Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу № А76-1343/2014 (судья Кузнецова И.А.).

В заседании приняли участие представители:

Банка ВТБ (открытое акционерное общество) – ФИО1 (доверенность от 10.06.2014);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – ФИО2 (доверенность от 17.01.2014);

общества с ограниченной ответственностью «Мирай-Челябинск» - ФИО3 (доверенность от 03.02.2014).

Банк ВТБ (открытое акционерное общество, далее – Банк, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным приостановления государственной регистрации договора об ипотеке и права аренды земельного участка от 25.12.2013 № ДИЗ-728000/2013/00101 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 86-88).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 04.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мирай-Челябинск» (далее – ООО «Мирай-Челябинск», третье лицо, т. 1, л. д. 1-5).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 26.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, третье лицо, т. 2, л. д. 64-66).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.04.2014 (резолютивная часть объявлена 24.04.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 3, л. д. 42-51).

С принятым решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Банк (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 3, л. д. 56-61).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, податель жалобы отмечает, что при заключении договора ипотеки и права аренды земельного участка от 25.12.2013 № ДИЗ-728000/2013/00101 законодательство Российской Федерации нарушено не было (срок аренды, цена договора указаны в пункте 2.1 договора). ООО «Мирай-Челябинск» на момент подписания договора вправе было передать арендные права на земельный участок в залог. Банк согласился принять в залог права аренды земельного участка по договору аренды, срок по которому истекает 15.05.2014, при том, что по кредитному соглашению № КС-728000/2013/00101 срок кредитной линии составляет 2080 дней с даты вступления в силу соглашения. Действия Управления Росреестра нарушили права Банка в сфере предпринимательской деятельности, а именно: привели к затягиванию процедуры государственной регистрации, что привело к невозможности выдачи денежных средств ранее, и, как следствие, Банк как кредитная организация был лишен возможности получения прибыли. Податель жалобы отмечает, что подача Банком заявления о приостановлении государственной регистрации договора залога сроком до 29.04.2014 являлась вынужденной мерой для устранения незаконного требования регистрирующего органа, содержащегося в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 31.12.2013.

До начала судебного заседания ООО «Мирай-Челябинск» представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснило, что на момент подачи Банком заявления в суд права ООО «Мирай-Челябинск» также были нарушены обжалуемым приостановлением, так как ООО «Мирай-Челябинск» не могло получить денежные средства, подлежащие выдаче Банком по условиям кредитного соглашения от 25.12.2013 № КС-728000/2013/00101, а соответственно, не могло ими воспользоваться. Вместе с тем, на сегодняшний день договор об ипотеке зарегистрирован.

Управление Росреестра и Комитет отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Комитета не явились. С учётом мнения представителя заявителя, заинтересованного лица и третьего лица, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.12.2013 между Банком (кредитор) и ООО «Мирай-Челябинск» (заёмщик) заключено кредитное соглашение № КС-728000/2013/00101 (т. 1, л. д. 15-31).

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения кредитор обязуется открыть кредитную линию и предоставить заёмщику кредиты в размере и на условиях, указанных в соглашении, а заёмщик обязуется возвратить кредиты, уплатить проценты по кредитам и исполнить иные обязательства, предусмотренные соглашением.

В силу пункта 7.1 соглашения заемщик обязуется произвести погашение кредитов в дату, наступающую через 2080 календарных дней с даты вступления в силу соглашения.

На основании пункта 10.1 соглашения обеспечением исполнения обязательств заёмщика по соглашению является в том числе: залог недвижимого имущества в соответствии с договором об ипотеке, который подлежит заключению между кредитором и ООО «Мирай-Челябинск».

Во исполнение указанного соглашения 25.12.2013 Банком (залогодержатель) и ООО «Мирай-Челябинск» (залогодатель) заключен договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка № ДИЗ-728000/2013/00101 (т. 1, л. д. 36-47).

