Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу № А07-22997/2014 (судья Журавлева М.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Мебель», ИНН 0266011138, ОГРН 1020201994339 (далее – общество «Мебель», заявитель), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, ИНН 0266025821, ОГРН 1050203409497 (далее – Администрация, заинтересованное лицо), в котором потребовало:

- признать незаконным бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения о реализации преимущественного права общества «Мебель» на приобретение помещения общей площадью 74,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Салават, ул. Ленина, д. 20 – арендуемого по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 20.12.2006 № 1336;

- возложить на Администрацию обязанность принять решение о реализации преимущественного права общества «Мебель» на приобретение муниципального имущества, арендуемого им по договору от 20.12.2006 №1336, и совершить юридически значимые действия в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 20-26, 133; т. 2, л.д. 4, 33-36, 116-117, 138; т. 3, л.д. 1).

Заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 21.11.2014, делу присвоен номер А07-22997/2014. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Совет городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее также – Совет) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – Комитет) (т. 1, л.д. 13-16, 20, 126-128).

В апреле 2015 года Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к обществу «Мебель». Ссылаясь на ничтожность сделок, истец потребовал признать недействительными (дополнительные) соглашения от 30.06.2008, 11.01.2009, 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336 (т. 2, л.д. 66-68).

Исковое заявление Администрации принято к производству арбитражного суда первой инстанции, в рамках дела № А07-22997/2014, определением от 07.05.2015 (т. 2, л.д. 92-93).

Совет и Комитет также привлечены к участию в рассмотрении встречного искового заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.06.2015 (резолютивная часть объявлена 25.05.2015) требования общества «Мебель» удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения о реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого нежилого помещения. Суд возложил на заинтересованное лицо обязанность принять решение о реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого имущества и совершить юридически значимые действия в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В удовлетворении встречных требований Администрации суд отказал (т. 3, л.д. 4-32).

В апелляционной жалобе Администрация ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы приводит следующие доводы.

Соглашения от 30.06.2008, 11.01.2009, 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336 не соответствуют требованиям закона и в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» являются недействительными.

На момент подписания соглашений от 30.06.2008, 11.01.2009 нежилое помещение площадью 74,4 кв.м. находилось в аренде у индивидуального предпринимателя Петроченко М.А. на основании договора аренды от 19.05.2005 № 1097. Этот договор был расторгнут соглашением от 16.08.2010, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 12.09.2010. Обязательства из договора прекращены его сторонами с 01.01.2009. В связи с этим, как полагает заинтересованное лицо, соглашения о передаче помещения площадью 74,4 кв.м. в аренду ООО «Мебель» являются недействительными.

Факт отсутствия арендных правоотношений между органом местного самоуправления и заявителем в период с 30.06.2008 по 01.01.2009 также подтверждается актом сверки по состоянию на 01.01.2009. Согласно данному акту платежи за помещение площадью 74,4 кв.м. обществом «Мебель» в период с 01.07.2008 по 01.01.2009 не производились.

Начиная с 01.07.2008, договор аренды муниципального имущества может быть заключён только по результатам проведения торгов. Соглашения от 11.01.2009, 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336 противоречат закону, так как передача помещения площадью 74,4 кв.м. в аренду осуществлена минуя процедуру проведения торгов.

Самостоятельный договор аренды нежилого помещения, как того требуют правила статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, с обществом «Мебель» заключен не был. Оспариваемые соглашения не могут служить доказательством заключения договора аренды спорного помещения как отдельного объекта гражданско-правовых отношений.

В силу пороков соглашений к договору аренды общество «Мебель» не имеет правовых оснований пользования спорным нежилым помещением.

Кроме того, спорное нежилое помещение включено Решением Совета в перечень объектов муниципального нежилого фонда, не подлежащих отчуждению, в том числе арендаторам – субъектам малого (среднего) предпринимательства.

