта: земли населенных пунктов, коммунальное обслуживание, площадь 1 362 кв. м, адрес (местоположение) объекта: РФ, <...> на земельном участке расположение здание ремонтного блока литер В4, № 5/3; правообладатель: Муниципальное образование «Город Оренбург Оренбургской области», запись о регистрации права собственности № 56:44:0432005:1445-56/001/2017-1 от 22.05.2017, ограничений (обременений) права не зарегистрировано (т. 2 л.д. 39).

Истец 18.04.2019 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью: 479,6 кв. м. Задолженность по арендной плате отсутствует. Оплата приобретаемого здания будет произведена в рассрочку. Срок рассрочки просит установить на 5 лет (т. 1 л.д. 53).

Согласно постановлению Администрации г. Оренбурга «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> от 19.08.2019 (т. 1, л.д. 54-55) принято решение реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства, Общества с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее - общество) на приобретение арендуемого муниципального имущества:

1) здание ремонтного блока, назначение: нежилое здание, площадь 479,6 кв. м, количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, Оренбург г., Подковный переулок, дом № 5/3, литер В4, кадастровый номер: 56:44:0432005:1317;

2) земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов, коммунальное обслуживание (коды 3.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения № 1 к постановлению администрации города Оренбурга от 12.01.2017 № 44-п «О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п»), площадью 1 362 кв. м, адрес (местоположение) объекта: <...> на земельном участке расположено здание ремонтного блока литер В4, № 5/3, кадастровый номер: 56:44:0432005:1445.

Осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, на следующих условиях:

1) цена приобретения муниципального имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1 настоящего постановления, составляет 165 000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с письменным отчетом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» об оценке от 22.07.2019 № 092-09-00730;

2) цена приобретения муниципального имущества, указанного в подпункте 2 пункта 1 настоящего постановления, составляет 2 440 000 (два миллиона четыреста сорок тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» об оценке от 22.07.2019 № 092-09-00730;

3) оплата муниципального имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1 настоящего постановления, будет производиться в рассрочку, без первоначального взноса, ежемесячно равными долями, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет;

4) оплата муниципального имущества, указанного в подпункте 2 пункта 1 настоящего постановления, будет производиться единовременно, в течение 5 (пять) рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил ООО «Олимп» проект договора купли-продажи арендованного муниципального имущества (далее - проект договор, т. 1 л.д. 26-30), для подписания.

Согласно пункту 1.1 проекта договора продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить муниципальное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, со следующими характеристиками:

1.1.1. Нежилое здание ремонтного блока, назначение: нежилое здание, площадь 479,6 кв. м, количество этажей 1, адрес объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ Оренбург г., Подковный переулок, дом № 5/3, литер В4, кадастровый номер 56:44:0432005:1317, общей стоимостью 165 000,00 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС;

1.1.2. Земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов, коммунальное обслуживание (коды 3.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения № 1 к постановлению администрации города Оренбурга от 12.01.2017 № 44-п «О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п»), площадью 1 362 кв. м, адрес (местоположение) объекта: <...> на земельном участке расположено здание ремонтного блока литер В4, № 5/3, кадастровый номер 56:44:0432005:1445, стоимостью 2 440 000,00 (два миллиона четыреста сорок тысяч) рублей без учета НДС.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 165 000,00 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС.

В силу пункта 2.5 проекта договора в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 165 000,00 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

Пунктом 2.8 проекта договора установлено, что цена приобретения земельного участка, указанного в подпункте 1.1.2 настоящего договора, составляет 2 440 000,00 (два миллиона четыреста сорок тысяч) рублей без учета НДС.

На основании пункта 2.9 проекта договора покупатель обязуется оплатить цену приобретения земельного участка, указанную в п. 2.8 настоящего договора, в течение пяти рабочих дней с момента регистрации договора в Комитете по управлению имуществом города Оренбурга.

В приложении к проекту договора представлен график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Согласно отчету об оценке здания ремонтного блока, назначение: нежилое здание, площадь 479,6 кв. м, количество этажей: 1, кадастровый номер: 56:44:0432005:1317 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание, общая площадь 1 362 кв. м, кадастровый номер 56:44:0432005:1445, расположенных по адресу: <...>, № 092-09-00730 от 22.07.2019, выполненного Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», рыночная стоимость объектов по состоянию на 18.04.2019 составляет:

единого объекта недвижимости, состоящего из здания ремонтного блока, назначение: нежилое здание, площадь 479,6 кв. м, количество этажей: 1, кадастровый номер: 56:44:0432005:1317 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание, общая площадь 1 362 кв. м, кадастровый номер 56:44:0432005:1445 - 2 368 000 руб., в том числе:

- здания ремонтного блока, назначение: нежилое здание, площадь 479,6 кв. м, количество этажей: 1, кадастровый номер: 56:44:0432005:1317 - 198 000 руб. (с учетом НДС), 165 000 руб. (без НДС);

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание, общая площадь 1 362 кв. м, кадастровый номер 56:44:0432005:1445 - 2 440 000 руб. (НДС не облагается) (т. 2 л.д. 101-136).