В соответствии с пунктом 2.1 договора в обеспечение исполнения обязательств залогодатель передаёт залогодержателю в ипотеку следующий предмет ипотеки:

нежилое здание, назначение: нежилое, площадь: 2498,1 кв. м, этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый (условный) номер: 74:36:0705001:50, адрес: Россия, <...> (здание по договору);

право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0705001:0027, площадью 4552 кв. м, принадлежащее залогодателю на основании: договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 16.05.2008 № 002618-К-2008, заключенного между ООО «Мирай-Челябинск» и Комитетом, дополнительных соглашений к договору № № 1 и 2 о продлении срока действия договора.

Также в названном пункте договора ипотеки указано, что срок аренды земельного участка в соответствии с указанными договором краткосрочной аренды и дополнительными соглашениями к нему до 15.05.2014.

В силу пункта 2.3 договора ипотеки ипотекой обеспечивается исполнение обязательств заемщика в полном объеме, в том числе по возврату кредитов, подлежащих погашению в дату, наступающую через 2080 календарных дней с даты вступления в силу кредитного соглашения.

По указанному договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 16.05.2008 № 002618-К-2008, заключенному между ООО «Магистраль» и Комитетом, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0705001:0027, площадью 4552 кв. м, был передан обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль» (далее – ООО «Магистраль») для строительства автокомплекса (т. 2, л. д. 98-117).

В дальнейшем возведенный на земельном участке незавершенный строительством объект был продан ООО «Мирай-Челябинск» (т. 2, л. д. 118-121).

В виду указанного между ООО «Магистраль», ООО «Мирай-Челябинск» и Комитетом было заключено соглашение от 13.10.2010 об уступке прав арендатора по указанному договору аренды (т. 2, л. <...>).

Договор ипотеки был передан на государственную регистрацию в регистрирующий орган (т. 2, л. <...>). Сторонами договора было подано заявление о государственной регистрации ипотеки в отношении указанного выше здания (т. 2, л. д. 2).

31 декабря 2013 года государственная регистрация договора ипотеки была приостановлена, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 31.12.2013 № 01/688/2013-81 (т. 1, л. <...>).

В качестве обоснования приостановления государственной регистрации указано, что для соблюдения требований пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) необходимо представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка. Также отмечено, что по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество срок аренды земельного участка истекает 15.05.2014, тогда как по кредитному соглашению срок кредитной линии - 2080 дней с даты вступления в силу соглашения, что превышает срок действия арендных отношений. В договоре об ипотеке отсутствует условие о сроке исполнения обязательства в отношении права аренды. В силу изложенного необходимо привести в соответствие договор об ипотеке путём заключения дополнительного соглашения к нему в части указания срока действия обязательства в отношении права аренды земельного участка. Кроме того, необходимо представить согласие собственника земельного участка - муниципального образования «Город Челябинск» на заключение договора об ипотеке.

10 января 2014 года на государственную регистрацию были представлены дополнительные документы, а именно: совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации ипотеки в отношении права аренды земельного участка, согласие арендодателя земельного участка - Комитета (т. 2, л. <...>).

30 января 2014 года сторонами договора ипотеки было подано заявление о приостановлении государственной регистрации до 29.04.2014 в связи с устранением замечаний (т. 2, л. д. 50-55).

Государственная регистрация 31.01.2014 была приостановлена до 22.04.2014 на основании заявления Банка и ООО «Мирай-Челябинск» (т. 2, л. д. 56).

28 февраля 2014 года ООО «Мирай-Челябинск» и Комитетом на основании дополнительного соглашения № 3 к указанному ранее договору аренды продлен срок действия договора аренды земельного участка до 01.12.2019 (т. 2, л. д. 134-146). Назначение участка указано – для эксплуатации нежилого здания.

12 марта 2014 года осуществлена государственная регистрация договора ипотеки.

