Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческого партнерства «Пансионат Тургояк» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2014 по делу № А76-1082/2014 (судья Костылев И.В.).

В заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – ФИО1 (доверенность от 15.05.2014),

общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» - ФИО2 (доверенность от 19.06.2014).

Некоммерческое партнерство «Пансионат Тургояк» (далее – НП «Пансионат Тургояк», пансионат Тургояк, пансионат, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 29.10.2013 № 34/086/2013-472 в государственной регистрации расторжения договора субаренды земельного участка от 19.05.2011 № 18, заключенного между НП «Пансионат Тургояк» и ООО «Меридиан», обязании осуществить государственную регистрацию расторжения вышеназванного договора субаренды земельного участка.

Определением суда от 27.01.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ООО «Меридиан», третье лицо; л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2014 (резолютивная часть от 21.04.2014) в удовлетворении требований отказано.

С указанным решением не согласился пансионат Тургояк (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указывает, что для расторжения договора аренды имелось два правовых основания, вызванных несвоевременной оплатой третьим лицом арендной платы по договору и наличием обременений договора аренды земельного участка, что в значительной уменьшает стоимость права аренды. Судом первой инстанции не учтено, что заявителем на основании ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) был заявлен отказ от исполнения договора субаренды земельного участка от 19.05.2011 № 18. Апеллянт полагает, что обстоятельства, установленные судами в рамках дела № А76-22344/2012, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в данном случае указано иное основание для прекращения арендных отношений – односторонний отказ от исполнения договора субаренды в силу ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Апеллянт считает, что судом не была дана оценка коммерческому предложению ООО «Лигр», письму ООО «Первая оценочная компания» № 13/05-01 от 28.05.2013 как подтверждению наличия оснований для применения к спорным отношениям вышеуказанной нормы закона о банкротстве. Ссылается на материалы судебных решений по делу № А53-23096/2012.

Апеллянт также не согласен с выводами суда, что заявитель своими действиями выразил намерение о сохранении договорных отношений с третьим лицом, поскольку указанное опровергается направлением уведомления о расторжении договора субаренды, обращением в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды, подачей в Управление Росреестра заявления о государственной регистрации прекращения договора субаренды земельного участка от 19.05.2011 № 18 и обращением в суд с рассматриваемыми требованиями. По мнению заявителя, прием арендных платежей в настоящее время связан только с тем, что договор по настоящее время не расторгнут. Оснований для заявления требования о возврате арендуемого имущества не имеется, поскольку на арендуемом третьим лицом земельном участке отсутствуют объекты последнего.

Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель подателя жалобы не явился.

С учётом явившихся представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия заявителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в том числе обстоятельств, установленных вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 по делу № А76-22344/2012 (л.д. 50-54), 30.12.2009 на основании постановления Администрации Миасского городского округа от 30.12.2009 № 2559-2 между Миасским городским округом в лице Администрации Миасского городского округа Челябинской области (арендодатель) и пансионатом Тургояк (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка № 5987, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 74:34:0310010:60 общей площадью 243201 кв.м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, кв. 37 Тургоякского лесничества Миасского лесхоза, для рекреационных целей под размещение НП «Пансионат Тургояк», сроком с 30.12.2009 по 30.12.2058.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2009.

20.04.2011 между Администрацией Миасского городского округа Челябинской области и пансионатом Тургояк было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым в пункт 1.1 договора внесены следующие изменения: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель особо охраняемых территорий и объектов земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310010:12 общей площадью 23316 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310010:93 общей площадью 219885 кв.м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, кв. 37 Тургоякского лесничества Миасского лесхоза, для рекреационных целей под размещение НП «Пансионат Тургояк» (раздел 1 соглашения).

Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке 16.05.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за номером 74-74-34/008/2010-218.

Согласно кадастровому паспорту, земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310010:12, площадь 23316 кв. м, имеет предыдущий номер 74:34:0310010:60, разрешенное использование для рекреационных целей под размещение НП «Пансионат Тургояк».

Между пансионатом Тургояк (арендатор) и ООО «Меридиан» (субарендатор) 19.05.2011 подписан договор субаренды земельного участка № 18, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок площадью 23316 кв. м из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 74:34:0310010:12, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, оз. Тургояк, кв. 37 Тургоякского лесничества Миасского лесхоза под благоустройство, размещение и эксплуатации детского городка, а также размещение внесезонного комплекса (временного строения) для проведения общественных культурно-массовых мероприятий (пункт 1.1, 1.4 договора субаренды, л.д. 12-15).

Срок действия договора субаренды установлен до 20.12.2058 (пункт 2.1 договора субаренды).

В соответствии с пунктом 9.3 договора субаренды договор может быть расторгнут по требованию арендатора, в том числе при возникновении задолженности по внесению платы по договору субаренды в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения (пункт 9.3.4 договора).

Земельный участок передан субарендатору по акту приема-передачи от 19.05.2011 (л.д. 19).

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 08.06.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за номером 74-74-34/066/2011-67 (л.д. 21, оборот).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2012 по делу № А76-19548/2011 НП «Пансионат Тургояк» признано банкротом.

02.08.2012 конкурсный управляющий НП «Пансионат Тургояк» на основании статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» направил в адрес ООО «Меридиан» отказ от исполнения договора субаренды от 19.05.2011 № 18 и предложил подписать соглашение о его расторжении (л.д. 27).

Уведомление арендатора об отказе от договора субаренды земельного участка получено субарендатором 09.08.2012, о чем свидетельствует представленная в материалы дела копия уведомления (л.д. 28).

Заявителем 04.06.2013 в Управление Росреестра было подано заявление о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора субаренды от 19.05.2011 № 18 (л.д. 22).

