Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2015 по делу № А47-13938/2014 (судья Бочарова О.В.).

Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования «город Бугуруслан» (далее – Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий регистрирующего органа, выразившихся в ненадлежащей правовой экспертизе документов и внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на двухэтажное нежилое здание общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: <...> «и»; признании отсутствующим права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества и обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на спорный объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее также – третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.06.2015 (резолютивная часть объявлена 03.06.2015) требования Комитета удовлетворены частично: суд признал незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект - здание, назначение: нежилое здание, 02-этажный, общая площадь 165 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> «и», запись регистрации от 27.08.2014 № 56-56-03/024/2014-165. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить в части удовлетворения требований заявителя и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что из обжалуемого решения суда неясно какие именно обстоятельства послужили основанием для признания действий регистрирующего органа незаконными.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. От Комитета поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, 26.07.2012 между Администрацией муниципального образования «город Бугуруслан» в лице Комитета (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 66 (т. 1, л. д. 17-20), по условиям которого на основании арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 56:37:0106064:26, местоположение: Оренбургская обл., г. Бугуруслан, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:37:0106064, для размещения площадки по торговле стройматериалами, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (приложение № 1) и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на пять лет с 26.07.2012 по 25.07.2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 10.10.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись о регистрации (т. 1, л. д. 20 оборот).

18 сентября 2013 года между ФИО2 (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (т. 1, л. д. 21), согласно которому арендатор передает свои права и обязанности на указанный ранее земельный участок по договору аренды земельного участка от 26.07.2012 № 66 новому арендатору, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору (пункт 1.1 соглашения).

30 января 2013 года проведена государственная регистрация указанного соглашения (т. 1, л. д. 21 оборот).

Между Администрацией муниципального образования «город Бугуруслан» в лице Комитета (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 01.07.2014 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.07.2012 № 66 (т. 1, л. д. 82), согласно которому стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды в части разрешенного использования земельного участка, указав на разрешенное использование - для размещения гаражей.

Дополнительное соглашение от 01.07.2014 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 82 оборот).

ФИО1 на основании статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на двухэтажное нежилое здание общей площадью 165 кв. м, 2014 года создания, расположенное по адресу: <...> «и».

В качестве документа, подтверждающего факт создания указанного объекта, ФИО1 представила декларацию об объекте от 16.08.2014 (т. 1, л. <...>).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.08.2014 серии 56-АВ № 396248 (т. 1, л. д. 23) за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект права: двухэтажное нежилое здание общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: <...> «и». В качестве основания государственной регистрации наряду с названными ранее документами, подтверждающими право пользование земельным участком, указана декларация об объекте недвижимого имущества от 16.08.2014.

08 сентября 2014 года ФИО1 обратилась в Комитет с заявлением о приватизации вышеуказанного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 22), указав в заявлении на принадлежность ей на праве собственности находящегося на данном земельном участке объекта недвижимого имущества – здание гаража, в подтверждение чего представила свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2014 серии 56-АВ № 396248.

Комитет в заявлении по настоящему делу ссылается на то, что объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности ФИО1, а именно - двухэтажное нежилое здание общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: <...> «и», фактически не существует. Вместо этого на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

В подтверждение указанного истцом представлен акт осмотра земельного участка от 06.10.2014, согласно которому земельный участок освоен частично, а именно: произведена отсыпка и планировка земельного участка с организацией грунтового подъезда от автодороги по Пилюгинскому шоссе; на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, предположительно гараж, площадью примерно 24-26 кв. м, устроен бетонный фундамент с кирпичной кладкой, возведены 3 бетонных панельных стены, установлен металлический каркас ворот, перекрытие и кровля на объекте не смонтированы (т. 1, л. д. 27).

Ссылаясь на то, что государственной регистрацией права собственности ФИО1 на указанный объект как на завершенный строительством объект, в то время как объект фактически не возведен, нарушены права заявителя как органа местного самоуправления, так как под объектом незавершенного строительства земельный участок не может быть приватизирован, Комитет обратился в суд с названными ранее требованиями.

