Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Марат» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 по делу № А07-19153/2020.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители истца и ответчика не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и ответчика.

Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (далее – ГКУ «Управление имуществом казны РБ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Марат» (далее – ООО «Марат», ответчик) о расторжении договора аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, здании, строений, сооружений, закрепленных за государственным унитарным предприятием № 49/18 от 05.03.2018, об обязании ответчика освободить занимаемый объект государственного нежилого фонда: нежилые помещения № 639, 640, 643, 646 на 6 этаже, литер А, общей площадью 57,8 кв.м, расположенный по адресу: <...>; о взыскании процентов за пользование чужими средствами в сумме 4 536 руб. 56 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2022 (резолютивная часть от 19.01.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вышеуказанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Марат» просит решение суда отменить в части расторжения договора аренды.

Податель жалобы указал, что на момент направления истцом претензии № 2961, ответчик имел право сдавать имущество субаренду (поднаем) без согласия истца и нарушения каких-либо обязательств положений договора со стороны ответчика не было, поскольку решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-27436/2019 о признании дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2018, вступило в законную силу 16.01.2020.

Апеллянт отметил, что истец направил в адрес ответчика претензию № 237 от 27.01.2020, к претензии, как и к исковому заявлению не были приложены какие-либо доказательства того, что арендуемые помещения были переданы в субаренду. Уже в ходе судебного разбирательства, был представлен акт проверки арендованного имущества от 23.01.2020 и фотоматериалы. На фотографиях запечатлены были комнаты (помещения) с номерами, которые не передавались ответчику в аренду - № 622, 623, 626, 628. Ответчику были переданы в аренду нежилые помещения № 639, 640, 643, 646. Письмо, подписанное исполнительным директором «Школы иностранных языков HELLO!» ФИО1, также не может подтверждать нарушение договора со стороны ответчика, поскольку оно было составлено на момент действия дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2018 к договору аренды. Таким образом, поскольку первая претензия (№ 2961 от 13.11.2019) была необоснованной, т.к. на момент ее направления ответчик имел право сдавать помещения в субаренду, то вторая претензия (№ 237 от 27.01.2020) не может подтверждать существенного обстоятельства необходимого для досрочного расторжения, указанного в п. 8.3 договора, а именно «систематичности» (более 2-х раз) нарушения.

Податель жалобы считает, что истцом не был соблюден установленный частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок досудебного урегулирования спора, поскольку в направленной претензии № 237 от 27.01.2020 отсутствовало указание на устранение ответчиком допущенного нарушения (передачу в субаренду помещения) в разумный срок.

От ГКУ «Управление имуществом казны РБ» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено апелляционным судом.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.03.2018 между ГКУ «Управление имуществом казны РБ» (арендодатель) и ООО «Марат» (арендатор) был заключен договор аренды № 49/18 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным унитарным предприятием, расположенных по адресу: <...>, объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения №№639, 640, 643, 646 на 6 этаже, литер А, общей площадью 57,8 кв.м, для использования в целях: бытовое обслуживание населения (далее – договор, т. 1 л.д. 30-37, пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 05.03.2018 по 04.03.2033.

Согласно акту приема-передачи от 05.03.2018 спорное имущество передано ответчику во временное пользование (т. 1 л.д. 38).

На основании пунктов 6.1 и 6.2. договора и приложением к договору (расчет годовой арендной платы, т. 1 л.д. 39-44) ответчик обязался за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца производить арендные платежи в сумме 4 739 руб. 40 коп.

04.06.2018 между МЗИО РБ в лице ГКУ «Управление имуществом казны РБ» (арендодатель) и ООО «Марат» (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №49/18 об изменении реквизитов и уменьшении размера арендной платы - 4 016 руб. 44 коп. в месяц.

Истец указывает, что ответчик производил оплату арендных платежей с нарушениями сроков.

В силу пункта 7.2.1 договора аренды за просрочку арендных платежей Ответчик обязан уплатить пеню в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием исполнения обязательств от 30.05.2019 исх.№ 1255 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, в течение 10 дней с момента получения претензии. А также уведомил ответчика об обнаружении нарушений пунктов 4.2.3, 4.2.10 договора аренды, использование арендуемых помещений не в соответствии с целями, определенными договором аренды, и передача арендуемых помещений в пользование третьим лицам без согласования собственника. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Согласно пункту 8.4.1 договора при систематическом (более двух раз) нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с договором является основанием для досрочного расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.3 договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.3., 4.2.6. – 4.2.10., 4.2.21. договора.

