Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 по делу №А48-467/2021(9)

по рассмотрению возражений ФИО1 по результатам рассмотрения конкурсным управляющим заявления о включении в реестр требований участников строительства ООО «Промсервис-Универсал» о включении в реестр требований участников строительства, третье лицо – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – заявитель) 01.02.2021 года обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просила признать ООО «Промсервис-Универсал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом) и открыть в отношении общества конкурсное производство сроком на 1 (один) год; утвердить конкурсным управляющим ООО «Промсервис-Универсал» арбитражного управляющего ФИО5, члена Ассоциации Саморегулируемой организации арбитражных управляющих Центрального федерального округа.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.04.2021 (резолютивная часть объявлена 12.04.2021) ООО «Промсервис-Универсал» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим ООО «Промсервис-Универсал» утвержден ФИО5

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано конкурсным управляющим в газете «Коммерсантъ» от 24.04.2021 № 73.

ФИО1 (далее – заявитель) 07.07.2021 года обратился в арбитражный суд с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим заявления о включении в реестр требований участников строительства, в котором просил считать обоснованными и включить в реестр требований участников строительства ООО «Промсервис-Универсал» его требование о передаче 16 объектов долевого строительства, расположенных по строительному адресу: Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д. 1, с учетом произведенной оплаты и размера убытков.

Определением суда от 01.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен бывший руководитель должника ФИО3

Рассмотрев требования ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений Общества с ограниченной ответственностью «Промсервис-Универсал» следующих объектов долевого строительства, расположенных по строительному адресу: Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д. 1:

1.1. Трёхкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 55, общей площадью согласно проекту 88,91 кв.м. на 1 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 90,23 кв.м., , с суммой оплаты 2 616 670 руб. и размером причиненных убытков равным 723 330 руб.

1.2. Квартиры-студии (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 52, общей площадью согласно проекту 27,59 кв.м. на 1 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 27,59 кв.м., с суммой оплаты 800 110 руб. и размером причиненных убытков равным 454 890 руб.

1.3. Квартиры-студии (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 53, общей площадью согласно проекту 27,59 кв.м. на 1 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 27,59 кв.м., с суммой оплаты 800 110 руб. и размером причиненных убытков равным 454 890 руб.

1.4. Квартиры-студии (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 70, общей площадью согласно проекту 27,59 кв.м. на 3 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 30,51 кв.м., с суммой оплаты 885 950 руб. и размером причиненных убытков равным 463 050 руб.

1.5. Квартиры-студии (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 61, общей площадью согласно проекту 27,59 кв.м. на 2 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 30,62 кв.м., с суммой оплаты 887 980 руб. и размером причиненных убытков равным 461 020 руб.

1.6. Квартиры-студии (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 82, общей площадью согласно проекту 27,59 кв.м. на 4 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 30,56 кв.м., с суммой оплаты 886 240 руб. и размером причиненных убытков равным 462 760 руб.

1.7. Однокомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 13, общей площадью согласно проекту 36,98 кв.м. на 2 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 39,89 кв.м., с суммой оплаты 1 156 810 руб. и размером причиненных убытков равным 545 190 руб.

1.8. Однокомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 83, общей площадью согласно проекту 36,98 кв.м. на 4 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 39,89 кв.м., с суммой оплаты 1 156 810 руб. и размером причиненных убытков равным 545 190 руб.

1.9. Однокомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 74, общей площадью согласно проекту 36,98 кв.м. на 3 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 39,88 кв.м., с суммой оплаты 1 156 520 руб. и размером причиненных убытков равным 545 480 руб.

1.10. Однокомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 42, общей площадью согласно проекту 36,98 кв.м. на 5 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 39,88 кв.м., с суммой оплаты 1 156 520 руб. и размером причиненных убытков равным 442 480 руб.

1.11. Двухкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 18, общей площадью согласно проекту 56,81 кв.м. на 2 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 57,97 кв.м., с суммой оплаты 1 681 130 руб. и размером причиненных убытков равным 753 870 руб.

1.12. Двухкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 78, общей площадью согласно проекту 56,81 кв.м. на 4 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 57,97 кв.м., с суммой оплаты 1 681 130 руб. и размером причиненных убытков равным 753 870 руб.

1.13. Двухкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 67, общей площадью согласно проекту 56,38 кв.м. на 3 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 57,54 кв.м., с суммой оплаты 1 668 660 руб. и размером причиненных убытков равным 748 340 руб.

