Постановление № 19АП-1382/2022 от 08.04.2022 Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Резолютивная часть постановления объявлена 8 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степиной В.А.,

при участии:

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2022 по делу № А35-3803/2021, принятое по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными решений, выраженных в уведомлениях от 09.03.2021 № КУВД-001/2020-25942656, КУВД-001/2020-25942658, КУВД-001/2020-25942657, КУВД-001/2020-25942655, КУВД-001/2020-25942654, КУВД001/2020-25942659, об обязании осуществить действия по регистрации договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, № 5440 от 05.06.2020 (с учетом дополнительного соглашения от 23.11.2020),

третьи лица: ООО «МД-Сервис», Комитет по охране объектов культурного наследия Курской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными решений, выраженных в уведомлениях от 09.03.2021 № КУВД-001/2020-25942656, КУВД-001/2020-25942658, КУВД-001/2020-25942657, КУВД-001/2020-25942655, КУВД-001/2020-25942654, КУВД001/2020-25942659, об обязании осуществить действия по регистрации договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, № 5440 от 05.06.2020 (с учетом дополнительного соглашения от 23.11.2020).

Дело рассматривалось при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «МД-Сервис», Комитета по охране объектов культурного наследия Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.02.2022 по делу № А35-3803/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на наличие оснований для регистрации спорного обременения в виде аренды.

В судебном заседании представитель Управления возражала против доводов апелляционной жалобы, признавала решение суда законным и обоснованным.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Постановлением Администрации города Курска «О развитии застроенной территории части квартала №408 в городе Курске» от 20.12.2007 № 3582 в перечень адресов зданий, подлежащих сносу, включено жилое здание по адресу: <...>, признанное аварийным на основании заключения межведомственной комиссии от 26.12.2006.

Постановлением Администрации города Курска N 478 от 20.02.2012 принято решение о сносе (после оформления права собственности муниципального образования «Город Курск») объектов, признанных аварийными, в том числе жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, за муниципальным образованием «Город Курск» зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные в здании (жилой многоквартирный дом) с кадастровым номером 46:29:102253:213:

- на жилое помещение – квартира № 2 с кадастровым номером 46:29:102253:294 – 29.11.2019;

- на нежилое помещение площадью 41 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102253:309 – 03.08.2017;

- на жилое помещение – квартира № 1 с кадастровым номером 46:29:102253:293 – 15.06.2010;

- на жилое помещение – квартира № 5 с кадастровым номером 46:29:102253:296 – 02.12.2019;

- на жилое помещение – квартира № 4 с кадастровым номером 46:29:102253:295 – 05.07.2010;

- на жилое помещение – квартира № 6 с кадастровым номером 46:29:102253:297 – 06.04.2010.

Жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 46:29:102253:213 расположен в пределах земельного участка площадью 277+/-6 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102253:302, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации многоквартирного дома.

В 2018 году, перед проведением работ по сносу признанного аварийным жилого дома, расположенного по адресу: <...>, была проведена государственная историко-культурная экспертиза, по результатам которой составлен акт от 24.12.2018, паспорт объекта культурного наследия от 24.12.2018, на основании которых приказом управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия от 28.02.2019 №54-п выявленный объект культурного наследия «Дом жилой, конец XIX - начало XX вв.», расположенный по адресу: <...>, был включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом мещан Беньковских», последняя четверть XIX в. Приказом управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия от 28.02.2019 №61-п утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом мещан Беньковских», расположенный по адресу: <...>.

Приказом управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия от 19.08.2019 №124-п утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Решением Курского городского Собрания от 02.04.2019 № 69-6-РС утверждено Положение о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к муниципальной собственности города Курска.

На основании протокола № 7р/2020-а от 21.05.2020 рассмотрения заявок аукциона № 7/2020 на право заключения договора аренды имущества признан несостоявшимся, аукционной комиссией принято решение о заключения договора аренды муниципального имущества с единственным участником – ООО «МД-Сервис», в связи с чем между КУМИ г. Курска (Арендодатель) и ООО «МД-Сервис» (Арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии № 5440 от 05.06.2020, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект культурного наследия: памятник культурного наследия регионального значения «Дом мещан Беньковских» (Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 230,8 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:213, состоящий из помещений с кадастровыми номерами: 46:29:102253:309, 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297, являющийся неиспользуемым объектом культурного наследия (далее – ОКН), для использования под торговую деятельность, офис, общепит.

В силу пункта 1.2. договора Арендатор обязуется выполнить в отношении Объекта работы по сохранению ОКН в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца ОКН.

Согласно пункту 1.3. договора, под сохранением ОКН для целей настоящего договора понимаются направленные на обеспечение физической сохранности ОКН ремонтно-реставрационные работы, ремонт, реставрация, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

31.07.2020 Комитет представил в Управление Росреестра по Курской области заявление о государственной регистрации договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии № 5440 от 05.06.2020.

