Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.05.2016 по делу № А76-586/2016 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Челябинской области – Кашапова Р.М. (служебное удостоверение);

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.10.2015 № 74 АА 2544890).

Прокурор Челябинской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Златоустовского городского округа (далее – Администрация, ответчик-1), органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее – Комитет, ответчик-2), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик-3), в котором потребовал:

- признать недействительным распоряжение Администрации от 08.10.2014 № 2049-р «О продаже земельных участков» в части подпункта 1 пункта 1 о продаже ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м;

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м, заключенный между Комитетом и ИП ФИО1;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложить на ИП ФИО1 обязанность возместить Комитету стоимость приобретённого земельного участка в деньгах в размере 8 875 930 руб. 24 коп. (с учётом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 3-8; т. 2, л.д. 151-154).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 18.01.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо) (т. 1, л.д. 1-2).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.05.2016 (резолютивная часть объявлена 05.05.2016) требования Прокурора удовлетворены частично. Арбитражный суд первой инстанции признал договор купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з недействительным (ничтожным), а также применил последствия недействительности ничтожной сделки – возложил на ИП ФИО1 обязанность возместить Комитету стоимость приобретённого земельного участка в деньгах в размере 8 875 930 руб. 24 коп. В удовлетворении остальной части требований Прокурора арбитражный суд первой инстанции отказал (т. 3, л.д. 58-73).

ИП ФИО1 (далее также – податель жалобы) с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Предприниматель ссылается на неправильное применение арбитражным судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и просит решение отменить в части признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применения последствий недействительности сделки.

Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы.

Арбитражный суд первой инстанции не учёл, что в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Прокурор не представил надлежащие доказательства, подтверждающие нарушение публичных интересов.

Истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. В результате признания судом договора купли-продажи ничтожной сделкой зарегистрированное право собственности будет иметь неустранимый порок, заключающийся в том, что предусмотренного законом материально-правового основания для возникновения права собственности и его регистрации, то есть признания его существования государством, не имелось. Разрешение спора о праве путём рассмотрения дела публичного характера является недопустимым.

Прокурор заявил исключительно о несоответствии цены проданного земельного участка, что является основанием для признания сделки ничтожной лишь в части.

Несоответствие вида разрешённого использования земельного участка испрашиваемой цели его предоставления не является законным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Из представленного предпринимателем расчёта-обоснования земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, следует, что формирование другого земельного участка меньшей площадью не представлялось возможным. Разделение земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 на два земельных участка повлекло бы образование земельного участка, непригодного для использования в силу отсутствия доступа к нему.

Суд, определяя размер материального возмещения стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, необоснованно не вычел из общей площади земельного участка площадь, занятую объектом недвижимости, которая подлежит передаче ИП ФИО1 по «льготной» цене.

Таким образом, ИП ФИО1 настаивает на отмене решения арбитражного суда первой инстанции в части, просит в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и о применении последствий недействительности сделки отказать (т. 3, л.д. 78-81).

Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Прокурор представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с доводами предпринимателя. Истец полагает, что доводы апелляционной жалобы не основаны на нормах права. Указывает, что оспариваемой сделкой нарушены публичные интересы муниципального образования «Златоустовский городской округ», а также права и интересы неопределённого круга лиц. Договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение требований статей 30-32, пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36, пункта 1 статьи 37, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная сделка нарушает требования закона и посягает на публичные интересы (интересы публично-правового образования в получении дохода от реализации публичной собственности), в силу чего является ничтожной. На момент совершения оспариваемой сделки земельный участок, необходимый для эксплуатации склада, не был поставлен на государственный кадастровый учёт, не определена его рыночная стоимость, в связи с чем суд правомерно взыскал полную стоимость в рамках предоставленного ответчиком отчёта общества с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт» от 15.03.2016 № 10/ЗУ-0116. В связи с этим истец просит оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»).

Администрация, Комитет и Управление Росреестра явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителей Прокурора и ИП ФИО1, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить в указанной выше части. Дополнительно пояснил, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:161 (в который вошел спорный земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91) возведен производственный комплекс по производству продуктов питания, проводятся работы по вводу объекта в эксплуатацию.

В свою очередь, представитель Прокурора в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений (часть 5 статьи 268 названного Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2013 № 13295/12). Поскольку соответствующих возражений со стороны Прокурора, Администрации, Комитета и Управления Росреестра не поступило, законность судебного акта подлежит проверке в пределах исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и о применении последствий недействительности сделки.

