Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Экострой» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 по делу № А07-404/2014 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании приняли участие: от общества с ограниченной ответственностью «Центр социальных технологий» - директор ФИО1 (протокол общего собрания общества с ограниченной ответственностью «Центр социальных технологий» от 07.05.2014 № 2), представитель ФИО2 (доверенность от 17.12.2013 № 01/2),

Общество с ограниченной ответственностью «Центр социальных технологий» (далее – общество «Центр социальных технологий», истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Экострой» (далее – общество «ГК «Экострой», ответчик по первоначальному иску) о взыскании 1 752 460 руб. задолженности по арендной плате и 306 913 руб. 28 коп. неустойки (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 3, л.д. 22-23).

Общество «ГК «Экострой» (далее также – истец по встречному иску), в свою очередь, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к обществу «Центр социальных технологий» (далее также – ответчик по встречному иску) о взыскании 755 900 руб. и проведении зачета встречных однородных обязательств в части суммы, на которую будут удовлетворены требования первоначального иска общества «Центр социальных технологий» (с учетом уточнения встречного искового заявления, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л.д. 58).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Сбербанк, третье лицо) (т. 2, л.д. 164-166).

Решением суда первой инстанции от 15.12.2014 (резолютивная часть объявлена 08.12.2014) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме: с общества «ГК «Экострой» в пользу общества «Центр социальных технологий» взыскано 1 752 460 руб. долга и 306 913 руб. 28 коп. пеней; встречные исковые требования удовлетворены частично: с общества «Центр социальных технологий» в пользу общества «ГК «Экострой» взыскано 474 900 руб. в возмещение стоимости капитального ремонта, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано; результате зачета с общества «ГК «Экострой» в пользу общества «Центр социальных технологий» взыскано 1 277 560 руб. основного долга, 306 913 руб. 28 коп. пеней, 7 534 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины (т. 3, л.д. 32-40).

Не согласившись с принятым решением, общество «ГК «Экострой» (далее также – податель жалобы) обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда от 15.12.2014 отменить в части отказа в возмещении расходов по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита, а именно: стоимости работ – 150 000 руб. и материалов – 131 000 руб., принять по делу новый судебный акт о полном удовлетворении встречных исковых требований (т. 3, л.д. 45-46).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Ссылаясь на положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, податель жалобы настаивает на том, что расходы по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита, подлежат взысканию с общества «Центр социальных технологий» в пользу общества «ГК «Экострой» в полном объеме, поскольку арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Отмечает, что общество «ГК «Экострой» было вынуждено самостоятельно устранить выявленные при проведении пожарного аудита недостатки, требовавшие неотложного устранения.

Общество «Центр социальных технологий» представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. № 3761 от 30.01.2015), в котором просит решение суда от 15.12.2014 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что истец по первоначальному иску с выводами суда, изложенными в решении, согласен.

От Сбербанка отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Явку в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечило только общество «Центр социальных технологий».

Общество «ГК «Экострой» и Сбербанк явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет». В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители общества «Центр социальных технологий» в судебном заседании возражали по существу доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. Пояснили суду апелляционной инстанции о том, что не возражают против пересмотра решения суда от 15.12.2014 в апелляционном порядке только в обжалуемой истцом по встречному иску части (в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований).

От Сбербанка возражения против пересмотра решения суда от 15.12.2014 только в обжалуемой части также не поступили.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 17.06.2013 между обществом «Центр социальных технологий» (арендодатель) и обществом «ГК «Экострой» (арендатор) заключен договор аренды здания № 06/17 (т. 1, л.д. 11-19), по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору за плату во временное пользование отдельно стоящее административное здание общей площадью 1669,4 кв. м, назначение – нежилое, количество этажей – 3, мансарда, инв. № 510168, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 19/4, характеристика здания указана в техническом паспорте здания (приложение № 2), здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020105:770 площадью 691 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор аренды заключен сроком на десять лет с 17.06.2013 по 16.06.2023 (пункт 2.1 договора).

