Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фотиной О.Б., судей Арямова А.А., Серковой З.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фея» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2007 по делу №А07-11070/2007 (судья Аминева А.Р.), при участии: от истца – директора ФИО1 (протокол от 20.12.2003 №2), ФИО2 (доверенность от 15.02.2008 №01/296),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фея» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску, переименованного в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о понуждении заключить договор купли-продажи (выкупа) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 164,7 кв.м (литера А), на условиях предложенных истцом в проекте договора купли-продажи (выкупа), на основании ст.445 ГК РФ и ст.43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2007 в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, а именно применил п.13 ст.43 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», тогда как необходимо было применить п.12 этой же статьи, так как п.2.1.2 договора аренды от 11.08.1992 №5 определены размер, срок и порядок внесения денежных средств в счет выкупа. Полагает, что законом не установлено, что инициатором выкупа должен быть арендатор, считает, что им может быть и собственник, однако это не было учтено судом. Указывает, что суд также не учел, что ответчик не предлагал истцу выкупить помещение и не требовал расторжения или изменения договора аренды. Считает, что вывод суда о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику является ошибочным, так как ответчик – сторона по договору аренды и не заявлял о том, что он ненадлежащий. При этом вопрос о привлечении администрации городского округа г.Нефтекамска в качестве другого ответчика на обсуждение судом не выносился. Полагает, что судом не учтено, что право арендатора на выкуп предмета аренды предусмотрено договором и не может быть ограничено федеральными законами, кроме того, указывает, что согласно ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введениях их в действие. Считает, что договор аренды соответствует ст.422 ГК РФ и должен быть исполнен.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившегося ответчика.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителей истца, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и было правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом постановлением от 26.05.1992 №4 принято решение о приватизации муниципального предприятия «Фея». Согласно плану приватизации, утвержденному решением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом от 17.06.1992, приватизация предусматривалась путем продажи предприятия с правом долгосрочной аренды нежилого помещения на открытом аукционе по цене 300000 рублей (л.д.24). Созданное в результате приватизации товарищество с ограниченной ответственностью «Фея», в дальнейшем изменившее организационно-правовую форму на общество с ограниченной ответственностью, было зарегистрировано в качестве юридического лица постановлением мэра г.Нефтекамска от 03.09.1992 №231 на основании учредительного договора от 10.07.1992 (л.д.20). Имущество муниципального предприятия «Фея» выкуплено ТОО «Фея» по договору купли-продажи от 11.08.1992 №5, заключенному с Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом (л.д.12-13).

Кроме того, между ТОО «Фея» (в дальнейшем преобразованным в ООО «Фея») и Комитетом по управлению имуществом г.Нефтекамска, заключен договор от 11.08.1992 №5 об аренде истцом нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 165 кв.м. (литера А), с правом последующего выкупа предмета аренды (л.д.14-15). Из пункта 1 данного договора следует, что ответчик сдает истцу в аренду указанное нежилое помещение на основании протокола №2 от 16.07.1992 о результатах открытого аукциона. Срок действия договора установлен с 01.08.1992 до 01.08.2007. Право аренды приобретено истцом по цене 300000 рублей с применением 30% скидки (п.6.8 договора). Факт получения истцом помещения в аренду подтвержден актом от 11.08.1992 (л.д.16).

Пунктом 2.1.2 указанного договора аренды (с учетом изменений от 02.06.1997) была предусмотрена обязанность арендодателя после окончания срока аренды, обусловленного протоколом №2 от 16.07.1992 о результатах аукциона, и подачи соответствующей заявки арендатором, принять решение на оформление договора купли-продажи нежилого помещения парикмахерской, являющегося предметом договора, в собственность ТОО «Фея» (л.д.22). Кроме того, пунктом 2.2.10 договора (с учетом изменений от 02.06.1997) предусмотрена обязанность истца после окончания срока аренды, обусловленного протоколом №2 от 16.07.1992 о результатах аукциона, подать заявку соответствующей формы на оформление договора купли-продажи названного выше объекта недвижимости.

