Постановление № 18АП-9405/2014 от 03.09.2014 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ АП-9405/2014

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2014 года .

Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2014 года .

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2014 по делу № А07-8622/2014 (судья Харисов А.Ф.)

В судебном заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 26.05.2014 б/н).

 Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ, Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:100 в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий к указанному договору; обязании заключить соглашение о внесении денежных средств за фактическое пользование указанным земельным участком в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий к указанному соглашению (л.д. 6-13).

 Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.06.2014 (резолютивная часть от 23.06.2014) исковые требования удовлетворены. Суд обязал УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ заключить договор аренды земельного участка №__ от ___ с кадастровым номером 02:55:020520:100 в редакции ИП ФИО1, изложенной в протоколе урегулирования разногласий к указанному договору, а именно:

п. 4.1 договора аренды земельного участка №__ от ___ с кадастровым номером 02:55:020520:100 принять в редакции арендатора: «Размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 326 112 руб. 13 коп.».

Приложение № 2 к Договору «Расчет арендной платы» принять в редакции арендатора:

Суд обязал УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ заключить соглашение о внесении денежных средств за фактическое пользование земельным участком №__ от ___ с кадастровым номером 02:55:020520:100 в редакции ИП ФИО1, изложенной в протоколе урегулирования разногласий к указанному соглашению, а именно:

Приложение № 1 к Соглашению «Расчет платы (суммы денежных средств) за фактическое пользование земельным участком» договору «Расчет арендной платы» принять в редакции арендатора:

В апелляционной жалобе УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ просило решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в соответствии с которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Апеллянт указал, что согласно пункту 2 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Согласно материалам землеустроительного дела, принадлежащий ИП ФИО1 объект недвижимости, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:100 используется ИП ФИО3 для сдачи в аренду сторонним организациям. Таким образом, по мнению подателя жалобы, при расчете арендной платы за землю на 2013-2014 годы подлежит установлению ставка арендной платы в размере 4,81 % и 5,05% от кадастровой стоимости земельного участка.

К дате судебного заседания ИП ФИО1 представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве истец указал, что ошибочное толкование Управлением Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7 привело к неверному определению вида функционального использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:100, так как основным видом экономической деятельности ИП ФИО1 является 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», а данный вид деятельности не является риэлтерской деятельностью. Следовательно для целей определения ставки арендной платы за землю установленным по видам функционального использования земель применение вида функционального использования земель п. 8.3 Решения Совета от 03.12.2007 №30/7 «риэлторские, рекламные и туристические агентства» является неправомерным.

До судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью исполнить определение суда в части представления доказательств направления апелляционной жалобы истцу.

Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, поскольку доказательства направления апелляционной жалобы истцу представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 возражал относительно доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - 3-х этажное нежилое здание, общей площадью 2255,7 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. М. Жукова, д. 39, корп. 3, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД № 424411 от 24.04.2013 (л.д. 29).

ИП ФИО1 обратилась в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением исх. № 18/06-1 от 18.06.2013  (л.д. 26) о заключении договора аренды земельного участка площадью 1703 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020520:100, расположенного по адресу: город Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 3, вид разрешенного использования: «занимаемый многофункциональным автотехцентром без организации складских помещений».

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 5415 от 22.10.2013 (л.д. 27-28) ИП ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:100, площадью 1703 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 3 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, занимаемый многофункциональным автотехцентром без организации складских помещений, в аренду сроком на 10 лет (п. 1).

В п. 2 указанного постановления указано об изменении сведений государственного кадастра недвижимости, а именно:

- почтовый адрес ориентира с «..ул. Ватутина» на «...ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 3» (п. 2.1);

- вид разрешенного использования земельного участка «для строительства многофункционального автоцентра без организации складских помещений» на «занимаемый многофункциональным автотехцентром без организации складских помещений».

В п. 3 рассматриваемого Постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 5415 от 22.10.2013. УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ указано о заключении с ИП ФИО1 договора аренды земельного участка.

Управлением 20.01.2014 в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка без номера и даты (далее - договор аренды) (л.д. 30-37) и проект соглашения о внесении денежных средств за фактическое пользование земельным участком без номера и даты (далее - соглашение) (л.д. 38-40).

