Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Нигаматулиной Л.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании заявления ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности на квартиру, предъявленные в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В Арбитражный суд Республики Башкортостан 17.02.2016 поступило заявление ФИО3 (далее - ФИО3) о признании общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее - ООО «ЕТЗК», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 23.05.2016 заявление ФИО3 о признании ООО «ЕТЗК» несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением суда от 04.10.2016 произведена замена заявителя по делу ФИО3 на ФИО4 (далее - ФИО4).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 заявление ФИО4 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ЕТЗК» удовлетворено, открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства, предусмотренной для ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 арбитражный управляющий ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО «ЕТЗК» утвержден ФИО6 (далее - ФИО6, конкурсный управляющий).

ФИО1 (далее – ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 13.11.2017 заявление ФИО1 принято к производству суда (л.д. 1-2, т. 1).

ФИО2 (далее – ФИО2) обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> (л.д. 3-6, т. 1).

Определением суда от 05.12.2017 заявление ФИО2 принято к производству суда (л.д. 1-2, т. 1).

Определением суда от 10.04.2018заявления ФИО1 и ФИО2 объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «БашПроектСтрой» (далее – ООО «БашПроектСтрой»), ФИО7 (далее – ФИО7) (третьи лица) (л.д. 60-62, т. 1).

Определением суда от 29.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (Управление Росреестра по РБ, Росреестр, третье лицо) (л.д. 53-54, т. 4).

При участии в деле в качестве третьего лица акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк», Банк).

Определением суда от 12.03.2019 (резолютивная часть от 05.03.2019) в удовлетворении ходатайств Банка о назначении экспертизы и истребовании доказательств отказано, заявление ФИО2 удовлетворено, за ней признано право собственности на квартиру № 93, расположенную по адресу: ул. ФИО10, д. 20, г. Стерлитамак, Республика Башкортостан, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано (л.д. 77-89, т. 4).

С определением суда от 12.03.2019 не согласились Банк и ФИО1 и обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами (л.д. 97-100, 113-114, т. 4).

В апелляционной жалобе Банк просит обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворения заявления ФИО2, отказа в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы и истребовании доказательств. В обоснование доводов жалобы Банк ссылается на то, что представленные ФИО2 доказательства не подтверждают с достаточной степенью достоверности момент возникновения спорных правоотношений, факт оплаты и передачи квартиры. Договор заключен в обход Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) без государственной регистрации. Оплата осуществлена наличными денежными средствами, доказательств принятия и расходования денежных средств должником не имеется. Имеется заявление ФИО1 на туже квартиру. Суд первой инстанции, не должен был ограничиваться оценкой представленных документов (предварительный договор, квитанция к приходному кассовому ордеру, акт приема-передачи), необходимо было проверить реальность совершенной сделки на основе иных доказательств, в совокупности подтверждающих их достоверность, в том числе исходящих от незаинтересованных лиц. Банком были заявлены ходатайства о назначении экспертизы давности представленных документов и об истребовании документов, которые судом были отклонены. Суд не учел, что Банк как конкурирующий кредитор, претендующий на удовлетворение своих требований за счет стоимости спорной квартиры, не является стороной сделки, в силу чего ограничен в возможности представления доказательств необоснованности требований заявителя. Экспертиза давности представленных документов, а также истребование от третьих лиц, не заинтересованных, для Банка является единственным возможным способом защиты от возможных злоупотреблений со стороны заявителя и должника. Экспертиза давности и истребуемые доказательства с достоверностью позволили бы определить момент заключения договора, оплаты квартиры и его передачи заявителю, а также факт несения расходов по содержанию и момент начала несения этих расходов. Также необоснованно отказано в применении срока исковой давности. Заявители узнали о нарушении своих прав с момента неисполнения застройщиком обязательств по заключению основного договора купли-продажи (пункт 3.1. предварительного договора) и регистрации права за застройщиком. В отношении квартиры была зарегистрирована ипотека в пользу Банка, с момента ее регистрации заявитель должен был узнать о наличии обременений.

