Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромАрсенал-Инвест» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2016 по делу № А76-13952/2015 (судья Четвертакова Е.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «ПромАрсенал-Инвест» - ФИО1 (доверенность от 22.07.2015 № 39);

Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска – ФИО2 (доверенность от 07.05.2015).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПромАрсенал-Инвест» (далее – ООО «ПромАрсенал-Инвест», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 19.12.2011 УЗ № 010474-К-2011 за период с 01.07.2013 по 17.11.2014 в размере 2 001 648 руб., пени за период с 01.07.2013 по 17.11.2014 в размере 151 557 руб. 70 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 56).

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к Комитету о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 001 652 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, полученных вследствие неосновательного обогащения, в размере 373 391 руб. 50 коп. (с учётом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 12).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее – Администрация, третье лицо); Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска (далее – Управление, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2016 (резолютивная часть объявлена 24.05.2016) первоначальный иск удовлетворен в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что истцом не была исполнена обязанность по передаче ответчику в аренду земельного участка, пригодного для целей, указанных в договоре аренды, земельный участок был передан с градостроительными характеристиками, исключающими возможность строительства на нем автопаркинга. Общество указывает, что в материалах дела имеются доказательства того, что предоставленный ответчику земельный участок находился в зоне Б1.2.2 (до 09.10.2012) и Б1 (после 09.10.2012). Также из графических материалов усматривается, что участок находится в зоне 02 43 23 против указанной в аукционной документации зоны 02 43 15. Ответчик указывает, что не мог по правилам землепользования, действовавшим до 09.10.2012, проверить разрешенный вид использования, так как в зоне Б.1.2.2 в Правовом зонировании отсутствует как зона 02 43 15, так и 02 43 23. Податель жалобы со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации ссылается на невозможность использования земельного участка исключительно для строительства вспомогательного объекта без основного разрешенного использования.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Комитета и Администрации не явились. С учетом мнения представителей общества и Управления и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Комитета и Администрации.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель Управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона от 17.11.2011, предметом (объектом продажи) которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0214005:46, площадью 4800 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский р-н, пр. Ленина, победителем признано ООО «ПромАрсенал-Инвест», о чем оформлен протокол (т. 1, л. д. 16).

Между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 19.12.2011 УЗ № 010474-К-2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0214005:46, площадью 4800 кв. м, расположенный по проспекту Ленина в Тракторозаводском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства подземно-наземного паркинга (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 9-12).

Договор заключен на основании протокола от 17.11.2011 № 1106 о результатах открытого аукциона (пункт 1.3 договора).

Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 17.11.2011 до 17.11.2014 (пункт 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (т. 1, л. д. 13).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (пункт 6.3 договора).

По акту от 19.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору (т. 1, л. д. 14).

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 27.09.2012 № 01/462/2012-330 договор аренды прошел государственную регистрацию (т. 1, л. д. 15).

Земельный участок площадью 4800 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский р-н, пр-т Ленина, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.01.2011, с кадастровым номером 74:36:0212005:46, с разрешенным использованием: для строительства подземно-наземного паркинга, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 25.01.2011 № 7436/204/11-488 (т. 1, л. д. 17-19).

В ходе проверки истцом установлено, что на части земельного участка, предоставленного для строительства подземно-наземного паркинга, расположена автостоянка, о чем составлен акт 30.11.2011 (т. 1, л. д. 20).

Платежными поручениями от 23.12.2011 № 845, от 10.11.2011 № 1, от 29.12.2011 № 4, от 30.03.2012 № 1, от 29.06.2012 № 2, от 28.09.2012 № 5, от 28.12.2012 № 6, от 29.03.2013 № 1 (в назначении платежа указаны периоды арендной платы: с ноября 2011 года по первый квартал 2013 года) обществом в счет оплаты арендной платы по указанному договору аренды перечислены денежные средства в размере 2 001 652 руб. (т. 1, л. <...>).

28 июня 2013 года ООО «ПромАрсенал-Инвест» обратилось в Комитет с заявлением о расторжении договора от 19.12.2011 УЗ № 010474-К-2011 в связи с отказом инвестора от проекта (т. 1, л. д. 80).

27 марта 2015 года общество повторно обратилось в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды с 09.10.2012 в связи с тем, что назначение земельного участка по договору указано: для строительства подземно-наземного паркинга, а разрешенный вид использования (даже условно разрешенный) не допускает строительство объекта - автопаркинга, использование земельного участка по назначению невозможно. Земельный участок находится в территориальной зоне 02 43 23 Б 2, градостроительный регламент для зоны Б2 не предусматривает строительство автопаркинга как самостоятельного объекта ни по основному виду использования, ни по условно-разрешенным видам использования (с 09.10.2012 по решению Челябинской городской Думы № 13/3). В исходных данных для участка была ошибочна указана зона 02 43 15 (с возможностью строительства автопаркинга), территориально участок находится в иной зоне, правильная зона 02 43 23 (без возможности строительства автопаркинга). При проектировании и после опубликования Правил землепользования и застройки проявилась такая ошибка и невозможность использования участка в соответствии с договором (т. 1, л. д. 79).

Начиная со второго квартала 2013 года ООО «ПромАрсенал-Инвест» не вносило арендные платежи, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Общество, указывая на то, что земельный участок не соответствует аукционной документации, условиям договора аренды, его целевое использование невозможно, в связи с чем акт приемки-передачи земельного участка не подтверждает надлежащее исполнение Комитетом обязанности по передаче участка арендатору, а потому внесённые арендные платежи являются неосновательным обогащением Комитета, обратилось в суд с встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения обществом обязанности по внесению арендной платы. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что обществом не доказана невозможность использования спорного земельного участка для строительства на нем подземно-наземного автопаркинга.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Возникновение между сторонами договорных отношений по указанному ранее договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Указанную обязанность ответчик не исполнил надлежащим образом, в результате чего на его стороне образовалась задолженность в размере 2 001 648 руб. за период с 01.07.2013 по 17.11.2014.

Поскольку общество не представило доказательства погашения данной задолженности, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с последнего задолженность в размере 2 001 648 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Расчет неустойки истца проверен арбитражным судом первой инстанции и признан неверным, поскольку допущены ошибки при определении количества дней в периодах просрочки, произведен перерасчет.

По расчету арбитражного суда первой инстанции, размер неустойки равен 152 200 труб. 32 коп., но, учитывая, что истцом заявлено о взыскании меньшей суммы пени, суд верно взыскал с ответчика неустойку в заявленной истцом размере - 151 557 руб. 70 коп.

В обоснование своей правовой позиции по делу, в том числе, встречного иска и апелляционной жалобы, ООО «ПромАрсенал-Инвест» ссылается на Правила землепользования и застройки, утвержденные решениями Челябинской городской Думы от 27.04.2004 № 36/8 и от 09.10.2012 № 37/13, и полагает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:36:0214005:46 находится в функциональной зоне 02 43 23 Б1, для которой строительство автопаркинга не входит в состав разрешенных и условно- разрешенных видов использования, то Комитетом не была исполнена обязанность по передаче ответчику в аренду земельного участка, пригодного для целей, указанных в договоре аренды, земельный участок был передан с градостроительными характеристиками, исключающими возможность строительства на нем автопаркинга. Кроме того, общество указывает на то, что фактически спорный земельный участок находится в функциональной зоне 02 43 23 Б 2.1.1., тогда как в аукционной документации был указан иной номер кадастровой зоны - 02 43 15 Б 1.2.2.

Действительно, в протоколе о результатах открытого аукциона от 17.11.2011 № 1106 указано, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0214005:46 находится в функциональной зоне города Б1.2.2 – административно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая зона, номер кадастровой зоны 02 43 15 Б1.2.2 (т. 1, л. д. 16).

Между тем, согласно решению Челябинской городской Думы от 27.04.2004 № 36/8 «Об утверждении Правового зонирования территории города Челябинска» (далее – решение № 36/8) (действовало на момент проведения аукциона и заключения договора аренды) в функциональной зоне Б1.2.2, наличие субзоны 02 43 15 не было предусмотрено.

Однако, данным решением в функциональной зоне Б.1.2.2 предусмотрена возможность землепользования под многоэтажными гаражами-стоянками в качестве вида использования, сопутствующего основным видам землепользования.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 указанной статьи).

