Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2014 по делу № А07-1638/2014 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества «Алатау» – ФИО1 (доверенность от 23.11.2012, паспорт).

Закрытое акционерное общество «Алатау» (далее – ЗАО «Алатау», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан (далее – Администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра) о признании постановления Главы администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан от 20.09.2013 № 2347 недействительным, признании действий Управления Росреестра по проведению регистрации прекращения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 13.05.2008 № 69-08-31дем, дата регистрации 26.05.2008, № 02-04-25/005/2008-416 незаконными.

Решением от 19.05.2014 (резолютивная часть объявлена 12.05.2014), требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным постановление Главы администрации муниципального района Кармаскалинский район РБ от 20.09.2013 № 2347, так же признал незаконными действия Управления Росреестра, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения № 69-08-31 от 13.05.2008 года. Кроме того, суд обязал Управление Росреестра погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения № 69-08-31 от 13.05.2008 (т. 3, л.д. 30-39).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее так же апеллянт) просит решение отменить, в удовлетворении заявления ЗАО «Алатау» отказать (т. 3, л.д. 42-46).

Как полагает Управление Росреестра, заявленные обществом «Алатау» требования по существу являются требованиями об оспаривании зарегистрированного права, поскольку материально-правовой интерес заявителя направлен на подтверждение существования и сохранение обязательственных правоотношений, возникших на основании договора аренды. Тем самым, целью требований ЗАО «Алатау» является разрешение спора о праве (обременении) на земельный участок.

Ссылаясь на позицию, изложенную в п. 56 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 апеллянт указывает, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

В силу изложенного полагает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку оспаривание зарегистрированного права должно производиться путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записей в ЕГРП.

При названных обстоятельствах, по мнению апеллянта, Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не имеет материально-правового интереса в результатах рассмотрения спора.

Кроме того, апеллянт ссылается на наличие описок и неточностей, содержащихся в мотивировочной части решения суда, в том числе, на ошибочное указание даты и номера записи государственной регистрации прекращения обременения. Так судом вместо номера записи 02-04-25/005-2008-416 от 26.05.2008 указан номер 77-77-07/053/2008-132 от 02.10.2008, кроме того на третьей странице решения в абзаце третьем суд пришел к выводу о том, что «… находит требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям», однако в резолютивной части решения суд требования удовлетворил. Так же в решении ошибочно указано на необходимость обязать Управление Росреестра по г. Москве погасить запись государственной регистрации.

Полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего решение подлежит отмене.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Управление Росреестра явку своего представителя не обеспечило.

Представитель заявителя с доводами апелляционной жалобы не согласился, ссылаясь на наличие оснований для признания ненормативного акта Администрации недействительным, действий Управления Росреестра незаконными.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 25.01.2008 на кадастровый учет поставлен земельный участок 02:31:000000:443 площадью 50 259 776 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства (т.1 л.д.16-19).

На основании постановления главы Администрации Кармаскалинского района Республики Башкортостан № 509 от 12.05.2008 между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Кармаскалинскому району (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленное хозяйство Алатау» (арендатор) заключен договор аренды № 69-08-31зем от 13.05.2008 в отношении земельного участка общей площадью 50 259 776 кв. м. с кадастровым номером 02:31:000000:443 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Кармаскалинский район, для ведения сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д. 14-15).

Срок аренды установлен сторонами с 13.05.2008 до 13.05.2018 (пункт 3.1 договора).

Регистрация договора произведена 25.05.2008, о чем свидетельствует уведомление о государственной регистрации договора аренды (т. 2 л.д. 39).

На основании решения единственного учредителя, общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленное хозяйство «Алатау» реорганизовано путем преобразования в открытое акционерное общество «Агропромышленное хозяйство «Алатау», о чем свидетельствует запись в ЕГРЮЛ № 11000280045095 от 24.12.2010. (т.2 л.д.128-129).

Соглашением от 05.04.2011 в договор аренды № 69-08-31зем от 12.05.2008 внесены изменения в части наименования арендатора, арендатором по договору указано открытое акционерное общество «Агропромышленное хозяйство «Алатау» (т.1 л.д.22).

Соглашение от 05.04.2011 зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав 10.06.2011 (т.1 л.д.22 оборот).

На основании решения единственного акционера изменен тип акционерного общества «Агропромышленное хозяйство «Алатау» в закрытое акционерное общество «Агропромышленное хозяйство «Алатау», о чем свидетельствует запись в ЕГРЮЛ № 2110280504464 от 13.09.2011 (т.2 л.д.134-135).

На основании решения единственного акционера о реорганизации общества ЗАО Агропромышленное хозяйство «Алатау» реорганизовано в форме разделения и создания на его базе закрытого акционерного общества «Алатау» и закрытого акционерного общества «Племенное хозяйство «Алатау» (т.2 л.д.136-137).

В соответствии с данными разделительного баланса, ЗАО «Алатау» является правопреемником прав и обязанностей ЗАО «Агропромышленное хозяйство «Алатау» по вышеназванному договору аренды земельного участка (т.2 л.д.146-149).

Администрацией издано постановление № 1757 от 25.07.2013, пунктом 1.2 которого предписано внести в преамбулу договора № 69-08-31зем от 12.05.2008 изменения, касающиеся наименования арендатора, заменив его на ЗАО «Алатау» (т.1 л.д.94).

