Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожевниковой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Россельхозбанк» на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2019 по делу № А07-1131/2016 (судья Гаврикова Р.А.).

В Арбитражный суд Республики Башкортостан 17.02.2016 поступило заявление Ялаевой Альфии Загировны (далее - Ялаева А.З.) о признании общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее - ООО «ЕТЗК», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 23.05.2016 заявление Ялаевой А.З. о признании ООО «ЕТЗК» несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением суда от 04.10.2016 произведена замена заявителя по делу Ялаевой А.З. на Воробьева Валерия Николаевича (далее - Воробьев В.Н.).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 заявление Воробьева В.Н. о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ЕТЗК» удовлетворено, открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства, предусмотренной для ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Дамир Абдуллович.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.02.2018 Ахтямов Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 конкурсным управляющим ООО «ЕТЗК» утвержден арбитражный управляющий Салихов Руслан Иосифович.

Грефенштейн Антонида Семеновна (далее – Грефенштейн А.С., заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника жилого помещения – квартиры по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 151.

Определением от 21.12.2017 принят отказ Грефенштейн А.С. от заявления, производство по заявлению прекращено.

Определением арбитражного суда от 14.09.2018 удовлетворено заявление Грефенштейн А.С. о пересмотре определения от 21.12.2017 по новым обстоятельствам. Определение от 21.12.2017 отменено, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления Грефенштейн А.С. о включении требования в реестр требований ООО «ЕТЗК».

Определением суда от 05.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан, Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

В ходе рассмотрения заявления Грефенштейн А.С. уточнила требования, просила признать за Грефенштейн А.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу РБ, г. Уфа, ул.Николаева, д. 18 кв. 151, общ. площадью 37,0 кв.м.

Уточненное заявление судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 29.04.2019 заявление удовлетворено, за Грефенштейн А.С. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, г.Уфа, ул.Николаева, д.18, кв.151, общ. площадью 37,0 кв.м.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, акционерное общество «Россельхозбанк» (далее – АО «Россельхозбанк», банк, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, просило отменить определение от 29.04.2019.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что спор не подлежал рассмотрению Арбитражным судом Республики Башкортостан, так как дело о банкротстве ООО СК «МегаСтрой» передано на рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области. Поскольку в данном случае имеется спор между заявителем и ООО СК «МегаСтрой», от разрешения которого зависит состояние конкурсной массы ООО СК «МегаСтрой», следовательно, данное заявление подлежало передаче по подсудности. Представленные заявителем доказательства не подтверждают с достаточной степенью достоверности момент возникновения спорных правоотношений, факт оплаты и передачи квартиры. Сомнения относительно достоверности и представленных заявителем доказательств вызывают условия, в которых заключен и исполнялся предварительный договор. Договор заключен без государственной регистрации. Оплата осуществлена наличными денежными средствами, доказательств принятия и расходования которых должником в материалах дела не имеется. Также не представлены доказательства несения расходов по содержанию квартиры с даты ее передачи. Заявитель с 2015 года не предпринимал никаких мер к оформлению своего права, кроме обращений к застройщику. В указанных условиях суд первой инстанции не должен был ограничиваться оценкой представленных документов, необходимо было проверить реальность совершенной сделки на основе иных доказательств, в совокупности подтверждающих их достоверность, в том числе исходящих от незаинтересованных лиц (исполнителей коммунальных услуг, регистрирующих органов). Банком были заявлены ходатайства о назначении экспертизы давности проведения документов и об истребовании доказательств, которые судом были необоснованно отклонены.

Грефенштейн А.С. в отзыве просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение от 29.04.2019 оставить без изменения.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением апелляционного суда банку отказано в назначении экспертизы и в истребовании доказательств ввиду достаточности в деле иных доказательств, позволяющих установить фактическое правоотношение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, требования Грефенштейн А.С. основаны на предварительном договоре № 151 от 30.04.2014 с ООО «ЕТЗК» (л.д. 17, т.1), предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, 112А, дом 1 в г.Стерлитамак со следующими характеристиками: номер квартиры 151, количество комнат 1, этаж 4, проектная площадь – 35,50 кв.м., по которому ООО «ЕТЗК» будет выступать продавцом, а Грефенштейн А.С. – покупателем квартиры (пункт 1.1. договора).

Стоимость квартиры согласно пункту 2.1 договора на момент подписания основного договор будет составлять 1 431 500 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора Грефенштейн А.С. приняла на себя обязательство внести в целях обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора денежные средства в размере стоимости квартиры.

Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU03307000-260 выдано Администрацией ГО г. Уфа Республики Башкортостан 29.12.2014 (л.д. 150, т.2).

03.03.2015 между сторонами подписан акт приема-передачи (л.д. 21, т.1).

В подтверждение оплаты за квартиру в материалы дела представлены квитанции к приходным кассовым ордерам №467 от 30.04.2014, №968 от 20.11.2014 Грефенштейн А.С. на общую сумму 1 431 500 руб. (л.д. 18-19, т. 1).

