Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2022 по делу № А76-6721/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Тургеневский» - Осипова Ксения Сергеевна (доверенность от 10.01.2022, срок действия до 31.12.2022, паспорт, нотариально заверенная копия диплома).

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тургеневский» (далее – ответчик, ООО «Тургеневский») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 и за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в размере 46 458 руб. 16 коп., пеней по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 в размере 22 223 руб. 76 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2022 (резолютивная часть от 11.03.2022) исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Тургеневский» в пользу Администрации взысканы по задолженность по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 в размере 13 579 руб. 05 коп., пени за период с 26.02.2020 по 31.12.2020 в размере 4 323 руб. 99 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции необоснованно принял позицию ответчика и признал неправомерным применение в расчете арендной платы коэффициента К1, равного 2 (жилая застройка). Апеллянт указал, что наличие в решении Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29.06.2017 № 116 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение № 116) коэффициента К1, равного 1,66 (строительство), противоречит действующему законодательству, в силу чего в расчете подлежало применению значение коэффициента К1 по видам разрешенного использования, которые предусмотрены классификатором видов разрешенного использования.

Апеллянт также не согласился с применением в расчете задолженности по арендной плате ставки арендной платы в размере 0,3 % вместо 0,5 % за период с 01.01.2017 по 05.04.2017, полагал, что поскольку Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за периоды с 01.01.2020 по 30.06.2020 и с 01.10.2020 по 31.12.2020, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, приняв к рассмотрению контррасчет арендной платы ответчика, выполненный с 29.08.2014. Апеллянт отметил, что в рамках рассмотрения дела в суде ответчик со встречным иском о возврате излишне уплаченной арендной платы за 2017 год и об оспаривании суммы арендной платы не обращался, решение суда в части пересмотра арендной платы за 2017 год нарушает права муниципального образования город Магнитогорск, истец был лишен права на применение срока исковой давности, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По мнению апеллянта, судом не был надлежащим образом определен период задолженности. Согласно решению суда первой инстанции с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за период с 01.01.2020 по 30.06.2020, с 01.10.2020 по 31.12.2020, однако, при анализе контррасчета ответчика можно определить период задолженности – с 01.10.2020 по 31.12.2020.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

В отсутствии возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя истца.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Тургеневский» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации города Магнитогорска от 23.12.2013 № 17577-П был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:9941, вместо «комплексное освоение в целях жилищного строительства» был установлен вид разрешенного использования «жилищное строительство», земельный участок был предоставлен в аренду ОАО БК «Снеженский» (т. 1 л.д. 18).

Между Администраций (арендодатель) и открытым акционерным обществом Банк конверсии «Снежинский» (арендатор, ОАО БК «Снежинский») подписан договор аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 (далее также – договор № 8367, т. 1 л.д. 14-16), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером: 74:33:0000000:9941, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденному Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресный ориентиры): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 34 м от ориентира по направлению на север (почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Тургенева, 4) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой частью, общей площадью 18 319 кв.м. Цель использования участка: для жилищного строительства.

Согласно п. 2.1. договора договор заключен сроком на семь лет.

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора.

На основании п. 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 настоящего договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

В соответствии с п. 3.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Согласно п. 5.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

В силу п. 8.1 договора арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта.

Между ОАО БК «Снежинский» (арендатор-1) и ООО «Тургеневский» (арендатор-2) подписан договор от 15.08.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 (т. 1 л.д. 28-29), в соответствии с п. 1.1 которого арендатор-1 передает (переуступает), а арендатор-2 принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014, заключенному в отношении земельного участка, с кадастровым номером: 74:33:0000000:9941, площадью 18 319 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентиры): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 34 м от ориентира по направлению на север (почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Тургенева, 4).

По акту приема-передачи от 15.08.2014 земельный участок с кадастровым номером: 74:33:0000000:9941, площадью 18 319 кв.м передан в арендное пользование ООО «Тургеневский» (т. 1 л.д. 29 оборот).

