Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Урал» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2019 по делу №А76-29948/2018 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации Атамановского сельского поселения Брединского муниципального района Челябинской области – Глава Администрации ФИО1 (служебное удостоверение).

Администрация Атамановского сельского поселения Брединского муниципального района города Челябинска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Урал» (далее – ответчик, ООО «Урал») о расторжении договора аренды земельного участка № 19 от 27.06.2013; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 74:04:1100005:103 (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 137-141).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация Брединского муниципального района Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2019 (резолютивная часть объявлена 09.04.2019) заявленные требования удовлетворены.

ООО «Урал» не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии решения допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, выводы арбитражного суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам. В частности апеллянт указывает, что оснований для расторжения договора не имелось, со стороны ООО «Урал» условия договоры аренды, и действующего законодательства нарушено не было. Администрацией неправомерно оформлено право собственности на нежилые здания находящиеся на спорном земельном участке, поскольку данные объекты недвижимости изначально принадлежали ООО «Урал» по договору купли-продажи от 20.11.2006, то есть данные здания не были бесхозными. Указывает на то, что со стороны ответчика производились существенные и значительные улучшения на арендуемом земельном участке. Также безосновательно администрация приводит доводы о том, что за ООО «Урал» числится задолженность, поскольку ответчиком арендная плата уплачена в полном объеме. Кроме того, ООО «Урал» использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет.

Ответчик в судебное заседание уполномоченных представителей не направил.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, в собственности муниципального образования «Атамановское сельское поселение» находится земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: Челябинская область, Брединский район, примерно в 1 км. от п. Атамановский по направлению на Северо-Запад, расположенный на территории Атамановского сельского поселения, общей площадью 142367 кв.м. с кадастровым номером 74:04:1100005:103, разрешенное использование: для размещения иных объектов, связанных с сельскохозяйственным производством, что подтверждено выпиской из ЕГРН по состоянию на 18.06.2018.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.12.2012.

27.06.2013 между администрацией Атамановского сельского поселения (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Урал» (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка № 19 (далее – договор, т.1 л.д. 8-9).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить сроком на 49 лет земельный участок, местоположение: Челябинская область, Брединский район, примерно в 1 км. от п.Атамановский по направлению на северо-запад, расположенный на территории Атамановского сельского поселения, государственная собственность на которые не разграничена, общей площадью 142367 кв.м. 3 с кадастровым номером 74:04:1100005:103, разрешенное использование: для размещения иных объектов, связанных с сельскохозяйственным производством. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно положениям пункта 1.4 договора участок предоставлен для сельскохозяйственного производства.

На основании пункта 1.5. договор аренды заключен сроком на 49 лет, вступает в силу в силу с момента подписания и имеет юридическую силу с момента государственной регистрации.

Арендодатель устанавливает размер арендной платы на 1 год и имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами (пункт 2.1. договора).

Размер арендной платы изменяется арендодателем путем письменного извещения (приложение № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора) (пункт 2.2. договора).

Согласно пункту 2.3. договора арендные платежи начинают исчисляться с 27.06.2013. Арендатор обязуется вносить арендную плату поквартальным платежом ежегодно не позднее 15.03., 15.06., 16.09., 12.12, путем перечисления арендной платы на счет администрации.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Споры, возникающие на арендуемом земельном участке, разрешаются в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством Российской Федерации (пункт 5.4. договора).

Во исполнение условий договора указанный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.06.2013 (т.1 л.д. 10).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка № 19 от 27.06.2013 произведена 28.08.2013 (т.1 л.д. 12).

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 74:04:1100005:103 (далее – земельный участок) находятся нежилые здания (базовки в количестве 8 зданий) которые зарегистрированы на праве собственности за муниципальным образованием - Атамановским сельским поселением Брединского муниципального района Челябинской области в 2017 году на основании решений Брединского районного суда Челябинской области от 17.03.2017.

Сведения о зарегистрированных правах собственности Атамановского сельского поселения Брединского муниципального района на нежилые здания, находящиеся на земельном участке, подтверждаются сведениями ЕГРН и выписками на право собственности на нежилые здания (т.1 л.д. 13- 20).

В связи с оформлением права собственности Атамановского сельского поселения на объекты недвижимости администрацией в адрес общества «Урал» направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка № 19 от 27.06.2013 (т.1 л.д. 21).

19.07.2018 письмом (исх. № 1721-ю) истцом вновь предложено ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка № 19 от 27.06.2013, подписать соглашение о его расторжении и передать земельный участок по акту приема-передачи (т.1 л.д. 23).

