Гражданский кодекс часть 1

судей Кожевниковой А.Г., Румянцева А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовской К.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» ФИО1 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 по делу № А76-5631/2017 о составлении двухстороннего акта о несоответствии объекта долевого строительства.

В заседании принял участие:

представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» ФИО1 - ФИО2 (паспорт, доверенность от 02.06.2021).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.04.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» (далее – общество «РечелСтрой», должник).

Определением суда от 02.02.2018 в отношении общества «Речелстрой» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2018 (резолютивная часть от 27.11.2018) общество «РечелСтрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. К банкротству общества «РечелСтрой» применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1, член Союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих» (адрес для направления корреспонденции: 454000, г. Челябинск, а/я 130, далее – конкурсный управляющий должника ФИО1),

Информационное сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании - газете «Коммерсантъ» № 222 от 01.12.2018.

01.09.2020 кредитор ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением (вх. № 64352), в котором просит обязать конкурсного управляющего ООО «Речелстрой» ФИО1 обеспечить доступ в жилое помещение – квартиру под номером 142 в жилом доме, расположенном по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Эльтонская 2-я, д. 61-а, для составления совместного акта несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 заявление ФИО3 удовлетворено. Суд обязал ООО «Речелстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 составить двухсторонний акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции от 20.02.2021, конкурсный управляющий ООО «Речелстрой» ФИО1 (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение отменить.

В обосновании доводов жалобы апеллянт указывает на то, что в момент ввода дома в эксплуатацию ФИО1 конкурсным управляющим не являлся и не мог влиять на качество жилого дома. Судом не учтено, что конкурсный управляющий не уклоняется от передачи квартиры в указанном жилом доме ФИО3, а именно кредитор уклоняется от принятия квартиры в собственность. ФИО3 неоднократно направлялись акты приема передачи с указанием, где он может забрать ключ от квартиры, и получить доступ, однако ФИО3 по надуманным основаниям отказывается от приема квартиры. Апеллянт считает, что кредитор злоупотребляет своими правами. Кроме этого, на протяжении всего времени, ФИО3 имел возможность принять квартиру и предъявить свои требования к застройщику, в установленном законом порядке. В настоящее время ООО «Речелстрой» из-за отказа в принятии квартиры несет расходы по коммунальных платежам, в связи с тем, что квартира стоит больше года без обслуживания, количество недостатков может быть увеличено.

По мнению апеллянта, в данном случае, ФИО3 оказано большее предпочтение перед другими кредиторами, поскольку суд фактически обязал конкурсного управляющего подписать акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, что позволяет ФИО3 и дальше уклоняться от принятия квартиры, в связи с чем должник несет дополнительные расходы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.07.2021

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2018 требование ФИО4 о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры № 142 общей площадью 38,46 кв.м, расположенной в доме № 3.13 по адресу: жилой район в границах: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, оплаченной на сумму 1 195 000 рублей, признано установленным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника общества «Речелстрой».

Определением суда от 30.04.2019 в деле о банкротстве общества «Речелстрой» произведена замена участника строительства ФИО4 по требованию о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры № 142 общей площадью 38,46 кв.м., расположенной в доме № 3.13 по адресу: жилой район в границах: г.Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, оплаченной на сумму 1 195 000 рублей, в части права на передачу жилого помещения в соответствии с определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2018 по делу №А76-5631/2017 на правопреемника ФИО5 с тем объемом и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Письмом от 20.04.2020 ФИО3 просил конкурсного управляющего ФИО1 согласовать дату и время осмотра подлежащей передаче квартиры, обеспечить доступ в квартиру, передачу ключей от квартиры и подписание акта приема-передачи жилого помещения.

26.05.2020 ФИО3 направил в адрес конкурсного управляющего претензию об устранении недостатков передаваемой квартиры, согласно которой осмотр квартиры состоялся 25.05.2020 с участием представителя ООО «Речелстрой», заявителем обнаружен ряд недостатков, препятствующих использованию жилого помещения по назначению.

Письмами от 26.05.2020 и от 16.06.2020 конкурный управляющий указал кредитору на невозможность устранения недостатков жилых помещений силами или за счет средств общества «Речелстрой», поскольку это противоречит требованиям законодательства о банкротстве и интересам кредиторов, а также 27.05.2020 направил для подписания акт приема-передачи квартиры от 25.05.2020.

21.07.2020 ФИО3 направил в адрес конкурсного управляющего письмо, в котором отказался от подписания акта приема передачи квартиры до устранения существенных недостатков, после чего обратился в суд с заявлением об обязании конкурсного управляющего составить совместный акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Определением от 20.02.2021 заявление ФИО3 удовлетворено.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Согласно ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии с ч. 5 той же статьи участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Анализ вышеприведенных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с направлением уведомления участнику долевого строительства о завершении строительства дома, о готовности объекта долевого строительства к передаче и получением его данным участником.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2018 требование ФИО4 о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры № 142 общей площадью 38,46 кв.м, расположенной в доме № 3.13 по адресу: жилой район в границах: г. Челябинск, Тракторозаводский район, у озера Первое, оплаченной на сумму 1 195 000 рублей, признано установленным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника общества «Речелстрой».

Определением суда от 25.07.2018 по делу №А76- 5631/2017 удовлетворено ходатайство временного управляющего о передаче участникам долевого строительства жилых помещений, в списке которых под номером 127 значится ФИО4 (квартира №142). Данный судебный акт был принят исходя из наличия определения от 28.06.2018 о включении ФИО4 в реестр требований о передаче жилых помещений должника общества «Речелстрой».

Ни определение от 28.06.2018, ни определение от 25.07.2018 обжалованы не были, вступили в законную силу.

Замена стороны в обязательстве является сингулярным правопреемством, в результате которого все права и обязанности, вытекающие из такого обязательства, переходят от выбывающего из обязательства правопредшественника к его правопреемнику. Другими словами, правопреемник встает в обязательстве на место правопредшественника, принимая на себя все позитивные и негативные последствия подобного замещения, что не должно отражаться на положении контрагента, для которого перемена противостоящего ему в относительном правоотношении лица не может влиять на объем потенциально реализуемых прав, то есть само обязательство остается неизменным.

Как следует из материалов дела, в том числе письменных претензий ФИО3 и ответов на претензию, подписанных конкурсным управляющим ООО «Речелстрой» ФИО1, после совместного осмотра квартиры в адрес конкурсного управляющего ООО «Речелстрой» ФИО1 направлена претензия об устранении недостатков передаваемой квартиры, с необходимость уведомления о дате и времени осмотра квартиры, после устранения недостатков, датированное 26.05.2020.

Поскольку в отношении ООО «Речелстрой» введена процедура конкурсного производства, и устранение недостатков за счет средств застройщика невозможно, а ФИО3 уклоняется от принятия объекта. в адрес последнего направлен для подписания акт приема-передачи квартиры №142 по адресу г.Челябинск, Тракторозаводский район, ул.Эльтонская, 2-я, д.61-а.

Указанный акт получен ФИО3, однако от принятия квартиры и от подписания акта ФИО3 отказался, направив в адрес конкурсного управляющего письменный отказ, датированный 21.07.2020, содержащий также требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства, об устранении недостатков.

При этом в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора наличие несоотвествия передаваемого объекта условиям договора, конкурсным управляющим не отрицалось, в том числе с учетом недостатков, которые отражены ФИО3 в претензии от 26.05.2020, отказе от подписания акта приема-передачи квартиры от 21.07.2020.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства настоящего конкретного дела, в том числе процессуальное поведение ФИО3 при рассмотрении спора о замене кредитора в реестре требований кредиторов, факт передачи квартир участникам строительства определением суда от 25.07.2018 по настоящему делу, а также факт несения ООО «Речелстрой» расходов на содержание имущества, принадлежащего ФИО3 за счет конкурсной массы, суд апелляционной приходит к выводу о том что фактически требования ФИО3 направлены не на обязание конкурсного управляющего ООО «Речелстрой» составить акт о несоответствии объекта долевого строительства по недостаткам, которые конкурсным управляющим и не оспариваются, а направлены на обязание ООО «Речелстрой» устранить несоответствие условиям заключенного между ООО «Речелстрой» и ФИО4 договора долевого участия в отношении жилого помещения №142 (строительный) путем безвозмездного устранения недостатков.

Вместе с тем в настоящем случае ООО «Речелстрой» находится в процедуре конкурсного производства, в связи с чем удовлетворение требований ФИО3 о безвозмездном устранении недостатков, в том порядке, который установлен Законом №214-ФЗ, невозможно.

Однако ФИО3 не лишен права предъявления требования к ООО «Речелстрой» о соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.2 ст.7 Закона №214-ФЗ), которое подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО «Речелстрой».

На основании статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт (пункт 2).

В силу пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

С учетом изложенных обстоятельств, апелляционная жалоба конкурсного управляющего ФИО1 признается обоснованной, определение Арбитражного суда Челябинской области следует отменить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 по делу № А76-5631/2017 отменить, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Речелстрой» ФИО1 - удовлетворить.

Отказать в удовлетворении заявлении ФИО3 об обязании ООО «Речелстрой» составить двухсторонний акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции..

Председательствующий судья Е.А. Позднякова

Судьи: А.Г. Кожевникова

А.А. Румянцев