При этом в ответ на предложение арбитражного суда первой инстанции, в том числе, об уточнении ответчика по делу (т. 1, л. <...>), Комитет пояснил, что по всем заявленным требованиям Управление Росреестра является надлежащим ответчиком; заявление по настоящему делу подано в порядке искового производства; однако, указал, что требования о признании отсутствующим права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества и обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на спорный объект являются производными от первого требования, направленными на восстановление нарушенных прав заявителя (т. 1, л. д. 39).

Удовлетворяя требования Комитета в части признания незаконными действий регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности ФИО1 на названное нежилое здание, арбитражный суд первой инстанции указал, что из содержания декларации об объекте недвижимого имущества, представленной на государственную регистрацию ФИО1, следует, что заявленным к государственной регистрации права объектом недвижимого имущества является гараж, назначение объекта нежилое, расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:37:0106064:26, площадь 165 кв. м, этажность 02, год создания 2014. Вместе с тем, согласно выданному ФИО1 свидетельству о государственной регистрации права от 27.08.2014 серии 56-АВ № 396248 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ФИО1 на объект права: здание, назначение: нежилое здание, 02-этажный, общая площадь 165 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> «и». Нарушение прав истца оспариваемыми действиями Управления Росреестра суд усмотрел в том, что муниципальное образование не получит денежные средства в размере 12 694 руб. 38 коп. в год, поскольку в случае приватизации ФИО1 земельного участка у нее возникнет обязанность уплачивать не арендную плату, а земельный налог, сумма которого значительно меньше размера арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в обжалуемой части.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемых действий Управления Росреестра и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемых действий лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

Кроме того, выбранный заявителем способ защиты нарушенного права должен привести к реальному восстановлению такого нарушенного права.

В настоящем случае в обоснование заявленных по делу требований Комитет ссылается на то, что государственной регистрацией права собственности ФИО1 на указанный выше объект как на завершенный строительством объект, в то время как объект фактически не возведен, нарушены права заявителя как органа местного самоуправления, так как под объектом незавершенного строительства земельный участок не может быть приватизирован.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что поскольку при таком оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в названный реестр.

В случаях, когда запись в названном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Также в пункте 53 названного постановления Пленумов № 10/22 отмечено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Дополнительно в пункте 56 названного постановления Пленумов № 22/10 указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в названном реестре не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Между тем, в настоящем случае Комитет, несмотря на предложение арбитражного суда первой инстанции уточнить свою правовую позицию по делу, настаивал на том, что по всем заявленным требованиям именно регистрирующий орган является надлежащим ответчиком и что основным требованием является именно требование о признании незаконными действий регистрирующего органа (т. 1, л. д. 39). Таким образом, фактически требования Комитета заявлены по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении признал действия Управления Росреестра по государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный выше объект незаконными, отказав в удовлетворении иных требований.

Однако, в данной ситуации права Комитета, на нарушение которых последний указал в заявлении по делу и в отзыве на апелляционную жалобу, остаются не восстановленными, так как запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект как на объект, завершенный строительством, сохраняется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, мотивируя обжалуемое решение в части удовлетворения требований Комитета, арбитражный суд первой инстанции указал на основания, которые не заявлялись Комитетом.

Кроме того, суд не указал каким нормам законодательства не соответствуют действия регистрирующего органа, признанные судом незаконными.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 1 статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 указанной статьи документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу верно указывает на то, что, предусматривая упрощенный порядок для оформления прав граждан на объекты недвижимого имущества, указанные в изложенной выше правовой норме, федеральный законодатель исходил из возможности подобной легализации уже созданных объектов. Указанное подтверждается решением Верховного суда Российской Федерации от 20.05.2015 № АКПИ15-439.

Между тем, в настоящем случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент проведения государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный выше объект регистрирующий орган обладал информацией о том, что спорный объект не завершен строительством.

На основании изложенного ранее, принимая во внимание то, в чем усматривает заявитель нарушение его прав оспариваемой государственной регистрацией, исходя из необходимости реального восстановления прав заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в настоящем случае заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В силу изложенного основания для удовлетворения требований Комитета отсутствуют.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2015 по делу № А47-13938/2014 отменить в части удовлетворения требований Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «город Бугуруслан».

В удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «город Бугуруслан» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: М.И. Карпачева

Л.А. Суспицина