28.06.2017 Грефенштейн А.С. произведена доплата в сумме 68 550 руб. по чеку-ордеру от 28.06.2017 на основании письма от 03.03.2015 ООО «ЕТЗК» в связи с увеличением площади квартиры по результатам строительства (л.д. 24, т1).

Впоследствии заявитель обратилась к ООО «ЕТЗК» с требованием о заключении основного договора купли-продажи.

Гарантийным письмом от 26.01.2016 ООО «ЕТЗК» обязалось оформить соответствующие документы (л.д. 25, Т.1).

Однако обязанность по заключению основного договора купли-продажи ООО «ЕТЗК» не исполнило.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30.06.2017 по делу №2-3503/2017 за Грефенштейн А.С. было признано право собственности на спорное жилое помещение (л.д. 42-45, т. 1).

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28.05.2018 решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30.06.2017 отменено, производство по делу прекращено на основании абзаца 1 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «ЕТЗК» (л.д. 21-24, материала по заявлению о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам).

Согласно представленным сведениям регистрирующего органа правообладателем квартиры по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Николаева, д.18, кв.151, является ООО СК «МегаСтрой», в отношении квартиры имеется обременение в виде ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк».

В связи с тем, что обязательство ООО «ЕТЗК» по оформлению документов права собственности на спорный объект недвижимости за Грефенштейн А. С. не исполнено, Грефенштейн А.С. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление и признавая право собственности, суд первой инстанции принял во внимание положения статей 201.8-201.11 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), а также статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Применительно к банкротству застройщика по смыслу статьи 201.11 Закона о банкротства право собственности на жилое помещение может быть приобретено участником строительства двумя различными способами: в порядке пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве (когда жилое помещение уже фактически передано участнику долевого строительства, в связи с чем, не имеется оснований для предъявления должнику требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений) и в порядке, предусмотренном пунктами 1-7 названной статьи (когда требование участника долевого строительства включено в реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1)наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2)подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО «ЕТЗК» и Грефенштейн А.С. заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры № 151, проектной площадью 35,50 кв.м., в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, 112А, дом 1 в г.Стерлитамаке.

Стоимость квартиры оплачена гражданином в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами №467 от 30.04.2014, №968 от 20.11.2014.

Квартира и ключи от нее переданы Грефенштейн А.С. 03.03.2015.

Заявителем представлены доказательства наличия финансовой возможности приобрести спорную квартиру (договор займа № 151 от 30.04.2014 на л.д. 20, т.1).

Гражданский кодекс Российской Федерации договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420), закрепляет правило, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а также договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункты 1 и 4 статьи 421, статья 422).

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентируя вопросы о предварительном договоре, не устанавливает случаи, когда его заключение обязательно, определяет его содержание, как основание для возникновения обязанности заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также указывает на заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность предварительного договора (пункты 1 и 2).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений по их применению суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры Грефенштейн А.С. посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», следовательно, указанный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Заключенный между Грефенштейн А.С. и обществом «ЕТЗК» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок исполнения обязательства застройщиком: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, установлены цена квартиры, сроки и порядок ее уплаты.

Судом верно установлено, что ООО «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от заявителя, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Грефенштейн А.С. и застройщиком ООО «ЕТЗК» заключен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Целью договора со стороны заявителя было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил денежные средства, а целью должника было привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора заявитель имеет право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, что застройщиком в рассматриваемом случае не было исполнено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка об участии в долевом строительстве многоквартирного дома между ООО «ЕТЗК» и Грефенштейн А.С. состоялась, фактически совершена и исполнена. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161, статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (простой письменной формы) оснований не имеется.

При изложенных обстоятельствах, ООО «ЕТЗК», заключая 05.06.2015 договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО СК «МегаСтрой», действовало недобросовестно, поскольку знало о наличии обязательства перед Грефенштейн А.С., действовало ей во вред с целью собственной имущественной выгоды, сознательно нарушило требования Закона об участии в долевом строительстве.

Об обстоятельствах заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2015 (в том числе оспариваемой квартиры) между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой», о договоре ипотеки от 19.06.2015, заключенном между АО «Россельхозбанк» и ООО СК «МегаСтрой» и зарегистрированном в ЕГРН, заявителю стало известно в июле 2017 года.

Гарантийным письмом от 26.01.2016 ООО «ЕТЗК», обладая информацией об обременениях в отношении оспариваемого жилого помещения, обязалось оформить документы о государственной регистрации права собственности на квартиру в отношении Грефенштейн А.С.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Указанные действия ООО «ЕТЗК» по двойной продаже жилого помещения и получении двойного исполнения являются злоупотреблением правом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как установлено судом первой инстанции, решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 02.02.2017 по гражданскому делу №2-787/2017 (заявитель Узянбаев Р.Р., г. Стерлитамак, ул. Николаева, д.18, кв. 59), оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.06.2017 по делу №33-11853/2017, договор купли-продажи № 02/8 от 19.03.2015, заключенный между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой» признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки. Договор ипотеки (залога недвижимости) от 26.03.2015 № 156200/0016-7.1, заключенный между ООО СК «МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк» признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки.