Следует отметить, что в решении № 36/8 (аннотация) применяются следующие термины: разрешенные «по праву» виды землепользования, не основные и сопутствующие виды землепользования, условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования).

Таким образом, использованные в решении № 36/8 термины и понятия не соответствовали терминами и понятиям, указанным в статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении также обоснованно отметил следующее.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорный земельный участок находится в границах территории, для которой утверждена документация по планировке территории, что подтверждается постановлением главы города Челябинска от 30.05.2007 № 209-П «Об утверждении документации по планировке территории предзаводской площади ЧТЗ по проспекту Ленина в Тракторозаводском районе города Челябинска» (т. 2, л. <...>, 88, 135-137).

Утверждению указанной документации предшествовало проведение 05.04.2007 публичных слушаний и получение необходимых согласований (т. 2, л. д. 89-106).

Анализ проекта застройки предзаводской площади ЧТЗ по проспекту Ленина в Тракторозаводском районе позволяет сделать вывод о том, что в нем предусмотрено размещение двух подземных автопарковок на 300 и на 100 машиномест площадью, соответственно, 9900 кв. м и 2900 кв. м (т. 2, л. д. 105).

Наряду с этим в материалы дела представлены оформленные для соответствующих заинтересованных лиц Управлением свидетельства о согласовании документации по планировке территории от 24.01.2007 № 44 (т. 2, л. д. 104) и от 29.09.2008 № 851 (т. 2, л. <...>), каждым из которых предусмотрено размещение на указанной территории либо парковки, либо подземной автостоянки.

Из исходных данных для проведения торгов на право заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка, разработанных в 2009 году, следует возможность строительства на нем подземно-наземного автопаркинга (т. 2, л. д. 25-38).

В последующем решение № 36/8 отменено решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» (далее - решение № 37/13). Данным решением в функциональной зоне Б 1 (Б – общественно-деловая территориальная зона, Б1 – многофункциональная) предусмотрена возможность землепользования для объектов хранения автотранспорта в качестве вспомогательного вида разрешенного использования.

Возможность внесения изменений в правила землепользования и застройки предусмотрена статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе по инициативе физических или юридических лиц в инициативном порядке или в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Следовательно, ООО «ПромАрсенал-Инвест» не было лишено права обратиться с инициативой о внесении изменений в правила землепользования и застройки, однако не воспользовалось им, на что верно указано арбитражным судом первой инстанции.

Согласно части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации общественно-деловая зона предназначена, среди прочего, для размещения стоянок автомобильного транспорта.

На основании части 8 статьи 36 названного Кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Кроме того, в соответствии с нормами названного Кодекса для получения разрешения на строительство необходимо наличие градостроительного плана земельного участка.

В рассматриваемом случае общество не обращалось за получением указанного документа, что подтверждено письмом Управлением от 26.10.2015 № 40- 16584/юр, адресованным Комитету (т. 2, л. д. 5).

28 июня 2013 года ООО «ПромАрсенал-Инвест» обратилось в Комитет с заявлением о расторжении договора от 19.12.2011 УЗ № 010474-К-2011, указав причину - отказ инвестора от проекта.

Вторично с заявлением о расторжении договора со ссылкой на то, что использование земельного участка по назначению невозможно, ответчик обратился только 27.03.2015 (то есть за пределами спорного периода, заявленного истцом).

Таким образом, обществом не доказана невозможность использования спорного земельного участка для строительства на нем подземно-наземного автопаркинга, а, значит, и не доказан факт ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору.

Денежные средства в размере 2 001 652 руб. были уплачены ООО «ПромАрсенал-Инвест» во исполнение обязательств по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 19.12.2011 УЗ № 010474-К-2011, то есть основанием их перечисления являлась сделка.

ООО «ПромАрсенал-Инвест» заключило договор аренды, приняло земельный участок по акту приема-передачи, эксплуатировало его в качестве автостоянки, что подтверждается названным выше актом обследования, а, следовательно, было обязано вносить плату за пользование участком.

Положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не допускают бесплатного использования земли в Российской Федерации.

В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2016 по делу № А76-13952/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромАрсенал-Инвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: Г.Н. Богдановская

И.Ю. Соколова