Таким образом, Администрация настаивает на удовлетворении встречного искового заявления и отказе в удовлетворении требований общества «Мебель» (т. 3, л.д. 40-43).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании постановления Администрации № 5/261 по договору «о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа» от 08.04.2002 № 28 Городской комитет по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) при участии Салаватского муниципального унитарного предприятия «Дирекция единого заказчик» (балансодержатель) передал обществу «Мебель» (арендатор) в пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 594,2 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Ленина, 20. Назначение объекта аренды – торговля промышленными товарами. Срок аренды – с 01.01.2002 до 31.12.2006 (пункты 1.1, 1.2 договора). Данный договор зарегистрирован уполномоченным органом государственной власти (учреждением юстиции) 20.08.2002, что подтверждается соответствующим штампом на последней странице документа (т. 1, л.д. 28-32).

20 марта 2006 года между муниципальным образованием городской округ город Салават Республики Башкортостан, в интересах которого действовал Комитет по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель), и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о внесении дополнений и изменений в договор аренды от 08.04.2002 № 28. Руководствуясь Решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 19.01.2006 № 1-5/75, стороны решили подписать договор аренды в новой редакции (т. 1, л.д. 37 оборот).

04 апреля 2006 года на основании соглашения от 20.03.2006 между муниципальным образованием городской округ город Салават Республики Башкортостан, в интересах которого действовал Комитет по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием «Дирекция единого заказчика» (балансодержатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписана новая редакция договора «о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа» от 08.04.2002 № 28. Объект аренды, его общая площадь, расположение и назначение не изменились. Действие новой редакции договора распространено сторонами на период с 01.01.2002 по 31.12.2006 (т. 1, л.д. 33-37).

11 декабря 2006 года Администрацией города Салават вынесено постановление № 12/1893 о предоставлении обществу «Мебель» в аренду сроком на 5 лет (с 01.01.2007) части нежилого помещения, расположенного по улице Ленина, дом 20/18 (т. 1, л.д. 42).

20 декабря 2006 года между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием Управляющая организация «Жилкомзаказчик» (балансодержатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписан договор «о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа» № 1336. В рамках данного договора в аренду передано нежилое помещение общей площадью 594,2 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого кирпичного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Ленина, 20/18. Назначение объекта аренды – для организации торговли промышленными товарами. Срок аренды – с 01.01.2007 по 31.12.2011 (пункты 1.1, 1.2 договора). Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 30.03.2007 (т. 1, л.д. 43-47; т. 2, л.д. 69).

01 января 2007 года между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием Управляющая организация «Жилкомзаказчик» (балансодержатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о расторжении с 01.01.2007 договора аренды от 08.04.2002 № 28. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 30.03.2007 (т. 1, л.д. 38).

В 2008 году общество «Мебель» обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило с 01.07.2008 увеличить площадь арендуемых нежилых помещений на 78 кв.м. путём внесения изменений в договор аренды от 20.12.2006 № 1336 (т. 1, л.д. 48).

30 июня 2008 года между Комитетом (арендодатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о внесении дополнений и изменений в договор аренды от 20.12.2006 № 1336. Стороны договорились об увеличении площади арендуемого нежилого помещения с 594,2 кв.м. до 668,6 кв.м., то есть на 74,4 кв.м., с 01.07.2008. Срок действия договора оставлен без изменения (по 31.12.2011). Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2013 (т. 1, л.д. 134; т. 2, л.д. 70).

Решением от 24.12.2008 № 2-14/126 Совет городского округа город Салават Республики Башкортостан утвердил Перечень муниципального имущества (объектов муниципального нежилого фонда), не подлежащего отчуждению, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, и предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. С учётом Решений о внесении изменений в названный правовой акт в указанный Перечень, среди прочего, включено нежилое помещение общей площадью 594,2 кв.м., находящееся в аренде у общества «Мебель» (порядковый номер 189), и нежилое помещение площадью 78 кв.м., расположенное по этому же адресу, но переданное в аренду индивидуальному предпринимателю Петроченко М.А. на срок с 15.11.2004 по 31.12.2014 (порядковый номер 188) (т. 1, л.д. 50-52).

