Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2015 по делу № А76-9981/2014 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.04.2015 № 8, паспорт);

муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор» – ФИО3 (распоряжение о приёме работника на работу от 05.08.2013 № 442-лс, паспорт).

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН <***> (далее – ФИО1, предприниматель, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – МУП «Куратор», предприятие, ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 2 общей площадью 72,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Истец потребовал изложить пункт 2.1 статьи 2 договора № 41 «купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» в следующей редакции: «2.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.2 договора, составляет 855 932 (восемьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля 20 копеек, без учета НДС» (с учётом уточнения истцом заявленного требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 6-11; т. 3, л.д. 12-13).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 30.04.2014, делу присвоен номер А76-9981/2014.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечены: Администрация Озерского городского округа Челябинской области, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Администрация); индивидуальный предприниматель ФИО4, ОГРН <***> (далее – ФИО4); общество с ограниченной ответственностью «Финансовый адвокат», ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – общество «Финансовый адвокат») (т. 1, л.д. 1-5; т. 2, л.д. 9-12).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2015 (резолютивная часть объявлена 04.03.2015) требование ФИО1 удовлетворено. Суд изложил пункт 2.1 договора № 41 купли-продажи нежилого помещения в испрашиваемой истцом редакции, установив цену недвижимого имущества в размере 855 932 руб. 20 коп., без учёта налога на добавленную стоимость (далее – НДС) (т. 3, л.д. 89-90, 93-115).

В апелляционной жалобе МУП «Куратор» ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права, и просит решение отменить, в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать.

Ответчик приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл значимые для дела обстоятельства. А именно, на момент акцепта проекта договора, представленного предприятием, у ФИО1 отсутствовали основания для установления цены арендуемого нежилого помещения в размере 450 000 руб., так как оценка имущества произведена истцом лишь 03.04.2014. При обращении в суд ФИО1 требование об оспаривании отчёта об оценке от 12.12.2013 № 1027, подготовленного ФИО4, не заявил. Между тем, данные обстоятельства, по мнению подателя жалобы, свидетельствуют об отсутствии разногласий при подписании проекта договора купли-продажи.

Суд первой инстанции неправомерно удовлетворил ходатайство истца о проведении судебный экспертизы по делу, так как на момент обращения истца к ответчику с протоколом разногласий имел место лишь один отчёт об оценке, подготовленный ФИО4, кроме того, предмет требований ФИО1 не изменил, первоначальный отчёт об оценке не оспорил.

Суд первой инстанции не принял во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 27.07.2011 № 2419/11. Достоверность результатов оценки муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. В данном случае суд не привлёк ФИО4 к участию в деле в качестве ответчика. Кроме того, ФИО1 пропустил срок для оспаривания отчёта об оценке и не оспорил правовой акт об утверждении условий приватизации муниципального имущества.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство предприятия о назначении повторной экспертизы по делу. При определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом нарушены требования пунктов 18, 20 ФСО № 1 – отказ от использования затратного и доходного методов оценки, а также пункта 14 ФСО № 1 – несоответствие количественных и качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов.

Помимо прочего, судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения: на сайте суда в сети Интернет не размещён полный текст определения об отказе в удовлетворении ходатайства предприятия о проведении повторной экспертизы; суд не известил ответчика об объявлении перерыва в судебном заседании 03.03.2015 до 04.03.2015.

Таким образом, МУП «Куратор» настаивает на отмене решения с принятием нового судебного акта – об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО1 (т. 3, л.д. 142-146).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 27.09.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена регистрационная запись № 74-74-41/054/2007-3 о праве собственности муниципального образования «Озерский городской округ Челябинской области» на нежилое помещение № 2 общей площадью 72,5 кв. метра. Местонахождение объекта: <...>. Этаж – цоколь. Номера на поэтажном плане №№ 1-5. Кадастровый (или условный) номер объекта 74:41:0101007:361 (т. 1, л.д. 41-42) (далее – нежилое помещение № 2).