1.14. Двухкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 86, общей площадью согласно проекту 56,05 кв.м. на 4 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 57,21 кв.м., с суммой оплаты 1 659 090 руб. и размером причиненных убытков равным 743 910 руб.

1.15. Трёхкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 21, общей площадью согласно проекту 89,01 кв.м. на 3 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 93,06 кв.м., с суммой оплаты 2 698 740 руб. и размером причиненных убытков равным 679 260 руб.

1.16. Двухкомнатной квартиры (с черновой отделкой), обозначенной в Плане объекта создаваемого объекта под номером 30, общей площадью согласно проекту 56,05 кв.м. на 4 этаже пятиэтажного жилого дома и общее имущество в указанном жилом многоквартирном доме, оплачиваемая площадь составляет 57,21 кв.м., с суммой оплаты 1 659 090 руб. и размером причиненных убытков равным 743 910 руб.

суд, определением от 31.01.2022 удовлетворил их в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ФИО3 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ФИО1

В судебном заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной инстанции.

Представитель ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласился по мотивам, изложенным в отзыве. Полагает оспариваемый судебный акт законным и обоснованным, просит оставить его в силе, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения всех участников обособленного спора о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 следует отменить, удовлетворив апелляционную жалобу, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 16 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции,17.03.2016 года между ФИО1 и ООО «Промсервис-универсал» в лице директора ФИО3 заключен предварительный договор, по условиям которого, стороны, действуя во взаимном интересе, пришли к соглашению осуществить ряд последовательных юридических и фактических действий, направленных на:

- строительство за счет собственных (привлеченных) средств ООО «Промсервисуниверсал» многоквартирного жилого дома по адресу: Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д.1 на земельных участка, переданных ФИО1 под застройку, олучение ФИО1 в объеме и на условиях настоящего договора жилой площади (объектов долевого строительства) в строящемся многоквартирном доме за переданные права на земельный участок (участок общей площадью 43103 кв.м. с кадастровым номером 57:10:1910104:570), находящийся на момент заключения настоящего предварительного договора в аренде у ФИО1 на основании договора аренды земли № 284 от 24 апреля 2014 г., заключенного между Администрацией Орловского района и ФИО1

В соответствии с пунктами 1 – 4 Соглашения об изменениях в Предварительный договор от 17.03.2016 г., стороны договорились, с учетом произведенного раздела земельного участка общей площадью 43103 кв. м. с кадастровым номером 57:10:1910104:570, на 8 земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 57:10:1910104:726, 57:10:1910104:727, 57:10:1910104:728, 57:10:1910104:729, 57:10:1910104:730, 57:10:1910104:731, 57:10:1910104:732, 57:10:1910104:733, внести изменения в Предварительный договор от 17.03.2016 г.

Стороны решили, что после оформления прав аренды на земельные участки, полученные в результате раздела исходного участка, путем заключения и регистрации договоров аренды с Арендодателем, ФИО1 обязуется заключить с ООО «Промсервис-Универсал» Договоры уступки прав и обязанностей по Договорам аренды на следующие земельные участки: площадью 5 867 кв.м., кадастровый номер 57:10:1910104:726; площадью 4408 кв.м., кадастровый номер 57:10:1910104:728; площадью 7025 кв.м., кадастровый номер 57:10:1910104:729; площадью 6 912 кв.м. кадастровый номер 57:10:1910104:731; площадью 5 493 кв.м. кадастровый номер 57:10:1910104:732; площадью 4 259 кв.м. кадастровый номер 57:10:1910104:733.

Стоимость уступки прав аренды земельных участков стороны определили в размере 25 118 800, 00 (двадцать пять миллионов сто восемнадцать тысяч восемьсот) руб., которая будет получена ФИО1 путем приобретения прав на объекты долевого строительства в строящемся многоквартирном жилом доме на земельном участке общей площадью 5 867 кв.м., с кадастровым номером: 57:10:1910104:726, расположенном по адресу: Орловская область, р-н Орловский, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д.1. Передача объектов долевого строительства осуществляется путем подписания между ФИО1 и ООО «Промсервис-Универсал» договоров долевого участия в строительстве жилья из расчета стоимости 29 000 руб. за 1 кв.м. Стороны также договорились, что регистрация договоров аренды и уступки прав аренды должна быть произведена не позднее 20.03.2017 г.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора в суде первой инстанции факт заключения Предварительного договора и Соглашения об изменениях в Предварительный договор как третьим лицом, ФИО3, так и иными лицами, участвующими в деле, не оспаривался.