Из материалов настоящего дела следует, что 20.02.2007 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:10. Общая площадь участка 23 260 кв. м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «для строительства производственной базы». Местоположение участка: Челябинская область, город Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира – пос. Балашиха (т. 1, л.д. 53-55).

11 апреля 2007 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:11. Общая площадь участка 9577 ± 34 кв. м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «строительство производственной базы». Местоположение участка: Челябинская область, город Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира – пос. Балашиха (т. 1, л.д. 50-52).

02 сентября 2012 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:79. Общая площадь участка 10 406 ± 36 кв. м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «для строительства производственной базы». Местоположение земельного участка: Челябинская область, город Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира – пос. Балашиха (т. 1, л.д. 48, 49).

25 мая 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:91. Общая площадь участка 43 243 ± 73 кв. м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «для строительства производственной базы». Местоположение участка: Челябинская область, город Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира – пос. Балашиха. Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 образован путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:10, 74:25:0308101:11 и 74:25:0308101:79 (т. 1, л.д. 14-16, 46, 47; т. 2, л.д. 140, 141).

В июле 2013 года ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением об объединении трёх смежных земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:10, 74:25:0308101:11 и 74:25:0308101:79, находящихся у него в аренде (т. 1, л.д. 42).

07 августа 2013 года Администрацией вынесено распоряжение № 1566-р. Согласно данному документу органом местного самоуправления принято решение об объединении трёх смежных земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:10 (площадью 23 260 кв. м), 74:25:0308101:11 (площадью 9577 кв. м) и 74:25:0308101:79 (площадью 10 406 кв. м). Указанные земельные участки переданы в пользование ИП ФИО1 на основании договоров аренды от 11.06.2007 № 5106, от 12.11.2012 № 7876/о, от 27.12.2012 № 7935/о (т. 1, л.д. 17, 38, 41).

05 сентября 2013 года Администрацией вынесено распоряжение № 1788р. Согласно пункту 3 данного правового акта орган местного самоуправления принял решение о предоставлении ИП ФИО1 в аренду сроком на 3 года для строительства производственной базы земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м. (т. 1, л.д. 39).

На основании распоряжения Администрации от 05.09.2013 № 1788-р между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земли от 10.09.2013 № 325-2013/И, с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 21, 30-33, 35). В рамках данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование на срок по 10.09.2016 (три года) для строительства производственной базы земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 общей площадью 43 243 кв. м (пункты 1.1, 1.2, 1.4 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 передан ИП ФИО1 по акту приёмки-передачи от 10.09.2013 (т. 1, л.д. 34).

04 октября 2013 года на основании договора аренды земли от 10.09.2013 № 325-2013/И в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись № 74-74-25/118/2013-274 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 арендой в пользу ИП ФИО1 (т. 1, л.д. 22).

22 мая 2014 года Администрацией вынесено распоряжение № 981-р, которым утверждён градостроительный план № RU74302000-1215 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м, подготовленный по заявлению ИП ФИО1 от 29.04.2014 (т. 1, л.д. 56-63).

03 июня 2014 года по результатам рассмотрения соответствующего заявления ИП Волкова Администрацией выдано разрешение на строительство № RU-74251000-579. Предпринимателю разрешено строительство нежилого здания «склад негорючих материалов» площадью 145,4 кв. м (т. 1, л.д. 92, 93).

06 июня 2014 года Администрацией вынесено распоряжение № 1131-р, согласно которому прекращено действие разрешения на строительство от 09.11.2011 № RU-74251000-385, ранее выданного ИП ФИО1 для строительства автоцентра (т. 1, л.д. 40).

14 июля 2014 года по результатам рассмотрения соответствующего заявления ИП Волкова Администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU-74251000-534 (т. 1, л.д. 20, 90, 91).

24 июля 2014 года на основании договора аренды земли от 10.09.2013 № 325-2013/И, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2014 № RU-74251000-534 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись № 74-74-25/066/2014-368 о праве собственности предпринимателя на нежилое здание «Склад негорючих материалов». Общая площадь здания 144,9 кв. м. Этажность – 1. Кадастровый номер объекта 74:25:0308101:149. Местоположение (адрес): Челябинская область, город Златоуст, с левой стороны автодороги пр. Мира – пос. Балашиха (т. 1, л.д. 18, 23; т. 2, л.д. 145).

В июле 2014 года главой Златоустовского городского округа и исполнительным директором закрытого акционерного общества «Смарт» утверждён план совместных мероприятий по реализации инвестиционного проекта по строительству производственного комплекса пищевого направления. Начало строительства производственного комплекса пищевого направления запланировано на весну 2016 года (т. 1, л.д. 26-29).

