Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ворошиловой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2021 по делу № А76-27039/2018.

В судебном заседании приняли участие:

- представитель АО Банк конверсии «ФИО13» - ФИО2 (доверенность от 11.01.2021);

- представитель ФИО3 - ФИО4 (доверенность от 29.05.2020);

- представитель ФИО5 - ФИО6 (доверенность от 11.12.2020)

- представитель ФИО1 - ФИО7 (доверенность от 07.09.2020)

- финансовый управляющий ФИО8.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2019 ФИО9 (далее – должник, ФИО9) признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО8.

На рассмотрение суда поступило заявление ФИО1 (далее – заявитель, ФИО1) о признании недействительными результатов торгов от 03.08.2020 по лоту №5118628-1, проведенных финансовым управляющим по делам А76-27039/2018 и А76-27038/2020.

Также заявитель просил признать незаключенным договор купли-продажи от 12.08.2020, подписанный между ФИО1 и ФИО8, действующим в качестве финансового управляющего ФИО9 и ФИО3, на основании решения Арбитражного суда по Челябинской области от 04.06.2019 по делам №А76-27039/2018 и А76-27038/2018.

В качестве последствий признания договора недействительным заявитель просил взыскать с ФИО8 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 356 940 руб., переданных в качестве задатка для принятия участия в торгах.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО3.

Определением от 19.03.2021 суд отказал в удовлетворении заявления в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить определение суда от 19.03.2021 и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в процессе рассмотрения дела финансовый управляющий и представитель Банка подтвердили, что знали о проведенной перепланировке в квартире до утверждения судом положения о торгах, что обязывало финансового управляющего указать о наличии перепланировки в информации о лоте. Также податель жалобы указал, что в случае несоответствия перепланировки действующим нормам, на собственника возлагается обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние, что возлагает дополнительные траты на собственника.

После принятия апелляционной жалобы судебное заседание по ее рассмотрению откалывалось в целях представления участниками процесса дополнительных пояснений с учетом доводов, изложенных в жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Присутствующие участники процесса в судебном заседании заявили суду свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу судебного заседания), на основании статей 9, 65, 81, 159, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом в процессе апелляционного производства приобщены к материалам дела отзывы на апелляционную от Банка «ФИО13» от 11.05.2021, от третьего лица ФИО5 от 11.05.2021, письменные пояснения заявителя ФИО1 от 02.07.2021, пояснения финансового управляющего ФИО9 – ФИО8

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением от 24.05.2019 требование акционерного общества Банк Конверсии «ФИО13» в общем размере 1 875 716 руб. 87 коп. признано общим обязательством ФИО3 и ФИО9 как обеспеченное залогом имущества – квартиры площадью 74,1 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, пос. Мелькомбинат 2, уч. 1, д. 18, кв. 29 (далее – предмет залога, квартира).

Определением от 26.03.2020 утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов имуществом должников, находящегося в залоге, в редакции акционерного общества Банк конверсии «ФИО13» от 18.12.2019.

В Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве 01.04.2020 размещено объявление о проведении торгов за №4881558 (л.д.23-24); 22.05.2020 опубликовано сообщение за №5010036 о начале следующего этапа торгов (л.д.25-26); 13.07.2020 опубликовано сообщение о проведении торгов в форме публичного предложения за №5192703 (л.д.27-28).

Согласно протоколу об определении участников этапа торгов, опубликованному 03.08.2020 (л.д.78), на стадии публичного предложения приняли участие: ФИО1 с ценой предложения 3 940 000 руб., ФИО5 с ценой предложения 3 652 102 руб., ФИО10 с ценой предложения 3 755 555 руб.

Победителем торгов признан ФИО1, чья заявка была принята 30.07.2020.

Между ФИО9 и ФИО3 (от имени которых действует финансовый управляющий ФИО8) и ФИО1 12.08.2020 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №1 (л.д.59-60), предметом которого является залоговая квартира.

Право совместной собственности ФИО9 и ФИО3 на указанную квартиру подтверждается свидетельством о праве собственности от 25.11.2013 (л.д.84), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.65).

Полагая, что при проведении торгов и заключении договора купли-продажи допущены существенные нарушения в виде несоответствия фактической площади объекта характеристикам, поименованным в лоте, а также произведена перепланировка, не узаконенная в установленном порядке, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, считая существенным нарушением несоответствие фактической площади квартиры, в том числе в результате произведенной должником перепланировки.

Рассматривая заявление суд становил, в объявлении о продаже имущества указан следующий лот – двухкомнатная квартира площадью 74,1 кв.м. (л.д.23-24).

Указанные характеристики определены финансовым управляющим на основании сведений, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.28-29), которые согласуются с представленной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» технической документацией на спорный объект (л.д.149-169).

Из указанного суд решил, что у финансового управляющего отсутствовали какие-либо законные основания для изменения характеристик предмета залога в объявлениях о проведении торгов. В противном случае финансовый управляющий вводил бы в заблуждение потенциальных покупателей, а государственная регистрация права собственности в дальнейшем была бы невозможна ввиду несоответствия данных, имеющихся в Управлении Росреестра по Челябинской области в отношении спорной квартиры.

Также суд установил, что участник торгов реализовал свое право на осмотр помещения, на что указывал и в заявлении и в судебном заседании. При этом способ осмотра предмета торгов (полностью или частично, с произведением фото- и видеосъемки или без таковой, тщательно или бегло) не может являться основанием для отмены состоявшихся торгов, поскольку именно заявитель в таком случае принимает на себя риски приобретения квартиры путем подобного осмотра.