13.11.2020 Управлением Росреестра по Курской области принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 13.08.2020 № КУВД-001/2020-10350491, и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих государственной регистрации.

23.11.2020 между КУМИ г. Курска (Арендодатель) и ООО «МД-Сервис» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии № 5440 от 05.06.2020, согласно которому пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «На основании протокола о результатах аукциона № 7р/2020-а от «21» мая 2020 года Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование помещения площадью 211,7 кв.м. с кадастровыми номерами 46:29:102253:309, 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297, расположенные по адресу: <...>, составляющие здание памятника ОКН общей площадью 230,8 кв.м, являющегося неиспользуемым ОКН, включенным в Реестр, находящимся в неудовлетворительном состоянии в соответствии с актом от 08.11.2019 № 05.7-2-05/10 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории для использования под торговую деятельность, офис, общепит».

26.11.2020 Комитет представил в Управление Росреестра по Курской области заявления о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды (дополнительного соглашения к договору аренды) в отношении объектов: нежилого помещения, площадью 41,0 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:309, расположенного по адресу: <...>, нежилого помещения, площадью 44,2 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:293, расположенного по адресу: <...>, нежилого помещения, площадью 27,6 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:294, расположенного по адресу: <...>, нежилого помещения, площадью 42,4 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:295, расположенного по адресу: <...>, нежилого помещения, площадью 22,3 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:296, расположенного по адресу: <...>, нежилого помещения, площадью 34,2 кв.м, кадастровый номер 46:29:102253:297, расположенного по адресу: <...>.

К указанным заявлениям в орган регистрации прав представлены договор от 05.06.2020 № 5440 аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии и дополнительное соглашение к договору от 05.06.2020 № 5440 аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, расположенного по адресу: <...> от 23.11.2020.

07.12.2020 Управлением Росреестра по Курской области направлены межведомственные запросы в комитет по охране объектов культурного наследия Курской области о согласовании проекта Договора аренды от 05.06.2020 и в Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Курска о выдаче решения о переводе или об отказе в переводе помещений с кадастровыми номерами 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297.

09.12.2020 по результатам проведенной правовой экспертизы Управлением Росреестра по Курской области принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком на 3 месяца (до 09.03.2021) в связи с тем, что заявителем не представлено заявление о государственной регистрации договора аренды от 05.06.2020 в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2020; в нарушение статьи 671 ГК РФ жилые помещения предоставлены в аренду для использования под торговую деятельность, офис, общепит; в заявлениях, предоставленных на государственную регистрацию, назначение объектов с кадастровыми номерами 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297 – «нежилое» не соответствует назначению объектов, учтенных в кадастре недвижимости; документы, подтверждающие перевод жилых помещений с кадастровыми номерами 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297 в нежилые помещения, не предоставлены; документы, подтверждающие согласование комитетом по охране объектов культурного наследия Курской области проекта Договора аренды от 05.06.2020 в редакции Дополнительного соглашения от 23.11.2020, не представлены.

11.12.2020 из управления по охране объектов культурного наследия Администрации Курской области поступил ответ на межведомственный запрос, согласно которому дополнительное соглашение к договору от 05.06.2020 № 5440 аренды ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, расположенного по адресу <...>, от 23.11.2020 с управлением согласовано.

11.12.2020 из комитета жилищно-коммунального хозяйства города Курска поступил ответ на межведомственный запрос, согласно которому документы на перевод жилых помещений № 1, 2, 4, 5, 6, расположенных по адресу; <...>, в нежилые помещения по данному адресу за период 2018-2020 гг. не поступали. 25.12.2020 КУМИ г. Курска представило в Управление Росреестра по Курской области письмо управления по охране объектов культурного наследия Администрации Курской области о согласовании дополнительного соглашения от 23.11.2020 к договору от 05.06.2020 № 5440 аренды ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, расположенного по адресу; <...>.

29.12.2020 Управлением Росреестра по Курской области принято уведомление об отказе в снятии приостановления государственной регистрации прав в связи с тем, что в нарушение статьи 671 ГК РФ, жилые помещения предоставлены в аренду для использования под торговую деятельность, офис, общепит; в заявлениях, предоставленных КУМИ г. Курска на государственную регистрацию, назначение объектов с кадастровыми номерами 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297 – «нежилое» не соответствует назначению объектов, учтенных в кадастре недвижимости; документы, подтверждающие перевод жилых помещений с кадастровыми номерами 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297 в нежилые помещения, не предоставлены.

В связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 09.12.2020, и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, 09.03.2021 Управлением Росреестра по Курской области вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 09.03.2021 № КУВД-001/2020-25942656, КУВД001/2020-25942658, КУВД-001/2020-25942657, КУВД-001/2020-25942655, КУВД001/2020-25942654, КУВД-001/2020-25942659.