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 21.10.2014 № 14633-П произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:9941, площадью 18 319 кв.м, и утверждены образовавшиеся земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0123006:1438 площадью 3 182 кв.м, 74:33:0123006:1437 площадью 2 465 кв.м, 74:33:0123006:1436 площадью 565 кв.м, 74:33:0123006:1435 площадью 105 кв.м, 74:33:0123006:1434 площадью 3 732 кв.м, 74:33:0123006:1433 площадью 1 617 кв.м (т. 1 л.д. 19).

Постановлением Администрации города от 27.02.2015 № 3013-П в пункт 4 постановления Администрации города Магнитогорска от 23.12.2013 № 17577-П внесены изменения, на основании которых ООО «Тургеневский» считается арендатором земельного участка, предоставленного в аренду до 23.12.2020, площадью 6 653 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0000000:9941 (т. 1 л.д. 20).

14.04.2015 между Администрацией и ООО «Тургеневский» подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) № 8367 от 30.01.2014 (далее – дополнительное соглашение, т. 1 л.д. 21-24), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 6 653 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0000000:9941, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск.

В силу п. 1.2 дополнительного соглашения участок предоставлен для жилищного строительства.

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения срок действия договора до 23.12.2020.

В силу п. 4.1 дополнительного соглашения размер арендной платы за землю определен в приложении к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 4.4 дополнительного соглашения плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.01.2021 № КУВИ-001/2021-752991 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:9941 относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилищное строительство, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, обременение в виде аренды зарегистрировано в пользу ООО «Тургеневский» (т. 1 л.д. 60-63).

ООО «Тургеневский» произведена частичная оплата по договору аренды, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 69-75).

ООО «Тургеневский» в адрес Администрации вручено нарочно уведомление от 08.07.2020 о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 32).

Согласно акту обследования земельных участков от 29.07.2020 № 290 на земельном участке расположены электрические столбы, подключенные к линии электропередач, на части земельного участка вырыт котлован, складированы навалом в кучи земельный грунт. В настоящее время участок находится в запущенном состоянии – зарос бурьяном и кустарниками. Земельный участок частично огорожен металлическим забором, доступ на участок свободный (т. 1 л.д. 59).

В период с 13.07.2020 по 31.07.2021 Контрольно-счетной палатой Челябинской области проведена проверка соблюдения законности и результативности (эффективности и экономичности) использования средств при исполнении бюджета Магнитогорского городского округа, по результатам которой составлен акт № 12-10/5-1 от 31.07.2020. Указанным актом в отношении договора № 8367 от 30.01.2014 при расчете арендной платы Администрацией предписано применить коэффициент К1, равный 2 (т. 2 л.д. 42-61).

На основании проведенной проверки и вынесенного акта Контрольно-счетной палаты Челябинской области Администрацией в адрес ООО «Тургеневский» направлено письмо № КУИиЗО-02/6511 от 09.12.2020 о перерасчете платы за аренду земли по договору № 8367 от 30.01.2014 за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 с приложением расчета (т. 1 л.д. 45-46).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014, Администрация направила ООО «Тургеневский» претензию от 10.12.2020 № КУИиЗО-02/6506, в которой сообщила о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 46 458 руб. 16 коп., пеней за период с 27.09.2016 по 10.12.2020 в размере 27 650 руб. 68 коп. (т. 1 л.д. 12, 13).

Оставление указанной претензии со стороны ООО «Тургеневский» без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, пришел к выводу, что ООО «Тургеневский» не были надлежащим образом исполнены обязательства по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014, что имеется задолженность по арендной плате, при этом суд не согласился с произведенным Администрацией расчетом задолженности, исходя из применения коэффициента К1, равного 2. Суд пришел к выводу, что в расчете задолженности по арендной плате подлежит применению подлежит коэффициент К1 в размере 1,66, предусмотренный Решением № 116, а также нашел обоснованными доводы ответчика о допущенной ранее переплате арендной платы с учетом неверного применения Администрацией в период с 01.01.2017 по 05.04.2017 ставки арендной платы в размере 0,5 % вместо 0,3 %, в результате чего суд признал обоснованным представленный ответчиком контррасчет заявленной суммы основного долга. С учетом ходатайства ответчика о применении срока исковой давности суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пени могут быть начислены за период нарушения обязательства по оплате аренды земельного участка, начиная с 3 квартала 2019 года, поскольку ранее на стороне ответчика имелась переплата, в силу чего пени подлежат взысканию за период с 26.09.2019 по 31.12.2020.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, спорные право отношения между Администрацией и ООО «Тургеневский» возникли в результате исполнения договора аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 6 653 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0000000:9941, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск (дополнительное соглашение к договору аренды от 14.04.2015).