Отказ ответчика от расторжения договора аренды и возврата земельного участка явилось основаниям обращения истца в суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В соответствии с пунктом 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Судом первой инстанции, верно, установлено, что за администрацией Атамановского сельского поселения Брединского муниципального района города Челябинска надлежащим образом зарегистрировано право собственности на нежилые здания (базовки в количестве 8 зданий), что подтверждается сведениями ЕГРН, выпиской №74/001/019/2017-59219 от 13.06.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:125; выпиской №74/001/019/2017-45363 от 01.06.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:126; выпиской от 29.05.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:127; выпиской от 29.05.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:128; выпиской от 29.05.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:129; выпиской от 29.05.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:130; выпиской от 29.05.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:131; выпиской от 29.05.2017 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:04:1100005:132.

Согласно пункту 1 статьи 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 1 статьи 7, части 1, части 2 статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.

Как следует из материалов дела, ООО «Урал» предоставлены в собственность земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3); пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора аренды в случае не целевого использования земель, в том числе в случае ухудшения экологической обстановки в результате деятельности арендатора, в случае систематического не внесения арендной платы.

В пункте 6.1. договора предусмотрено на изменение условий договора, его расторжение и прекращение в случае несоблюдения требований определенных пунктами 3, 4, 5 договора по соглашению сторон.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт того, что общество, не использовало земельный участок по целевому назначению, подтверждается представленными в материалы дела актами осмотра земельного участка №36 от 24.05.2016, № б/н от 14.09.2017, №б/н от 04.06.2018. В результате обследования было установлено, что на земельном участке в большом количестве присутствует сухая растительность, сенокошение не осуществлялось, выпас скота не осуществляется. Участок не обработан, зарос травянистой растительностью и кустарниками, находится в заброшенном состоянии, работы по пахоте участка не ведутся, не используется в качестве пастбища.

Истец 23.11.2018 направил ответчику претензию, в которой указано, в том числе, на длительное неиспользование земельного участка по целевому назначению.Администрация предложила расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора (т. 1, л.д. 133).

Кроме того, материалами дела подтверждается, что арендатор несвоевременно вносил арендную плату за земельный участок.

Администрацией в адрес арендатора направлялись претензии № 16 от 30.01.2017 с требованием оплаты суммы задолженности 362 руб. 88 коп. за 2016 год, претензия № 55 от 06.10.2017 с требованием об оплате арендных платежей в размере 878 руб. 87 коп. за 2017 год (т.1 л.д. 128-129, 133).

Ответчик произвел оплату арендной платы по договору аренды платежным поручением № 360 от 31.10.2017 в сумме 632 руб. 32 коп., №88 от 06.09.2017 в сумме 632 руб. 32 коп. за 2017 год. Вместе с тем, за 2018 год арендатор не производил оплату по договору аренды земельного участка №19 от 27.06.2013.

При таких обстоятельствах, установив факт существенного неоднократного нарушения обществом условий договора в части полного и своевременного внесения арендной платы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

Довод о том, что в 2017 году уплачен двойной платеж, в связи, с чем задолженность по аренде за 2018 год отсутствует, опровергается представленными в дело доказательствами.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу вышеизложенного, принимая во внимание прекращение действия договора аренды, отсутствие у ответчика правовых оснований для продолжения владения и пользования спорным земельным участком, требование истца о возврате переданного по договору аренды имущества обоснованно удовлетворено судом.

Довод о том, что администрацией неправомерно оформлено право собственности на нежилые здания находящиеся на спорном земельном участке, поскольку данные объекты недвижимости изначально принадлежат ООО «Урал» по договору купли-продажи от 20.11.2006, является необоснованным.

Согласно статьям 218 и 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, предоставляя в материалы дела лишь договор купли – продажи от 20.11.2006, истцом, наличие у него титульного права собственности на спорное имущество не доказано.

Ссылка подателя жалобы на то, что арендатором производились затраты, понесенные при производстве неотделимых улучшений, не рассматривается судом апелляционной инстанции, ввиду того, что это не было предметом спора в суде первой инстанции.

Способ защиты нарушенного права определяется истцом. В силу статьи 49, пункта 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец самостоятельно определяет материально-правовое требование к ответчику, которое рассматривается судом.

В настоящем деле вопрос о распределении затрат, понесенных при производстве неотделимых улучшений земельного участка не рассматривался, со встречными исковыми требованиями ответчик не обращался.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, исходит из того, что данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка актами №36 от 24.05.2016, № б/н от 14.09.2017, №б/н от 04.06.2018, ответчиком не опровергнуты. При этом довод о ненадлежащем извещении общества о проведении осмотра земельного участка сам по себе не подтверждает позицию ответчика относительно того, что акты осмотра не отражает в полной мере фактические обстоятельства использования земельного участка. Кроме того, договор аренды также не предусматривает обязательного участия представителя арендатора при осмотре территории арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2019 по делу №А76-29948/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Урал» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи: М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова