Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 20.03.2017 по делу № А35-8447/2016 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мойка» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения, об обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью «Мойка» (далее – ООО «Мойка», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области, Управление) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 46:29:101053:11, площадью 209,2 кв.м, расположенный по адресу: <...> выраженного в Сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации от 05.07.2016 № 46/001/002/2016-3612; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Мойка» на незавершенный строительством объект, с кадастровым номером 46:29:101053:11, площадью 209,2 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.03.2017 по делу № А35-8447/2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в ЕГРПН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах за ООО «Мойка» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6.

Обращает внимание суда на то, что ООО «Мойка» на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка, однако срок договора аренды истек и на новый срок договор не продлевался. Следовательно, правоустанавливающий документ на земельный участок, предусмотренный и соответствующий требованиям действующего законодательства в Управление Росреестра по Курской области представлен не был.

Заявитель также указывает, что по сведениям ЕГРН указанный земельный участок аннулирован и исключен из государственного кадастра недвижимости в период действия договора аренды.

Полагает, что незавершенный строительством объект является самовольной постройкой.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель общества доводы апелляционной жалобы отклонил, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Полагает, что суждения государственного органа о том, что объект является самовольной постройкой, не соответствуют законодательству.

В судебное заседание представители указанных лиц не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Мойка» зарегистрировано в качестве юридического лица – 06.06.2006 за ОГРН <***>, ИНН <***>, по юридическому адресу: 305000, <...> Октября, 94.

По заявлению ООО «Мойка» Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – комитет) осуществил выбор земельного участка площадью 760 кв.м и предварительно согласовал место размещения объекта для строительства портальной мойки по ул. 2-я Рабочая.

Указанные мероприятия были оформлены актом выбора участка, который утверждён решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 23.03.2007 № 02-22/431.

Орган кадастрового учёта произвёл по заявлению ООО «Мойка» постановку на кадастровый учёт земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 46:29:101053:5.

Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска 08.06.2009 ООО «Мойка» было выдано разрешение на строительство № ru 46302000-1100 для строительства объекта: «Автомойка на 3 поста» общей площадью 209, 2 м2.

19.05.2011 сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:29:101053:5 площадью 760 кв.м, расположенного по адресу: <...> были исключены из государственного кадастрового учета.

Однако, 20.07.2011 орган кадастрового учета осуществил постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 760 кв.м, расположенного по адресу: <...> присвоив ему кадастровый номер 46:29:101053:6.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 02.10.2012 № 01-19/2635 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6, площадью 760 кв. м., расположенный по адресу: <...> был предоставлен ООО «Мойка» в аренду для строительства автомойки, сроком на 364 дня.

Во исполнение решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 02.10.2012 № 01-19/2635, между Комитетом и ООО «Мойка» был заключен договор аренды № 4369-12ю от 15.10.2012 вышеуказанного земельного участка (46:29:101053:6), для строительства автомобильной мойки, сроком действия с 02.10.2012 по 30.09.2013.

Одновременно действие разрешения на строительство № ru 46302000-1100, выданное 08.06.2009 было продлено до 30.09.2013.

В период действия разрешения на строительство № ru 46302000-1100 и договора аренды № 4369-12ю от 15.10.2012 обществом было осуществлено строительство объекта недвижимости, однако оно не было завершено по причинам экономического характера.

ООО «Мойка» 26.04.2016 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершённый строительством объект, с кадастровым номером 46:29:101053:11, площадью 209, 2 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее - объект).

В качестве документов, являющихся основанием для регистрации права собственности, Обществом были, в том числе, представлены разрешение на строительство №га 46302000-1100, выданное 08.06.2009 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска, и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2015 №4369-12ю, о чем свидетельствует расписка Управления в получении документов.

Уведомлением Управления Росреестра по Курской области от 12.05.2016 № 46/001/002/2016-3612 государственная регистрация права собственности ООО «Мойка» на объект незавершенного строительства была приостановлена в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права собственности, а именно:

- из содержания разрешения на строительство не представляется возможным однозначно и определенно установить волю уполномоченного органа (каким именно способом создается объект капитального строительства). Кроме того, в строке «Объект капитального строительства (наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики)» указывается в т.ч. площадь земельного участка.

ООО «Мойка» обратилось 03.06.2016 в Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска с просьбой внести изменения в разрешение на строительство № ru 46302000-1100 в части площади земельного участка.

Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска внёс изменения в разрешение на строительство в части площади земельного участка, данное разрешение было также представлено в регистрирующий орган, что подтверждает расписка в получении документов на государственную регистрацию от 20.06.2016.