Из устных объяснений ФИО1 в судебном заседании 25.01.2021 следует, что о техническом видоизменении квартиры он узнал после внесения задатка (30.07.2020) из разговора с супругой должника ФИО3, которая выразила намерение передать техническую документацию после проведения торгов и заключения договора купли-продажи квартиры. Аналогичные доводы отражены в письменных объяснениях ФИО1 от 19.10.2020 (л.д.16).

При этом в судебном заседании на вопрос, почему не отказался от участия в торгах и заключения договора купли-продажи после того, как узнал о наличии перепланировки, ФИО1 разумных и достаточных объяснений не дал.

Учитывая, что ФИО1 отказался от исполнения условий договора в части внесения полной оплаты, финансовый управляющий в рамках реализации пункта 3.15 положения о торгах 08.10.2020 заключил договор купли-продажи с третьим участником торгов ФИО5 (л.д.61-62).

Как следует из объяснений финансового управляющего и третьего лица ФИО5, договор купли-продажи от 08.10.2020 зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке, затруднений в процессе регистрации у собственника не возникло.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая, что при проведении торгов не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на законные интересы должника, кредиторов, участников торгов и иных лиц, принимая во внимание согласование сторонами договора купли-продажи от 12.08.2020 существенных его условий при осведомленности заявителя обо всех обстоятельствах, являющихся, по его мнению, основанием для признания торгов недействительными, а также факт необоснованного уклонения победителя торгов от исполнения договора в части внесения полной оплаты, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО1 в полном объеме.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичной отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, должником произведены существенные изменения размеров и технических характеристик квартиры (перепланировка), перепланировка является существенной и требуют несоразмерных расходов и временных затрат на приведение квартиры в первоначальное положение, до перепланировки.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом при рассмотрении дела установлено, что управляющим выставлена на торги квартира. При этом, фактические характеристики квартиры и фактический размер квартиры, не соответствуют сведениям ЕГРПН.

Между ФИО1 и управляющим был заключен договор купли продажи спорной квартиры по итогам торгов и ФИО1 перечислен задаток.

Со слов ФИО1, последний 19.08.2020 обратился в АО Банк конверсии «ФИО13», который является залогодержателем данной квартиры, с целью получения ипотечного кредита. Получил одобрение, но спустя время получил отказ от Банка в приобретении данного объекта недвижимости. Начальник управления ипотечного кредитования ФИО11 сообщила, что сомневается в прохождении государственной регистрации данного объекта из-за незаконной перепланировки и порекомендовала выбрать иной объект недвижимости.

После указанных событий заявитель встретился с собственницей квартиры ФИО12 и она сообщила, что перепланировка была выполнена по дизайн-проекту, по регистрацию изменений они не проводили. Дизайн-проект, в котором отражены изменения в планировке, предоставить отказалась, в что готова предоставить проект после покупки ФИО1 квартиры.

Податель жалобы отметил, что АО Банк конверсии «ФИО13» отказал ФИО1 в ипотеке в период с 10 по 15 сентября 2020 г. в телефонном разговоре, сославшись на незаконную перепланировку. Данное обстоятельство и стало причиной отказа от сделки.

Таким образом, ФИО1 отказался от полной оплаты по договору купли – продажи квартиры, поскольку со слов ФИО1 залоговой кредитор (Банк Конверсии «ФИО13») отказал ФИО1 в выдаче кредита, в связи с имеющейся перепланировкой квартиры, которая не узаконена, наличных денежных средств у ФИО1 не имелось, чтобы оплатить полную стоимость квартиры.

Кроме того, ФИО1 отказался от полной оплаты по договору купли – продажи квартиры, так как имеется неопределенности в процедуре узаконивания перепланировки и отсутствия документации о ней у финансового управляющего и собственников квартиры.

Кроме того, ФИО1 отказался от полной оплаты по договору купли – продажи квартиры, так как управляющий не представил полной информации о квартире (не разместил достоверную информация о торгах, что в квартире произошла перепланировка, которая не узаконена, что имеются существенные расхождения в характеристиках квартиры, как по площади, так и по техническим показателям). Указанной информацией управляющей владел, поскольку в суде рассматривался спор об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов имуществом должников ФИО9 и ФИО3, находящегося в залоге у АО «Банк конверсии ФИО13», в котором должник указывал об изменениях технических характеристик квартиры и площади. Управляющий не сообщил сведения о перепланировке, не представлены документы о ее согласовании.

Также заявитель указал, что им предпринимались действия для мирного урегулирования сложившейся ситуации: направлялось заявление в адрес финансового управляющего о возврате задатка в связи с отсутствием согласования существенных условий договора; в телефонных разговорах между представителем ФИО1 и финансовым управляющим, последний ссылался на то, что готов вернуть сумму задатка в том случае, если иной участник торгов согласится выкупить квартиру.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку ФИО1 и управляющим не согласованы данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (фактические характеристики квартиры отличаются от характеристик квартиры, указанных в ЕГРПН), постольку договор между ФИО1 и управляющим не считается заключенным. Соответственно у управляющего оснований для удержания задатка не имеется.

При таких обстоятельствах, определение суда первой инстанции подлежит отмене, а договор купли-продажи от 12.08.2020 подписанный между ФИО1 и финансовым управляющим ФИО9 - ФИО8 следует признать не заключенным.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2021 по делу № А76-27039/2018 отменить, апелляционную жалобу ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать незаключенным договор купли-продажи от 12.08.2020 подписанный между ФИО1 и финансовым управляющим ФИО9 - ФИО8

Взыскать за счет конкурсной массы должника - ФИО9 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 356 940 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

А.Г. Кожевникова

И.В. Калина

С.В. Матвеева