Также в апелляционной жалобе Банка содержатся следующие ходатайства:

- о назначении судебно-технической экспертизы документов: писем ООО «ЕТЗК» от 30.09.2013, 23.10.2013; акта взаимозачета от 25.04.2014;

- об истребовании доказательств у ООО «Газпром межрегионгаз Уфа», ПАО «Газпром газораспределение Уфа», ООО «Управляющая компания ЕТЗК», ООО «Единый расчетный центр» сведений об установлении лиц, зарегистрированных в спорной квартире, момент их регистрации, фактическое владение квартирой, несение расходов по их содержанию, момент возникновения отношений с исполнителями коммунальных услуг.

В апелляционной жалобе ФИО1 просила обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы она указала, что рассмотрение дела происходило в отсутствие заявителя и ее представителя, не извещенного надлежащим образом о времени и месте последнего судебного заседания. Определением суда от 26.02.2019 судебное заседание было отложено на 06.03.2019, суд обязал ФИО1 представить подлинник квитанции. 05.03.2019 указанный документ был направлен в суд первой инстанции посредством системы «Мой арбитр» получен и зарегистрирован арбитражным судом 05.03.2019 в 15 час. 44 мин. Однако, в определении суда от 12.03.2019 указано, что данные документы поступили после закрытия судебного заседания 05.03.2019. Определение об исправлении опечатки с указанием иной даты судебного заседания, когда будет рассматриваться дело, судом первой инстанции не выносилось, и лицам, участвующим в деле, не направлялось. На заседаниях, на которых присутствовал представитель заявителя, оригинал квитанции был в наличии, в связи с тем, что рассмотрение заявления затягивалось на неопределенное время (с 01.11.2017), была изготовлена нотариальная копия. В ходе рассмотрения дела ФИО2 не были представлены подлинники документов, на которых она основывала свои требования. Экспертиза на подлинность подписи ФИО8 проведена не была из-за отсутствия подлинников. Сам ФИО8 отрицал свою подпись в представленных ФИО2 копиях документов. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.12.2018 в отношении ФИО2 не может служить доказательством существования акта взаимозачета в оригинале и передаче квартиры № 93 ФИО2 ФИО2 не представила доказательств внесения денежных средств в полном объеме за спорную квартиру; в материалах дела имеются только копии документов и нет подтверждения внесения денежных средств за счет материнского капитала; отсутствует акт приема-передачи квартиры. Предоставление одной квитанции об оплате коммунальных услуг в период рассмотрения дела, не подтверждает факта несения бремени его содержания на дату обращения в суд. Суд не принял во внимание пояснения ФИО1 от 01.06.2018, директора ФИО8 от 13.11.2018. единственным доказательством приобретения квартиры являются копии документов и переписка с подрядными организациями о покупке жилого помещения по иному адресу: <...>.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019, 17.05.2019 апелляционные жалобы Банка и ФИО1 приняты к производству суда, судебные заседания назначены на 22.05.2019 (л.д. 96, 112, т. 4).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 (резолютивная часть от 22.05.2019) суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судебное заседание назначено на 13.06.2019.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 в составе суда произведена замена судьи Румянцева А.А. судьей Поздняковой Е.А., в связи с чем, рассмотрение дела начато с начала.

До начала судебного заседания ФИО2 направила в суд апелляционной инстанции оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру № 11 от 03.03.2014 на 417 920 руб. (рег.№27605 от 10.06.2019), указанный документ приобщен судом к материалам дела.

До начала судебного заседания представитель учредителей ООО «ЕТЗК» ФИО8 направил в суд апелляционной инстанции посредством системы «Мой арбитр» письменные пояснения с приложением к ним: постановления УМВД России по г. Стерлитамаку от 16.03.2015 об отказе в возбуждении уголовного дела; исполнительного листа ФС № 006627252 по делу №А07-2603/2015 (рег.№27947 от 13.06.2019).

До начала судебного заседания ФИО1 направила в суд апелляционной инстанции посредством системы «Мой арбитр» дополнительные пояснения по делу (рег.№27291 от 07.06.2019).

Руководствуясь положениями статей 81, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание отсутствие доказательств направления письменных пояснений и приложенных дополнительных доказательств в адрес лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции отказал в их приобщении к материалам дела.