Исходя из условий проектов договора аренды и соглашения, заинтересованным лицом порядок расчета и размеры арендной платы за земельный участок определены (установлены) следующим образом:

Согласно п. 4.1. проекта договора аренды размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 1 733 543 руб. 42 коп.

Приложением № 2 к договору аренды (л.д. 36) определяется расчет арендной платы за земельный участок за период с 22.10.2013 по 31.12.2014 года:

- за период с 22.10.2013  по 31.12.2013 размер арендной платы составляет 319 578 руб. 84 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м, участка - 20 157 руб. 13 коп., площади земельного участка - 1 703 кв. м, ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости - 4,81%;

- за период с 01.01.2014 по 31.12.2014  размер арендной платы составляет 1 733 543 руб. 42 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м, участка - 20 157 руб. 13 коп., площади земельного участка - 1 703 кв. м, ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости - 5,05%.

Приложением №1 к проекту соглашения (л.д. 40) определяется размер и расчет платы (суммы денежных средств) за фактическое пользование земельным участком за период с 24.04.2013.

За период фактического пользования земельным участком с 24.04.2013 по 22.10.2013 размер платы составляет 817 737 руб. 06 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м, участка - 20 157 руб. 13 коп., площади земельного участка - 1 703 кв. м, ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости - 4,81%

Ответчиком в вышеуказанных проектах при расчете арендной платы за землю на 2013 год и 2014 год установлена ставка арендной платы в размере 4,81% и 5,05% от кадастровой стоимости земельного участка соответственно, предусмотренные п. 8.3. приложениями № 1-Г и 1-Д к Решению СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007  № 30/7 (Риэлторские, рекламные и туристические агентства (Операции с недвижимым имуществом, оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионное бюро, туристические агентства)».

Истец с предложенной Управлением редакцией договора аренды и соглашения не согласилась.

В соответствии с положением п. 1 ст. 445 ГК РФ истцом направлены в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды (исх. 14/02-01 от 14.02.2014) (л.д. 41-42), а также протокол разногласий к соглашению (исх. 14/02-02 от 14.02.2014) (л.д. 43-44) с предложениями внести следующие изменения в договор аренды и соглашение:

- в п. 4.1. Договора аренды: изменить размер годовой арендной платы с «1 733 543,42 руб.» на «326 112,13 руб.»;

- в приложении № 2 к договору аренды:

в столбце «№ решения и дата» в строке «22.10.2013-31.12.2013» изложить текст как «Решение СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007  № 30/7 в редакции Решения СГО г. Уфа РБ от 20.12.2012  №12/9»;

в столбце «№ решения и дата» в строке «01.01.2014-31.12.2014» изложить текст как «Решение СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007  № 30/7 в редакции Решения СГО г. Уфа РБ от 18.12.2013  № 26/8»;

в столбце «С» в строке «22.10.2013-31.12.2013» вместо «4,81%» указать «0,9%»;

в столбце «С» в строке «01.01.2014-31.12.2014» вместо «5,05%» указать «0,95%2;

в столбце «Размер платы за месяц (руб.)» в строке «22.10.2013-31.12.2013» вместо суммы «137596,43» указать «25745,69»;

в столбце «Размер платы за месяц (руб.)» в строке «01.01.2014-31.12.2014» вместо числа «144461,95» указать «27176,01»;

в столбце «Апл за период (руб.)» в строке «22.10.2013-31.12.2013» вместо числа «319578,84» указать «59796,45»;

в столбце «Апл за период (руб.)» в строке «01.01.2014-31.12.2014» вместо числа «1733543,42» указать «326112,13».

- в Приложении № 1 к Соглашению:

в столбце «№ решения и дата» изложить текст как «Решение СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007  № 30/7 в редакции Решения СГО г. Уфа РБ от 20.12.2012  № 12/9»;

в столбце «С» вместо «4,81%» указать «0,9%»;

в столбце «Размер платы за месяц (руб.)» вместо числа «137596,43» указать «25745,692;

в столбце «Апл за период (руб.)» вместо числа «817737,06» указать «153006,91».

Из письма ответчика исх. № Р1912-Р1913 от 03.03.2014 следует, что протоколы разногласий, направленные индивидуальным предпринимателем, отклонены, проекты договора аренды и соглашения оставлены без изменения, а протоколы разногласий - без подписания (л.д. 45-46).