В разделе 4 договора стороны установили права и обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт здания (пункт 4.2.2 договора).

Арендодатель обязан в срок до 18.07.2013 провести независимый аудит состояния электрических сетей и противопожарного оборудования с предъявлением соответствующего заключения (пункт 4.2.6 договора).

В разделе 5 договора стороны установили права и обязанности арендатора.

Арендатор обязан для поддержания имущества, его конструктивных элементов и оборудования в исправном состоянии за свой счет осуществлять техническое обслуживание находящихся в здании инженерных систем и оборудования в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами (пункт 5.2.6 договора).

Арендатор обязан производить за свой счет текущий, косметический ремонт здания (пункт 5.2.7 договора).

Арендатор обязан не проводить реконструкции здания, систем жизнеобеспечения здания и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя, неотделимые улучшения производить только с письменного разрешения арендодателя.

В разделе 7 договора предусмотрена ответственность сторон.

Арендатор несет ответственность за необеспечение соответствия здания, в том числе всех коммуникаций и оборудования здания, требованиям норм противопожарной безопасности, а также требованиям всех иных эксплуатационных норм, обязанность по соблюдению которых установлена законодательством при эксплуатации здания (коммуникаций, оборудования) (пункт 7.6 договора).

Арендатор в течение действия настоящего договора обязуется осуществлять эксплуатацию и обеспечивать соответствие здания, в том числе всех коммуникаций и оборудования здания, требованиям норм противопожарной безопасности, а также требованиям всех иных эксплуатационных норм, обязанность по соблюдению которых установлена законодательством при эксплуатации здания (коммуникаций, оборудования) (пункт 7.7 договора).

Договор от 17.06.2013 № 06/17 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 19.07.2013 на документе (т. 1, л.д. 19).

Во исполнение договора от 17.06.2013 № 06/17 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.06.2013 (т. 1, л.д. 20).

Ссылаясь на неоплату арендатором арендных платежей по договору аренды от 17.06.2013 № 06/17, общество «Центр социальных технологий» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Письмом от 18.10.2013 № 10/18/2 общество «ГК «Экострой» известило общество «Центр социальных технологий» о выявлении недостатков переданного в аренду имущества (течь кровли, сквозное намокание несущей стены, неисправность вентиляционного оборудования) и просило устранить данные недостатки в срок до 10.11.2013 (т. 1, л.д. 108).

Гарантийным письмом от 23.10.2013 № 18 общество «Центр социальных технологий» гарантировало обществу «ГК «Экострой» возмещение понесенных расходов в размере 262 000 руб., в том числе 50 000 руб. – на аудит состояния пожарной безопасности, 87 000 руб. – перенос коммуникаций водоснабжения, 125 000 руб. – перенос сети канализации (т. 1, л.д. 106).

Письмом от 12.11.2013 общество «Центр социальных технологий» просило общество «ГК «Экострой» в кратчайшие сроки подготовить и заключить договоры на оказание возмездных услуг между истцом и ответчиком на возмещение понесенных затрат в связи с переносом коммуникаций, проведением аудита в арендуемом помещении (т. 1, л.д. 107).

Из материалов дела усматривается также, что 09.09.2013 между закрытым акционерным обществом Центр противопожарной защиты «Арсенал-01» (исполнитель) и обществом «ГК «Экострой» (заказчик) заключен договор № 156/13, в рамках которого исполнитель отказал заказчику услуги по обследованию арендованного объекта на соответствие требованиям пожарной безопасности; стоимость услуг по договору составила 50 000 руб., которые оплачены обществом «ГК «Экострой» платежным поручением № 35 от 10.09.2013 на сумму 50 000 руб. (т. 1, л.д. 103-105).

По результатам обследования арендованного объекта на соответствие требованиям пожарной безопасности закрытым акционерным обществом Центр противопожарной защиты «Арсенал-01» составлен акт, согласно которому в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 19/4, выявлено 44 нарушения требований пожарной безопасности (т. 2, л.д. 27-30).