Во исполнение договора «об аренде муниципального недвижимого имущества» от 30.10.2007 № 84/2007 по акту приёма-передачи от 30.10.2007 Комитет администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) при согласовании с муниципальным унитарным предприятием «ХЭЛИС» (правопредшественник МУП «Куратор» - т. 1, л.д. 24-25) передал нежилое помещение № 2 в аренду ФИО1 (арендатор) на срок по 29.10.2017 (т. 1, л.д. 14-19).

По трёхстороннему соглашению от 16.11.2007 права и обязанности арендодателя из договора аренды от 30.10.2007 № 84/2007 переданы муниципальному унитарному предприятию «ХЭЛИС» (правопредшественник МУП «Куратор») (т. 1, л.д. 23-25).

Договор аренды от 30.10.2007 № 84/2007 зарегистрирован в установленном федеральным законом порядке (в ЕГРП) 21.12.2007, запись регистрации № 74-74-41/066/2007-238 (т. 1, л.д. 17, 41-42).

28 октября 2013 года ФИО1 обратился в МУП «Куратор» и в Администрацию с заявлениями (письма от 25.10.2013 № 26/2013, от 28.10.2013 № 27/2013) о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения № 2 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1, л.д. 26-27).

12 ноября 2013 года в ЕГРП внесена регистрационная запись № 74-74-41/052/2013-88 о праве хозяйственного ведения МУП «Куратор» в отношении нежилого помещения № 2 (т. 1, л.д. 41-42, 126).

12 декабря 2013 года ФИО4 (член саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» - т. 1, л.д. 137) по заданию МУП «Куратор» подготовлен отчёт № 1027 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 2. Согласно данному документу рыночная стоимость имущества составила 2 500 000 рублей, без учёта НДС (т. 1, л.д. 77-139).

29 января 2014 года Собранием депутатов Озерского городского округа Челябинской области принято решение № 13 о согласовании муниципальному унитарному предприятию «Куратор» возмездного отчуждения закреплённого за ним на праве хозяйственного ведения нежилого помещения № 2 субъекту малого предпринимательства ФИО1 (т. 1, л.д. 31).

24 февраля 2014 года Администрацией вынесено постановление № 504, которым также согласовано возмездное отчуждение нежилого помещения № 2 в собственность предпринимателя (ФИО1). Кроме того, данным правовым актом установлена цена объекта купли-продажи – 2 500 000 рублей без учёта НДС, согласно отчёту об оценке № 1027 (т. 1, л.д. 32).

МУП «Куратор» направило ФИО1 проект договора от 07.03.2014 № 41 купли-продажи нежилого помещения № 2, график оплаты в рассрочку с сопроводительным письмом от 07.03.2014 № 62. В пункте 2.1 договора указана цена объекта – 2 500 000 рублей (т. 1, л.д. 20-22, 30).

12 марта 2014 года ФИО1 обратился в МУП «Куратор» с заявлением (письмо от 12.03.2014 № 06/2014), в котором просил ознакомить его с отчётом об оценке № 1027, а также выдать ему копии решения от 29.01.2014 № 13, постановления от 24.02.2014 № 504 и отчёта об оценке № 1027. В обоснование данного заявления предприниматель указал на наличие сомнений в правильности определения цены нежилого помещения № 2 (т. 1, л.д. 33).

01 апреля 2014 года ФИО1 представил в МУП «Куратор» письмо (от 25.03.2014 № 10/2014), в котором сообщил, что он направил отчёт об оценке №1027 в саморегулируемую организацию, в которой состоит ФИО4, на экспертизу, а также обратился к иному оценщику для определения рыночной стоимости нежилого помещения № 2 (т. 1, л.д. 34).

03 апреля 2014 года обществом «Финансовый адвокат» по заданию ФИО1 подготовлен отчёт № 1134-04-Ф14, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составила 531 000 рублей, в том числе НДС 18 % (т. 1, л.д. 37-39).

04 апреля 2014 года ФИО1 возвратил МУП «Куратор» подписанный им с протоколом разногласий договор купли-продажи № 41 с приложением копии выписки из отчёта об оценке № 1134-04-Ф14 и сопроводительным письмом от 04.04.2014 № 12. Предприниматель изложил пункт 2.1 договора в новой редакции, согласно которой цена нежилого помещения № 2 составила 450 000 рублей, без учёта НДС (т. 1, л.д. 20-22, 35-39).