Также судом области было установлено, что 20 февраля 2017 года между ФИО1 и Администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области заключены договоры аренды земли на участки с кадастровыми номерами 57:10:1910104:726, 57:10:1910104:728, 57:10:1910104:729, 57:10:1910104:731, 57:10:1910104:732, 57:10:1910104:733.

Согласно пунктам 1.5. договоров аренды земли, участки предоставляются для размещения среднеэтажных жилых домов.

Данные договоры аренды земли 14.03.2017 г. были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

В последствии, 28.02.2017 г. между ФИО1 и с ООО «Промсервис-Универсал» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земли № 04 от 20.02.2017 г.

Согласно пункту 1.2. договора уступки прав, предметом по договору аренды является земельный участок площадью 5 867 кв.м., кадастровый номер 57:10:1910104:726, находящийся по адресу: Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д.1.

Аналогичные договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды земли №№ 06, 07, 09, 10, 11 от 20.02.2017 г. были заключены между ФИО1 и с ООО «Промсервис-Универсал» 21.03.2017 г. Указанные договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды земли также были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

В соответствии с пунктами 2.1. договоров уступки, размер платы за переуступку прав аренды земельных участков по каждому договору составляет 4 186 466,66 руб., а в общей сумме, по всем договорам уступки, 25118799,96 руб. ООО «Промсервис-Универсал» уплачивает указанную сумму ФИО1 путем передачи прав на объекты долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилья, заключаемым сторонами из расчета стоимости 29 000 руб. за 1 кв.м. Согласно пунктам 2.2. договоров уступки прав, передача объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилья должна быть осуществлена до 28.03.2017 г.

Суд отметил, что факт заключения договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земли №№ 04, 06, 07, 09, 10, 11 от 20.02.2017 г. как третьим лицом, ФИО3, так и иными лицами, участвующими в деле, не оспаривался.

При этом 20.03.2017 г. между ООО «Промсервис-Универсал» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключены следующие договоры участия в долевом строительстве жилья:

- № 9-1/17 со стоимостью объекта 886 240 руб.;

- № 12-1/17 со стоимостью объекта 1 156 810 руб.;

- № 2-1/17 со стоимостью объекта 2 616 670 руб.;

- № 13-1/17 со стоимостью объекта 1 156 520 руб.;

- № 16-1/17 со стоимостью объекта 1 681 130 руб.;

- № 25-1/17 со стоимостью объекта 1 659 090 руб.;

- № 20-1/17 со стоимостью объекта 2 698 740 руб.;

- № 8-1/17 со стоимостью объекта 887 980 руб.;

- № 5-1/17 со стоимостью объекта 800 110 руб.;

- № 15-1/17 со стоимостью объекта 1 681 130 руб.;

- № 14-1/17 со стоимостью объекта 1 156 520 руб.;

- № 6-1/17 со стоимостью объекта 800 110 руб.;

- № 7-1/17 со стоимостью объекта 885 950 руб.;

- № 11-1/17 со стоимостью объекта 1 156 810 руб.;

- № 17-1/17 со стоимостью объекта 1 668 660 руб.;

- № 19-1/17 со стоимостью объекта 1 659 090 руб.;

- № 18-1/17 со стоимостью объекта 1 668 660 руб.;

- № 10-1/17 со стоимостью объекта 884 210 руб.

Общая стоимость объектов долевого строительства по 18 договорам составила 25 104 430 руб. Все указанные договоры участия в долевом строительстве жилья были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Впоследствии, права по договорам участия в долевом строительстве жилья № 18-1/17 от 20.03.2017 г. и № 10-1/17 от 20.03.2017 г. были переуступлены ФИО1 гражданам ФИО6 и ФИО7, соответственно. По каждому из вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве жилья заявителем представлены справки за подписью директора ООО «Промсервис-Универсал» ФИО3, согласно которым, расчеты ФИО1 с ООО «ПромсервисУниверсал» по данным договорам участия в долевом строительстве жилья произведены в полном объеме.

Ввиду неисполнения ООО «Промсервис-Универсал» обязательств перед кредитором, ФИО1 обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений.