13.11.2019 письмом №2961 истец указал ответчику, что в ходе оперативного обследования обнаруженные ранее нарушения пунктов 4.2.3 и 4.2.10 договора аренды, а именно передача арендуемых помещений в пользование третьим лицам до настоящего времени не устранены (т. 1 л.д. 58).

Также было направлено уведомление (№2962 от 13.11.2019) лицу (Школа иностранных языков «HELLO!»), владеющему спорным имуществом без наличия на то оснований, на которое письмом № 3 от 10.12.2019 Школа иностранных языков «HELLO» уведомила ГКУ «Управление имуществом казны РБ», что арендует помещения на условиях субаренды с ООО «Марат».

В обоснование своих требований истец указывает на проведенные проверки использования переданного в аренду имущества, оформленные актами обследования нежилых помещений от 13.05.2019, 23.01.2020, а также 09.09.2020, согласно которым в арендуемых ответчиком помещениях расположена «Школа иностранных языков HELLO!».

При этом истцом указывается, что дополнительное соглашение №1 от 01.04.2018, допускающее передачу имущества в субаренду (поднаем) без согласия арендодателя, было признано ничтожным на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2019 по делу № А07- 27436/2019.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности со стороны арендатора нарушений пунктов 4.2.3 и 4.2.10 договора аренды, выразившихся в неправомерной сдаче арендованных помещений третьим лицам в субаренду, что в соответствии с пунктом 8.3 является основанием для досрочного расторжения договора.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Так, на основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды от 05.03.2018 № 49/18, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 указанной статьи).

В пункте 3 указанной статьи установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 450 названного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, среди прочего, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В исковом заявлении ГКУ «Управление имуществом казны РБ» указывало на необходимость расторжения договора и освобождения ответчиком помещения в связи с наличием существенного нарушения арендатором условий договора, а именно сдачи помещений в субаренду без согласия собственника.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчиком допущены нарушения договора аренды от 05.03.2018 № 49/18, выраженные в передаче арендуемого помещения в субаренду без согласия собственника помещения в нарушение нормы пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды.

Так, в силу пункта 4.2.10 договора арендатор обязуется сдавать имущество в субаренду только с предварительного письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 8.3 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств предусмотренных пунктами 4.2.3, 4.2.6-4.2.10, 4.2.21 настоящего договора.

Из материалов настоящего дела следует, что согласно представленным актам проверки спорных нежилых помещений от 13.05.2019, 23.01.2020 и от 09.09.2021 в арендуемых ответчиком помещениях размещается «Школа иностранных языков HELLO!» без указания на организацию, предоставляющую услуги по обучению иностранным языкам.

Факт использования «Школа иностранных языков HELLO!» помещений, переданных ему ООО «Марат» в субаренду, подтвержден и письмом, подписанным исполнительным директором «Школы иностранных языков HELLO!» ФИО1, из которого следует, что ответчиком заключен договор субаренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком полученное в аренду имущество предоставлено иному лицу в нарушение условий заключенного с истцом договора аренды. Отсутствие в материалах дела договора субаренды не влияет на оценку судом данного обстоятельства.

Какие-либо доказательства обращения к собственнику за согласованием предоставления помещений в субаренду третьим лицам ответчик не представил.

В силу пункта 8.3 договор может быть досрочно расторгнут по требования арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств предусмотренных пунктами 4.2.3, 4.2.6-4.2.10, 4.2.21 настоящего договора.

Кроме того, согласно пункту 1.1 договора аренды целью использования спорных нежилых помещений является бытовое обслуживание населения. Приказом Росстандарта от 11.10.2016 № 1356-ст утвержден «ГОСТ Р 57137-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Бытовое обслуживание населения. Термины и определения», который устанавливает термины и определения основных понятий в области бытового обслуживания населения

В подразделении бытовых услуг, установленных приказом, образовательные услуги, либо услуги репетиторства отсутствуют.

При этом, согласно сведениям о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, указанным в едином государственном реестре юридических лиц в отношении Общества, деятельность в области образовательных услуг или услуг репетиторства ООО «Марат» также не осуществляет.

Исходя из этого, судом первой инстанции установлено наличие со стороны арендатора нарушений пунктов 4.2.3 и 4.2.10 договора аренды, что в соответствии с пунктом 8.3 является основанием для досрочного расторжения договора.