Стерлитамакским городским судом Республики Башкортостан по гражданскому делу № 2-849/2017 (заявитель Шамигулов А.Р., г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 58), оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 15.02.2017 по делу № 33-9076/2017, договор купли-продажи № 02/8 от 19.03.2015 между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой» признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки. Договор ипотеки (залога недвижимости) от 26.03.2015 №156200/0016-7.1, заключенный между ООО СК «МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк», признан недействительным, применены последствия ничтожности сделки.

Вышеприведенными решениями Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан установлено, что квартиры по договору № 02/8 от 19.03.2015 в распоряжение ООО СК «МегаСтрой» не передавались и последними не принимались.

Также решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 03.08.2016 по делу № 2-10541/2016 по иску Аксановой Нурсили Раисовны признана недействительной в части сделка (договор от 05.06.2015 купли-продажи семи квартир в доме 18 по ул. Николаева, г. Стерлитамака РБ), заключенная между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК Мегастрой» по возникновению прав собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв.114. Исключена из ЕГРП запись об ипотеке на указанную квартиру. Аксанова Н.Р. признана участником долевого строительства дома № 18 по ул. Николаева, г. Стерлитамака, Республики Башкортостан (л.д. 88-92, т. 2).

Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 26.12.2016 по делу № 33-26595/2016 указанное решение оставлено без изменения (л.д. 93-97, т. 2).

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 09.11.2016 по делу № 2-11008/2016, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 15.02.2017 по делу № 33-3004/2017, по иску Тайгуновой Э.С. признана недействительной сделка между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор от 05.06.2015 купли-продажи семи квартир в доме 18 по ул. Николаева, г. Стерлитамака РБ), за Тайгуновой Э.С. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 117. Признан недействительным договор ипотеки, заключенный между ООО «СК Мегастрой» и ПАО «Россельхозбанк» (л.д. 73-87, т. 2).

Из вышеприведенных решений Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан установлено, что договор № 04/7 от 05.06.2015 и акты приема-передачи являются мнимыми.

Обстоятельства, установленные вышеуказанными судебными актами, не могли быть не приняты судом во внимание и правомерно учтены при принятии обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU03307000-260 от 29.12.2014 заявителю по акту приема-передачи квартиры от 03.03.2015 передано жилое помещение, то есть, ранее регистрации права собственности ООО СК «МегаСтрой».

Доказательств осведомленности заявителя о наличии обременения в пользу АО «Россельхозбанк» в материалы дела не представлено.

При этом в материалы настоящего дела представлена копия протокола допроса явки с повинной Фаттахова О.Х., являющегося управляющим дополнительным офисом Банка в г.Стерлитамак РБ, подтверждающего, что при принятии в залог данных квартир осмотра заложенного имущества не производилось, за указанную сделку от руководителя застройщика им было получено денежной вознаграждение по стоимости однокомнатной квартиры, данные обстоятельства отражены в рамках уголовного дела, выделенного в отдельное производство.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «МегаСтрой» по делу №А82-7805/2017, вступившим в законную силу определением суда от 05.12.2017 АО «Россельхозбанк» включен в реестр требований кредиторов ООО СК «МегаСтрой» с суммой задолженности 200 986 308, 63 руб.

При этом в выписке из ЕГРН по прежнему собственником указана Грефенштейн А.С. на основании решения Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30.06.2017 по делу №2-3503/2017, несмотря на его отмену, изменение собственника на ООО СК «МегаСтрой» не производилось.

На основании изложенного отсутствуют основания для передачи дела по подсудности.

При этом, поскольку решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30.06.2017 по делу №2-3503/2017 было отменено и в рассматриваемом споре установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения осуществлены до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 151, за Грефенштейн А.С.

Сведения о том, что участник долевого строительства Грефенштейн А.С. является заинтересованным лицом, действующим в сговоре с должником, в деле отсутствуют, в связи с чем, у суда нет сомнений в подлинности документов. С учетом предмета заявленных Грефенштейн А.С. требований и обстоятельств, подлежащих установлению для правильного разрешения спора, у суда отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы. Заявителем представлены доказательства наличия финансовой возможности приобрести спорную квартиру (договор займа от 30.04.2014 № 151), доказательства в подтверждение стоимости оплаты квартиры.

Оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции также не усматривает, в силу наличия в настоящем деле достаточных доказательств для принятия судебного акта.

Все доводы подателя жалобы исследованы и оценены судом первой инстанции полно.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции оснований для отмены определения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2019 по делу № А07-1131/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Россельхозбанк» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.В. Сотникова

Судьи: С.А. Бабкина

А.А. Румянцев