Банком также заявлены ходатайства об истребовании доказательств у УМВД по Республике Башкортостан, ООО «Газпром межрегионгаз Уфа», ПАО «Газпром газораспределение Уфа», ООО «Управляющая компания ЕТЗК», ООО «Единый расчетный центр» сведений об установлении лиц, зарегистрированных в спорной квартире, момент их регистрации, фактическое владение квартирой, несение расходов по их содержанию, момент возникновения отношений с исполнителями коммунальных услуг.

По смыслу статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из условий истребования доказательства судом по ходатайству лица, участвующего в деле, является невозможность самостоятельного получения таким лицом истребуемого доказательства.

Банк не представил доказательств, подтверждающих отсутствие возможности самостоятельно получить необходимые документы, имеющие, по его мнению, отношение к рассматриваемому спору. Также суд апелляционной инстанции отмечает, что имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для рассмотрения заявлений.

При указанных обстоятельствах оснований для истребования указанных Банком доказательств не имеется, в связи с чем, апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства Банка в их истребовании.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения заявления извещены в соответствии с правилами статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

В дополнительных пояснениях по делу ФИО1 просила рассмотреть заявление в её отсутствие.

ФИО2 также направила в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении заявления без её участия (рег.№27607 от 10.06.2019).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, предметом заявленного ФИО1 и ФИО2 требования является признание права собственности на квартиру № 93 в доме, расположенную в жилом доме по адресу: <...> а.

Требования ФИО1 основаны на предварительном договоре №93 от 02.07.2013 с ООО «ЕТЗК» (л.д. 14, т. 1), в соответствии с условиями которого, является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме расположенном на земельном участке по ул. ФИО10, 112А, дом № 2, в г. Стерлитамак со следующими характеристиками: номер квартиры 93, количество комнат 3, этаж 6, проектная площадь 76, 90 кв.м., по которому ООО «ЕЗТК» будет выступать продавцом, а ФИО1 – покупателем квартиры (пункт 1.1. договора).

Стоимость квартиры согласно пункту 2.1 договора будет составлять 2 691 500 руб.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора ФИО1 приняла на себя обязательство внести в целях обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора денежные средства в размере стоимости квартиры.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №84 от 05.07.2013 ФИО1 внесен платеж в размере 2 691 500 руб. (л.д. 16, т. 1).

Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU0330700-260 выдан Администрацией ГО г. Уфа Республики Башкортостан 29.12.2014 (л.д. 35, т. 1).

10.03.2015 между сторонами подписан акт приема-передачи (л.д. 15, т. 1).

Впоследствии ФИО1 обратилась к ООО «ЕТЗК» с требованием о заключении основного договора купли-продажи.

Гарантийными письмами от 01.03.2016, 10.03.2015 ООО «ЕТЗК» обязалось оформить право собственности на квартиру за ФИО1 (л.д. 12, 13 , т. 1).

До настоящего времени ООО «ЕТЗК» обязанность по заключению основного договора купли-продажи не исполнило.

Согласно сведениям из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (л.д. 9-10, т. 1), правообладателем квартиры 93 является ООО «ЕТЗК», с 25.09.2014 обременение права (ипотека) в пользу Банка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

В обоснование требований ФИО2 указано, что между ООО «СК «Мегастрой» (генеральный подрядчик) и ООО «БашПроектСтрой» (субподрядчик) заключен договор субподряда № 06-2013/МС от 30.01.2013 (л.д. 13-21, т. 1) о выполнении работ на объект многоквартирного жилого дома №5 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в мкр.4А район «Западный» в г. Стерлитамак секции 4,5,6.

Согласно письму от 30.09.2013, в качестве обеспечения исполнения обязательства по оплате за выполняемые работы, согласно заключенным договорам, ООО «ЕТЗК» представлено ООО «БашПроектСтрой» эксклюзивное право на заключение договоров в жилом доме №1 и 2 по ул. ФИО10 и Волочаевской, 112а в отношении квартир №139, 158, 159 и 14, 15, 41, 56 (л.д. 26, т. 1).

Письмом от 23.10.2013 ООО «ЕТЗК» уведомило ООО «БашПроектСтрой» о внесении изменений в проектной документации площади и нумерации квартир №№41, 44, 53, 56, 14, 15, 21, 27 (л.д. 71, т. 1).