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, 05.09.2019 направил в адрес ответчика протокол разногласий от 03.09.2019 (далее - протокол разногласий, т. 1, л.д. 31-36, 37).

Согласно протоколу разногласий от 03.09.2019 к договору купли-продажи арендованного муниципального имущества:

пункт 2.1 договора в редакции продавца:

«Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 165 000,00 (Сто шестьдесят пять тысяч) рублей, 00 копеек без учета НДС»;

пункт 2.1 договора в редакции покупателя:

«Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 95 000,00 (Девяносто пять тысяч) рублей, 00 копеек без учета НДС»;

пункт 2.5. договора в редакции продавца:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 165 000,00 (Сто шестьдесят пять тысяч) рублей, 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

пункт 2.5 договора в редакции покупателя:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 95 000 (Девяносто пять тысяч) рублей, 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

пункт 2.8 договора в редакции продавца:

«Цена приобретения земельного участка, указанного в подпункте 1.1.2 настоящего договора, составляет 2 440 00,00 (Два миллиона четыреста сорок тысяч) рублей без учета НДС»;

пункт 2.8. договора в редакции покупателя:

«Цена приобретения земельного участка, указанного в подпункте 1.1.2 настоящего договора, составляет 662 000,00 (Шестисот шестьдесят две тысячи) рублей без учета НДС»;

пункт 2.9 договора в редакции продавца:

«Покупатель обязуется оплатить цену приобретения земельного участка, указанную в п. 2.8 настоящего договора, в течении пяти рабочих дней с момента регистрации договора в Комитете по управлению имуществом города Оренбурга»;

пункт 2.9 договора в редакции покупателя:

«Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в п. 2.8. настоящего договора, на 5 лет»;

покупателем предложено включить в договор пункт 2.10, продавец указал включить условие:

«Покупатель обязуется производить оплату суммы, указанной в п. 2.8. настоящего договора, согласно графику погашения суммы» основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора»;

покупателем предложено включить в договор пункт 2.11, продавец указал включить условие:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 662 000 (Шестисот шестьдесят две тысячи) рублей, 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

В приложениях к протоколу представлены графики погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов в отношении объектов на сумму 662 000 руб., 95 000 руб.

Письмом № 01-28/5531 от 25.09.2019 (т. 2, л.д. 65-66) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга отклонил разногласия к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Согласно части 2 статьи 8 указанного Закона субъекты малого и среднею предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Следовательно, законом предусмотрена возможность самостоятельного оспаривания величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указал, что оспаривание достоверности величины оценки возможно до момента издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица.

В рассматриваемом случае решение об условиях приватизации объекта было принято Администрацией города Оренбурга изданием постановления от 19.08.2019 № 2303-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>».

Постановлением Администрации города Оренбурга от 19.08.2019 № 2303-п Комитету по управлению имуществом города Оренбурга было поручено заключить договор купли-продажи с ООО «Олимп» по цене определенной независимой оценочной организацией Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» (отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.07.2019 № 092-09-00730).

Соответственно, Комитет не вправе самостоятельно изменять выкупную стоимость строения и земельного участка, указанную в решении об условиях приватизации арендуемого имущества и не оспоренной до принятия данного решения.

В части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и средней» предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях, срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

На основании волеизъявления ООО «Олимп», изложенного в заявлении о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, в подпункте 3 пункта 2 постановления Администрации города Оренбурга от 19.08.2019 № 2303-п, был установлен срок рассрочки только по оплате выкупаемого здания - 5 лет.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в подпункте 4 пункта 2 постановления Администрации города Оренбурга от 20.06.2019 № 1569-п, было установлено, что оплата выкупаемого земельного участка будет производиться единовременно.

В силу части 2 статьи 5, части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты и срок рассрочки определяется на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения и земельного участка завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, полагая необходимым предоставление рассрочки не только на здание, но и на земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий по договору.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части (в части урегулирования разногласий по пунктам 2.9,2.10 и 2.11 в редакции истца).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что спорные пункты 2.9, 2.10, 2.11 договора купли-продажи арендованного имущества следует принять в редакции истца (с учетом принятых судом уточнений от 18.01.2021).

Доводы подателя жалобы о том, что в заявлении о реализации преимущественного права избрало способ оплаты в рассрочку только выкупаемого здания, без указания выкупаемого земельного участка, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка, подробно отраженная в обжалуемом судебном акте, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Так, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 № 14831/09.

Спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность ООО «Олимп» одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно здание и земельный участок, на котором данное здание расположено, следовательно, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

В связи с тем, что покупателем в соответствии с предоставленным ему правом выбран порядок оплаты - в рассрочку, соответственно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчике лежит обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции спорных условий, определенных решением суда, с момента его вступления в законную силу.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по апелляционной инстанции не подлежат распределению, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.02.2021 по делу № А47-15996/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.И. Карпачева

Судьи: А.С. Жернаков

В.А. Томилина