Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СТС» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2009 по делу № А76-1376/2009 (судья Костарева И.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Урал» – ФИО1 (доверенность от 18.09.2009, от общества с ограниченной ответственностью «СТС» – ФИО2 (доверенность от 07.07.2009), ФИО3 (решение № 1 от 07.06.2006),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Урал» (далее – ООО «Бизнес-центр «Урал», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СТС» (далее – ООО «СТС», ответчик) о взыскании 35 564 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 6 429 руб. 66 коп. задолженности по оплате за услуги телефонной связи за декабрь 2008, январь 2009 года (с учётом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об изменении предмета искового заявления, т. 1, л.д. 101, 137).

Решением суда от 23.07.2009 (резолютивная часть от 16.07.2009) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 35 564 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате и 1 422 руб. 57 коп. возмещения расходов по уплате государственной пошлины, кроме того, с ООО «Бизнес-центр «Урал» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 33 руб. 96 коп.

В апелляционной жалобе ООО «СТС» (далее также – податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на следующие обстоятельства: судом не установлен правовой статус третьего лица по делу – закрытого акционерного общества «Русьтрейд – XXI век» (далее – ЗАО «Русьтрейд – XXI век»); вывод суда первой инстанции о заключенности договора аренды № 95 является необоснованным, поскольку из данного договора невозможно определённо установить площадь переданного в аренду помещения в силу несоответствия площадей в поэтажных планах и отсутствия кадастрового плана помещения, и кроме того, не согласован предмет договора № 95 в части оказания услуг связи; материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о получении ответчиком счетов на оплату по договору аренды, в силу чего у последнего не возникло обязанности по внесению арендных платежей; у истца отсутствовало право передавать в аренду помещения на 3 этаже инженерного корпуса; срок договора субаренды превышает срок договора аренды, из чего следует ничтожность договора субаренды в силу требования ст. 615 ГК РФ; договор аренды № 95 заключен стонами на неопределённый срок, следовательно, подлежит обязательной государственной регистрации.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО « Бизнес-центр «Урал» считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ЗАО «Русьтрейд – XXI век» в судебное заседание не явились.

С учётом мнения истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.03.2006 между истцом и третьим лицом заключен договор аренды №1 (т. 1, л.д. 11-12), согласно которому третье лицо (арендодатель) передает истцу (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения (часть инженерного корпуса), общей площадью 4 807,4 кв.м., расположенные по адресу: <...> (п. 1.1 договора).

Указанные помещения принадлежат третьему лицу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.11.2002 №А74-АД №087859, от 01.07.2004 №74-АК№068545 и №74-АК№068543 (т. 1, л.д. 57-59).

Актом приема-передачи помещения от 01.03.2006 третье лицо передало, а истец принял нежилые помещения (часть инженерного корпуса), общей площадью 4 807,4 кв.м., расположенные по адресу: <...> (т. 1, л.д. 13). Стороны согласовали расположение и площадь передаваемых помещений в поэтажных планах-схемах (т. 1, л.д. 131-136).

Согласно пунктам 1.3 и 1.4 договора третье лицо выразило согласие на передачу истцом в субаренду нежилых помещений на основании договоров субаренды.

01.09.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор №95 аренды нежилого помещения (т.1, л.д. 15-18), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 38 кв.м., расположенное на 3 этаже инженерного корпуса, находящегося по адресу: <...>, которое указано красными линиями на поэтажном плане – приложение №1 (раздел 1 договора).

Согласно выкопировки из поэтажного плана инженерного корпуса, расположенного по адресу: <...>, стороны согласовали предмет договора аренды – нежилое помещение, общей площадью 38 кв.м., что подтверждается подписью директора ООО «СТС» ФИО3, скрепленной печатью ООО «СТС» (т. 1, л.д. 20).

Разделом 4 договора «Арендная плата и порядок расчетов» предусмотрено, что арендатор обязан ежемесячно в порядке предварительной оплаты, не позднее пяти банковских дней с момента получения выставленного счета на оплату уплачивать арендную плату за все арендуемое помещение (с учетом коммунальных услуг, услуг, указанных в п. 3.11) в размере 14 640 руб., без НДС, при этом счет на оплату может быть вручен арендатору нарочным, либо направлен по почтовому адресу арендуемого помещения, либо по юридическому адресу арендатора. Выбор способа вручения принадлежит арендатору.

Кроме того, пунктом 3.10 договора стороны установили, что возмещение расходов арендодателя по оплате услуг телефонной связи осуществляется арендатором на основании выставленного арендодателем счета.