Государственный регистратор в уведомлении о приостановлении государственной регистрации также указал, что документы, подтверждающие порядок предоставления земельного участка для строительства объекта в Управление Росреестра по Курской области, не представлены.

В связи с чем ООО «Мойка» предоставило в регистрирующий орган акт выбора участка и решение Комитета по управлению имуществом Курской области от 23.03.2007 №02-22/431, что также подтверждает расписка в получении документов от 20.06.2016. Указанные документы, по мнению Общества, подтверждали выделение ООО «Мойка» земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта согласно ст. 31 ЗК РФ.

В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистратором направлен межведомственный запрос в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области о предоставлении сведений о правоустанавливающих документах на земельный участок, в соответствии с которыми выдано разрешение на строительство ООО «Мойка» №ru 46302000-1100 от 08.06.2009.

Согласно ответу, поступившему в адрес Управления Росреестра по Курской области из Комитета по управлению имуществом Курской области от 16.06.2016 №02.2-01-20/6752, договор №4369-12ю аренды земельного участка от 15.10.2012, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, Комитетом на новый срок не продлевался.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 05.07.2016 № 46/001/002/2016-3612 Управлением Росреестра по Курской области было отказано ООО «Мойка» в государственной регистрации права собственности на спорный объект со ссылкой на абз.4,10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ).

Посчитав принятое регистрационным органом решение незаконным, противоречащим действующему законодательству, нарушающим права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Мойка» обратилось в арбитражный суд Курской области с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о незаконности оспариваемого решения регистрирующего органа.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период).

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения (статья 16 Закона N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 25.3 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 51 ГрК РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В силу пункта части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в том числе в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, перечень объектов, при строительстве которых получение разрешения на строительство не требуется, предусмотренный Градостроительным кодексом, не является исчерпывающим и часть 17 статьи 51 указанного Кодекса представляет собой отсылочную норму, предусматривающую возможность субъектов Российской Федерации самостоятельно определять случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен частью 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в котором в том числе предусмотрено не представление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов дела, 26.04.2016 ООО «Мойка» обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершённый строительством объект, с кадастровым номером 46:29:101053:11, площадью 209, 2 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

В качестве документов являющихся основанием для регистрации права собственности Обществом, с учетом дополнительных документов, были предоставлены:

- выписка из решения от 11.01.2016;

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2015 №4369-12ю;

- заявление о государственной регистрации права собственности от 26.04.2016 №46/001/002/2016-3612;

- разрешение на строительство №га 46302000-1100 от 08.06.2009;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 31.10.2014 №001747867;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе от 06.06.2006 №001121745;

- Устав Общества;

- заявление на регистрацию дополнительных документов на регистрацию прав от 20.06.2016 №46/001/002/2016-8418;

- акт выбора земельного участка для строительства портальной автомойки от 23.03.2007;

- продленное разрешение на строительство от 30.09.2013;

- решение Комитета от 23.03.2007.

Проанализировав оспариваемый акт, суд первой инстанции пришел к выводу, что из его содержания следует, что регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительств по нескольким основаниям, а именно:

1. Представленная заявителем копия разрешения на строительство по форме не соответствует приказу №120, так как отсутствуют сведения, каким именно способом разрешено создание объекта (строительство реконструкция, капитальный ремонт объекта), поскольку в строке «разрешает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (ненужное зачеркнуть)» должен остаться один из перечисленных способов, а остальные должны быть зачеркнуты.

2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, предусмотренный ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответствующий требованиям действующего законодательства, отсутствует, поскольку на момент обращения ООО «Мойка» в Управление договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2015 №4369-12ю, по мнению регистрационного органа, прекратил свое действие.

3. Поскольку, по мнению Управления, объект незавершенного строительства был возведен после окончания действия договора аренды, это свидетельствует о наличии одного из признаков самовольной постройки, указанных в ст.222 ГК РФ.

4. По сведениям ГКН земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6 аннулирован и исключен из государственного кадастра недвижимости 22.07.2013, т.е. в период действия договора аренды был утрачен предмет аренды, однако изменения в договор не вносились.

Между тем, регистрирующий орган не принял во внимание следующее.

В силу части 16 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации № 120 от 19.10.2006 утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на строительство (действовала в период выдачи разрешения на строительство), в соответствии с положениями которой в строке «разрешает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (ненужное зачеркнуть)» оставляется один из перечисленных видов строительства, на который оформляется разрешение на строительство, остальные виды строительства зачеркиваются.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство №rа 46302000-1100 от 08.06.2009, представленное ООО «Мойка» на регистрацию, в строке «разрешает строительство» действительно содержит все перечисленные виды строительства, в отсутствие зачеркнутых. В то же время слова «разрешает строительство» выделены жирным шрифтом, т.е. являются ключевыми.

