Гражданский кодекс часть 1

отКомитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 31.05.2016 по делу № А35-6334/2015 (судья Белых Н.Н.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Катран» к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Катран» (далее – ООО «Катран», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества № 27-2015/05/В от «18» мая 2015 года в редакции, предложенной ООО «Катран», а именно со следующей редакцией пункта 3 данного Договора:

«3. Имущество продаётся по цене 5 562 000 (пять миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи рублей).

На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: О х D х 1/3 ставки рефинансирования

Пр = - 365x100

где Пр - сумма процентов,

О - остаток задолженности по основному долгу,

D - фактическое количество календарных дней между платежами,

365 - фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного, в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату процентов;

- на погашение основного долга».

Решением Арбитражного суда Курской области от 31.05.2016 по делу №А35-6334/2015 суд урегулировал разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью «Катран» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 27-2015/05/В от 18 мая 2015 года и читать абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции:

«Имущество продается по цене 5 562 000 (пять миллионов пятьсот шесть две тысячи) рублей без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости».

Не согласившись с принятым решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названное решение изменить в части определения рыночной стоимости муниципального имущества, указав вместо 5 562 000 руб. - 10 722 033 руб. 90 коп. без учета НДС.

В судебное заседание апелляционного суда 29.07.2016г. не явился представитель заявителя жалобы.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в его отсутствие.

Представитель ООО «Катран», явившийся в судебное заседание, в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, полагая принятое по делу решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решение суда первой инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 11.07.2011 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) передал ООО «Катран» (арендатор) во временное пользование и владение помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, для использования под производственную деятельность (типография) сроком с 09.07.2011 по 01.07.2015.

В последующем 14.04.2015 арендатор обратился в комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно решению комитета от 14.05.2015 №23 выкупная стоимость имущества без учета НДС, установленная на основании отчета №183/4-28/04-15 от 15.05.2015, выполненного ООО «Независимая оценка», составила 15 053 389 руб. 83 коп.

Сопроводительным письмом от 10.06.2015 исх. № 89 истец направил ответчику подписанный обществом проект договора купли-продажи муниципального имущества № 27-2015-05/В вместе с протоколом разногласий, по смыслу которого общество предлагало уменьшить выкупную цену до 3 689 000 руб., определенную на основании отчета №01/06/2015-Н от 01.06.2015, составленного по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер».

Письмом от 24.10.2014 № 6098/07.01-14 комитет отклонил протокол разногласий истца, поскольку, по мнению ответчика, истец не наделен правом на проведение оценки имущества.

Разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, были переданы истцом на рассмотрение арбитражного суда.

Принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого имущества (15 053 389 руб. 83 коп. и 3 689 000 руб. 00 коп), арбитражным судом первой инстанции по инициативе истца была назначена судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, члену некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки.

Согласно выводам эксперта ФИО5 на дату оценки - 12 октября 2015 года рыночная стоимость помещения I, состоящего из комнат №№ 1-15 в подвале, №№ 1, 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 3, 3а, 4-10, 10а, 11-14, 16, 16а, 18, 18а, 19, 21, 23-30 на первом этаже в здании литер А площадью 960,8 кв. м., расположенного по адресу: <...>, с учетом округления до тысячи, составляет 10 722 033 руб. 90 коп. без учета НДС.

Поскольку из экспертного заключения, подготовленного ИП ФИО5 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (15.04.2015), а на иную дату, судом по ходатайству истца была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт», действительному члену НП «НАЦИОНАЛЬНАЯ ПАЛАТА СУДЕБОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» - эксперту ФИО6.

Как следует из заключения эксперта №319/16 от 15.03.2016, по состоянию на 15.04.2015 рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-15 в подвале, №№ 1, 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 3, 3а, 4-10, 10а, 11-14, 16, 16а, 18, 18а, 19, 21, 23-30 на первом этаже в здании литер А площадью 960,8 кв. м, расположенном по адресу: <...>, составляет 6 563 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, 5 562 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Разрешая преддоговорный спор и определяя выкупную цену по договору, суд первой инстанции в принятом судебном акте взял за основу рыночную стоимость, установленную в заключении эксперта №319/16 от 15.03.2016.