11 января 2009 года между Комитетом (арендодатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о внесении дополнений и изменений в договор аренды от 20.12.2006 № 1336. Стороны повторно согласовали увеличение площади арендуемого нежилого помещения с 594,2 кв.м. до 668,6 кв.м., то есть на 74,4 кв.м., но с 01.01.2009. Срок действия договора оставлен без изменения (по 31.12.2011) (т. 1, л.д. 39; т. 2, л.д. 71).

Решением Совета от 10.02.2010 № 2-33/297 из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению из муниципальной собственности, исключено нежилое помещение общей площадью 594,2 кв.м., находящееся в аренде у общества «Мебель» (т. 1, л.д. 54-55).

Решением Совета от 02.04.2010 № 2-34/322 арендуемое обществом «Мебель» нежилое помещение включено в Перечень объектов муниципального нежилого фонда, рекомендуемых к приватизации в 2009-2010 годах (т. 1, л.д. 56-57).

По договору купли-продажи от 12.08.2010 № 16 общество «Мебель» приобрело арендуемое нежилое помещение общей площадью 594,2 кв.м. в частную собственность, по платёжному поручению от 29.09.2010 № 149 внесло плату в размере 11 748 973 руб. 87 коп. (т. 2, л.д. 86-90).

12 августа 2010 года между Комитетом (арендодатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о внесении дополнений и изменений в договор аренды от 20.12.2006 № 1336. Стороны договорились об уменьшении площади арендуемого нежилого помещения с 668,6 кв.м. до 74,4 кв.м., то есть на 594,2 кв.м., с 12.08.2010. Срок действия договора оставлен без изменения (по 31.12.2011). Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2013 (т. 1, л.д. 40, 49; т. 2, л.д. 72).

16 августа 2010 года между Комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Петроченко М.А. (арендатор) подписано соглашение о расторжении договора «о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа» от 19.05.2005 № 1097 (копия договора – т. 2, л.д. 74-78). По условиям данного соглашения договор аренды нежилого помещения площадью 74,4 кв.м., расположенного по ул. Ленина, д. 20/18, расторгается с 01.01.2009 (т. 2, л.д. 8, 49, 80).

18 сентября 2010 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена регистрационная запись № 02-04-15/030/2010-328 о праве собственности муниципального образования городской округ город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение площадью 78 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, улица Ленина, 20. Номера помещений на поэтажном плане №№ 15, 16, 17, 1. Данный объект недвижимости имеет входную группу (т. 1, л.д. 49).

01 декабря 2011 года между Комитетом (арендодатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о продлении срока действия договора аренды от 20.12.2006 № 1336 на период с 01.01.2012 по 30.06.2015. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2013 (т. 1, л.д. 41, 49; т. 2, л.д. 73).

29 августа 2013 года общество «Мебель» обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило исключить нежилое помещение площадью 78 кв.м. из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению, и заключить с ним договор купли-продажи этого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (т. 1, л.д. 70).

В письме от 04.12.2013 № 479-4-Г Комитет сообщил заявителю о том, что вопрос об исключении нежилого помещения площадью 74,4 кв.м. из Перечня муниципального имущества, не подлежащего отчуждению, рассмотрен на заседании Совета 25.11.2013. Представительным органом проект решения об исключении помещения из названного Перечня отклонён (т. 1, л.д. 75).

27 декабря 2013 года общество «Мебель» снова обратилось в Администрацию с заявлением об исключении помещения площадью 78 кв.м. из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению, и о заключении с ним договора купли-продажи арендуемого объекта (т. 1, л.д. 72).

Ответ на обращение от 27.12.2013 заявитель не получил.