Основанием для отказа к принятию протоколов разногласий послужили следующие доводы Управления: «Принадлежащий ФИО1 объект недвижимости, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:100, используется индивидуальным предпринимателем ФИО1 для сдачи в аренду сторонним организациям. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей № 7643В-2/2013 от 01.07.2013, основным видом экономической деятельности индивидуального предпринимателя ФИО1 является 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

В соответствии со статьями ст. 445, 446 ГК РФ с целью досудебного урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, истцом в адрес ответчика направлена претензия об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и соглашения о внесении денежных средств за фактическое пользование земельным участком (исх. № 17/03-01 от 17.03.2014 - л.д. 47-48) с предложениями урегулировать разногласия по договору аренды и соглашению в досудебном порядке.

Ответчиком указанная претензия истца письмом исх. № Р3271 от 15.04.2014  (л.д. 49) отклонена. Управление сообщило, что необходимо руководствоваться ранее направленным ответом исх.№Р-1912 от 03.03.2014.

Ссылаясь на невозможность самостоятельного урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды  земельного участка и соглашения к нему истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. В качестве нормативного правового обоснования исковых требований указал ст.ст. 445, 446 ГК РФ.

Суд первой инстанции установил наличие между сторонами договора аренды земельного участка разногласий по условиям договора в части величины ставки арендной платы, подлежащей применению сторонами в договоре и соглашении, и согласовал условия договора и соглашения, приняв  редакцию истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 1, 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011).

Размер арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа города Уфа определяется на основании Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (в редакции Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 12/9 от 20.12.2012 и Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 26/8 от 18.12.2013).

Согласно нормам указанного нормативно-правового акта ставки арендной платы за землю устанавливаются по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков (п. 1 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7).

В отношении «Земель под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания», по подвиду функционального использования «Объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта» (п. 5.1. Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7) утверждены следующие ставки арендной платы: на 2013 год - 0,9% от кадастровой стоимости (Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007  № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в редакции Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 12/9 от 20.12.2012), на 2014 год - 0,95% от кадастровой стоимости (Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007  № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в редакции Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 26/8 от 18.12.2013).

В силу ч. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № 02/14/1-214128 от 03.04.2014 (л.д. 34-35) земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:100 относится к категориям земель «Земли населенных пунктов» и имеет разрешенное использование «Занимаемый многофункциональным автотехцентром без организации складских помещений», что сторонами не оспаривается.

Принадлежащий истцу объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке (кадастровый номер 02:55:020520:100, расположенный по адресу: город Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 3) фактически используется специализированными организациями (по договорам субаренды) для ремонта и технического обслуживания автомобилей, что подтверждается представленными договорами субаренды.

Оценив представленные истцом в материалы дела: сертификат соответствия услуг по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств, машин и оборудования с приложением, справку о направлении деятельности, договоры субаренды недвижимого имущества № 819 от 01.09.2013 года, № 812 от 01.09.2013 года с указанием целевого использования «для ремонта и технического обслуживания автомобилей», (пп. 1.2 договоров), акт приема-передачи нежилого недвижимого имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что для целей определения ставки арендной платы  земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:100 подлежит отнесению к «Землям под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания», по подвиду функционального использования «Объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта» (п. 5.1. Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7).

Доказательств изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, а также доказательств использования истцом участка не в соответствии с целевым назначением в деле не имеется.

Учитывая тот факт, что ответчиком доказательств наличия оснований для применения ставки арендной платы в размере 4,81% и 5,05% соответственно от кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:100 по п. 8.3 приложений № 1-Г и № 1-Д к указанному выше решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 (риэлтерские, рекламные и туристические агентства, операции с недвижимым имуществом, оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства) в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для изложения спорных условий договора аренды и соглашения к нему в редакции ответчика..

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости использования ставок арендной платы в размере 4,81% и 5,05% от кадастровой стоимости земельного участка, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права, поскольку в основу дифференциации ставок арендной платы, установленных Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 положены виды функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов), а не виды деятельности арендатора земельного участка. Поскольку назначение объекта – здания автотехцентра, расположенного на спорном земельном участке, не менялось, оснований для применения указанных ставок не имеется.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2014 по делу № А07-8622/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                М.И. Карпачева

Судьи:                                                                                           Л.П.Ермолаева

Л.А. Суспицина