Полагая, что приостановление государственной регистрации договора ипотеки от 31.12.2013 является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с названным выше требованием. При этом сослался на необоснованное указание в уведомлении о государственной регистрации на то, что в договоре об ипотеке отсутствует условие о сроке исполнения обязательства в отношении права аренды земельного участка, и на необходимость привести в соответствие договор об ипотеке путём заключения дополнительного соглашения к нему в части указания срока действия обязательства в отношении права аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в условиях договора не указано, что право аренды земельного участка заложено в пределах срока аренды, что является нарушением требований пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке. Также суд отметил, что в регистрирующий орган не было предоставлено согласие Комитета на заключение договора об ипотеке, а также совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка. Кроме того, суд учел, что в дальнейшем государственная регистрация была приостановлена по заявлению Банка и ООО «Мирай-Челябинск», при этом Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) не предусматривает оснований для отказа правообладателю в приостановлении государственной регистрации по его заявлению. 12.03.2014 договор ипотеки был зарегистрирован. Соответственно, права заявителя спорным приостановлением государственной регистрации не нарушены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением Росреестра решения о приостановлении государственной регистрации и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, в том числе при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 9 данного Закона если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Как указано ранее, в договоре ипотеки был индивидуализирован земельный участок, право аренды на который передавалось в ипотеку. Также в договоре было указано, что срок аренды земельного участка в соответствии с названным договором краткосрочной аренды и дополнительными соглашениями к нему до 15.05.2014.

Таким образом, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, содержание договора ипотеки в данной части соответствовало требованиям законодательства.

То обстоятельство, что срок аренды земельного участка истекает 15.05.2014, тогда как по кредитному соглашению срок кредитной линии - 2080 дней с даты вступления в силу соглашения, что превышает срок действия арендных отношений, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о несоответствии договора ипотеки требованиям законодательства.

При этом податель жалобы верно отметил, что Банк как залогодержатель согласился принять в залог право аренды земельного участка, истекающее 15.05.2014.

Таким образом, в оспариваемом уведомлении о государственной регистрации от 31.12.2013 необоснованно указано данное основание приостановления.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что основания для удовлетворения требований Банка в рамках настоящего спора отсутствуют, в виду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Одним из оснований приостановления государственной регистрации договора ипотеки спорным уведомлением было непредставление сторонами договора заявления о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка.

Заявитель не указывает на незаконность данного основания приостановления государственной регистрации. Более того, данное требование регистрирующего органа заявителем и ООО «Мирай-Челябинск» было исполнено.

Также в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 настоящего Закона. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

В Законе о регистрации отсутствует норма, согласно которой в приостановлении государственной регистрации по заявлению правообладателя может быть отказано.

Как отмечено ранее, Банк и ООО «Мирай-Челябинск» 30.01.2014 подали в Управление Росреестра заявление о приостановлении государственной регистрации ипотеки.

При этом в дальнейшем ООО «Мирай-Челябинск» с Комитетом было заключено дополнительное соглашение от 28.02.2014 к договору аренды земельного участка о продлении срока действия договора аренды.

Соответственно, 12.03.2014 осуществлена государственная регистрация договора ипотеки.

Таким образом, сделать вывод о том, что Банк и ООО «Мирай-Челябинск» 30.01.2014 подали в Управление Росреестра заявление о приостановлении государственной регистрации ипотеки не в связи с намерением продлить срок действия договора аренды земельного участка, невозможно.

В связи с указанным заявитель не доказал, что спорным уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 31.12.2013 нарушены его права и законные интересы.

Соответственно, основания для удовлетворения требований Банка отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Банк.

При подаче апелляционной жалобы Банком была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб. по платёжному поручению от 07.05.2014 № 0222, которая в силу статьи 333-40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу № А76-1343/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Банка ВТБ (открытое акционерное общество) - без удовлетворения.

Возвратить Банку ВТБ (открытое акционерное общество) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 07.05.2014 № 0222 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: М.И. Карпачева

Л.А. Суспицина