Актом приема-передачи помещения от 01.09.2006 истец передал ответчику нежилое помещение на третьем этаже в здании инженерного корпуса, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 38 кв.м. (т. 1, л.д. 19).

Дополнительным соглашением от 01.10.2008 (т. 1, л.д. 23) стороны изложили пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.1 – «Арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 36,9 кв.м., расположенное на 3 этаже инженерного корпуса, находящегося по адресу: <...>»;

- п. 3.10 – «Возмещение расходов арендодателя по оплате услуг телефонной связи осуществляется арендатором на основании выставленного арендодателем счета-фактуры, а также акта выполненных работ в течение пяти банковских дней с момента получения вышеуказанных документов арендатором…»;

- п. 4.1 – «Арендатор обязуется ежемесячно в порядке предварительной оплаты, не позднее пяти банковских дней с момента получения выставленного счета на оплату уплачивать арендную плату за все арендуемое помещением (с учетом коммунальных услуг, услуг, указанных в п. 3.11 договора) в размере 21 617 руб. 50 коп., НДС не предусмотрен»;

19.01.2009 истец направил в адрес ответчика претензию №5 с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате и за потребленные услуги телефонной связи, в том числе за период декабрь 2008 – январь 2009 года (т. 1, л.д. 10), оставшуюся последним без исполнения и без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании возникшей задолженности.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции оценил договор аренды № 95 как заключенный и пришёл к выводу о наличии обстоятельств, свидетельствующих о задолженности ответчика по арендным платежам. Суд также указал, что требования о взыскании задолженности по оплате за услуги телефонной связи не подлежат удовлетворению, поскольку истцом в материалы дела не представлены акты выполненных работ в соответствии с положениями п. 3.10 договора аренды № 95.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Оценивая договор аренды № 1 от 01.03.2006 и договор аренды нежилого помещения № 95 от 01.09.2006 на предмет заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами разногласий относительно существенных условий договора, в силу чего оснований считать договоры незаключенными не имеется.

Так, предмет договора аренды № 1 согласован сторонами в поэтажных план-схемах (т. 1, л.д. 131-136), которые являются приложением № 1 к договору № 1 и подписаны обеими сторонами договора (т. 1, л.д. 136). Доводы подателя жалобы об отсутствии в договоре № 1 и акте приёмки-передачи к договору ссылок на поэтажные планы как неотъемлемую часть договора (протокол судебного заседания 21.09.2009) судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку существенные условия в данном случае согласованы сторонами в нескольких взаимосвязанных документах (договоре, акте приёмки-передачи, подписанных сторонами поэтажных планах).

Об отсутствии между истцом и третьим лицом разногласий относительно предмета договора аренды № 1 свидетельствует мнение третьего лица по делу (т. 1, л.д. 124).

Предмет договора № 95 от 01.09.2006 сторонами согласован в выкопировке из поэтажного плана инженерного корпуса, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается подписью директора ООО «СТС» ФИО3, скрепленной печатью ООО «СТС» (т. 1, л.д. 20). Ссылка подателя жалобы на несоответствие конфигурации (отсутствие перегородок) и несоответствие площадей занимаемого помещения в поэтажном плане к договору № 95, дополнительном соглашении к нему (т. 1, л.д. 20, 24) и поэтажном плане к договору № 1 (т. 1, л.д. 132) не имеет юридического значения для целей согласования предмета договора аренды по смыслу ст. 432, 420 ГК РФ, поскольку действующее законодательство не запрещает передачу в аренду части помещения при возможности определённо установить и идентифицировать его, что и было сделано сторонами путём наглядного отображения помещения на поэтажном плане. Кроме того, из пояснений представителя ответчика в судебном заседании (протокол судебного заседания 21.09.2009) следует, что уменьшение площади занимаемого помещения до 36, 9 кв.м. в дополнительном соглашении к договору № 95 произошло по инициативе ответчика, в силу чего был осуществлён повторный обмер помещения.

При этом ссылка на то, что передаваемое в аренду имущество должно быть обозначено сторонами в кадастровом паспорте на объект недвижимости, основан на неверном применении норм материального права, поскольку на момент заключения договора аренды № 95 нормы законодательства об обязательной идентификации объекта путём присвоения ему кадастрового номера и об обязательном предоставлении на государственную регистрацию именно кадастрового паспорта (ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») не действовали.