Сообщением № 34/086/2013-472 от 29.10.2013 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения договора субаренды, сославшись на то, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Регистрирующий орган указал, что по сведениям, полученным у ООО «Меридиан», земельный участок арендатору не передавался, используется по назначению в полном объеме, арендная плата вносится в полном объеме. Представленное на регистрацию уведомление от 02.08.2012 о расторжении договора субаренды рассматривалось в арбитражном суде. В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 указано, что данный договор субаренды может быть расторгнут только на основании решения суда (л.д. 26).

Полагая, что указанный отказ Управления Росреестра является незаконным и нарушает права заявителя в сфере осуществляемой им предпринимательской деятельности, пансионат обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу, что, несмотря на факт направления уведомления в адрес третьего лица, заявитель своими фактическими действиями выразил волеизъявление на сохранение отношений субаренды с ООО «Меридиан» в рамках заключенного договора субаренды, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для регистрации прекращения договора субаренды по заявлению пансионата.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правильности обжалуемого решения и отсутствии оснований для его отмены по следующим обстоятельствам.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вместе с тем, повторно рассмотрев дело, а также учитывая обстоятельства, установленные судами по делу № А76-22344/2012, апелляционная коллегия не усматривает в действиях заинтересованного лица нарушения норм действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом п. 3 указанной статьи сторонам по договору предоставляется (помимо расторжения договора в одностороннем порядке) право одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В силу п. 2 ст. 102, п. 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2012 по делу № А76-19548/2011 НП «Пансионат Тургояк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, заявитель как субарендодатель по договору субаренды земельного участка № 18 от 19.05.2011 не может быть лишен права на односторонний отказ от исполнения указанного договора при соблюдении условий отказа, предусмотренных п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также гражданским законодательством.

На основании п. 3 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Из материалов дела следует, что 02.08.2012 конкурсный управляющий НП «Пансионат Тургояк» направил в адрес ООО «Меридиан» отказ от исполнения договора субаренды от 19.05.2011 № 18 и предложил подписать соглашение о его расторжении (л.д. 27).

Вместе с тем, по смыслу ст. 453 ГК РФ целью одностороннего отказа от исполнения договора субаренды является направленность воли одной из сторон договора на прекращение возникших между сторонами взаимных обязательств.

Согласно обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 по делу № А76-22344/2012 (л.д. 50-54), после направления третьему лицу уведомления об отказа от договора субаренды от 19.05.2011 № 18 заявитель 20.11.2012 также направлял субарендатору уведомление о расторжении договора субаренды на основании пункта 9.3.4 договора, в виду наличия задолженности по арендной плате по состоянию на 31.10.2012 в сумме 13 487 руб. 56 коп.

Обращаясь в арбитражный суд в рамках дела № А76-22344/2012 с требованиями о расторжении договора субаренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору субаренды, пансионат Тургояк фактически настаивал на сохранении договорных отношений, несмотря на направление уведомления от 02.08.2012.

Согласно пояснениям третьего лица, являющегося субарендатором по договору субаренды от 19.05.2011 № 18, требований о возвращении земельного участка пансионатом Тургояк субарендатору не выставлялось, земельный участок арендатору не передавался, используется третьим лицом по назначению, арендная плата вносится в полном объеме (л.д. 58).

Указанные пояснения третьего лица заявителем не оспорены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, несмотря на направление уведомления от 02.08.2012 об отказе от договора субаренды, заявитель совместно с третьим лицом продолжили исполнение условий договора, чем выразили взаимную волю на сохранение ранее возникших по договору субаренды обязательственных правоотношений. Впоследствии в силу п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды от 19.05.2011 № 18 пансионатом Тургояк ООО «Меридиан» не направлялось. Доказательств обратного заявителем суду не представлено.

Таким образом, заявителем не соблюден предусмотренный п. 3 ст. 450 ГК РФ, п.п. 2, 3 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядок одностороннего отказа от исполнения договора субаренды.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации права) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 13 Закона о регистрации права при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

Пунктом 2 ст. 16, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации права предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

На основании изложенных правовых норм регистрирующий орган обязан проверить законность сделки, установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, а также соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства.

Поскольку заявителем не были представлены регистрирующему органу доказательства соблюдения порядка одностороннего отказа от исполнения договора субаренды Управлением Росреестра правомерно отказано пансионату в государственной регистрации.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в отличие от обстоятельств дела № А76-22344/2012 в рамках настоящего дела заявитель основывал свои требования на положениях ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку не опровергают выводов судов о сохранении и продолжении исполнения обязательственных правоотношений по договору субаренды от 19.05.2011 № 18.

Несогласие апеллянта с выводами суда в том, что заявитель своими действиями выразил намерение о сохранении договорных отношений с третьим лицом, основано на неправильной квалификации сложившихся между заявителем и третьим лицом правоотношений в рамках договора субаренды. Направление НП «Пансионат Тургояк» уведомления о расторжении договора субаренды, обращение в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды как раз свидетельствуют о том, что несмотря на направление третьему лицу уведомления об отказе от договора субаренды заявитель выразил волю не на односторонний отказ от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), а на прекращение его действия в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Ссылки апеллянта на то, что вышеназванное обстоятельство сохранения договорных отношений не подтверждается фактом приема арендных платежей и продолжением пользования третьим лицом земельным участком, являются необоснованными, поскольку они противоречат сущности договора аренды, согласно правовой природе которого арендная плата взимается именно за пользование арендатором предоставленным ему объектом аренды.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2014 по делу № А76-1082/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Некоммерческого партнерства «Пансионат Тургояк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: Л.А. Суспицина

Л.В. Пивоварова