Постановлением № 2347 от 20.09.2013 Администрация Кармаскалинского района Республики Башкортостан постановила прекратить право аренды земельных участков по договору № 69-08-31зем от 12.05.2008 с кадастровым номером 02:31:000000:443, ранее предоставленных в аренду ООО «Агропромышленное хозяйство «Алатау» (т.1 л.д. 79- 80).

На основании вышеуказанного постановления Управлением Росреестра 02.11.2013 произведена регистрация прекращения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения № 69-08-31зем от 12.05.2008, о чем в адрес заявителя направлено соответствующее уведомление (т.1. л.д. 25).

Постановлением № 90 от 11.03.2014 администрация Кармаскалинского района Республики Башкортостан отменила ранее принятое постановление №2347 от 20.09.2013 (т.2 л.д.152).

Считая, постановление Администрации № 2347 от 20.09.2013 недействительным, действия Управления Росреестра по внесению записи о прекращении договора аренды незаконными, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Управление Росреестра произвело регистрацию прекращения договора аренды при отсутствии взаимного согласия лиц, заключивших договор, без надлежащего проведения правовой экспертизы документов, представленных Администрацией, и в отсутствие предусмотренных законом оснований для регистрации такого прекращения. Установив данные обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии оснований для оспаривания действий Управления Росреестра по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку исключение из ЕГРП записи о прекращении договора аренды не влечет нарушения прав и законных интересов других лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).

По смыслу статей 197-200 АПК РФ основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа, органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий соответствующих органов, являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанными актами (действиями) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент её совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии со статьей 13 и пунктом 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможны только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 69-08-31зем от 12.05.2008 является срочным, условий о возможности одностороннего отказа от его исполнения спорный договор аренды не содержит.

Более того, согласно условию п. 10.1 договора аренды № 69-08-31зем от 12.05.2008 изменение, дополнение, поправки к условиям настоящего договора или досрочное расторжение настоящего договора возможно только по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Таким образом, возможность досрочного прекращения договора аренды № 69-08-31зем от 12.05.2008 при отсутствии заключенного между сторонами спора соглашения о таком прекращении обусловлена наличием судебного акта о досрочном расторжении данного договора.

В силу отсутствия судебного акта либо соглашения сторон о расторжении спорного договора аренды оснований для признания договора прекращенным, по мотиву принятия Администрацией постановления № 2347 от 20.09.2013, у Управления Росреестра не имелось.

Принятое Администрацией постановление № 2347 от 20.09.2013 обоснованно признано судом первой инстанции не соответствующим закону и нарушающим права и охраняемые законом интересы заявителя в силу отсутствия у Администрации полномочий на прекращение спорного договора аренды иначе, чем по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Установив отсутствие, как судебного акта, так и соглашения сторон о расторжении спорного договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что запись о регистрации прекращения договора аренды внесена Управлением Росреестра в отсутствие оснований его прекращения.

При названных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда о незаконности действий Управления Росреестра по внесению записи о регистрации прекращения договора аренды, как совершенных с нарушением требований пункта 1 ст. 17, пункта 1 ст. 18 Федерального закона №122-ФЗ. Данные действия так же нарушают права заявителя, поскольку последствием их совершения является возникновение правовой неопределенности по вопросу наличия между Администрацией и заявителем обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды № 69-08-31зем от 12.05.2008, а так же лишает заявителя возможности противопоставить свои права по пользованию земельным участком правам любых других лиц на этот же участок.

Доводы подателя жалобы об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты, со ссылкой на то, что заявленные ЗАО «Алатау» требования по существу являются требованиями об оспаривании зарегистрированного права, не подлежащими рассмотрению по правилам, установленным главой 24 АПК РФ, а так же о том, что Управление Росреестра не может быть привлечено в качестве ответчика по настоящему требованию в силу отсутствия у него материально-правового интереса, подлежат отклонению.

Пункт 52 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум 10/22) содержит следующее разъяснение: оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 56 Пленума 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Таким образом, применимость такого способа защиты как обращение в суд к Управлению Росреестра с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ обусловлена отсутствием спора о праве на недвижимое имущество и обстоятельством отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц при внесении изменений в ЕГРП.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии в настоящем случае спора о праве (обременении права) на земельный участок.

Обстоятельство наличия арендных правоотношений Администрацией не оспариваются, о чем свидетельствует, в том числе, отмена постановления №2347 от 20.09.2013.

Само по себе отрицание Администрацией обстоятельств наличия арендных правоотношений, не влечет признания избранного заявителем способа защиты ненадлежащим.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Обстоятельство принятия арендодателем ненормативного правового акта, не являющегося в силу закона основанием для прекращения арендных правоотношений, не могло повлечь прекращения договора аренды и, соответственно, явиться основанием внесения в ЕГРП оспариваемой записи.

Избранный заявителем способ соответствует характеру допущенного Управлением Росреестра правонарушения, заключающегося в необоснованном внесении записи в ЕГРП, обеспечивает восстановление прав заявителя и не влечет нарушения прав третьих лиц, поскольку исключение из ЕГРП необоснованно внесенной записи о прекращении договора аренды не влияет на права любых иных лиц, в отношении земельного участка.

Доводы апеллянта о наличии в мотивировочной части решения суда описок и неточностей судебная коллегия находит обоснованными. Вместе с тем, указанные описки не повлияли на правильность принятого судебного акта. Содержание допущенных судом описок не изменило общий смысл судебного акта и не повлекло неясности сделанных выводов.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба Управления Росреестра не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2014 по делу № А07-1638/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи Г.Н.Богдановская

И.Ю.Соколова