Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2014 по делу № А07-1204/2014 (судья Файрузова Р.М.).

Открытое акционерное общество «Региональный банк развития» (далее – Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью «Серебряный снег», (далее – Управление, ООО «Серебряный снег», ответчики) об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Серебряный снег» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23 и переданном в аренду на основании договора аренды земельного участка N 418-13 от 17.05.2013, а также определении способа продажи заложенного имущества - с публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости в размере 5 130 000 руб. (требования заявлены с учетом их уточнения , принятого в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) т. 2, л. д. 49-52).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «СтройПроектЦентр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – ОАО «СтройПроектЦентр», Управление Росреестра, третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.12.2014 (резолютивная часть объявлена 28.11.2014) заявленные требования удовлетворены (т. 3, л. д. 148-161) Суд установил начальную продажную стоимость имущества и распределил судебные расходы по делу между ответчиками.

С принятым решением не согласилось Управление и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает на отсутствие в деле требований, адресованных Управлению, в связи с чем полагает необоснованным привлечение его в качестве ответчика и возложение на Управление судебных расходов.

Кроме того, ссылаясь на установленные при рассмотрении дел А07-19292/2013 и А07-818/2014 обстоятельств, апеллянт полагает отсутствующими основания для обращения взыскания на земельный участок, предоставленный ООО «Серебряный снег» по договору аренды, признанному в судебном порядке действительным.

По мнению апеллянта, следует признать неверным вывод суда первой инстанции о переходе права аренды на выделенный земельный участок от ОАО «СтройПроектЦентр» к ООО «Серебряный снег», поскольку последний не является правопреемником ОАО «СтройПроектЦентр», а договор уступки права требования между указанными лицами не заключался. Вновь образованный земельный участок никогда не был обременен залогом.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 03.12.2007 между Банком (кредитор) и ОАО «СтройПроектЦентр» (заемщик) заключен договор кредитной линии № 130 (т. 1, л. д. 92-97).

В соответствии с пунктом 1.1 договора кредитор открывает кредитную линию сроком по 01.12.2008, в рамках которой предоставляет заемщику денежные средства с начислением платы за пользование кредитом в размере 16 % годовых, при просрочке 32 % годовых в пределах лимита выдачи, установленного в размере 140 000 руб., а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит, уплатить проценты, неустойку, возместить убытки, произведенные расходы в вышеуказанный срок или срок, оговоренный дополнительным соглашением, письменным требованием.

В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор от 18.12.2007 № 3/130 (т. 1, л. д. 85-91).

В соответствии с пунктом 2 договора в обеспечение своевременного исполнения кредитного договора ОАО «СтройПроектЦентр» (залогодатель) заложило:

- нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6515,20 кв. м, литера Б. Заложенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, ж. д. 8;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, площадью 129 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, переданного в аренду залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 22.02.2005 № 203-05 сроком до 15.02.2015, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2005, запись регистрации № 02-04-02/099/2005-164, и дополнительного соглашения от 30.12.2005 о внесении изменений № 1 в договор аренды земельного участка от 22.02.2005 № 203-05, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2006, запись регистрации № 02-04-01/001/2006-320.

Договор ипотеки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2008, запись регистрации № 02-04-01/306/2007-220, что подтверждается выпиской из указанного реестра от 25.10.2013 № 11-11367264 (т. 1, л. д. 162-166).

Из письма Управления Росреестра от 01.10.2013 № 14444/2010 Банку стало известно о факте уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, право аренды которого являлось предметом залога (т. 1, л. д. 157-158). В письме сообщено, что земельный участок преобразован по решению Администрации. Образованный в результате земельный участок предоставлен Администрацией в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику строений, расположенных на данном земельном участке.

Из обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела А07-818/2014 следует, что из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 в настоящий момент образовано три земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638. Последний имеет статус учтенного.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, площадью 3645 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23, следует, что он образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638 внесены в государственный кадастр недвижимости 20.06.2012, разрешенное использование земельного участка – занимаемый производственной базой (т. 2, л. д. 26-29).

Указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Серебряный снег» на основании договора аренды земельного участка от 17.05.2013 № 418-13, заключенного между Управлением по земельным ресурсам и ООО «Серебряный снег» (т. 3, л. д. 131-134).

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления Администрации от 06.02.2013 № 392 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010910:1638, общей площадью 3645 кв. м, расположенный по адресу: Кировский р-н городского округа <...>, занимаемый производственной базой, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору.

В силу пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.02.2013 до 01.01.2015.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 06.02.2013.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 31.05.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре, № регистрации 02-04-01/222/2013-076 (т. 3, л. д. 134).

Из обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела А07-818/2014 следует также, что в постановлении Администрации от 06.02.2013 № 392 о предоставлении ООО «Серебряный снег» спорного земельного участка в аренду указано, что земельный участок предоставлен в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду ООО «Серебряный снег» было указано на расположение на земельном участке строения – нежилого производственного, общей площадью 1132,2 кв. м, литеры А, А1, А2, А3, Б, принадлежащего ООО «Серебряный снег» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02-УФ № 116046, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.09.2012 № 01/01/2012-15068. В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 12.10.1997.

Объекту в 2012 году присвоен адрес: <...>.

Постановлением Администрации от 05.11.2001 № 4672 предписано предоставить ООО «Серебряный снег» земельный участок площадью 3711 кв. м, находящийся по адресу: ул. Гурьевская, 3а (прежний адрес объектов, принадлежащих ООО «Серебряный снег»,), занимаемый производственной базой.