По результатам рассмотрения требований участника строительства конкурсным управляющим требования, основанные на договорах участия в долевом строительстве жилья от 20.03.2017 г. №№ № 9-1/17, № 12-1/17, № 2-1/17, № 13-1/17, № 16-1/17, № 25-1/17, № 20-1/17, № 8-1/17, № 5-1/17, № 15-1/17, № 14-1/17, № 6-1/17, № 7-1/17, № 11-1/17, № 17- 1/17, № 19-1/17 были включены в реестр требований участников строительства, однако, в связи с отсутствием документов об оплате непосредственно у должника, размер исполненных требований принят конкурсным управляющим за 0 руб. (уведомление конкурсного управляющего от 14.06.2021)

Кроме того, в связи с отсутствием возможности подтверждения конкурсным управляющим факта оплаты по договорам долевого участия, конкурсный управляющий не увидел также оснований для включения в реестр участников строительства и размера причиненных убытков.

Согласно позиции третьего лица, ФИО3, представленной в суд области, ФИО1 не может претендовать на включение в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, так как он не соответствует критериям гражданина-участника долевого строительства, ввиду наличия статуса индивидуального предпринимателя – главы КФХ. Кроме того, основанием для отказа во включении требований заявителя в реестр участников строительства является также то обстоятельство, что заявитель предъявляет требования в отношении объектов долевого строительства по площади, превышающих 120 кв.м, при этом надлежащих доказательств, подтверждающих объем, стоимость, размер затрат, понесенных им в качестве оплаты договоров долевого участия им не представлено. Данную позицию ФИО3 поддержал также и в своей апелляционной жалобе.

Арбитражный суд Орловской области критически отнесся к утверждениям третьего лица, при этом указав на следующее.

По мнению суда области, факты заключения Предварительного договора 17.03.2016 г. и Соглашения об изменении условий Предварительного договора, согласно условиям которых, ФИО1 обязался разделить земельный участок с кадастровым номером 57:10:1910104:570, находившийся на момент заключения Предварительного договора в аренде у ФИО1 на основании договора аренды земли №284 от 24.04.2014 г., заключенного им с Администрацией Орловского района, уступить права аренды по вновь образованным участкам Застройщику за 25 118 800 руб. не опровергнуты сторонами. Застройщик не выполнил свои обязательства перед ФИО1 по передаче заявителю объектов недвижимости в соответствии с заключенными договорами участия в долевом строительстве жилья на общую сумму 25 104 430 руб., в то время как ФИО1, напротив, свои договорные обязательства исполнил в полном объеме.

При этом суд также указал, что заключение заявителем и должником договоров участия в долевом строительстве жилья, прошедших в установленном порядке государственную регистрацию не оспорено. Более того, конкурсным управляющим требования заявителя уже включены в реестр требований участников строительства, а в данном случае оспаривается лишь факт оплаты кредитором данных договоров.

Суд отклонил доводы третьего лица о несоответствии кредитора критериям гражданина-участника долевого строительства (ввиду наличия статуса индивидуального предпринимателя – главы КФХ), а также о превышении площади спорных жилых помещений, указав на отсутствие их нормативного обоснования.

При определении стоимости переданного застройщику имущества и стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, расчет производился исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте строительства, а размер убытков, заявленный в возражениях, определен в соответствии с Отчетом об оценке № 01-17/05-21 от 31.05.2021 г., представленным конкурсному управляющему ООО «МОК». Возражений по представленным расчетам, в том числе по размеру убытков, подлежащих включению в реестр участников строительства, участниками настоящего обособленного спора не заявлено.

С учетом установленных обстоятельств и представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу, что представленные в материалы дела доказательства, а именно, Предварительный договор и Соглашение об его изменении, договоры аренды земли и договоры уступки прав по договорам аренды земли, договоры участия в долевом строительстве жилья, свидетельствуют о возникновении у ООО «Промсервис-Универсал» перед ФИО1 обязательств, на общую сумму 25 118 799,96 руб. и расчеты по этим обязательствам должны осуществляться в форме передачи прав на объекты долевого строительства жилья, общая стоимость которых, исходя из заключенных сторонами договоров участия в долевом строительстве жилья, составила 25 104 430 руб. То есть, суд первой инстанции определил, что заявленные требования ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Промсервис-Универсал» 16 объектов долевого строительства, расположенных по строительному адресу: Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д. 1 подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласится с вышеизложенными выводами Арбитражного суда Орловской области по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

В пункте 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» законодатель обосновал понятие и сущность требования о передаче жилого помещения, согласно которому под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Таким образом, в реестр требований должника (застройщика) наряду с денежными подлежат включению требования о передаче жилого помещения в собственность по договорам долевого строительства жилья.