Не согласившись с указанными действиями Управления, Комитет обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение пришел к выводу, что заявителем не представлено документов, обосновывающих обращение с заявлением о регистрации обременения в виде аренды в отношении нежилых помещений, в то время как в ЕГРН содержатся сведения о них как о жилых помещениях.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Посмыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из обстоятельств дела и существа заявленных требований, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Часть 4 статьи 18 Закона о регистрации предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации в ходе государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляет, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 (далее – Административный регламент), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 218 Административного регламента при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации), в частности, формирует и направляет в органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимости, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие органы и организации, располагающие сведениями (документами), необходимыми для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, запросы для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений.

Государственный регистратор прав проверяет наличие в ЕГРН записей (сведений): о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости; о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав; о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (п. 220 Административного регламента).

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (п. 221 Административного регламента).

В силу приведенных норм государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение имуществом.

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет, в том числе, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомление об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав (часть 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9).

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует, что в соответствии с положениями закона № 218-ФЗ и Административного регламента регистрирующим органом была произведена правовая экспертиза представленных на регистрацию документов.

По результатам правовой экспертизы представленных документов, с учетом межведомственных запросов регистрирующим органом было объективно установлено, что объекты с кадастровыми номерами 46:29:102253:293, 46:29:102253:294, 46:29:102253:295, 46:29:102253:296, 46:29:102253:297 являются жилыми помещениями, квартирами (т.2 л.д. 9, 18, 22, 26, 55, 67).

Доказательств перевода указанных объектов из жилых в нежилые лицами, участвующими в деле не представлено.

Одновременно регистрирующим органом было установлено, что обременение в виде аренды в отношении указанных объектов указанные объекты устанавливается для использования под торговую деятельность, офис, общепит (т.1 л.д. 42).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Судом первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что согласованные сторонами соглашения об изменении условий договора аренды виды деятельности (торговая деятельность, офис, общепит), в силу запрета, установленного статьей 288 ГК РФ, не могут осуществляться в жилых помещениях.

Согласно части 2 статьи 671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Доводы заявителя о том, что договор аренды заключен не для целей ведения хозяйственной деятельности, не соответствующей назначению объекта недвижимости - жилое, а для восстановления и сохранения объекта культурного наследия регионального значения, не соответствуют буквальному значению содержащихся в договоре слов и выражений, обозначающих цели, в которых арендатор принимает в аренду помещения - для использования под торговую деятельность, офис, общепит.

Изложенное в пунктах 1.2, 1.3 договора аренды условие, связанное с обязанностью арендатора выполнить в отношении Объекта работы по сохранению ОКН, под которыми понимаются направленные на обеспечение физической сохранности ОКН ремонтно-реставрационные работы, ремонт, реставрация, приспособление ОКН для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор, в силу части 7 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ, подлежало включению в договор аренды в качестве существенного условия, в случае отсутствия которого в договоре сделка является ничтожной.

Вместе с тем, согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку пунктом 4 статьи 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ установлены требования к видам хозяйственной деятельности с использованием объекта культурного наследия, включенного в реестр, в том числе ограничение хозяйственной деятельности, условие договора аренды, определяющее вид деятельности, для которого объект передается в аренду, также является существенным условием договоров аренды объектов культурного назначения.

Судом области верно учтено, что в соответствии с указанными нормами права вид планируемой к осуществлению деятельности (торговая деятельность, офис, общепит) является окончательным и не может быть изменен по результатам подготовки и согласования проекта работ по сохранению объекта культурного наследия, поскольку в отсутствие сведений о виде хозяйственной деятельности с использованием объекта культурного наследия договор аренды не мог быть согласован органом по охране объектов культурного назначения.

Поскольку материалами дела объективно подтверждается, что предметом обременения является аренда объектов недвижимости с целью осуществления в них торговой деятельности, при этом указанные в договоре аренды и заявлениях о государственной регистрации объекты являются жилыми, регистрирующий орган пришел к обоснованному выводу о несоответствии содержания представленных заявителем для осуществления государственной регистрации документов требованиям статьи 671 ГК РФ, пунктам 1 и 2 статьи 30 ЖК РФ.

Доказательств, свидетельствующих об изменении назначения жилых помещений на нежилые в материалы дела не представлено.

При этом судом области обоснованно отмечено, что заявитель не лишен права на обращение с государственной регистрацией права аренды в отношении испрашиваемых объектов недвижимости после приведение их в соответствие с положениями статьи 30 ЖК РФ, в том числе после осуществления перевода спорных объектов из жилых в нежилые, поскольку само по себе признание дома аварийным не является препятствием для соответствующего перевода.

То обстоятельство, что наряду с вышеуказанными объектами предметом аренды является объект с кадастровым номером 46:29:102253:309, имеющий назначение «нежилое помещение», не может являться достаточным основанием для признания незаконности оспариваемого отказа в данной части, поскольку в отношении данного объекта самостоятельный договор аренды не заключался, государственная  регистрация договора аренды в части одного из передаваемых объектов законом не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Комитетом требований.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2022 по делу № А35-3803/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.