Требования ФИО2 основаны на предварительном договоре №45 от 30.10.2013 с ООО «БашПроектСтрой» (л.д. 9, т. 1), в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом доме № 1 на пересечении улиц ФИО10 и Волочаевской, 112 а, г. Стерлитамак, Республики Башкортостан (строительный адрес), со следующими предварительными характеристиками: № квартиры 14, количество комнат 3, общая проектная площадь квартиры 75, 56 кв.м., этаж 3 (пункт 1.1. договора).

Стоимость квартиры согласно пункту 2.1 договора будет составлять 2 417 920 руб.

Согласно пункту 3.2.1 договора покупатель обязуется оплатить продавцу сумму 2 000 000 руб. внесением денежных средств в кассу продавца, либо векселем СБ РФ, либо иными способами, не противоречащими законодательству Российской Федерации в день подписания договора, оставшуюся часть суммы в размере 417 920 руб., оплатить в срок до 30.11.2013. Указанная сумма вносится в качестве обеспечения обязательств покупателя по заключению основного договора купли-продажи.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №117 от 30.10.2013 ФИО2 внесен платеж в размере 2 000 000 руб. (л.д. 10, т. 1).

05.02.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору № 45 от 30.10.2013 (л.д 11, т. 1), согласованы следующие изменения: предметом договора следует считать квартиру № 93, количество комнат 3, этаж – 6, общая площадь 76,02 кв.м. в строящемся двухподъездном девятиэтажном доме строительный номер 2 на пересечении улиц ФИО10 и ул. Волочаевской в г. Стерлитамаке Республике Башкортостан.

Согласно акту взаимозачета от 25.04.2014, ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность перед ООО «СК «МегаСтрой» на сумму 2 417 920 руб., ООО «СК «МегаСтрой» погашает свою задолженность за выполненные строительно-монтажные работы по договору субподряда №6-2013/МС от 30.01.2013 перед ООО «БашПроектСтрой» на сумму 2 417 920 руб., ООО «БашПроектСтрой» погашает свою задолженность за внесенные денежные средства по предварительному договору от 30.10.2013 перед физическим лицом ФИО2 на сумму 2 417 920 руб., а ФИО2, в свою очередь, погашает задолженность в финансировании строительства квартиры № 93 перед ООО «ЕТЗК» по договору участия в долевом строительстве в сумме 2 417 920 руб. (л.д. 12 ,т. 1).

Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU0330700-260 выдано Администрацией ГО г. Уфа Республики Башкортостан 29.12.2014 (л.д. 35, т. 1).

До настоящего времени ООО «ЕТЗК» обязанность по заключению основного договора купли-продажи не исполнило.

Полагая, что имеются основания для признания права собственности за ФИО2, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Как следует из материалов дела, в отношении спорного недвижимого имущества заключено два договора, спорная квартира не передана в собственность.

Согласно положениям статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 указано, что в делах о банкротстве застройщиков при конкуренции требований в отношении одного и того же жилого помещения вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2016 № 308-ЭС15-16377, от 25.01.2018 № 308-ЭС17-14180, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, основным является вопрос о том, во владении кого находится это имущество, кроме того, имеют значение дата заключения договоров (возникновение права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателей.

Оценивая обстоятельства заключения сделок, а также разумность и добросовестность покупателей судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с предварительным договором № 93 от 02.07.2013, заключенным с ФИО1, следует, что стоимость квартиры согласно пункту 2.1 договора будет составлять 2 691 500 руб.

В предварительном договоре №45 от 30.10.2013, заключенном ФИО2 с ООО «БашПроектСтрой», которому должник письмами от 07.03.2013 (л.д. 70 т.1), от 23.10.2013 (л.д. 55 т.1) гарантировал передачу спорной квартиры, указано, что стоимость квартиры согласно пункту 2.1 договора будет составлять 2 417 920 руб.

Признание права собственности заявителей на недвижимое имущество, возникает с выполнением обязательств по финансированию застройщика, что в свою очередь влечет возникновение права требовать от застройщика передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о признании права собственности должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В качестве доказательства внесения указанных средств, ФИО1 предоставлена нотариально заверенная копия квитанции к приходному кассовому ордеру № 84 от 05.07.2013 на сумму 2 691 500 руб., принятых ФИО8 в счет оплаты по договору № 57 от 05.07.2013 (л.д. 71, т. 4).