18 сентября 2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» (подрядчик) и обществом «ГК «Экострой» (заказчик) заключен договор на строительно-монтажные работы, в рамках которого подрядчик выполнил по заданию заказчика на арендованном объекте прокладку водопровода с устройством запорной арматуры и подключением к городской сети водоснабжения; стоимость работ составила 174 000 руб., которые оплачены обществом «ГК «Экострой» платежным поручением № 47 от 19.09.2013 на сумму 87 000 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 37 от 18.09.2013 на сумму 87 000 руб. (т. 1, л.д. 86, 95-102)

01 октября 2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Прометей» (подрядчик) и обществом «ГК «Экострой» (заказчик) заключен договор на строительно-монтажные работы, в рамках которого подрядчик выполнил по заданию заказчика на арендованном объекте прокладку наружной канализации, стоимость работ составила 250 900 руб., которые оплачены обществом «ГК «Экострой» платежным поручением № 66 от 24.10.2013 на сумму 100 000 руб., платежным поручением № 77 от 11.11.2013 на сумму 25 000 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 45 от 01.10.2013 на сумму 125 900 руб. (т. 1, л.д. 83-85, 87-94).

18 ноября 2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Блок» (подрядчик) и обществом «ГК «Экострой» (заказчик) заключен договор подряда № 18/11, в рамках которого подрядчик выполнил по заданию заказчика на арендованном объекте электромонтажные работы, стоимость работ составила 150 000 руб., которые оплачены обществом «ГК «Экострой» платежным поручением № 111 от 28.11.2013 (т. 1, л.д. 79).

Кроме того, общество «ГК «Экострой» просило взыскать с общества «Центр социальных технологий» затраты по частичной оплате противопожарного оборудования и комплектующих, поставленных в адрес арендатора по товарной накладной № 2 от 10.02.2014 обществом с ограниченной ответственностью «Баштеплозащита», несение которых в сумме 131 000 руб. подтверждается платежным поручением от 10.02.2014 (т. 1, л.д. 132-134).

Ссылаясь на осуществление за свой счет работ по проведению пожарного аудита переданного в аренду здания и устранению выявленных недостатков, общество «ГК «Экострой» обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

По результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной строительно-технической экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции от 11.06.2014 (т. 2, л.д. 97-99), в материалы дела представлено заключение судебного эксперта от 09.09.2014 № 013/10 (т. 2, л.д. 101-110), выполненное экспертом некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО3, в котором изложены следующие выводы:

1) работы по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита эксплуатирующегося административного здания по адресу: <...>, и отраженных в акте обследования объекта на соответствие пожарной безопасности, подготовленного в результате проведения работ по пожарному аудиту ЗАО «Арсенал-01», являются неотложной необходимостью;

2) выполненные работы по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита здания по адресу: <...> и отраженных в акте обследования объекта на соответствие пожарной безопасности, подготовленного в результате проведения работ по пожарному аудиту ЗАО «Арсенал-01», представленные в материалы дела, не носят капитальный характер, кроме проведения самих работ по пожарному аудиту здания по обследованию объекта на соответствие пожарной безопасности, выполненных ЗАО «Центр противопожарной защиты «Арсенал-1», которые носят капитальный характер;

3) работы по переносу инженерных сетей водоснабжения/водоотведения здания по адресу: <...>, с территории застраиваемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020105:793, принадлежащего на праве долгосрочной аренды ООО «Спартак» являются неотложной необходимостью;

4) работы по переносу инженерных сетей водоснабжения/водоотведения здания по адресу: <...> с территории застраиваемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020105:793, принадлежащего на праве долгосрочной аренды ООО «Спартак» носят капитальный характер.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды от 17.06.2013 № 06/17. В отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности по арендной плате, требования общества «Центр социальных технологий» о взыскании основного долга и пеней признаны обоснованными по праву. Расчет основного долга и пеней судом первой инстанции проверен, признан верным.

