Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовской К.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2022 по делу № А07-29195/2016 об отказе в удовлетворении ходатайства о разрешении разногласий между должником и лицами, участвующими в деле.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2018 ФИО1 (далее – ФИО1) признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2, член Ассоциации «МСРОАУ».

В Арбитражный суд Республики Башкортостан поступило заявление ФИО1 о разрешении разногласий по положению о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества: земельный участок, согласно которому заявитель просит: разрешить разногласия по вопросу согласования Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества; определить рыночную стоимость отчуждаемого земельного участка с привлечением для дачи заключения о размере рыночной стоимости аттестованного специалиста в области оценочной деятельности – для внесения соответствующих изменений в «Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества должника ФИО1»; признать несоответствующим закону отчуждение земельного участка без предварительного учета в ЕГРН сведений о границах объекта недвижимости: нежилое здание в кадастровым номером 02:55:020534:348, расположенного по адресу: <...>, без формирования в качестве самостоятельного объекта недвижимости земельного участка, расположенного под ним и без установления сервитута в пользу всех балансодержателей трансформаторов, оборудованных в нежилом здании.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2022 в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил суд определение суда первой инстанции отменить полностью, решить вопрос по существу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что правовая оценка доводу о несоответствии стартовой цены продажи не дана. Не учтено, что цена, указанная в порядке продажи залоговым кредитором, не отражает стоимость объекта недвижимости, размещенного на земельном участке, имеется необходимость привлечения балансодержателя и иных лиц, чьи объекты обслуживает трансформаторная подстанция.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.08.2022.

До начала судебного заседания от ФИО3 поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле (почтовые квитанции от 11.08.2022), который приобщен к материалам дела в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). В своем отзыве заявитель возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, залоговым кредитором – ФИО3 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ФИО1 по реализации предмета залога, порядка и условий предмета залога.

Предметом торгов является имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-выставочные комплексы, общая площадь 5563 кв. м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, ориентир нежилое здание, кадастровый номер: 02:55:020534:365.

Согласно п. 2.1 Положения начальная цена продажи имущества должника, указанного в разделе п. 2.1, определена в размере 31 900 000 рублей 00 копеек.

Заявитель считает, что реализация вышеуказанного имущества неправомерна по причине отсутствия обоснования соответствия данной цены текущему уровню рыночных цен. Заявитель полагает, что обусловленная залоговым кредитором цена может быть ниже рыночной, следовательно, не будет соответствовать задачам законодательства о банкротстве, причинит ущерб интересам иных кредиторов, приведет к увеличению расходов на проведение торгов.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО4 ввиду недоказанности занижения цены, необоснованности довода относительно необходимости проведения специализированных кадастровых работ на земельном участке ввиду наличия трансформаторной подстанции, поскольку здание является неотъемлемой частью земельного участка, находящегося в залоге.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Суд первой инстанции не разрешил по существу возникшие между финансовым управляющим и залоговым кредитором разногласия. Отказывая в удовлетворении заявления, суд при наличии разногласий не определил редакцию Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 указанного Федерального закона.

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Таким образом, залоговому кредитору принадлежит право определения начальной продажной цены реализуемого предмета залога, как кредитору, чьи требования удовлетворяются из стоимости заложенного имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в ЕФРСБ вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (абзац 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Аналогичное положение относительно урегулирования порядка реализации залогового имущества содержится в пункте 4 статьи 138 Закона о банкротстве, согласно которому правом на передачу разногласий относительно порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога обладают конкурсный управляющий и конкурсный кредитор, чьи требования обеспечены залогом. При этом порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По смыслу приведенных норм арбитражный управляющий, должник и его кредиторы имеют право на разрешение возникших между ними разногласий, а арбитражный суд обязан разрешить разногласия, возникшие между арбитражным управляющим, должником и кредиторами.

Иными словами, принимаемый по результатам рассмотрения заявления о разрешении разногласий судебный акт должен быть направлен на разрешение спорной ситуации.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В рассматриваемом случае, отказав в удовлетворении заявления должника о разрешении разногласий, суд первой инстанции фактически оставил разногласия без рассмотрения, поскольку спорная ситуация, касающаяся порядка и условий дальнейшей реализации имущества должника, осталась не разрешена.

Так, из порядка продажи следует, что он касается исключительно продажи земельного участка, находящегося в залоге.

Между тем, из позиции должника следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости (трансформаторная подстанция, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 71.1 кв.м, инв № 100783, лит М, адрес: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Новоженова, 92), принадлежащий ему на праве собственности (договор купли-продажи от 27.03.2008, запись в ЕГРН от 28.04.2008). Из позиции должника также следует, что строению присвоен кадастровый номер, но его физические границы (спутниковые координаты точек), привязывающие его к местности не сформированы и в Росреестре не учтены; требуется проведения кадастровых работ, установление границ земельного участка, необходимого для использования трансформаторной подстанции; в трансформаторной подстанции расположен трансформатор, находящийся на балансовой принадлежности ООО «БашРТС», которым обслуживается подземная электролиния, питающая водяные насосы, которые подают воду для охлаждения ТЭЦ № 2 по ул. Сельская Богородская, ТЭЦ отапливает целый район города Уфы – Инорс, беспрепятственный доступ технических служб названного юридического лица стратегически важен, что указывает на необходимость включения в условия договора соответствующих сведений о правах третьих лиц.

В основе положений статьи 1, 35 Земельного кодекса РФ, статьи 552 Гражданского кодекса РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В рассматриваемом случае, предложения по порядку продажи, утвержденные залоговым кредитором, не содержат условий о порядке продажи вышеназванного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, из порядка не следует, что определена цена объекта – трансформаторной подстанции в составе цены земельного участка. В основе определения цены – исключительно сведения о кадастровой стоимости земельного участка. При этом, кредитор своих предложений по дальнейшей судьбе данного имущества, порядке и цене его продажи не представил, вопрос возможности и/или целесообразности выделения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, также не рассматривался.

Следовательно, указание суда первой инстанции исключительно на следование объекта судьбе земельного участка не устраняет возникших разногласий, поскольку сохраняется утвержденный залоговым кредитором порядок продажи земельного участка без определения судьбы размещенного на нем объекта недвижимости и установления порядка его продажи.

В отношении установленной начальной продажной цены самого участка также заявлены возражения со ссылкой на продажу иных участков (относящихся к продаже коммерческой недвижимости), стоимость 1 кв.м которых составляет более 10 тыс. руб. (представлены публикации сообщений с предложениями о продаже), тогда как спорного определена в сумме 5,7 тыс. руб. за 1 кв.м, в связи с чем, должник требовал привлечь специалиста.

Однако из материалов спора не следует, что соответствующее заявление о привлечении специалиста рассмотрено судом первой инстанции с совершением всех необходимых для этого действий (установление целесообразности привлечения, сбор информации о специалистах, стоимости их услуг, порядке оплаты и т.д.).

Поскольку разногласия по существу не рассмотрены (фактически оставлены без рассмотрения), отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований не может быть признан обоснованным.

В связи с чем, определение подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции не рассматривал вопросы по существу и не устанавливал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а суд апелляционной инстанции не имеет возможности осуществить повторное рассмотрение дела, как этого требует часть 1 статьи 268 АПК РФ (с учетом разъяснений, данных в пункте 40 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2022 по делу № А07-29195/2016 отменить, апелляционную жалобу ФИО1 – удовлетворить.

Направить вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Забутырина

Судьи Ю.А. Журавлев

Т.В. Курносова