В августе 2014 года ИП ФИО1 обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 в собственность для целей эксплуатации склада негорючих материалов с кадастровым номером 74:25:0308101:149, расположенного в границах участка (т. 1, л.д. 12, 13, 24).

08 октября 2014 года Администрацией вынесено распоряжение № 2049-р. Согласно подпункту 1 пункта 1 данного правового акта орган местного самоуправления принял решение о продаже ИП ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 площадью 43 243 кв. м. по цене, установленной в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.2012 № 478-П «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках». Согласно пункту 3 распоряжения на Комитет возложена обязанность заключить с ИП ФИО1 соответствующий договор купли-продажи (т. 1, л.д. 9).

На основании распоряжения Администрации от 08.10.2014 № 2049-р между Комитетом (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з (т. 1, л.д. 10; т. 2, л.д. 143). В рамках данного договора орган местного самоуправления продал предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 общей площадью 43 243 кв. м, вид разрешённого использования участка «для строительства производственной базы» (пункт 1.1 договора). В границах земельного участка расположен склад негорючих материалов площадью 144,9 кв. м, принадлежащий покупателю на праве собственности (пункт 1.2 договора). Цена продажи земельного участка составляет 2 013 069 руб. 76 коп. (п. 2.1 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 передан ИП ФИО1 по акту приёмки-передачи от 17.10.2014 (т. 1, л.д. 11).

27 октября 2014 года на основании договора купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись № 74-74-25/104/2014-175 о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 (т. 2, л.д. 142).

19 февраля 2015 года Комитет (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписали соглашение о расторжении договора от 10.09.2013 № 325-2013/И аренды земли. Согласно пункту 3 данного соглашения обязательства сторон из указанного договора аренды прекращаются 26.10.2014 (т. 1, л.д. 36).

Также материалами дела установлено, что 28.12.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:74 (предыдущий кадастровый номер 74:25:0308101:29). Общая площадь участка 18 741 ± 48 кв. м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «размещение нежилого здания – склад негорючих стройматериалов». Местоположение участка: <...> (т. 1, л.д. 67, 68).

По договору купли-продажи от 17.02.2012 № б/н ИП ФИО1 (покупатель) приобрёл у общества с ограниченной ответственностью «Арт-Грани» (продавец) земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:74 (т. 1, л.д. 64, 65). Объект недвижимого имущества передан покупателю по акту приёмки-передачи от 17.02.2012 (т. 1, л.д. 66).

09 июля 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:161. Общая площадь участка 61 984 ± 51 кв. м. Категория земель «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования «пищевая промышленность». Местоположение участка: <...>. Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:161 образован путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:91 и 74:25:0308101:74. В границах земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 74:25:0308101:149. Собственником данного земельного участка является ФИО1 (т. 1, л.д. 78-82).

22 июля 2015 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись № 74-74/025-74/025/044/2015-462/1 о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:161 (т. 1, л.д. 85).

20 августа 2015 года Администрацией вынесено распоряжение № 1715-р, которым утверждён градостроительный план № RU74302000-1508 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161 площадью 61 984 кв. м, подготовленный по заявлению ИП ФИО1 от 15.07.2015 (т. 1, л.д. 69-76).

24 сентября 2015 года по результатам рассмотрения соответствующего заявления Администрация выдала ИП ФИО1 разрешение на строительство № 74-25-699-2015. Согласно данному документу предпринимателю разрешено строительство одноэтажного производственного комплекса по производству продуктов питания (производственный корпус № 1) общей площадью здания 9681,19 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161 (т. 1, л.д. 87-89, 147-150).