Оценив представленное доказательство, суд критически относится к данной квитанции и приходит к выводу о том, что ФИО1 предоставляла ФИО8 квитанцию к приходному кассовому ордеру № 84 от 05.07.2013 на сумму 2 691 500 руб. при оплате иного договора, не связанного с исполнением предварительного договора № 93 от 02.07.2013. В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации какие-либо доказательства в подтверждение данного довода, а именно отнесения данной квитанции к спорному договору, ФИО1 не представила, указав лишь в пояснениях на техническую ошибку (л.д.145 т.1).

Подлинный экземпляр квитанции к приходному кассовому ордеру ФИО1 не представила, а только его нотариально заверенную копию (л.д. 71 т.4).

Кроме того, в качестве доказательств наличия у ФИО1 финансовой возможности для оплаты недвижимого имущества, представлены:

- договор займа от 09.04.2018, заключенный между ФИО9 и ФИО1, по условиям которого, ФИО9 предоставил заемщику беспроцентный заем на сумму 2 700 000 руб. для оплаты квартиры, состоящей из 3-х комнат, расположенной в строящемся жилом доме по строительному адресу: <...> а, с целью реализации согласия о намерениях от 30.06.2013, заключенного между сторонами (л.д. 88, т. 1);

- согласие о намерениях от 09.04.2018, заключенное между ФИО9 и ФИО1 (л.д. 89, т. 1);

- бухгалтерские справки, подтверждающие дивиденды ФИО9 за 2012 – 1-3 квартал 2013 (л.д. 90-96, т. 1).

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о недоказанности финансовой возможности ФИО1 передать должнику 2 691 500 руб. в качестве оплаты по предварительному договору от 02.07.2013, поскольку представленный договор займа от 09.04.2018 заключен позднее договора № 93, указанная дата заключения договора (02.07.2013) связана с датой передачи денежных средств по нему, при этом разумных пояснений оформления отношений по займу с ФИО9 спустя значительное время ФИО1 (5 лет) не дано.

Какие-либо иные документы, подтверждающие наличие финансовой возможности произвести в полном объеме взнос на участие в долевом строительстве (с учетом заработка или иного дохода за предыдущий период, подтвержденные работодателями сведения об уровне доходов, либо подтвержденные банками и иными кредитными учреждениями сведения об оборотах по банковским счетам заявителя, либо иные документы, с достоверностью свидетельствовавшие бы о высоком уровне достатка), ФИО1 не представлены, суд приходит к выводу об отсутствии действительной возможности данного физического лица осуществить финансирование.

Надлежащие первичные учетные документы, подтверждающие факт понесенных заявителем расходов по реально осуществленной хозяйственной операции по оплате жилого помещения в материалы дела не представлены. Отсутствие документального подтверждения совершения хозяйственной операции, наряду с отсутствием достоверных доказательств использования застройщиком денежных средств участника строительства и наличия у такого участника фактической возможности осуществления финансирования в заявленном объеме, не позволяет считать доказанным факт финансирования строительства в отношении спорной квартиры.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что предварительный договор № 93 от 02.07.2013 был заключен с ФИО1 непосредственно на квартиру № 93, однако к указанной дате (02.07.2013) изменения в проектную документацию площади и нумерации квартир 41 ,44, 53, 56, 14, 15, 21, 27 по ул. ФИО10, д. 112а не были внесены, только 23.10.2013 ООО «ЕТЗК» уведомило ООО «БашПроектСтрой» о состоявшихся изменениях, поскольку ранее спорной квартире был присвоен номер 21, что следует из письма должника от 23.10.2013 № 849 (л.д. 71 т.1).

Таким образом, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты ФИО1 застройщику стоимости спорной квартиры.

При этом ФИО2 в качестве доказательства внесения указанных средств, предоставлены: копия квитанции к приходному кассовому ордеру № 117 от 30.10.2013 на сумму 2 000 000 руб., принятых ФИО11 в счет оплаты по предварительному договору № 45 от 30.10.2013 за кв. 14 на пересечении улиц ФИО10 и Волочаевская 112а (поскольку до заключения дополнительного соглашения договор заключен в отношении квартиры с номером 14), оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру № 11 от 03.03.2014 на сумму 417 920 руб. в счет оплаты по предварительному договору № 45 от 30.10.2014, также представлен акт зачета от 25.04.2014 (л.д. 12, т. 1).