Руководствуясь положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.2 договора аренды от 17.06.2013 № 06/17, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с арендодателя в пользу арендатора стоимости проведения противопожарного аудита, прокладки водопровода и наружной канализации, всего - в сумме 474 900 руб.

Как указано выше, решение суда по настоящему делу в части удовлетворенных первоначальных и встречных исковых требований, участвующими в деле лицами не обжалуется, в связи с чем не пересматривается судом апелляционной инстанции на предмет законности и обоснованности в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приняв во внимание, что работы по устранению недостатков, выявленных в ходе противопожарного аудита, не носят капитальный характер, а также положения пункта 7.6 договора аренды от 17.06.2013 № 06/17, суд первой инстанции пришел к выводу, что траты арендатора на установку противопожарного оборудования не могут быть отнесены на арендодателя, в связи с чем отказал в удовлетворении встречного иска в части 150 000 руб. стоимости электромонтажных работ и 131 000 руб. стоимости противопожарного оборудования и комплектующих.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.

Общество «ГК «Экострой» в апелляционной жалобе ссылается на положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В пункте 4.2.6 договора аренды от 17.06.2013 № 06/17 стороны указали, что арендодатель обязан в срок до 18.07.2013 провести независимый аудит состояния электрических сетей и противопожарного оборудования с предъявлением соответствующего заключения.

Включение такого условия в спорный договор аренды при его заключении позволяет суду прийти к выводу о том, что арендатор, принимая в пользование объект аренды, мог и должен был исходить из того, что при проведении пожарного аудита могут быть выявлены существующие недостатки в состоянии электрических сетей и противопожарного оборудования (в противном случае проведение пожарного аудита для арендатора не имело смысла), следовательно, соглашался на аренду объекта с недостатками, подписывая акт приемки-передачи здания от 17.06.2013 без возражений к его состоянию.

Условий о том, что выявленные при проведении пожарного аудита недостатки будут устранены исключительно за счет средств арендодателя, спорный договор аренды не содержит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, возложена на арендатора (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению судебного эксперта от 09.09.2014 № 013/10 (т. 2, л.д. 101-110), выполненному экспертом некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО3, спорные работы по устранению недостатков, выявленных при проведении пожарного аудита эксплуатирующегося административного здания по адресу: <...>, и отраженных в акте обследования объекта на соответствие пожарной безопасности, подготовленного в результате проведения работ по пожарному аудиту ЗАО «Арсенал-01», являются неотложной необходимостью, однако не носят капитального характера.

Согласно статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции.

В силу пунктов 7.6 и 7.7 договора аренды от 17.06.2013 № 06/17 ответственность за не обеспечение соответствия здания, в том числе всех коммуникаций и оборудования здания, требованиям норм противопожарной безопасности, а также требованиям всех иных эксплуатационных норм, обязанность по соблюдению которых установлена законодательством при эксплуатации здания (коммуникаций, оборудования) возложена на арендатора, который обязался осуществлять эксплуатацию и обеспечивать соответствие здания, в том числе всех коммуникаций и оборудования здания, требованиям норм противопожарной безопасности, а также требованиям всех иных эксплуатационных норм, обязанность по соблюдению которых установлена законодательством при эксплуатации здания (коммуникаций, оборудования).

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с общества «Центр социальных технологий» в пользу общества «ГК «Экострой» понесенных последним расходов на производство электромонтажных работ в сумме 150 000 руб. и расходов на приобретение стоимости противопожарного оборудования и комплектующих в сумме 131 000 руб.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с судебным актом, но не влияют на его законность и обоснованность, а потому не могут служить основанием для его отмены/изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество «ГК «Экострой».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 по делу № А07-404/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Экострой» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Экострой» в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.А. Суспицина

Судьи: Г.Н. Богдановская

И.Ю. Соколова