Решением Совета от 27.03.2014 № 3-32/399 нежилое помещение площадью 74,4 кв.м., расположенное по улице Ленина, 20/18 и переданное в аренду обществу «Мебель», включено в Перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению, на 2014 год. Порядковый номер объекта в Перечне – 129 (т. 1, л.д. 58-60).

09 апреля 2014 года представителем Комитета проведена проверка использования нежилого помещения площадью 74,4 кв.м., переданного в аренду обществу «Мебель» на основании договора от 20.12.2006 № 1336. По результатам проверки составлен акт, из которого следует, среди прочего, что объект муниципального нежилого фонда площадью 74,4 кв.м. передан обществу «Мебель» с 01.01.2007 (т. 2, л.д. 52).

15 августа и 23 сентября 2014 года общество «Мебель» вновь обратилось в Администрацию с заявлением об исключении помещения, находящегося у него в аренде в рамках договора от 20.12.2006 № 1336, из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению, и о заключении с ним договора купли-продажи соответствующего объекта недвижимости (т. 1, л.д. 73-74).

В ответ на письмо от 13.08.2014 № 15 управляющий делами Администрации в письме от 15.08.2014 № 01-Г-2118 сообщил руководителю ООО «Мебель» о том, что заявление передано на рассмотрение в Комитет – КУС МЗИО РБ по г. Салавату (т. 1, л.д. 77).

Документы, подтверждающие рассмотрение органом местного самоуправления обращений по существу, общество «Мебель» не получило, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением (о признании бездействия органа власти незаконным и о возложении на заинтересованное лицо обязанности совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Администрация, возражая против требований общества «Мебель», обратилась в арбитражный суд с встречным заявлением (исковым заявлением), в котором потребовала признать недействительными (дополнительные) соглашения от 30.06.2008, 11.01.2009, 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336.

Удовлетворяя требования общества «Мебель» и отказывая в удовлетворении встречных требований Администрации, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Общество «Мебель» соответствует требованиям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. На момент обращения с заявлением о выкупе нежилое помещение площадью 74,4 кв.м. находилось в непрерывном временном владении и (или) пользовании заявителя на протяжении более двух лет. Задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) у арендатора отсутствует. Ежегодное включение спорного помещения в Перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению, в данном случае нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Вне зависимости от того, какой именно орган муниципального образования принял решение о включении спорного помещения в названный Перечень, ответчиком (заинтересованным лицом) по требованиям общества «Мебель» является Администрация как исполнительно-распорядительный орган муниципального образования. Администрацией допущено незаконное бездействие, выразившееся в не совершении действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Факт регистрации дополнительных соглашений к договору аренды лишь в апреле 2013 года не лишает заявителя преимущественного права выкупа муниципального недвижимого имущества, которое в действительности находилось в аренде субъекта малого (среднего) предпринимательства на протяжении необходимого периода времени. Поздняя регистрация сделки не влияет на срок владения или пользования нежилым помещением. Оспариваемые Администрацией соглашения не противоречат требованиям закона и не являются ничтожными. Кроме того, обращаясь с встречным исковым заявлением, орган местного самоуправления пропустил срок исковой давности, о чём в судебном заседании заявил представитель общества «Мебель».

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с указанной нормой в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», действовавшей в период с 01.07.2013 по 29.06.2015 (с заявлениями о выкупе помещения общество «Мебель» обращалось в Администрацию в августе и декабре 2013 года, в августе и сентябре 2014 года), преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Факт наличия у общества «Мебель» статуса субъекта малого (среднего) предпринимательства лицами, участвующими в деле, не оспаривается (статьи 9, 70 АПК РФ).

Субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Факт нахождения нежилого помещения площадью 74,4 кв.м. в его временном владении и (или) пользовании (аренде) связывается обществом «Мебель» с дополнительными соглашениями от 30.06.2008, 11.01.2009 (о включении в договор условия о передаче в аренду спорного помещения), 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336.