Зачетом стороны прекратили взаимные обязательства по сделкам, в том числе связанные с обязательством по оплате за спорное жилое помещение, такое прекращение обязательств зачетом было произведено, в том числе и в интересах ООО «ЕТЗК».

Следует также отметить, что ООО «ЕТЗК» до возбуждения дела о банкротстве не оспаривало наличие обязательства по передаче жилых помещений ООО «БашПроектСтрой», напротив, в 2013 г. представлено эксклюзивное право на заключение договоров в жилом доме №1 и 2 по ул. ФИО10 и Волочаевской, 112а в отношении квартир №139, 158, 159 и 14, 15, 41, 56 (л.д. 26, т. 1), ООО «БашПроектСтрой» заключило предварительный договор и дополнительное соглашение к нему с ФИО2, тем самым, признав обоснованным притязания указанного лица в отношении квартиры в строящемся жилом доме.

В качестве доказательств наличия у ФИО2 финансовой возможности для оплаты недвижимого имущества, представлены:

- договор купли-продажи квартиры от 29.10.2013, заключенный между ФИО2 и ФИО12, ФИО13 стоимостью 1 800 000 руб. (л.д. 110-112, т. 1); передаточный акт квартиры от 29.10.2013 (л.д. 113, т. 1); расписка от 29.10.2013 (л.д. 114, т. 1);

- анкета-заявление №2002525832/01.1 на получение кредита в сумме 467 077, 68 руб. (л.д. 115-116, т. 1).

Изучив представленные документы, оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ФИО2 подтвердила факт наличия у нее денежных средств для финансирования строительства в отношении квартиры в спорную дату.

Из материалов дела следует, что ФИО2 производит оплату за коммунальные услуги в пользу ООО «УК «ЕТЗК», что подтверждается чеками-ордерами (л.д. 56, т. 4).

Указанные документы достаточны в своей совокупности для вывода о том, что квартира с момента ее передачи застройщиком находится во владении ФИО2, по ее утверждению она обладает ключами от спорной квартиры, что свидетельствует о ее фактическом пользовании квартирой.

К доводам ФИО1, о том, что ранее актом взаимозачета от 25.04.2014 ФИО2 не обладала, суд относится критически. Такой способ расчетов и реализации квартир с привлечением ООО «БашПроектСтрой» было для должника типичной сделкой, что следует из аналогичных требований о признании права собственности в рамках настоящего дела. С учетом установленных обстоятельств, где средством оплаты за приобретаемое жилое помещение и прекращения обязательств между контрагентами по совместной деятельности в строительстве жилых домов, зачастую служила такая форма расчетов как взаимозачет, у суда в отношении заявления ФИО2 не имеется оснований для непринятия акта зачета от 25.04.2014 в качестве доказательства по делу.

Исходя из письма ГСУ МВД РФ по РБ в материалах уголовного дела также имеются оригиналы уведомлений подрядных организаций, с которыми расчет за выполненные работы и поставку стройматериалов производился путем предоставления жилых помещений, в которых имеются сведения об изменении нумерации квартир, в связи изменением проектной документации.

Отсутствие оригинала акта зачета не должно влечь для ФИО2, подтвердившей свою финансовую состоятельность для покупки жилья, негативных последствий. Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.12.2018 в отношении ФИО2, установить местонахождение оригинала акта взаимозачета и определить подлинность подписи ФИО8 в документе не представляется возможным (л.д. 67 т.4).

Свидетельские показания ФИО8 носят противоречивый характер, отрицая свою подпись в акте зачета, он также указывает, что ООО «БашПроектСтрой» как подрядная организация не имела права на реализацию квартир, между тем, из содержания писем ООО «ЕТЗК» в лице ФИО8 адресованных ООО «БашПроектСтрой» следует, что должник предоставляет эксклюзивное право на заключение договора купли-продажи или договора долевого участия в отношении перечисленных выше квартир.

Согласно протоколу выемки от 25.10.2016 в числе прочих, документов, изъяты правоустанавливающие документы по регистрации и переходу прав собственности по объектам недвижимости в отношении квартиры №93 (т. 3, п.88 протокола выемки).