Таким образом, доводы ГКУ «Управление имуществом казны РБ» о нарушении предпринимателем условий указанного договора - пунктов 4.2.3 и 4.2.10 договора аренды, что в соответствии с пунктом 8.3 является основанием для досрочного расторжения договора, являются обоснованными.

Поскольку ООО «Марат» в отсутствие согласия истца сдавало имущество в субаренду «Школы иностранных языков HELLO!», ГКУ «Управление имуществом казны РБ» направило в адрес ООО «Марат» претензию с требованием исполнения обязательств от 30.05.2019 исх.№ 1255 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, в течение 10 дней с момента получения претензии. А также уведомил ответчика об обнаружении нарушений пунктов 4.2.3, 4.2.10 договора аренды, использование арендуемых помещений не в соответствии с целями, определенными договором аренды, и передача арендуемых помещений в пользование третьим лицам без согласования собственника. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Данные уведомления получены ООО «Марат», что подтверждается отметкой на данном уведомлении.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку истец выполнил требования по соблюдению досудебного порядка для предъявления иска о расторжении договора аренды от 05.03.2018 № 49/18, требование истца о расторжении данного договора обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Из претензий от 13.11.2019 № 2961, от 30.05.2019 № 1255, от 27.01.2020 № 237 (с учетом многочисленных актов проверки) следует, что арендодатель ставил в известность арендатора о допущенных им нарушениях при исполнении договора аренды помещений, которые не были устранены арендатором даже в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, что свидетельствует об истечении разумного срока, определяемого как минимум с даты первой претензии (май 2019 года) и о соблюдении требований абзаца седьмого статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о соблюдении истцом предусмотренных ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации мер по урегулированию спора с ответчиком.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы арбитражного суда первой инстанции о необходимости расторжения договора аренды от 05.03.2018 № 49/18 вследствие нарушения арендатором условий пунктов 4.2.3 и 4.2.10 указанного договора в части передачи помещения в субаренду без согласия арендодателя.

Доводы апеллянта, что на момент направления истцом претензии № 2961, ответчик имел право сдавать имущество субаренду (поднаем) без согласия истца и нарушения каких-либо обязательств положений договора со стороны ответчика не было, поскольку решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-27436/19 о признании дополнительного соглашения № 1 от 01.04.18, вступило в законную силу 16.01.2020, подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, в претензии исх.№ 237 от 27.01.2020 (т. 1 л.д. 74) истец указывает, что 23.01.2020 в ходе повторного обследования арендуемых ООО «Марат» нежилых помещений установлено, что нарушения п. 4.2.3 и 4.2.10 договора аренды, а именно использование арендуемых нежилых помещений не в соответствии с целями, определенными договором аренды, и передача нежилых помещений в пользование третьим лицам, не устранены. Указанной претензией арендатору предложено в течение 10 дней с момента получения претензии освободить занимаемые помещения, оплатив арендную плату, подписав соглашение о расторжении и исполнив все обязательства, возложенные договором аренды.

Претензия была направлена 29.01.2020, что подтверждается представленным списком № 11 от 29.01.2020 писем и бандеролей, поданных в почтовое отделение.

Таким образом, истец направил надлежащим образом оформленную претензию после вступления в силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2019 по делу № А07-27436/2019, то есть после признания ничтожным дополнительного соглашения №1 от 01.04.2018, допускающего передачу имущества в субаренду (поднаем) без согласия арендодателя.

Также, в ходе производства по настоящему делу ответчиком не было представлено доказательств устранения допущенных нарушений.

Кроме того, с учетом того что в результате признания дополнительного соглашения недействительным действует договор с условиями в предыдущей редакции, это приводит к восстановлению положения арендатора по договору, то есть подлежат применению правила об отсутствии права на сдачу помещений в субаренду без согласия арендодателя.

Истцом также было заявлено требование о взыскании 4 536 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 24.09.2019 по 05.04.2020, с 08.01.2021 по 20.01.2021.

Поскольку ответчиком было нарушено обязательство по своевременному внесению арендной платы и не оспаривалось ответчиком, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика 4 536 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 24.09.2019 по 05.04.2020, с 08.01.2021 по 20.01.2021.

В указанной части выводы суда первой инстанции спорными на стадии апелляционного обжалования не являются (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Анализ доводов жалобы показал, что в целом они направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных с учетом правильно установленных фактических обстоятельств на основании представленных в материалы дела доказательств, достаточных оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судом первой инстанции оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого определения.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержат, в силу чего удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 по делу № А07-19153/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Марат» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

И.А. Аникин

А.С. Жернаков