Ссылка ответчика на то, что им фактически арендовалось помещение площадью 33 кв.м. (протокол судебного заседания 21.09.2009) материалами дела не подтверждается, в силу чего подлежит отклонению.

Судом апелляционной инстанции для установления факта заключенности договора аренды № 95 также дана оценка обстоятельствам исполнения договора. Из материалов дела следует, что помещение было принято арендатором без замечаний по акту (т. 1, л.д. 19); с момента заключения договора по момента возникновения настоящего спора ответчик исполнял договор аренды № 95 в части оплаты арендной платы, что также исключает наличие разногласий между сторонами договора относительно помещения, переданного по договору аренды.

Подлежит отклонению довод истца о несогласованности предмета договора аренды № 95 как смешанного договора в части оказания услуг связи.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания п.1.1 договора аренды № 95 от 01.09.2006 следует, что в качестве предмета договора сторонами определено предоставление в аренду нежилого помещения. Положения п. 3.10 договора, предусматривающие обязанность арендатора по возмещению расходов арендодателя по оплате услуг телефонной связи на основании выставленного арендодателем счёта, следует расценивать как обязанность по возмещению расходов на коммунальные услуги, то есть часть бремени по содержанию арендованного помещения, но не как самостоятельный договор на оказание услуг. Исследуемое обстоятельство также опровергается отсутствием у истца лицензии на оказание данного вида услуг, а также фактом заключения между ООО «Русьтрейд-XXI век» и ООО «Бизнес-центр «Урал» соглашения от 01.09.2009 (т. 1, л.д. 127) об обязанности истца возмещать расходы на оплату услуг телефонной связи.

В отсутствие доказательств несения ответчиком расходов на данный вид коммунальных услуг, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении данной части заявленных требований.

Как верно указано подателем апелляционной жалобы договора аренды № 95 от 01.09.2006, в сущности, является договором субаренды по отношения к договору аренды № 1 от 01.03.2006. При этом ссылка ответчика на недоказанность наличия у истца права сдавать в субаренду, в том числе, помещения на третьем этаже здания, не находят подтверждения в материалах дела, поскольку договор аренды № 1 заключен сторонами в том числе на помещения третьего этажа задания, а предмет договора аренды согласован в данной части в соответствующем поэтажном плане (т.1, л.д. 132). Кроме того, с учётом требования ст. 615 ГК РФ ООО «Русьтрейд-XXI век» подтвердило факт предоставления истцу права передавать помещения в субаренду (т. 1, л.д. 124).

Довод апелляционной жалобы о неопределённости статуса ООО «Русьтрейд-XXI век» как юридического лица и собственника имущества опровергается выпиской из ЕГРЮЛ от 18.09.2009, из которой следует, что данное юридическое лицо является действующим; право собственности ООО «Русьтрейд-XXI век» на передаваемое в аренду имущество подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д.57-59),

Довод ООО «СТС» о заключении договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, основан на неверном применении норм материального права.

Исходя из п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), при этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды, что опровергает доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора субаренды.

Кроме того, как следует из дополнительного соглашения к договору аренды № 1 (т. 1, л.д. 14), если за месяц до истечения срока действия договора какая-либо из сторон не заявит о его изменении или расторжении, договор считается заключенным на тех же условиях на срок 11 месяцев. Доказательств прекращения договорных отношений между ООО «Русьтрейд-XXI век» и ООО «Бизнес-центр «Урал» в материалы дела не представлено. Названное опровергает доводы апелляционной жалобы о прекращении договора аренды № 1, в силу чего у суда нет оснований считать прекращённым договор аренды № 95.

Не находит подтверждения и ссылка ответчика о необходимости государственной регистрации договора субаренды, заключенного на неопределённый срок.

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, исходя из положений п. 2 ст. 651 ГК РФ, а также п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 рассматриваемый договор субаренды не подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию обстоятельств отсутствия задолженности по арендной плате возлагается именно на ответчика.

Поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате.

При этом довод ООО «СТС» об отсутствии обязанности по внесению арендных платежей, поскольку материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о получении ответчиком счетов на оплату по договору аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащая положениям ст.ст. 606, 614 ГК РФ о возмездности договора аренды, поскольку по смыслу указанных норм обязанность оплаты арендной платы обусловлена фактом пользования арендованным имуществом, а не фактом выставления счёта-фактуры.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2009 по делу № А76-1376/2009оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СТС» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья Г.Н.Богдановская

Судьи: В.В.Баканов

Л.В.Пивоварова