Согласно пункту 1 статьи 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 201.6 Федерального закона «О несостоятельности банкротстве)» предусмотрено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Поскольку по правилам статьи 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установление и включение требований в реестр требований осуществляется на основании представленных кредитором документов, то именно на нем лежит обязанность при обращении со своим требованием представить соответствующие доказательства.

При этом условием включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений является, в том числе представление доказательств уплаты должнику-застройщику суммы, предусмотренной договором, на основании которого возникло право требования к должнику о передаче жилого помещения.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (пункт 1 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, при оплате участником стоимости объекта долевого строительства, у застройщика возникает встречное обязательство по передаче участнику долевого строительства указанного объекта не позднее срока, который предусмотрен договором.

После возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого интереса, в том числе, обеспечивают положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.02.2017 года между ФИО1 и Администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области заключены договоры аренды земли на участки с кадастровыми номерами 57:10:1910104:726, 57:10:1910104:728, 57:10:1910104:729, 57:10:1910104:731, 57:10:1910104:732, 57:10:1910104:733. Цель предоставления земельных участков - для размещения среднеэтажных жилых домов (пункт 1.5 Договоров аренды земли)

Согласно пунктам 2.2 данных договоров, размер годовой арендной платы по данным договорам составляет соответственно 159 396,12 руб., 119 757,64 руб., 190 856,96 руб.187 786,95 руб., 149 235,20 руб. 115 709, 58 руб.

В последствии, между ФИО1 и с ООО «Промсервис-Универсал» были заключены договоры уступки прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земли.

В соответствии с пунктами 2.1. договоров уступки размер платы за переуступку прав аренды земельных участков по каждому договору составляет 4 186 466,66 руб., а в общей сумме, по всем договорам уступки, 25118799,96 руб.

При этом, по соглашению сторон, ООО «Промсервис-Универсал» уплачивает указанную сумму ФИО1 путем передачи прав на объекты долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилья, заключаемым сторонами из расчета стоимости 29 000 руб. за 1 кв.м. Согласно пунктам 2.2. договоров уступки прав, передача объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилья должна быть осуществлена до 28.03.2017 г.

Таким образом, заключению договоров долевого участия в строительстве с ФИО8 предшествовало предоставление в пользу должника земельных участков в субаренду, при этом оплата договоров долевого участия путем внесения денежных средств не производилась.

Судебная коллегия также отмечает, что с учетом разницы размеров арендной платы, установленных в договорах аренды земли (заключенных между Администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области и ФИО1) и размеров платы за переуступку прав аренды земельных участков (заключенных между ФИО1 и ООО «Промсервис-универсал»), а также количества и стоимости спорных квартир, приобретенных ФИО1, участие ФИО1 в строительстве такого количества квартир (18) говорит о предпринимательской цели заключения договоров долевого участия в строительстве, рассчитанной прежде всего на получение прибыли.

Следовательно, суд апелляционной инстанции полагает, что ввиду недоказанности ФИО1 приобретения спорных 16 квартир для личных нужд, не опровержения установленных выше фактов, в данном случае заключения договоров участия в долевом строительстве без фактической денежной оплаты обязательств, а оплаты на условиях проведения взаимозачетов посредством заключения договоров уступки прав по договорам аренды, позволяет говорить о совместной деятельности ФИО1 с застройщиком.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, судебная коллегия полагает, что в настоящем случае, между указанными лицами фактически сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества (статья 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Аналогичная позиция изложена также в определении ВС РФ от 01.03.2022 №308-ЭС20-24350(5).

Поэтому, заявленные требования ФИО1 о включении в реестр требований участников строительства ООО «Промсервис-Универсал» требования о передаче 16 жилых помещений, расположенных по строительному адресу: Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Маршала Куликова, д. 1, не могут быть удовлетворены, поскольку они не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса.

Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, определение Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 по настоящему делу следует отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований ФИО1

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 по делу №А48-467/2021(9) отменить.

В удовлетворении требований ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Промсервис-Универсал» требований о передаче следующих объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Орловская область, пгт.Знаменка, ул. Маршала Куликова, д.1:

отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т.Б. Потапова

Судьи Т.И. Орехова

Г.В. Владимирова