В письме от 09.04.2014 № 92 руководитель предприятия сообщил заявителю о том, что протокол разногласий подписан быть не может, так как условия отчуждения нежилого помещения № 2 установлены собственником на основании отчёта об оценке от 12.12.2013 № 1027 в постановлении от 24.02.2014 № 504 (т. 1, л.д. 40).

22 мая 2014 года экспертом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5 по результатам рассмотрения запроса ФИО1 подготовлено «мотивированное мнение специалиста на отчет № 1027 от 12.12.2013». Согласно данному документу отчёт об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, а также ССО-РОО 2010. Кроме того, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными (т. 1, л.д. 65-75).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что предложенная муниципальным предприятием выкупная стоимость нежилого помещения № 2 завышена, не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи).

Удовлетворяя заявленное требование, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности несоответствия предлагаемой ответчиком выкупной стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости, определённой по результатам проведения судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В данном случае лица, участвующие в деле, факт наличия у ФИО1 преимущественного права выкупа арендуемого им нежилого помещения № 2 не оспаривают и не отрицают. Органом местного самоуправления дано согласие на отчуждение муниципального имущества предпринимателю, в свою очередь, МУП «Куратор» приняло решение о продаже этого имущества и направило арендатору проект договора купли-продажи.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Таким образом, муниципальное предприятие, принявшее решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, и при условии наличия у заинтересованного лица (арендатора) преимущественного права выкупа, то есть при соблюдении требований Закона № 159-ФЗ, обязано совершить сделку купли-продажи муниципального недвижимого имущества по цене, определённой независимым оценщиком.

В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Сроки, установленные в статье 445 Гражданского кодекса, не являются пресекательными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

Из переписки ФИО1 и МУП «Куратор» следует, что с сопроводительным письмом от 07.03.2014 № 62 предприятие направило предпринимателю проект договора купли-продажи с предложением заключить договор (т. 1, л.д. 30). Данное письмо получено арендатором 11.03.2014 (т. 1, л.д. 33). После получения отчёта общества «Финансовый адвокат», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составила 531 000 рублей (в том числе НДС 18 %), ФИО1 возвратил МУП «Куратор» договор купли-продажи, подписанный им с протоколом разногласий в части стоимости выкупаемого имущества (т. 1, л.д. 20-22, 35-39). В письме от 09.04.2014 № 92 предприятие отказало в согласовании разногласий (т. 1, л.д. 40).

Своевременно, в пределах тридцатидневного срока с момента получения оферты, совершённые ФИО1 действия и письмо МУП «Куратор» от 09.04.2014 № 92, безусловно, свидетельствуют о наличии между сторонами сделки разногласий по поводу стоимости выкупаемого имущества.

Следует отметить, что отчёт об оценке, подготовленный обществом «Финансовый адвокат», получен ФИО1 до направления предприятию договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Кроме того, закон не ограничивает право стороны будущей сделки предлагать свои условия для их включения в договор в отсутствие иного отчёта независимого оценщика. Возражения покупателя относительно предлагаемой продавцом стоимости имущества могут быть основаны на любых иных документах, полученных покупателем сведениях.

Доводы МУП «Куратор» о том, что ФИО1 должен был обратиться с требованием об оспаривании достоверности отчёта об оценке (по сути, о том, что истец избрал неверный способ защиты права), во внимание арбитражного суда апелляционной инстанции приняты быть не могут, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Статьи 445, 446 Гражданского кодекса, статьи 1, 2, 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ не предусматривают в качестве обязательного оспаривание заинтересованным лицом (арендатором) отчёта об оценке, достоверности величины стоимости, определённой независимым оценщиком, до обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального (государственного) имущества.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Приведённое разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации конкретизирует порядок оспаривания оценки имущества, произведённой независимым оценщиком, и не содержит каких-либо дополнительных ограничений для реализации заинтересованным лицом права на иск, предусмотренный статьями 445, 446 Гражданского кодекса.

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11, также не содержит каких-либо дополнительных ограничений для реализации заинтересованным лицом права на урегулирование преддоговорного спора в судебном порядке. В названном постановлении разъяснено, что оценка имущества, произведённая независимым оценщиком, является обязательной для органа власти (либо юридического лица), выступающего продавцом муниципального (государственного) имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. То есть оценка имущества не зависит от воли продавца.