Обжалуя принятое по делу решение, комитет указывает на то, что суд первой инстанции безосновательно и неправомерно отклонил заключение, выполненное на основании определения арбитражного суда экспертом ФИО5 Считает, что заключение эксперта ФИО6, принятое судом в качестве доказательства рыночной стоимости объекта, выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности. Так, по мнению ответчика, при применении сравнительного подхода экспертом ФИО6 приняты в качестве аналога не схожие с предметом оценки объекты, что привело к нарушению требований федеральных стандартов оценки и занижению итоговой рыночной стоимости. При подготовке заключения экспертом использованы федеральные стандарты оценки, не вступившие в силу на момент проведения исследования, не обозревалась техническая документация на объект оценки.

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда ввиду следующего.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Статьей 3 Федерального закона от 22.06.2008 №159-ФЗ установлено, что муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

На основании положений ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона от 22.06.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 2 ст. 4 Закона №159-ФЗ от 22.07.2008 предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В силу ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данная правовая позиция, нашедшая отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, впоследствии неоднократно подтверждалась различными судебными инстанциями (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2016 №303-ЭС16-3707 по делу №А73-3306/2015; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2014 №ВАС-19720/13 по делу №А49-177/2013; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.07.2016 №Ф10-2527/2016 по делу №А14-17391/2015).

Руководствуясь изложенными разъяснениями, суд первой инстанции обоснованно отклонил выводы, содержащиеся в экспертном заключении, подготовленном ФИО5, определившим рыночную стоимость объекта на дату, отличную от дня поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Экспертное заключение, подготовленное экспертом ФИО6 по состоянию на 15 апреля 2015 г., напротив, лишено указанного недостатка, а потому обоснованно было принято во внимание судом первой инстанции при принятии решения.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение эксперта ФИО6 составлено с нарушением федеральных стандартов оценки отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с четырьмя объектами-аналогами объекта оценки.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №1).

В силу подпункта «б» пункта 22 федерального стандарта оценки №7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. При этом согласно подпункту «е» того же пункта для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из указанного пункта, вид использования объекта недвижимости является лишь одним из нескольких элементов сравнения, перечень которых является примерным, необходимость использования всех без исключения перечисленных элементов ФСО №7 не предусмотрена.

Тем не менее, в качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта оценки экспертом предложено принять вариант текущего на дату осмотра использования - помещения для производственных целей (типография).

Указанное экспертом назначение спорного имущества соответствует условиями договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 11.07.2011, согласно которому объект аренды передавался комитетом для использования под производственную деятельность (типография).

То обстоятельство, что в документах технической инвентаризации указано иное назначение спорных помещений, не способно повлиять на сделанный экспертом вывод: по смыслу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования объектов капитального строительства, находящихся в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления, а не органами технической инвентаризации.

Довод жалобы о том, что эксперт ФИО6 использовал федеральный стандарт, который не действовал на дату определения стоимости объекта недвижимости, не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку основан на неверном толковании закона. При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает достоверным заключение эксперта №319/16 от 15.03.2016, в связи с чем суд первой инстанции при определении выкупной цены имущества обоснованно исходил из величины рыночной стоимости, установленной экспертом.

Доводы апелляционной жалобы по данному делу в основном сводятся к несогласию с выводами экспертов. Между тем одно лишь несогласие лица с выводами экспертизы и наличие у него возражений относительно правильности выводов эксперта не является основанием для исключения заключения эксперта из числа доказательств по делу.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам жалоб не имеется.

Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы ответчиком, относятся на заявителя жалобы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст. 110 ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 31.05.2016 по делу №А35-6334/2015оставить без изменения, апелляционную жалобуКомитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3