Согласно п.2 ст.43 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа государственного и муниципального имущества осуществляется с даты вступления данного закона в силу, то есть с 26.04.2002, и в порядке, установленном этим законом. Согласно пункту 13 упомянутой статьи в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением зданий или нежилого помещения, в которых располагалось указанное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса РФ, с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. При этом по истечение двух лет с даты вступления в силу указанного федерального закона, то есть с 26.04.2004, положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Как следует из материалов дела, с заявлением о выкупе арендованного по договору от 11.08.1992 №5 нежилого помещения истец обратился лишь 25.07.2007 (л.д.72), то есть по истечение предельного срока, установленного п.13 ст.43 названного выше федерального закона. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что право на выкуп спорного нежилого помещения истцом утрачено как нереализованное в срок, установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», и принял решение об отказе в иске.

Довод истца о том, что суд первой инстанции должен был применить к спорным правоотношениям п.12, а не п.13 ст.43 названного закона, является несостоятельным, так как договор аренды от 11.08.1992 №5 (с учетом изменений, внесенных сторонами 13.03.1996 и 02.06.1997) не содержит условия о размере выкупа (л.д.14-15, 21, 22). При этом судом в решении сделан правильный вывод о том, что цена, указанная в п.6.8 договора, исходя из буквального толкования условий договора, предписанного ч.1 ст.431 ГК РФ, составляет не цену нежилого помещения (размер выкупа), а цену права аренды. Кроме того, согласно пункту 12 ст.43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» также предусмотрено, что в случае, если по истечении сроков, установленных договором аренды или данным пунктом (6 месяцев с 26.04.2002), не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Ссылки истца на то, что инициатором выкупа мог быть не только арендатор, но и арендодатель, который в данном случае не предлагал истцу выкупить помещение и не требовал расторжения или изменения договора аренды, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции как не имеющие правового значения, поскольку указанная обязанность арендодателя ни законом, ни договором не установлена. Напротив, пунктами 2.1.2 и 2.2.10 договора аренды от 11.08.1992 №5 (с учетом изменений от 02.06.1997) предусмотрена необходимость заявления арендатора о его намерении воспользоваться правом на выкуп арендованного имущества.

Довод ООО «Фея» о том, что ответчик вправе заключать договор купли-продажи спорного объекта, поскольку является стороной по договору аренды, судом отклоняется как противоречащий закону – ст.209 ГК РФ, согласно которой, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. Доказательств того, что ответчик – Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску наделен полномочиями по самостоятельному распоряжению муниципальной собственностью, находящейся под юрисдикцией городского округа г.Нефтекамска, истец, в нарушение ст.65 АПК РФ, не представил. Утверждение ООО «Фея» о нарушении его процессуальных прав тем, что вопрос о привлечении администрации городского округа г.Нефтекамска в качестве другого ответчика по делу на обсуждение судом не выносился, несостоятельно, поскольку истец имел возможность по собственной инициативе заявить соответствующее ходатайство. Кроме того, и в отсутствии вывода суда о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику иск не мог быть удовлетворен по указанным ранее основаниям.

Федеральные законы Российской Федерации регулируют правоотношения в той или иной сфере жизнедеятельности, а потому довод истца об ограничении его права на выкуп предмета аренды Федеральными законами является несостоятельным и не может быть принят судом апелляционной инстанции.

Ссылки истца на ст.4 ГК РФ судом отклоняются, поскольку противоречат п.2 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ, регулирующей переходные положения, согласно которому с даты вступления в силу указанного федерального закона (26.04.2002) продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством РФ о приватизации. Доказательств размещения названного информационного сообщения или иного направления оферты истцом материалы дела не содержат. Представленные истцом письма в адрес министра имущественных отношений Республики Башкортостан от 28.12.2004, а также в адрес главы администрации городского округа г.Нефтекамска и председателя Совета городского округа г.Нефтекамска с отметкой о получении его 11.05.2007, правильно не были квалифицированы судом как оферта по правилам ст.435 ГК РФ, поскольку не обращены к ответчику и не содержат существенных условий договора (л.д.82, 89). Кроме того, указанные обращения состоялись также уже после вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ. Таким образом, применять к спорным правоотношениям ранее действовавшее (до 26.04.2002) законодательство о приватизации оснований не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2007 по делу №А07-11070/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фея» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru

Председательствующий судья

О.Б. Фотина

Судьи

А.А. Арямов

З.Н. Серкова