Обращение в суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, либо с иском об урегулировании преддоговорного спора, включающего спор о цене имущества, либо с исковым заявлением, содержащим оба названных требования – право заинтересованного лица.

Тем самым, ФИО1 правомерно, с целью защиты своих законных интересов обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, без предъявления самостоятельного требования к оценщику.

Надлежащим ответчиком по такому иску является второй участник будущей сделки, то есть МУП «Куратор». Соответственно, предусмотренных законом оснований для привлечения ФИО4 (оценщик; третье лицо – т. 1, л.д. 1-5) к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве второго ответчика не имелось.

По существу спора ФИО1 настаивает на необходимости уменьшения выкупной стоимости нежилого помещения № 2, в свою очередь, МУП «Куратор» возражает против этого, настаивает на необходимости применения рыночной стоимости имущества, определённой в отчёте об оценке от 12.12.2013 № 1027, то есть на сумме в 2 500 000 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

По результатам оценки представленных сторонами доказательств арбитражный суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена.

Достоверность величины рыночной стоимости, определённой в отчёте от 12.12.2013 № 1027 (2 500 000 рублей, без НДС), опровергается представленными в дело доказательствами:

- отчётом общества «Финансовый адвокат» от 03.04.2014 № 1134-04-Ф14, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составляет 450 000 рублей, без НДС (т. 1, л.д. 37-39);

- заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5 от 22.05.2014, согласно которому отчёт об оценке от 12.12.2013 № 1027 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л.д. 65-75);

- заключением эксперта от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014, подготовленным по результатам проведения судебной экспертизы, согласно которому отчёт об оценке от 12.12.2013 № 1027 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в свою очередь, рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составляет 855 932 руб. 20 коп., без НДС (т. 2, л.д. 103-142).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

Доводы МУП «Куратор» о том, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил ходатайство ФИО1 о проведении судебной экспертизы, противоречат обстоятельствам дела. Как указано выше, до момента проведения судебной экспертизы в дело представлено два самостоятельных документа, каждый из которых содержит мнение профессионального специалиста в сфере оценки имущества, существенным образом отличающееся от мнения оценщика, подготовившего отчёт от 12.12.2013 № 1027, а также позиции предприятия относительно стоимости нежилого помещения № 2.

В такой ситуации проведение судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также проверки соответствия отчёта от 12.12.2013 № 1027 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства.

Отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из заключения эксперта от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014, отчёт об оценке от 12.12.2013 № 1027 не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки. Экспертом выявлены, среди прочего, следующие нарушения. Не выполнены требования статьи 11 Закона № 135-ФЗ (содержание отчёта не должно допускать неоднозначное толкование, вводить в заблуждение). Нарушен принцип проверяемости. Неверно определена дата оценки имущества. Не в полном объёме указана информация об уровне профессиональной подготовки оценщика. Использованы не актуальные Стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (должен был быть применён Свод стандартов оценки РОО ССО РОО – 2010). Неверно указана этажность здания. Не указан физический износ по состоянию на дату оценки. В отчёте отсутствует анализ социально-экономического развития города Озерска, с учётом особенностей административного устройства ЗАТО (закрытое административно-территориальное образование). Информация об арендных ставках является неполной, не указаны источники соответствующих сведений, кроме того, не приведено описание использованных торговых площадей для обеспечения возможности сопоставления с объектом оценки. Не представлен анализ рыночной стоимости 1 кв.м. торговых площадей. Информация об объектах-аналогах, использованных при применении сравнительного подхода к оценке, не содержит сведений о том, что аналоги используются как торговые площади, не содержит информации об отделке, о расположении помещений на этаже здания. Неверно применены поправочные коэффициенты при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Допущенные нарушения привели к тому, что оценка объекта в рамках сравнительного подхода завышена не менее чем на 50 %.

Эксперт пришёл к выводу о том, что выявленные нарушения повлияли на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки.

