Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 по делу № А07-42156/2019.

В судебном заседании принял участие представитель:

ответчика: общества с ограниченной ответственностью «ИнвестРайСтройЗаказчик» - Специализированный застройщик - ФИО1 (доверенность от 30.11.2020 сроком действия до 30.11.2021, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей по делу.

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестРайСтройЗаказчик» - Специализированный застройщик (далее - ООО «ИРСЗ» - СЗ, ответчик) о взыскании долга в размере 475 155 руб. 72 коп., пени в размере 85 224 руб. 05 коп. (с учетом принятых судом утонений исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 2 л.д. 110-114).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 (резолютивная часть объявлена 22.04.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 175-187).

С вышеуказанным решением не согласился истец (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Податель жалобы ссылается на акт сверки от 17.12.2019 №б/н, где ООО «ИРСЗ» - СЗ за период времени с 25.03.2016 по 25.09.2019 была начислена арендная плата в размере 475 155 руб. 72 коп. По условиям пункта 1.3 договора по окончании срока настоящего договора арендатор письменно уведомляет Арендодателя о дате возврата земельного участка. Возврат земельного участка осуществляется с составлением акта приема-передачи, подписанного полномочными представителями сторон. Апеллянт отмечает, что ответчик по истечении срока аренды своевременно не вернул земельный участок и продолжал его фактическое пользование.

Податель жалобы указывает, что ответчиком не представлено доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 02:44:210801:343 полностью относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно градостроительному плану земельного участка № RU 03544000/121 площадь допустимого размещения зданий 2503 кв. м, площадь застройки, согласно техническому паспорту 1 761, 4 кв. м. Таким образом, к имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится часть земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители сторон по делу не явились.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из искового заявления, на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 02.09.2010г. № 598, протокола рассмотрения заявок и признания открытого конкурса (аукциона) по пропаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях комплексной многоэтажной жилой застройки на единственный лот, состоявшимся (несостоявшимся) № 10/05/01 от 23.08.2010 (далее – протокол № 10/05/01 от 23.08.2010) арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 6807 кв. м, с кадастровым номером 02:44:210801:343, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение (адресный ориентир): Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, СПК «Мариинский» (л.д. 25, 26).

В соответствии с пунктом 1.2 договора, использование земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора: комплексная многоэтажная жилая застройка (прокладка инженерных сетей, строительство и обслуживание многоэтажных жилых домов), в границах указанных на клане и описанных в кадастровом паспорте участка.

Настоящий договор заключен на срок с 01.09.2010 по 01.09.2013 (пункт 2.1 договора).

Продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 2.4 договора в случае использования арендатором участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором, что не может быть расценено в качестве продления на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продление арендных отношений.

На основании пункта 3.4 договора размер арендной платы и сроки оплаты (что составляет 10 число следующего за кварталом месяца в течение первых трех кварталов расчетного периода, а за четвертый квартал не позднее 20 числа последнего месяца этого квартала) за последующие годы будет устанавливаться с учетом индексации цен за землю согласно расчету, составляемому Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району, а также в случае увеличения ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земли, и изменения Временного порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности РБ, и земли до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением правительства РБ. В этом случае Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району оформляет расчет арендной платы, согласовываемый с арендатором и являющийся неотъемлемой частью отношений, регулируемых договором.

Согласно пункту 6.4 договора в случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы платежей за истекший расчетный период.

По акту приема-передачи от 06.09.2010 земельный участок передан арендатору (л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 22.12.2014 №14/54 срок действия договора был продлен до 02.09.2019 (л.д. 37).

Как указывает истец, по состоянию на 17.12.2019 возврат земельного участка с кадастровым номером 02:44:210801:343 не осуществлен, акт приема-передачи не подписан, ответчик в нарушение условий договора по истечении установленного срока не исполнил обязательства по оплате арендованного земельного участка.

Истцом в адрес ответчика в связи с чем, в его адрес направлена претензия № 01-30/5073 от 28.10.2019 с требованием перечислить задолженность в течение пяти дней с момента получения претензии (л.д. 22). Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению арендной платы в указанный период.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.