Ссылаясь на нарушение императивных требований земельного законодательства Российской Федерации при совершении договора купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з, отсутствие нормативного обоснования площади земельного участка применительно к статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (необоснованно высокую, не соответствующую требованиям о необходимости нормальной эксплуатации здания площадь выкупаемого объекта), отчуждение земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 под строительство капитального объекта в нарушение установленных федеральным законом процедур и с существенным занижением стоимости выкупаемого недвижимого имущества (необоснованное применение так называемой «льготной цены», установленной для собственников зданий, строений и (или) сооружений), Прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор купли-продажи противоречит пунктам 1, 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости ответчика-3 и необходимого для его эксплуатации, не определена, соответствующий земельный участок не сформирован, площадь участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 в 300 раз превышает площадь нежилого здания. Более того, сделка купли-продажи совершена в нарушение требований статей 30-32 названного Кодекса, так как фактически земельный участок предоставлен для строительства производственной базы, а не для эксплуатации существующего нежилого здания, при этом неправомерно применена «льготная цена» выкупа для всего земельного участка. В связи с тем, что спорный земельный участок включён в составе иного, большего по площади земельного участка (с кадастровым номером 74:25:0308101:161), который используется для строительства производственного комплекса (крупного капитального объекта), застройщиком получено разрешение на строительство, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки истец потребовал и суд признал правомерным возложение на покупателя обязанности возместить продавцу разницу между рыночной стоимостью земельного участка и суммы, фактически оплаченной предпринимателем по спорному договору.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 168 названного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Арбитражный суд первой инстанции правильно определил нормы материального права, подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям, и по результатам оценки представленных сторонами доказательств пришёл к обоснованному выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка.

Доводы ИП ФИО1 о том, что Прокурором избран неверный способ защиты, следует признать ошибочными. Преследуя цель восстановления имущественной сферы публично-правового образования (муниципального образования «Златоустовский городской округ»), истец обоснованно заявил требования о признании гражданско-правовой сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 названного Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

То есть предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Прокурором установлено и ответчиками в порядке, предусмотренном статьями 8, 9, 65, 66, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергнуто то обстоятельство, что при строительстве склада негорючих материалов не устанавливались параметры объекта капитального строительства, в том числе площадь объекта капитального строительства, нормы отвода земельного участка для конкретного вида деятельности.

Указанное не соответствует предусмотренной федеральным законом процедуре предоставления государственных (либо муниципальных) земель в частную собственность для целей эксплуатации расположенных в границах таких земель объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) в порядке заключения договора купли-продажи.

Как верно отмечено арбитражным судом первой инстанции, общая площадь выкупаемого земельного участка (43 243 кв. м) многократно (почти в 300 раз) превышает площадь одноэтажного нежилого здания, расположенного в границах этого земельного участка и принадлежащего ИП ФИО1 на праве собственности (144,9 кв. м).

Согласно заявлению ИП ФИО1 от 12.08.2014, распоряжению Администрации от 08.10.2014 № 2049-р, договору купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 предоставлен в собственность предпринимателя исключительно по основанию расположения в границах этого земельного участка объекта капитального строительства с кадастровым номером 74:25:0308101:149, то есть принадлежащего ИП ФИО1 нежилого здания «Склад негорючих материалов» общей площадью 144,9 кв. м.

Однако, в нарушение требований статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ответчики не привели нормативное обоснование заключения договора купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з земельного участка общей площадью 43 243 кв. м для целей эксплуатации нежилого здания общей площадью 144,9 кв. м.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно отклонил возражения предпринимателя, приведённые им со ссылкой на расчет-обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости (т. 3, л.д. 20-45).

Прежде всего, как следует из указанного расчёта, ответчики не обосновали необходимость в предоставлении земельного участка площадью именно 43 243 кв. м.

Более того, в соответствии с нормами земельного законодательства, действовавшего на момент совершения оспариваемой сделки (10.10.2014), объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.

В случае если не осуществлён государственный кадастровый учёт земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдаёт заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счёт выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учётом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Тем самым, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учёт. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счёт выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путём составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определённой в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 названного Кодекса.

Предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» порядок формирования (образования) и постановки на государственный кадастровый учёт земельных участков из земель, относящихся к государственной (муниципальной) собственности, предполагает совершение уполномоченным органом власти (должностным лицом) действий по разработке и утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (или кадастровой карте) территории, в рамках которых во избежание нарушения требований нормативных правовых актов, прав и охраняемых законом интересов физических и юридических лиц с учётом зонирования и условий использования соответствующей территории (генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки) происходит формирование границ земельного участка. На основании указанной схемы должен быть подготовлен межевой план земельного участка. После этого в рамках предоставленных полномочий орган кадастрового учёта осуществляет проверку межевого плана, иных необходимых документов и принимает решение о постановке земельного участка на государственный кадастровый учёт либо об отказе в постановке объекта недвижимого имущества на государственный кадастровый учёт.

Соблюдение процедуры формирования земельного участка необходимо во исполнение требований закона, для целей недопущения нарушения прав либо охраняемых законом интересов третьих лиц.

В рассматриваемой ситуации порядок формирования объекта недвижимого имущества не соблюдён, земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания, его площадь не определены.