Из ответа Главного следственного управления МВД РФ по РБ в лице следователя следственной части по расследованию организованной преступной

деятельности, подполковника юстиции ФИО14 следует, что в ходе проведенного обыска в офисе ООО «ЕТЗК» 29.04.2016, предварительный договор от 02.07.2013, заключенный между ФИО1 и ООО «ЕТЗК» не изымался, с заявлением в полицию о противоправных действиях, ФИО1 не обращалась.

С учетом изложенного требования ФИО2 подлежат удовлетворению по праву. Единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчика, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Очевидно, что целью договора со стороны ФИО2 было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель направлены денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

ООО «ЕТЗК», осуществляя 13.04.2015 государственную регистрацию права собственности на квартиру в свою пользу, действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед ООО «БашПроектСтрой», а после заключения акта взаимозачета от 25.04.2014 и перед ФИО2, но действовало ей во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Действия ООО «ЕТЗК» по государственной регистрации права собственности на квартиру, как на созданную им вещь, являются злоупотреблением правом.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО «ЕТЗК» на спорную квартиру нарушает права ФИО2, подлежащего защите.

В отношении заявленного Банком ходатайства о назначении технической экспертизы документов: акта взаимозачета от 25.04.2014; писем должника от 30.09.2013 и 23.10.2013 на определение срока давности изготовления, проведение которой просил поручить Башкирской лаборатории судебной экспертизы Минюста РФ (л.д. 1-2, т. 4), суд отмечает следующее.

Как отмечено выше, из представленного в материалы дела постановления УМВД России по г. Стерлитамак об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.12.2018 (л.д. 67, т. 4), следует, что установить местонахождение оригинала акта взаимозачета от 25.04.2014, не представилось возможным. Также не известно суду и местонахождение оригиналов писем должника от 30.09.2013 и 23.10.2013, что исключает возможность проверки давности их составления, поскольку по копиям документов производство экспертизы, позволяющего устанавливать абсолютную давность изготовления документов, невозможно.

При таких обстоятельствах назначение судебной технической экспертизы документов на определение срока давности изготовления по имеющимся в деле документам не представляется возможным.

По мнению суда апелляционной инстанции, установленное обстоятельство не имеет самостоятельного правового значения при рассмотрении заявления ФИО1 и ФИО2, поскольку перечень проводимых мероприятий по проверке обоснованности заявления определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела, проверка может быть проведена не только путем назначения судебной экспертизы, но другими способами, например, путем сопоставления оспариваемого доказательства с другими доказательствами, имеющимися в деле, истребования дополнительных доказательств, допроса свидетелей и т.д.

Судом исследованы иные доказательства по делу, имеющиеся в материалах дела.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд приходит к выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры ФИО2 посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого ООО «ЕТЗК», следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

ООО «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от заявителя путем подписания акта зачета от 25.04.2013, использовались на строительство дома.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «ЕТЗК» и ФИО2 состоялась, фактически совершена и исполнена.

Поскольку в рассматриваемом споре установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, передача ключей к жилому помещению осуществлены, наличие препятствий у ФИО2 к спорной квартире, не доказано, суд признает право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> за ФИО2

Из материалов дела следует, что Банком было заявлено о пропуске срока исковой давности для защиты прав ФИО2, которое суд отклоняет.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляющий три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что о нарушении своего права ФИО2 узнала при получении выписки из ЕРГН в 18.09.2017, с соответствующим заявлением обратилась – 30.11.2017, таким образом, срок исковой давности не пропущен.

В соответствии с положениями пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.

Учитывая изложенное, определение суда первой инстанции от 12.03.2019 подлежит отмене.

Судебные расходы распределяются в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2019 по делу № А07-1131/2016 отменить.

В удовлетворении ходатайств акционерного общества «Россельхозбанк» о назначении судебной экспертизы и истребовании доказательств отказать.

Заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру №93, расположенную по адресу: ул. ФИО10 д.20, в г.Стерлитамак Республики Башкортостан.

В удовлетворении заявления ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО2 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.В. Сотникова

Судьи: С.В. Матвеева

Е.А. Позднякова