Проанализировав содержание условий договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежал государственной регистрации, которая произведена в установленном порядке (л.д. 25, 26).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Плата за пользование земельным участком произведена истцом в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 25.03.2016г. по 25.09.2019г. составляет 475 155 руб. 72 коп.

При отсутствии акта приема-передачи факт пользования арендатором имуществом в течение определенного периода может быть подтвержден иными доказательствами.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что во исполнение пункта 1.2 договора аренды № 10/216-т (в редакции дополнительного соглашения № 14/54 от 22.12.2014 года) в целях освоения земельного участка осуществил на нем строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. Построенный дом имеет свой индивидуальный адрес, в которых проживают граждане - собственники квартир, которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность.

В подтверждение указанных доводов в материалы дела представлены разрешение на строительство №RU03544000-54, №RU03544000-3, №RU03544000-32 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU03544000-43, №RU03544000-53, №RU03544000-15, №RU03544000-26; свидетельства о праве собственности; выписки из ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно свидетельству о праве собственности серии 04 АД № 995088 право собственности на квартиру № 2 по ул. Хвойная, д. 2, зарегистрировано за собственником 21.03.2014.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что площадь арендуемого земельного участка с момента предоставления в аренду по мере строительства и ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, а также регистрации права собственности на квартиры, изменялась в сторону уменьшения.

Следовательно, начисление платы за землю на всю площадь участка является необоснованным, в связи с чем задолженность по арендной плате подлежит перерасчету.

Таким образом, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что представленные доказательства подтверждают факт того, что ответчик не пользовался и не имел возможности пользования спорными участками, сформированными им по требованию истца под строительство социальных объектов для последующей разработки документации по проектированию и строительству школы и детского сада истцом.

При этом истец доказательств использования ответчиком данных участков в материалы дела не представил. Отсутствие таких доказательств означает, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что, в свою очередь, исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению истцу арендной платы в указанный период, поскольку целью внесения арендной платы является не просто ее оплата, а получение тех или иных материальных благ от объекта аренды, что в данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, не имело места.

Таким образом, при отсутствии задолженности по арендным платежам, принимая во внимание переплату, а также учитывая отсутствие просрочки платежей по всем периодам действия спорного договора при авансовых платежах, отсутствуют основания для начисления неустойки за просрочку платежей.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что то обстоятельство, что истец не был уведомлен о государственной регистрации прав собственников на жилые помещения сам по себе не свидетельствует об отсутствии оснований для изменения правового режима земельных участков (возникновение на них права общей долевой собственности) и о наличии у органа местного самоуправления полномочий на получение каких-либо платежей за их использование.

Не является основанием для возложения на ответчика обязанности оплачивать земельный участок в полном объеме и тот факт, что земельный участок (часть) не был возвращен по акту приема-передачи. При наличии на части земельного участка жилых домов, в которых право собственности на квартиры зарегистрировано за собственниками, возврат арендатором арендодателю земельного участка в принципе невозможен.

Кроме того, орган местного самоуправления утрачивает полномочия по распоряжению земельным участком, на котором расположен жилой дом, и на получение каких-либо денежных средств от использования данного земельного участка. При этом арендатор в такой ситуации не является лицом, которое использует земельный участок, на котором расположен жилой дом, и его придомовую территорию.

Тот факт, что земельные участки под жилыми домами поставлены на кадастровый учет только в 2020 году, с учетом разъяснений пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 не свидетельствует о наличии оснований для взыскания платы за их пользование с ответчика.

Довод подателя жалобы о том, что ответчиком арендная плата за пользование земельным участком не вносится несмотря на то, что договор аренды земельного участка утратил свою силу, ответчиком данный земельный участок по акту приема-передачи в администрацию не передан, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий нормам материального права.

Решение суда является законным и обоснованным, принято на основе надлежащей и правильной оценке представленных сторонами в дело доказательств, а также с учетом доводов и возражений сторон.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2021 по делу № А07-42156/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: И.Ю. Соколова

И.А. Аникин