В соответствии с абз.3 ч.2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Суд первой инстанции указал, что согласно представленному в регистрирующий орган решению Комитета от 02.10.2012 №01-19/2635, а также относящимся к нему представленным на государственную регистрацию документам (акт выбора земельного участка для строительства портальной мойки от 23.03.2007, договор аренды земельного участка от 15.10.2015 №4369-12ю), земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6 был предоставлен ООО «Мойка» именно для строительства объекта. Данное обстоятельство подтверждается также письмом Комитета градостроительства и архитектуры города Курска, направленным в ответ на межведомственный запрос Управления, согласно которому «застройщик не вправе осуществлять строительство по истечении указанного в разрешении на строительство срока действия».

Из пункта 1 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственному регистратору предоставлено право направлять межведомственные запросы в государственные органы, суд первой инстанции отметил, что в рассматриваемом случае регистратор также не был лишен возможности, в случае возникновения сомнений в определенном и однозначном выражении воли уполномоченного органа в отношении способа создания объекта капитального строительства, направить в адрес Комитета архитектуры и градостроительства запрос о предоставлении поясняющих сведений в отношении разрешенного способа возведения объекта капитального строительства.

Регистрирующий орган при направлении запроса о наличии правоустанавливающих документов на земельный участок и предоставлении копии разрешения на строительство, указанным правом не воспользовался.

Кроме того, как верно отметил суд области в компетенцию Управления входит лишь правовая экспертиза документов, их юридической силы, но не самого строительства.

Управление Росреестра по Курской области в сообщении об отказе в государственной регистрации указало на отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок и о наличии признаков самовольной постройки, со ссылкой на то, что на момент обращения ООО «Мойка» в Управление договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2015 №4369-12ю, по мнению регистрационного органа, прекратил свое действие.

Суд первой инстанции, оценив указанный довод Управления, обоснованно пришел к выводу, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент строительства объекта указанный правоустанавливающий документ, а также разрешение на строительство действовали и оснований считать, что объект возведен незаконно, не имеется.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 4 статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. При этом судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что признаком самовольной постройки является то, что объект недвижимости создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом области, спорный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, созданным в процессе исполнения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2012 №4369-12ю.

При этом, из пункта 2.1 договора аренды следует, что земельный участок площадью 760 кв.м был предоставлен ООО «Мойка» для строительства автомобильной мойки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Учитывая изложенное, вывод регистрирующего органа о том, что отсутствие на момент подачи заявления о государственной регистрации права длящихся земельных правоотношений придает объекту незавершенного строительства признаки самовольной постройки, не основан на законе.

Вывод регистрирующего органа о прекращении к моменту подачи заявления Обществом в регистрирующий орган действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2015 №4369-12ю для целей строительства объекта, как верно отметил арбитражный суд, не имеет правового значения для проведения испрашиваемой заявителем регистрации и не мог являться законным основанием для отказа в ней.

Судом области также установлено и не опровергнуто регистрирующим органом, что земельный участок, предоставленный заявителю под строительство автомойки, после окончания срока действия договора аренды земельного участка, у арендатора собственником не изымался.

Кроме того, в п.6.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101053:6 от 15.10.2012 №4369-12ю предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, а также в случаях, указанных в п.4.1.1 п.3.5. Не позднее, чем за 1 месяц до окончания срока действия договора Арендодатель письменно уведомляет Арендатора о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, либо при досрочном его освобождении.

Из материалов дела следует, что Арендодатель не обращался с подобным иском в суд, уведомлений о предстоящем освобождении земельного участка, в связи с истечением срока действия договора, либо о его досрочном расторжении, ни одна из сторон не заявляла. Доказательств расторжения договора Арендодателем в материалы дела также не предоставлено.

По истечении определенного договором срока (после 30.09.2013) Арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, поэтому в силу ст. 621 ГК РФ договор следует считать продленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с тем, что довод регистрирующего органа, изложенный в оспариваемом сообщении об отказе, о том, что правоустанавливающий документ на земельный участок в Управление не представлен, не соответствует действительности и не может являться причиной, препятствующей в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Вывод Управления о возведении заявителем объекта незавершенного строительства после истечения срока действия договора аренды, со ссылкой на дату регистрации указанного объекта в Государственном кадастре недвижимости суд области также посчитал несостоятельным с учетом нижеприведенных норм.

Согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ, в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого решения), государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21, 25-29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Частью 2 статьи 16 Закона №221-ФЗ предусмотрено, что постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В силу пункта 3 части 1 статьи 22 Закона №221-ФЗ постановка на кадастровый учёт объекта незавершённого строительства осуществляется на основании технического плана.

Из содержания ч.1 ст.42 Закона №221-ФЗ следует, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, подлежащие внесению в государственный кадастр недвижимости, и указаны объективно установленные уполномоченным лицом сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости (ч.2 ст. 42 Закона №221-ФЗ).

В соответствии с ч. 4-4.2 статьи 1 Закона № 221-ФЗ, кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, частей таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету. В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. В случае, установленном настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

В соответствии с п.п.9, 11, 17 формы технического плана объекта незавершённого строительства, утверждённого приказом Минэкономразвития России № 52 от 10.02.2012, технический план объекта незавершённого строительства оформляется в связи с созданием объекта незавершенного строительства.

Из указанных норм следует и как верно отмечено судом области, технический план может быть составлен только на созданный, фактически существующий объект незавершённого строительства, по результатам непосредственного осмотра и обследования такого объекта кадастровым инженером. Кадастровый инженер, составляя технический план, подтверждает, что объект незавершённого строительства фактически существует.

Согласно п. 22 ч. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в Государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Из пп. 8 п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 следует, что в структуру записи об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости входят, в том числе сведения о кадастровых инженерах, выполнявших кадастровые работы в отношении объекта недвижимости: фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии); идентификационный номер квалификационного аттестата кадастрового инженера; сокращенное наименование юридического лица, если при проведении кадастровых работ кадастровый инженер являлся работником юридического лица; дата проведения кадастровых работ.

В силу п.п.2-3 ст.14 ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», п.17 формы кадастровой выписки о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и п.19 формы кадастрового паспорта на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, утверждённых приказом Минэкономразвития России № 504 от 25.08.2014, в данных документах указываются сведения обо всех кадастровых инженерах, выполнявших кадастровые работы в отношении объекта недвижимости: фамилия, имя, отчество (полностью, последнее при наличии), идентификационный номер квалификационного аттестата кадастрового инженера, сокращенное наименование юридического лица, работником которого является кадастровый инженер, дата проведения кадастровых работ.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что технический план объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> был подготовлен уполномоченным лицом - кадастровым инженером ФИО2, являющимся работником ООО «Курские просторы», 23.07.2013.

Данным техническим планом подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101053:6 по адресу: <...> имеется объект незавершенного строительства, существование которого подтверждено при натурном обследовании; объект общей площадью 209,2 кв.м., имеющий количество этажей – 1, материал наружных стен – кирпичные, степень готовности – 23 %; местоположение объекта на земельном участке уточнено с составлением схемы расположения на земельном участке и указанием характерных точек контура объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции находит верным вывод суда области, что техническим планом от 23.07.2013 подтверждается, что спорный объект был создан в период до 23.07.2013, то есть в период действия договора аренды № 4369-12ю от 15.10.2012 и разрешения на строительство № ru 46302000-1100.

Управление Росреестра по Курской области также указывало на то, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6 исключен из государственного кадастра недвижимости 22.07.2013, что, по его мнению исключает возможность регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке.

В силу части 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При этом, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

Государственный кадастр недвижимости позволяет определить спорный земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Изменение границ земельного участка, либо присвоение ему иного кадастрового номера, с сохранением площади, категории земель, местоположения и адреса, не означает невозможности восстановления его в прежнем виде.

Изложенное выше, что принял во внимание суд области, согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07 и от 13.09.2011 № 3413/1, Определении Верховного Суда РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46 по делу № А35-2090/2014.

Принимая во внимание изложенное, апелляционная коллегия считает обоснованным вывод арбитражного суда о том, что исключение сведений из государственного кадастра недвижимости само по себе не влечет фактического прекращения существования земельного участка; при снятии с кадастрового учета земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ, что, в свою очередь, не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данный вывод также подтвержден вышеприведенными правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации.

Отсутствие сведений о земельном участке в ГКН не прекращает права пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества (автомойка) и не изменяет местоположения, границ и вида разрешенного использования земельного участка, утвержденных решением комитета по управлению имущества от 02.10.2012 №01-19/2635, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде, а арендные правоотношения сторонами не прекращены.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Мойка» были представлены все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на незавершенный строительный объект.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Мойка» на незавершенный строительный объект признается апелляционным судом правомерным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых фактов, которые не были исследованы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, они не опровергают выводов суда области, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Каких-либо аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 20.03.2017 по делу № А35-8447/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.А. Семенюта

Судьи Н.Д. Миронцева

ФИО1