Поскольку наличие арендных правоотношений является одним из условий возникновения преимущественного права выкупа муниципального недвижимого имущества по Закону № 159-ФЗ и в данном случае данные правоотношения основываются на дополнительных соглашениях к договору аренды от 20.12.2006 № 1336, первоначально подлежат рассмотрению встречные требования Администрации к обществу «Мебель».

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

В данном случае между обществом «Мебель» и муниципальным образованием городской округ город Салават Республики Башкортостан заключен договор аренды от 20.12.2006 № 1336. Данный договор прошёл государственную регистрацию 30.03.2007 (т. 1, л.д. 43-47; т. 2, л.д. 69).

То обстоятельство, что спорный объект – нежилое помещение площадью 74,4 кв.м. – включён в условия данного договора путём подписания дополнительного соглашения от 30.06.2008 (или от 11.01.2009), вопреки позиции Администрации не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между собственником недвижимого имущества и субъектом малого (среднего) предпринимательства.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса). При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса).

Положения гражданского законодательства Российской Федерации о договорах и о договоре аренды, в частности, не содержат запрета на передачу в аренду недвижимого (движимого) имущества путём внесения дополнительного (самостоятельного) объекта аренды в ранее заключенный договор.

Следует отметить, что дополнительные соглашения об аренде нежилого помещения площадью 74,4 кв.м. зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом регистрация сделок от 30.06.2008, 12.08.2010 и 01.12.2011 лишь в апреле 2013 года не изменяет факта наличия между муниципальным образованием и заявителем взаимных прав и обязанностей, регламентированных договором аренды от 20.12.2006 № 1336 и дополнительными соглашениями к нему. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Во встречном исковом заявлении Администрация потребовала признать недействительными (ничтожными) соглашения от 30.06.2008, 11.01.2009, 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336.

Правила о недействительности сделок, введённые в действие с 01.09.2013 Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4, 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», к рассматриваемым правоотношениям не применяются. Согласно пункту 6 статьи 3 названного федерального закона нормы Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166-176, 178-181) применяются к сделкам, совершённым после дня вступления в силу названного федерального закона.

В связи с этим применению подлежат нормы статей 166-181 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до 01.09.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166, пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

В силу федерального закона право на судебную защиту ограничено определёнными временными рамками (исковая давность).

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (статьи 195, 196, 197 Гражданского кодекса).

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Общество «Мебель» заявило о пропуске Администрацией срока исковой давности (т. 2, л.д. 83, 94-98).

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришёл к выводу о пропуске Администрацией срока исковой давности, поскольку встречное исковое заявление подано в Арбитражный суд Республики Башкортостан 14.04.2015 (т. 2, л.д. 66-68), тогда как срок исковой давности по требованию об оспаривании соглашения от 01.12.2011 истёк не позднее 01.12.2014.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В силу статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса встречный иск Администрации к обществу «Мебель» удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 01.07.2013 спорное нежилое помещение находилось в аренде у общества «Мебель» более двух лет подряд (объект недвижимости поступил во временное владение заявителя не позднее 01.01.2009).

Факт отсутствия у общества-арендатора задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) заинтересованное лицо, третьи лица не оспаривают. Документы (расчёты, акты сверки и т.д.), подтверждающие наличие задолженности по денежным обязательствам из договора аренды от 20.12.2006 № 1336 (в части аренды нежилого помещения площадью 74,4 кв.м.), арбитражному суду не предоставили.

Вместе с тем, как указано выше, Решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 24.12.2008 № 2-14/126 утверждён Перечень муниципального имущества (объектов муниципального нежилого фонда), не подлежащего отчуждению, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, и предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В указанный Перечень, среди прочего муниципального имущества, включено спорное нежилое помещение, что в силу пункта 4 статьи 3 Закона №159-ФЗ является препятствием для возникновения у субъекта малого (среднего) предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого объекта.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса суд вправе признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества в случае, когда публичный собственник (арендодатель) предпринимает меры, направленные на воспрепятствование реализации арендатором права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ. В качестве таких мер (действий) можно выделить внесение имущества, являющегося объектом договора аренды, в уставный капитал хозяйственного общества или передача этого имущества унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включение объекта в утверждённый Перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134.