В силу этого, как верно указано арбитражным судом первой инстанции, договор купли-продажи от 10.10.2014 № 2986/з противоречит пунктам 1 и 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и является недействительной (ничтожной) сделкой.

Посягательство на публичные интересы в рассматриваемой ситуации заключается в совершении сделки в нарушение установленного федеральным законом публичного порядка отчуждения государственных (муниципальных) земель в частную собственность: предоставление земельного участка, площадь которого является завышенной, необоснованной с точки зрения необходимости эксплуатации существующего нежилого здания; совершение сделки по так называемой «льготной цене», установленной нормативными правовыми актами для отдельных категорий заявителей, а именно – для собственников зданий, строений, сооружений. Отчуждение земельного участка по «льготной цене» привело к необоснованному уменьшению размера поступлений в местный бюджет.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91 по виду разрешённого использования предназначен для строительства производственной базы, а не для размещения нежилого здания «Склад негорючих материалов».

То есть, фактически земельный участок предоставлен органом местного самоуправления в собственность предпринимателя для осуществления строительства капитального объекта.

Между тем, до 01.03.2015 предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства осуществлялось по особым правилам, установленным статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации: без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для коммерческих организаций только в аренду).

Процедура предоставления публичных земель для строительства в данном случае также не соблюдена, что в очередной раз свидетельствует о нарушении императивных требований земельного законодательства Российской Федерации и с учётом характера приведённых выше норм материального права – о нарушении прав неограниченного круга лиц.

Доводы ИП ФИО1 о том, что исходя из заявленных Прокурором требований, договор купли-продажи может быть признан недействительным лишь в части, а также о том, что из общей площади земельного участка необходимо вычесть площадь, занятую нежилым зданием, которая подлежит передаче покупателю по «льготной цене», не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на нормах материального права.

По основаниям рассматриваемого требования о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) оспариваемая сделка не может быть признана недействительной лишь в части.

Поскольку земельный участок, занятый нежилым зданием и необходимый для его использования, по заявлению собственника (публично-правового образования) в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о государственном кадастре недвижимости не сформирован, правила статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации применению к спорным правоотношениям не подлежат. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие положения о последствиях недействительности сделки. Так, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата – возместить его действительную цену (рыночную стоимость), предоставив истцу возможность уточнить заявленные требования.

Из материалов настоящего дела следует, что 09.07.2015 на государственный кадастровый учёт поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:161 общей площадью 61 984 кв. м, который образован путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0308101:91 и 74:25:0308101:74.

22 июля 2015 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:161.

20 августа 2015 года Администрацией утверждён градостроительный план № RU74302000-1508 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161 площадью 61 984 кв. м.

24 сентября 2015 года орган местного самоуправления выдал разрешение на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:161 одноэтажного производственного комплекса по производству продуктов питания (производственный корпус № 1) общей площадью здания 9681,19 кв. м.

Также в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя пояснил, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0308101:161 (в который вошел спорный земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:91) возведен производственный комплекс по производству продуктов питания, проводятся работы по вводу объекта в эксплуатацию.

Поскольку спорный земельный участок включён в составе иного, большего по площади земельного участка, который используется для строительства производственного комплекса (крупного капитального объекта), застройщиком получено разрешение на строительство, указанный объект фактически уже возведен, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки Прокурор правомерно потребовал возложить на ИП ФИО1 обязанность возместить продавцу разницу между рыночной стоимостью земельного участка и фактически оплаченной ответчиком-3 стоимости участка.

Согласно отчёту общества с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт» от 15.03.2016 № 10/ЗУ-0116 по состоянию на 10.10.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:91 составляла 10 889 000 руб. (т. 2, л.д. 1-145).

Значение данной рыночной стоимости лица, участвующие в деле, не оспорили (часть 2 статьи 9, часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание стоимость земельного участка, внесённую предпринимателем в рамках исполнения договора купли-продажи (2 013 069 руб. 76 коп.), арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с ИП ФИО1 в пользу органа местного самоуправления 8 875 930 руб. 24 коп.

Податель жалобы, среди прочего, указал, что арбитражный суд первой инстанции, определяя размер материального возмещения стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, необоснованно не вычел из общей площади земельного участка площадь, занятую объектом недвижимости, которая подлежит передаче ИП ФИО1 по «льготной» цене.

Между тем, как указано ранее, основания для признания спорного договора купли-продажи недействительным в части в настоящем случае отсутствуют.

Ввиду указанного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, в силу чего отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ИП ФИО1.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.05.2016 по делу № А76-586/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: Г.Н. Богдановская

М.И. Карпачева