В постановлении Администрации от 15.02.2005 № 545, которым ОАО «СтройПроектЦентр» предоставлен в аренду земельный участок под строительство комплекса, указано на изъятие у ООО «Серебряный снег» земельного участка площадью 3711 кв. м, находящегося по адресу: ул. Гурьевская, 3а, с указанием на необходимость компенсации стоимости строений (пункты 9, 13, 18 постановления).

В ходе рассмотрения дела А07-818/2014 с участием тех же лиц, что и в настоящем деле, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Серебряный снег» на основании договора купли-продажи от 12.10.1997.

Ссылаясь на нарушения прав, как залогодержателя на удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного имущества, руководствуясь положениями ст.351, 353 ГК РФ, ст.37,38,39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), Банк обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск Банка, суд первой инстанции исходил из того, что переход права аренды на выделенный земельный участок от ОАО «СтройПроектЦентр» к обществу «Серебряный снег», не повлек прекращения права залога Банка этого имущества, которое следовало судьбе заложенного имущества. Суд указал, что к обществу «Серебряный снег» перешли все права и обязанности залогодателя по договору N З/130 от 18.12.2007 и оно может быть освобождено от этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем, то есть с Банком.

Суд признал Банк лицом, чьи права и интересы нарушены посредством выделения из состава земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 и заключения ответчиками в отношении последнего договора аренды.

Применив положения ч. 1 ст. 348 ГК РФ об обращении взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), суд первой инстанции посчитал установленным факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта и отказа истцу в удовлетворении требований в полном объеме в силу следующего.

В качестве правового обоснования исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество Банк в исковом заявлении ссылается на нормы статьи 351,353 ГК РФ и статьи 37-39 Закона об ипотеке.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

В соответствии с определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013 по делу А07-21465/2011 в реестр требований кредиторов ОАО «СтройПроектЦентр» включено требование Банка в сумме 152 749 725 руб.29 коп., как обеспеченное залогом имущества должника в соответствии с договором о залоге № 3/130 от 18.12.2007 (л.д.13-44 т.1).

Обращаясь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество к ООО «Серебряный снег», Банк исходил из положений ст. 353 ГК РФ, и п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке, в силу которых при переходе права на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 351 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент заключения договора о залоге, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345);

3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом.

Согласно пункту 2 указанной нормы залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статья 342);

2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Приведенная выше норма права предусматривает две группы оснований для заявления залогодержателем требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства. Первая группа объединяет случаи, когда на предмет залога невозможно обратить взыскание. Поэтому п. 1 комментируемой статьи не предусматривает для этих случаев обращение взыскания. Вторая группа оснований охватывает обстоятельства, которые ущемляют или могут ущемить интересы залогодержателя. Поскольку предмет залога в этих случаях не утрачивается, залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество (п. 2 комментируемой статьи).

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 ст.38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В силу статьи 39 названного Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Приведенные выше нормы права регламентируют запрет именно залогодателю совершать указанные в них действия без согласия залогодержателя.

В рассматриваемом же случае залогодатель - ОАО «СтройПроектЦентр» не совершал действий по распоряжению правом аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333.

Материалами настоящего дела подтверждается, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 в порядке пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) было осуществлено по инициативе Администрации.

В ходе рассмотрения дела № А07-818/2014 было установлено, что право собственности ООО «Серебряный снег» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638, возникло до заключения договора аренды от 22.02.2005 № 203-05 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 с ОАО «СтройПроектЦентр». Кроме того, суд установил, что выделение земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 имело место в целях реализации ООО «Серебряный снег» предусмотренного статьей 36 ЗК РФ исключительного права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

На основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

В п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, закреплено, что при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

В п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации (далее – ВАС РФ) от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» дано следующее разъяснение: применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

В рассматриваемом случае предметом ипотеки было право аренды ОАО «СтройПроектЦентр» земельного участка, разделенного впоследствии на три части.

Применяя перечисленные выше нормы права и разъяснения ВАС РФ с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А07-818/2014, апелляционный суд приходит к выводу о том, что после раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 и выделения из него земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, право аренды ОАО «СтройПроектЦентр», возникшее на основании договора аренды от 22.02.2005 № 203-05 и являвшееся предметом залога по договору от 18.12.2007 № 3/130 не перешло и не могло перейти от ОАО «СтройПроектЦентр» к ООО «Серебряный снег» в соответствии с положениями ст.353 ГК РФ и ст.38 Закона об ипотеке, поскольку право пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:010910:1638 у ответчика возникло ранее заключения договора аренды от 22.02.2005 № 203-05 в силу положений ст. 271 ГК РФ, 5,35 и 36 ЗК РФ.

Апелляционный суд полагает, что принцип следования залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, а также сохранение залога при любом преобразовании недвижимых объектов не подлежит применению к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям.

Обоснованность указанного вывода подтверждается судебными актами по делу № А07-818/2014, которыми было отказано Банку в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды от 17.05.2013 № 418-13 спорного земельного участка.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ следует отменить, в удовлетворении исковых требований Банка к Управлению и ООО «Серебряный снег» об обращении взыскания на принадлежащее ООО «Серебряный снег» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, распределение судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2014 по делу № А07-1204/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Региональный банк развития» отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.И. Карпачева

Судьи: Л.В. Пивоварова

Л.П. Ермолаева