В свою очередь, по результатам проведённого исследования эксперт (в заключении от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014) пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составляет 1 010 000 рублей с НДС, или 855 932 руб. 20 коп. без налога. При определении рыночной стоимости эксперт отказался от применения доходного и затратного подходов к оценке, в тексте заключения приведено соответствующее обоснование (т. 2, л.д. 127-128). Процесс определения стоимости нежилого помещения № 2 сравнительным подходом к оценке подробным образом описан в тексте заключения, выводы эксперта основаны на общедоступной информации, размещённой в сети Интернет. Объекты-аналоги подобраны экспертом с учётом детальной характеристики объекта оценки, его расположения («старый город», старая часть ЗАТО г. Озерск), в том числе в здании (цоколь). Для определения итоговой стоимости 1 кв.м. площади эксперт применил необходимые поправочные коэффициенты, в том числе корректировку, учитывающую изменение потребительских цен.

Заключение от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014 подготовлено компетентным специалистом и соответствует установленным требованиям, целям и задачам проведения исследования на предмет установления рыночной стоимости, необходимой для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества в рамках Закона № 159-ФЗ.

Доводы МУП «Куратор» о необоснованности отказа суда первой инстанции в проведении повторной экспертизы подлежат отклонению.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Заключение эксперта от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014 не содержит каких-либо противоречий.

Также не имеется сомнений в обоснованности данного заключения и правильности сделанных экспертом выводов.

Доводы, которые приведены предприятием в его ходатайстве от 13.02.2015 о проведении повторной экспертизы (относительно иной стоимости и обстоятельств реализации объектов-аналогов), правомерно отклонены арбитражным судом первой инстанции (т. 3, л.д. 23-25, 46-47). Данные доводы приведены без учёта обстоятельств определения экспертом рыночной стоимости объекта оценки посредством применения поправочных коэффициентов в рамках сравнительного подхода к оценке. Кроме того, возражая против обоснованности выводов эксперта, ответчик не учёл дату оценки нежилого помещения № 2 и то обстоятельство, что изменение цены объектов-аналогов после (позднее) даты оценки не имеет правового значения.

Руководствуясь результатами судебной экспертизы, арбитражный суд первой инстанции правомерно установил рыночную стоимость нежилого помещения № 2 в размере 855 932 руб. 20 коп., без НДС.

Предусмотренных арбитражным процессуальным законом оснований для принятия иных выводов в части разрешения вопроса о действительной рыночной стоимости муниципального имущества у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ).

Такого рода нарушений судом первой инстанции не допущено.

Если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своём официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. Если перерыв объявляется на один день, арбитражный суд размещает такую информацию до окончания дня объявления перерыва. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учётом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 АПК РФ (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»).

Представители истца и ответчика (податель жалобы) присутствовали в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции 03.03.2015.

Согласно общедоступным сведениям с Интернет сайта арбитражного суда («https://kad.arbitr.ru») информация о том, что в судебном заседании 03.03.2015 по делу № А76-9981/2014 объявлен перерыв до 04.03.2015, а также о том, что 04.03.2015 объявлена резолютивная часть решения, своевременно размещена на этом Интернет ресурсе.

Более того, при наличии каких-либо сомнений относительно сведений о дальнейшем движении дела предприятие не было лишено возможности посредством услуг телефонной либо электронной (посредством направления письма) связи обратиться в суд первой инстанции для выяснения результатов проведения судебного заседания от 03.03.2015 либо 04.03.2015. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (часть 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что на сайте арбитражного суда не размещён полный текст определения об отказе в удовлетворении ходатайства МУП «Куратор» о проведении повторной экспертизы (ошибочно дважды размещена резолютивная часть определения от 04.03.2015), не привело к нарушению прав ответчика. Полный текст данного судебного акта имеется в материалах дела, и предприятие имело возможность ознакомиться с ним до 20.05.2015. Кроме того, ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы рассмотрено судом первой инстанции одновременно с принятием итогового судебного акта, одновременно объявлены резолютивные части решения и определения, а также изготовлены тексты судебных актов в полном объёме. Следует отметить, что в тексте решения суд указал на результат рассмотрения ходатайства предприятия, отметив, что оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на МУП «Куратор».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2015 по делу № А76-9981/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор» – без удовлетворения.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи Г.Н. Богдановская

Л.А. Суспицина