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), стороны согласовали существенные условия указанного договора, приступили к его исполнению, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, по аренде ООО «Тургеневский» земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:9941.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как верно было указано судом первой инстанции, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Закон № 257-ЗО), а также решением Магнитогорского городского собрания депутатов № 108 от 26.06.2012 и решением Магнитогорского городского собрания депутатов № 116 от 29.06.2017.

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле: Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно подпункту «е» пункта 2 и пункту 4 части 2 статьи 1 указанного Закона ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными 0,3 процента - в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства и 0,5 процентов - в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства.

В соответствии с Законом Челябинской области от 02.11.2016 № 444-ОЗ внесены изменения в статью 1 Закона № 257-ОЗ, вступившие в силу 01.07.2017, согласно которым пункт 4 части 2 статьи 1 изложен в иной редакции, ставка аренды 0,5 процента установлена в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в случае предоставления таких земельных участков для завершения строительства указанных объектов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39-6 ЗК РФ.

Решением Челябинского областного суда от 31.01.2019 по делу № 3а-20/2019 признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента принятия пункт 4 части 2 статьи 1 Закона № 257-ОЗ в редакции, действовавшей до 1 июля 2017 года.

На основании части 3 статьи 1 Закона № 257-ЗО значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Решение № 108) установлены значения коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке. В указанном Решении № 108 имеется такой вид деятельности арендатора как «строительство» в значении, равном 1,50.

Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 29.06.2017 № 117 признано утратившим силу Решение № 108.

Решением № 116 были установлены новые значения коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, в частности установлены значения коэффициента К1, учитывающего разращённое использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (категория земель – земли населенного пункта), для вида разрешенного использования земельного участка «жилая застройка» (2), а для вида разрешенного использования земельного участка «строительство» (1,66).

В обоснование заявленного иска Администрация указала на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 и за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в размере 46 458 руб. 16 коп., при этом в подтверждение указанного долга был представлен расчет арендной платы с 29.08.2014 (т. 1 л.д. 47-49).

Администрация полагала, что ввиду отсутствия в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков такого вида разрешенного использования как «строительство», в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:9941 должен применяться коэффициент вида разрешенного использования «жилая застройка», равный 2.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:9941 был установлен до утверждения классификатора, в котором были определены виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемых после введения в действие приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, то есть после 24.12.2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.01.2021 № КУВИ-001/2021-752991, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:9941 имеет вид разрешенного использования: жилищное строительство, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

Оснований для применения в расчете арендной платы коэффициента вида разрешенного использования «жилая застройка», равного 2, не имеется, поскольку согласно упомянутому классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утверждённому приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, указанный вид разрешенного использования применяется при размещении жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, тогда как из материалов дела не следует, что цель предоставления земельного участка была достигнуты и что на арендуемом земельном участке располагаются построенные объекты недвижимости.

Решением № 116 для вида разрешенного использования земельного участка «строительство» предусмотрен отдельный коэффициент К1, равный 1,66.

Довод апеллянта о том, что наличие в решении № 116 коэффициента К1, равного 1,66 (строительство), противоречит действующему законодательству, отклонен судебной коллегией, поскольку из материалов дела не следует, и Администрацией не было представлено доказательств признания утратившим силу данного нормативного правового акта.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в расчете арендной платы по спорному земельному участку необходимо применять коэффициент вида разрешенного использования «строительство» в значении 1,66.