Органы местного самоуправления вправе утверждать перечни муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Муниципальное имущество, включённое в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления (часть 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Включение соответствующего имущества в Перечень, предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, имеет своей целью оказание поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, создание необходимых условий для устойчивого развития малого бизнеса.

Вместе с тем, реализация органами местного самоуправления полномочий по утверждению Перечня муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность, не должна вступать в противоречие с иными нормами, правилами и требованиями федерального закона, регулирующего условия и порядок поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, в отсутствие соответствующих правовых, экономических, социальных предпосылок не должна ограничивать субъективные права отдельных хозяйствующих субъектов, прежде всего, тех же малых и средних предприятий.

Решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 26.02.2009 № 2-17/159 утверждён Порядок формирования, ведения, обязательного опубликования Перечня муниципального имущества (объектов муниципального нежилого фонда), не подлежащего отчуждению, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, и предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3 указанного Порядка Перечень подлежит ежегодному утверждению Советом городского округа в соответствии с установленным ниже порядком. Согласно пункту 4 Порядка Администрация на основе представляемых один раз в квартал до 10-го числа первого месяца следующего квартала предложений по включению в Перечень и (или) исключению из Перечня муниципального имущества даёт поручения Комитету по подготовке соответствующего проекта решения Совета городского округа (т. 1, л.д. 98).

Тем самым, вопрос о включении (исключении) объекта в (из) Перечень рассматривается ежегодно при непосредственном участии Администрации городского округа и Комитета (КУС МЗИО РБ по г. Салавату).

В рассматриваемой ситуации нежилое помещение площадью 74,4 кв.м., о выкупе которого просит общество «Мебель», включено в Перечень после того, как этот объект недвижимого имущества передан в аренду субъекту малого (среднего) предпринимательства – первоначально дополнительное соглашение к договору аренды подписано 30.06.2008, впоследствии – 11.01.2009.

Более того, в период с августа 2013 года по сентябрь 2014 года заявитель неоднократно обращался в орган местного самоуправления с просьбой осуществить выкуп арендуемого помещения по правилам Закона № 159-ФЗ.

Несмотря на все обращения специального субъекта, в целях поддержки и развития которого разработан и введён в действие Закон № 159-ФЗ, муниципальное образование в лице компетентных должностных лиц дважды отказало в исключении нежилого помещения из Перечня, что, безусловно, препятствует обществу «Мебель» в выкупе арендуемого объекта.

Принимая во внимание период, на протяжении которого спорное нежилое помещение находится во владении и пользовании заявителя (2008-2015 гг.), то обстоятельство, что в 2010 году общество «Мебель» выкупило смежное нежилое помещение, соответствие заявителя требованиям статьи 3 Закона №159-ФЗ, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о повышенном спросе на аренду этого помещения со стороны иных хозяйствующих субъектов, не совершение органом местного самоуправления действий, необходимых для исключения объекта из Перечня, в рассматриваемой ситуации свидетельствует о необоснованном ограничении права, предусмотренного абзацем 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что включение спорного помещения в предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ Перечень по состоянию на 2013, 2014 и 2015 годы вызвано какими-либо особенностями развития муниципального образования, сферы малого и среднего предпринимательства в границах территории городского округа, заинтересованное лицо арбитражным судам не представило (часть 2 статьи 9, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Приведённые выше нормы права, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о незаконном бездействии органа местного самоуправления, которое привело к нарушению требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, прав и охраняемых законом интересов заявителя – субъекта малого (среднего) предпринимательства.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил требования общества «Мебель» и отказал в удовлетворении встречных требований Администрации городского округа.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу № А07-22997/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи М.И. Карпачева

Л.В. Пивоварова