Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.03.2019 по делу № А76-30699/2018 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - ФИО1 (доверенность № 184 от 21.01.2019, удостоверение).

Общество с ограниченной ответственностью «Заозерный» (далее – ООО «Заозерный», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской

области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) от 21.06.2018 №74/001/212/2018-430 в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию перехода к ООО «Заозерный» права собственности на 1/46 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:05:5000005:38, по адресу: Челябинская область, Варненский район, с.Городище, участок находится примерно в 4,55 км по направлению на северо-запад от ориентира п.Городище, расположенного за пределами участка, общей площадью 6026000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, по договору купли-продажи от 06.01.2011, заключенному между ООО «Заозерный» и ФИО2 -Петровной (т.1 л.д. 7-8).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.03.2019 (резолютивная часть объявлена 26.02.2019) требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным уведомление Управления Росреестра от 21.06.2018 № 74/001/212/2018-430 об отказе в государственной регистрации прав, обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Заозерный» права собственности на 1/46 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:05:5000005:38 (т. 1 л.д. 96-98).

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов жалобы Управление Росреестра ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Апеллянт указывает, что регистрация права собственности продавца ФИО2, умершей 25.08.2011, произведена 28.12.2012 на основании заявления, поданного представителем ФИО3, действующей на основании доверенности от 03.09.2010. С учетом того, что со смертью физического лица прекращается его правоспособность и, соответственно, действие доверенностей, полагает, что у ФИО2 не могло возникнуть право собственности, в силу чего сделка по переходу права собственности, за регистрацией которой обратился заявитель, не может быть признана законной.

Кроме того, суд не учел, что обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, в силу чего в случае смерти продавца - физического лица покупатель в праве обратиться к его наследникам с иском о понуждении к государственной регистрации и только при отсутствии наследников покупатель недвижимого имущества вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Полагает, что истцом не были представлены в суд доказательства отсутствия у продавца ФИО2 правопреемников.

С учетом изложенного Управление Росреестра считает судебный акт подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В судебном заседании представители Управления Росреестра настаивал на правовой позиции, изложенной в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заявителя.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06.01.2011 между ООО «Заозерный» (покупатель) и ФИО2 (продавец) подписан договор купли-продажи 1/46 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:05:5000005:38, по адресу: Челябинская область, Варненский район, с.Городище, участок находится примерно в 4,55 км по направлению на северо-запад от ориентира п.Городище, расположенного за пределами участка, общей площадью 6026000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства (т.1 л.д. 14-16).

07.03.2018 ООО «Заозерный» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимости.

К заявлению прилагались следующие документы: платежное поручение от 02.03.2018 №175, доверенность от 14.10.2015, доверенность от 09.04.2018, договор купли-продажи от 06.01.2011.

Уведомлением от 21.03.2018 № 74/001/212/2018-430 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указав, что в орган государственной регистрации не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, а именно – не представлено заявление о переходе права собственности от продавца ФИО2 (т. 1 л.д.77-78).

В уведомлении от 21.06.2018 №74/001/212/2018-430 Управление Росреестра по Челябинской области со ссылкой на положения статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало заявителю в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный объект в связи с непредставлением заявления от продавца ФИО2 (т.1 л.д. 13, 74).

Не согласившись с настоящим отказом, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО «Заозерный» обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительным ненормативного правового акта решения и действия (бездействия) требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований приостановления государственной регистрации приведен в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ Согласно пункту 5 части 1 указанной нормы осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Оспариваемый заявителем отказ мотивирован отсутствием заявления продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

В соответствии с пунктом 6 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

Таким образом, в силу прямого указания закона государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, осуществляется при наличии соответствующих заявлений сторон данной сделки (всех лиц, совершивших сделку).

При названных обстоятельствах следует признать решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации соответствующим требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Из материалов дела следует, что в период до момента принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации права, недостатки, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, исправлены не были.

Судебная коллегия отмечает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, в силу чего рассматривая такие споры, суд должен оценивать правомерность принимаемых органом государственной регистрации решений, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию либо подлежали истребованию в порядке информационного взаимодействия.

Из пояснений представителя Управления Росреестра установлено, что обществом «Заозерный» сведения о смерти продавца ФИО2 в регистрирующий орган не представлялись. Доказательств обратного в материалах дела не содержится.

В п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны следующие разъяснения: на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав на имущество после смерти продавца, являющегося физическим лицом, без установления обстоятельств перехода прав на указанное имущество к универсальным правопреемникам невозможна.

В силу отсутствия сведений о смерти продавца, регистрирующий орган был лишен возможности проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет установления оснований для государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации в регистрирующий орган не было представлено заявление продавца о регистрации сделки, а так же иные сведения, относительно фактических обстоятельств, влияющих на основания регистрации, отказ в государственной регистрации полностью соответствовал требованиям пункта 5 части 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, что исключает возможность нарушения прав заявителя оспариваемым отказом.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 (неправильное применение норм материального права) части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.03.2019 по делу № А76-30699/2018 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Заозерный» отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи: Г.Н. Богдановская

О.Б. Тимохин