Кроме того, из представленного Администрацией расчета следовало, что в период с 01.01.2017 по 05.04.2017 Администрация применяла ставку арендной платы в размере 0,5 % вместо 0,3 %, тогда как решением Челябинского областного суда от 31.01.2019 по делу № 3а-20/2019 пункт 4 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО в редакции, действовавшей до 1 июля 2017 года, был признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента принятия.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» (далее - постановление Пленума от 25.12.2018 № 50) разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 КАС РФ, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.12.2017 № 37-П и от 06.07.2018 № 29-П, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

Ранее в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» также содержалось разъяснение, согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 20.10.2020 № 16-КГ20-14-К4, необходимость признания нормативного правового акта не действующим со дня вступления решения в законную силу обусловлена тем, что ранее данный акт действовал и применялся для регулирования правоотношений в соответствующей области. Между тем признание нормативного акта не действующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право.

На основании изложенного апелляционный суд находит, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о невозможности применения в спорных правоотношениях по начислению арендной платы ставки арендной платы в размере 0,5 %.

Доводы апеллянта о том, что поскольку Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за периоды с 01.01.2020 по 30.06.2020 и с 01.10.2020 по 31.12.2020, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, приняв к рассмотрению контррасчет арендной платы ответчика, выполненный с 29.08.2014., несостоятельны, поскольку текущая задолженность истцом определялась с учетом всех ранее произведенных платежей, о чем свидетельствует представленный истцом развернутый расчет задолженности.

Ссылка апеллянта на то, что в рамках рассмотрения дела в суде ответчик со встречным иском о возврате излишне уплаченной арендной платы за 2017 год и об оспаривании суммы арендной платы не обращался, несостоятельна, поскольку по смыслу правовой позиции, сформулированной в пункте 19постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).

Поскольку в результате неверного применения истцом ставки арендной платы в период 2017 г. ответчиком была допущена переплата арендной платы, ответчик правомерно заявил соответствующие возражения, которые были направлены к зачету основного требования о взыскании задолженности по арендной плате.

Довод апелляционной жалобы Администрации о том, что истец был лишен права на применение срока исковой давности, предусмотренной ГК РФ, несостоятелен (пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»). Кроме того, апелляционный суд отмечает, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом даты вынесения Челябинским областным судом решения по делу № 3а-20/2019 апелляционный суд не усматривает, что активному требованию ООО «Тургеневский» был пропущен срок исковой давности.

ООО «Тургеневский» свои обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком исполнило частично, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 69-75).

В силу вышеизложенных мотивов суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о неверности расчетов задолженности, произведённых Администрацией, и находит обоснованным частичное удовлетворение заявленного иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 в размере 13 579 руб. 05 коп.

Довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не был надлежащим образом определен период задолженности, не соответствует действительности, поскольку период взыскания задолженности был верно определен судом первой инстанции с учетом доводов ответчика по неверному применению ставки арендной платы и коэффициента К1, а также произведённых ответчиком платежей.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка № 8367 от 30.01.2014 в размере 22 223 руб. 76 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Администрации о взыскании финансовой санкции (пеней) судом первой инстанции правомерно было признано обоснованным.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В пункте 1 статьи 207 ГК РФ предусмотрено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В рассматриваемом случае Администрация обратился с рассматриваемым иском в суд 04.03.2021 (т. 1 л.д. 3).

Кроме того, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 10.12.2020 № КУИиЗО-02/6506 (т. 1 л.д. 12, 13).

С учетом изложенного, установленной договором периодичности внесения арендной платы, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и пени за период начисления арендной платы, предшествующий 1 кварталу 2018 г., в силу чего истец вправе требовать от ответчика уплаты арендной платы (соответственно и неустойки), начисленных начиная с 1 квартала 2018 г.

Исходя из неверного применения Администрацией в расчетах ставки арендной платы и коэффициента К1, представленного ответчиком контррасчета пеней на задолженность с применением коэффициента К1в размере 1,66 с учетом применения срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил иск Администрации и взыскал пени только на сумму 4 323 руб. 99 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что пени по договору в данном случае могут быть начислены за период нарушения обязательства по оплате аренды земельного участка, начиная с 3 квартала 2019 года, поскольку ранее на стороне ответчика имелась переплата.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2022 по делу № А76-6721/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина