Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Орловской области от 04.08.2023 по делу № А48-6713/2018

по заявлению ФИО4 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании торгов и сделки заключенной по результатам торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки,

встречному заявлению ФИО2 к ФИО4 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ФИО7 (ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании ФИО7 (далее – ФИО7, должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 24.08.2018 заявление ПАО Сбербанк принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу о банкротстве гражданина.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 23.10.2018 заявление ПАО Сбербанк признано обоснованным, в отношении ФИО7 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО8.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2020 ФИО7 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должником утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 16.12.2022 финансовым управляющим ФИО7 утвержден ФИО9, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сириус».

ФИО4 (далее - ФИО4, заявитель) 20.11.2022 обратилась с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>.

К участию в обособленном споре в качестве ответчика привлечен покупатель спорной квартиры - ФИО2 (далее - ФИО2), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - арбитражный управляющий ФИО5, осуществлявший реализацию спорной квартиры.

ФИО2 20.02.2023 обратился в арбитражный суд со встречным заявлением к ФИО4 о регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, прекращении права собственности ФИО4 на указанную квартиру, аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО4 на квартиру и регистрации права собственности на квартиру за ФИО2

В ходе рассмотрения дела в связи с регистрацией 16.03.2023 в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО4 к ФИО2, последний уточнил заявленные встречные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил обязать ФИО4 в течение десяти дней освободить квартиру, передать ФИО2 ключи и правоустанавливающие документы на квартиру.

ФИО2 23.01.2023 в рамках дела о банкротстве ФИО7 обратился с заявлением к финансовому управляющему ФИО7 ФИО9 и ФИО4 об обязании ФИО4 передать по акту трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, а также ключи от квартиры, правоустанавливающие документы на квартиру; освободить квартиру от принадлежащего ФИО4 имущества; об обязании финансового управляющего ФИО9 и ФИО4 обратиться в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о перерегистрации права собственности на спорную квартиру.

В ходе рассмотрения дела в связи с регистрацией 16.03.2023 в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО4 к ФИО2, последний уточнил заявленные требования, просил обязать ФИО4 в течение десяти дней освободить квартиру, передать ФИО2 ключи и правоустанавливающие документы на квартиру.

ФИО4 01.03.2023 обратилась в арбитражный суд с заявлением к ФИО2, ФИО5 о признании торгов по продаже трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> и сделки, заключенной по итогам торгов, недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде возврата перечисленных ФИО2 денежных средств в сумме 4 931 124 руб. со счета ФИО7

Определением Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2023 объединены в одно производство заявление ФИО4 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, заявление ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании торгов по продаже квартиры и сделки, заключенной по результатам торгов, недействительными и применении последствий недействительности сделки, встречное заявление ФИО2 к ФИО4 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 04.08.2023 заявление ФИО4 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворено, на ФИО4 переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2022, заключенному между ФИО2 и финансовым управляющим ФИО7 ФИО5 в отношении имущества: трехкомнатной квартиры, общей площадью 88,3 кв.м, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:156; прекращено право собственности ФИО2 на трехкомнатную квартиру, общей площадью 88,3 кв.м, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:156, в Едином государственном реестре недвижимости - запись регистрации №57:25:0020317:156-57/058/2023-10 от 16.03.2023; с ФИО4 в пользу ФИО2 взыскано 4 931 113,50 руб. в счет оплаты стоимости трехкомнатной квартиры общей площадью 88,3 кв.м, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:156 по договору купли-продажи от 19.08.2022; отказано в удовлетворении заявления ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки; отказано в удовлетворении встречного заявления ФИО2 к ФИО4 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ФИО2 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение арбитражного суда от 04.08.2023 отменить и разрешить вопрос по существу, оставить без удовлетворения требования ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя спорной квартиры с ФИО2 на ФИО4 по договору купли-продажи от 19.08.2022, оставить без удовлетворения требования ФИО4 о признании требование ФИО4 о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить в полном объеме встречные требования ФИО2 об обязании ФИО4 в течение 10 дней передать ФИО2 ключи и правоустанавливающие документы на спорную квартиру, об освобождении ФИО4 квартиры от мебели.

ФИО2 и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель арбитражного управляющего ФИО5 поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом представленного отзыва, просил обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу ФИО2 удовлетворить.

ФИО4 возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просила оставить определение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

С учетом наличия в материалах дела доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Частью 1 статьи 268 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав участников процесса, суд апелляционной инстанции считает судебный акт подлежащим изменению в части удовлетворения заявления о переводе прав и обязанностей покупателя, в остальной части не находит оснований для отмены судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, трехкомнатная квартира, общей площадью 88,3 кв. м, расположенная по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:156, являясь совместно нажитым имуществом супругов П-вых, находящимся в общей собственности, была включена финансовым управляющим в конкурсную массу должника ФИО7

На основании акта осмотра имущества должника от 15.03.2021 в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)финансовым управляющим принято решение №1 от 14.04.2021 об оценке имущества должника, которым определена начальная цена продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 88,3 кв. м, этаж 7, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:0049:54:401:002:010274940:0001:10042 в размере 5479015 руб.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 02.12.2021 утверждено положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника ФИО7 в уточненной редакции от 04.11.2021 (далее Положение), установлена начальная цена продажи имущества должника: лот 1 – трехкомнатная квартира общей площадью 88,3 кв.м, этаж 7, расположена по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:0049:54:401:002:010274940:0001:10042 в размере 5479015 руб.

В указанном определении арбитражного суда установлено, что недвижимое имущество, выставляемое на торги, является долевой собственностью должника и его бывшей супруги, должник владеет долей в размере ½ в праве собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 88,3 кв.м, этаж 7, расположенной по адресу: <...>; размер доли супругов определен в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; выдела в натуре ½ доли в праве собственности должника и его бывшей супруги не осуществлялось; поскольку отсутствие выдела в натуре доли каждого из супругов не повлекло изменения состава имущества, подлежащего продаже на торгах, супруге должника подлежит перечислению половина средств, вырученных от реализации общего имущества супругов до погашения текущих обязательств; определено, что имущество подлежит реализации на открытых торгах в форме аукциона.

Первые торги по продаже лота 1 - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, проведенные финансовым управляющим, признаны несостоявшимися.

Впоследствии 11.08.2022 проведены повторные торги по продаже указанного имущества с начальной стоимостью 4 931 113,50 руб.

Согласно протоколу от 11.08.2022 №9129-ОАОФ/1/1 о результатах проведения повторных торгов ФИО2 представил заявку на участие в торгах и был признан участником торгов.

В связи с тем, что на участие в торгах допущен лишь один участник, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися.

По результатам повторных торгов финансовый управляющий ФИО5 направил ФИО2, как единственному участнику торгов, предложение заключить договор купли-продажи имущества по цене 4931113,50 руб. в течение пяти дней с даты получения предложения.

ФИО2 получил указанное предложение 15.08.2022 и воспользовался им, подписав договор купли-продажи квартиры, направил договор финансовому управляющему ФИО5

После этого 15.09.2022 ФИО2 перечислил на счет должника ФИО7 4 684 569 руб. на основании приходного кассового ордера №2-9 от 15.09.2022, таким образом, с учетом внесенного платежным поручением №107 от 08.08.2022 на сумму 246 555 руб. задатка на участие в торгах, полностью оплатил стоимость квартиры в размере 4 931 113,50 руб.

Финансовый управляющий должником направил ФИО4 как сособственнику реализуемого имущества, имеющему право преимущественной покупки, предложение о приобретении имущества по цене, сформированной на торгах в размере 4 931 113,50 руб. В случае намерения воспользоваться преимущественным правом покупки ФИО4 предложено подписать прилагаемый договор купли-продажи, денежные средства перечислить по указанным в договоре банковским реквизитам.

Указанное предложение получено ФИО4 19.08.2022.

Не получив от ФИО4 отказа в реализации принадлежащего ей права преимущественной покупки квартиры до истечения предоставленного ей тридцатидневного срока на его реализацию, финансовый управляющий ФИО5 19.08.2022 заключил с ФИО2 договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 88,3 кв. м, этаж 7, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:0049:54:401:002:010274940: 0001:10042.

Финансовый управляющий ФИО5 22.08.2022 опубликовал в ЕФРСБ сведения о заключении указанного договора с ФИО2 (сообщение № 9478937).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 08.09.2022 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО7

В Едином государственном реестре недвижимости 16.03.2023 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 88,3 кв.м, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:156, запись регистрации №57:25:0020317:156-57/058/2023-10.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 13.02.2023 требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов должника ФИО7, признаны удовлетворенными его бывшей супругой ФИО4

Определением Арбитражного суда Орловской области от 13.03.2023 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО7 прекращено на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве в связи с полным погашением требований, включенных в реестр требований кредиторов должника.

ФИО4, обращаясь с заявленными требованиями, указала, что финансовым управляющим ФИО10 в ходе реализации на торгах включенной в конкурсную массу должника трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, было нарушено право ФИО4, как сособственника спорной квартиры, по преимущественному ее приобретению по цене, определенной в результате торгов.

Должник ФИО7 поддержал заявленные требования.

ФИО2, арбитражный управляющий ФИО5 требования ФИО4 не признали, считая, что ФИО2 - добросовестный приобретатель, квартира реализована на торгах с соблюдением требований Закона о банкротстве, а также положения о порядке, сроках и условиях ее реализации, утвержденного арбитражным судом, указали, что ФИО4 не реализовано право преимущественного приобретения квартиры после получения от финансового управляющего уведомления о возможности воспользоваться таким правом, а также указывали на отсутствие у ФИО4 финансовой возможности приобретения квартиры, как в момент ее реализации в процедуре банкротства, так и в настоящее время, на злоупотребление правом со стороны ФИО4

В связи с тем, что ФИО4 добровольно не освободила спорную квартиру, не передала ФИО2, как новому собственнику квартиры, ключи и правоустанавливающие документы на квартиру, ФИО2 поддержал встречные требования об обязании ФИО4 совершить указанные действия.

Конкурсный кредитор ФИО11 в отзыве возражал против удовлетворения требований ФИО4, поскольку последняя не воспользовалась предоставленным ей преимущественным правом приобретения квартиры.

Финансовый управляющий ФИО9 в отзыве на заявленные требования поддержал позицию ФИО2 и ФИО5, указал, что ФИО4 не воспользовалась своим правом преимущественной покупки квартиры в установленный для этого срок, не совершала никаких действий, свидетельствовавших о наличии у нее таких намерений; требования о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по их результатам, считал ненадлежащим способом защиты нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении заявления ФИО4 просил отказать, считая ФИО2 законным приобретателем квартиры, просил встречные требования последнего к ФИО4 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру удовлетворить. Кроме того, в связи с прекращением дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО7 считал, что спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу о наличии у ФИО4 преимущественного права на приобретение продаваемой квартиры и удовлетворил заявление о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, взыскав с ФИО4 в пользу ФИО2 4 931 113,50 руб. в счет оплаты стоимости квартиры; отказал в удовлетворении заявления ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки; отказал в удовлетворении встречного заявления ФИО2 к ФИО4 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру, при этом руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Законом о банкротстве.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» если в рамках дела о банкротстве суд рассмотрел заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве и принял по результатам его рассмотрения определение по существу, то последующее прекращение производства по делу о банкротстве не препятствует рассмотрению апелляционной или кассационной жалобы на указанное определение, а также заявления о пересмотре в порядке надзора этого определения. Если в таком случае суд вышестоящей инстанции отменит ранее принятое определение, то названное заявление подлежит оставлению этим вышестоящим судом без рассмотрения применительно к пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

По смыслу указанных разъяснений, последующее прекращение производства по делу о банкротстве не исключает возможность рассмотрения в рамках такого дела заявления об оспаривании торгов, если указанное заявление было подано до момента прекращения производства по делу о банкротстве должника (схожий правовой подход нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации №91-КГ12-7 от 22.01.2013).

В рассматриваемом случае все требования, как по первоначальному, так и по встречному заявлению были предъявлены до прекращения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО7 (требования предъявлены 20.11.2022, 23.01.2023, 01.03.2023, дело о банкротстве прекращено 13.03.2023). Требования ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя и требования ФИО2 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру также приняты к производству суда до прекращения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО7 (22.12.2023 и 03.03.2023 соответственно).

Принимая во внимание даты предъявления в суд заявленных требований и принятия их к производству суда, а также учитывая, что объединенные требования связаны между собой по основаниям их возникновения, судом правомерно рассмотрены все требования в рамках одного обособленного спора в деле о банкротстве, поскольку касаются имущества, входящего в конкурную массу должника, и реализованного в рамках процедуры банкротства ФИО7

Как следует из материалов дела, должник ФИО7 с 27.11.1982 состоял в зарегистрированном браке с ФИО4 (свидетельство о заключении брака 1-ТД №382281, выдано Орловским городским Отделом ЗАГСа 27 ноября 1982 года, номер актовой записи 2699).

Брак между супругами П-выми был расторгнут 18.12.2018.

В период брака супругой должника ФИО4 01.06.2007 приобретено недвижимое имущество: трехкомнатная квартира, общей площадью 88,3 кв. м, этаж 7, расположенная по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020317:156 (ранее присвоенный кадастровый номер 57:25:0020317:0049:54:401:002:010274940:0001:10042), что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 03.02.2023, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 57 АА №523703 от 01.06.2007.

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина- банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе).

Согласно пункту 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина.

В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу).

Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункт 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., цена доли в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника должна быть определена по результатам открытых торгов. Вместе с тем имущество подлежит реализации победителю торгов только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель наибольшего удовлетворения требований кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Для обеспечения реализации этого права арбитражный управляющий, помимо опубликования информации о продаже имущества должника в печатном органе с указанием начальной цены продажи имущества должника, выставляемого на торги, должен также направить уведомление о продаже имущества должника лицам, отвечающим признакам покупателя, имеющего преимущественное право приобретения этого имущества.

Как разъяснено в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец в случае нарушения права преимущественной покупки недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В положении о порядке продажи имущества должника в пункте 7.8.1 предусмотрено, что после определения в отношении недвижимого имущества должника победителя торгов сособственнику (супруге (бывшей супруге)) должника предоставляется возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов предложения о заключении договора купли – продажи по цене, предложенной победителем торгов. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение 30 календарных дней с даты получения им предложения от финансового управляющего имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Суд первой инстанции, учитывая, что письменного отказа ФИО4 от использования принадлежащего ей преимущественного права покупки спорной квартиры финансовому управляющему должника не поступало, пришел к выводу о неправомерности заключения договора купли-продажи с участником торгов ФИО2 до истечения срока, предоставленного ФИО4 для реализации такого права (до 20.09.2022).

Судом отклонена ссылка на указание ФИО4 об отсутствии у нее намерения воспользоваться преимущественным правом покупки квартиры при обращении в суд с заявлением о намерении погасить требования кредиторов должника 25.06.2022, поскольку правовое значение в данном случае имеет лишь отказ, заявленный уполномоченному лицу в период после получения от него предложения о приобретении имущества с использованием преимущественного права до истечения срока такого предложения. Поскольку такого отказа от ФИО4 не поступало, заключением договора купли-продажи с ФИО2 до истечения указанного срока, было нарушено преимущественное право покупки квартиры, принадлежащее ФИО4

При этом суд правомерно исходил из того, что при установленных обстоятельствах не имеет правового значения, выражала ли ФИО4 в течение предоставленного ей тридцатидневного срока каким-либо образом намерения приобрести спорную квартиру, воспользовавшись преимущественным правом ее покупки, так как договор купли- продажи заключен задолго до истечения предоставленного ей срока, в связи с чем ФИО4 была лишена возможности реализовать имеющееся у нее право.

Судом первой инстанции также учтено, что до истечения предоставленного ФИО4 срока для реализации преимущественного права покупки квартиры, 08.09.2022 был освобожден от исполнения обязанностей финансовый управляющий ФИО5, новый финансовый управляющий ФИО9 утвержден лишь 16.12.2022, таким образом, отсутствовало лицо, в адрес которого ФИО4 мог быть направлен подписанный договор купли-продажи квартиры.

Обращаясь в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя, ФИО4 выразила намерение приобрести спорную квартиру, иной возможности выразить такое намерение в установленном порядке ФИО4 была лишена в связи с отсутствием в деле финансового управляющего как лица, имеющего право распоряжаться имуществом должника, в том числе денежными средствами на его счетах.

В силу пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 №6 «Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам» в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный статьей 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (статья 200 ГК РФ).

Сообщение о заключении договора купли-продажи с ФИО2 опубликовано на сайте ЕФРСБ 22.08.2022 (сообщение №9478937), с указанной даты информация стала известна неограниченному кругу лиц.

В этой связи суд пришел к выводу, что, обращаясь 20.11.2022 с заявлением о переводе прав покупателя, ФИО4 не нарушила установленный пунктом 3 статьи 250 ГК РФ срок для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Доказательств того, что ФИО4 узнала о заключении договора с ФИО2 ранее даты опубликования сведений на ЕФРСБ, в материалы дела не представлено.

Оценивая действия ФИО2 по приобретению спорного имущества на торгах, суд учитывал, что ему было известно о приобретении имущества несостоятельного должника, и в данной ситуации продажа такого имущества осуществляется в рамках законодательства о банкротстве с соблюдением правил проведения торгов, установленных судом, не нарушая права, как кредиторов должника, так и самого должника и иных заинтересованных лиц.

В уведомлении, полученном ФИО2 от финансового управляющего ФИО5, указано, что финансовый управляющий направил в адрес собственника квартиры ФИО4, имеющей право преимущественной покупки, предложение о приобретении имущества по цене, сформированной на торгах, данное предложение действует в течение 30 календарных дней с даты его получения ФИО4

Таким образом, ФИО2 не мог не осознавать, что приобретает квартиру и оплачивает за нее денежные средства на основании договора, заключенного и подписанного финансовым управляющим 19.08.2022, то есть явно до истечения тридцатидневного срока, предоставленного ФИО4 для реализации преимущественного права покупки квартиры с учетом даты проведения торгов 11.08.2022.

Также в ходе рассмотрения дела ФИО2 не оспаривалась его осведомленность о том, что на момент подписания договора ФИО5 в отношении последнего судом рассматривался вопрос об освобождении от исполнения им обязанностей финансового управляющего ФИО7 До истечения тридцатидневного срока ФИО5 был освобожден судом от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО7 (08.09.2022), в связи с чем у него отсутствовали полномочия по заключению договора по результатам торгов в отношении спорной квартиры.

Поскольку действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, суд не усмотрел наличия в действиях ФИО2 как участника гражданского оборота надлежащей заботливости и разумной осмотрительности при совершении сделки купли-продажи спорного имущества.

Поскольку ФИО4 не пропустило установленный законом трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим заявлением, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ФИО4 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя квартиры.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 №6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора исследовал обстоятельства наличия или отсутствие у лица, претендующего на перевод на него права покупателя по договору купли-продажи, денежных средств, достаточных для приобретения имущества по цене, за которую оно продается, и принял во внимание наличие права требования ФИО4 к должнику на сумму, достаточную для оплаты стоимости квартиры.

Право требования в сумме 2 465 556,75 руб. возникло у ФИО4 в связи с получением ФИО7 от ФИО2 денежных средств в счет оплаты стоимости реализованной последнему квартиры в размере 4 931 113,50 руб., в соответствии с пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве и утвержденным судом Положением о порядке продажи имущества должника, согласно которым супруге должника подлежит выплате половина средств, вырученных от реализации совместно нажитого имущества супругов.

Право требования в сумме 2 465 556,75 руб. возникло у ФИО4 на основании представленного в материалы дела соглашения о порядке возврата денежных средств за погашение кредиторской задолженности в рамках дела о банкротстве ФИО7 от 10.12.2022, заключенного между ФИО4 и ФИО7, согласно которому после погашения ФИО4 требований кредиторов должника на сумму 2900000 руб. (или иной сумме, но при условии прекращения дела о банкротстве должника), последняя становится кредитором должника на сумму погашенных обязательств (пункт 4 Соглашения).

Как следует из материалов дела, ФИО4 погасила требования должника ФИО7 в рамках дела о банкротстве в сумме 2 874 050,35 руб., производство по делу о банкротстве было прекращено, связи с чем ФИО4 приобрела право требования к ФИО7 в сумме погашенных обязательств - 2 874 050,35 руб.

Доводы ФИО5 о ничтожности заключенного соглашения в связи с его несогласованностью с финансовым управляющим должника отклонены судом, поскольку данное соглашение не предусматривает распоряжение должником имуществом, включенном в конкурную массу, а содержит условия об обязательствах, которые возникнут в будущем - после прекращения в отношении должника дела о несостоятельности (банкротстве), что не противоречит закону.

Судом принято во внимание наличие у должника ФИО7 на расчетном счете №40817.810.6.4700.1024624, открытом в ПАО Сбербанк, денежных средств в общей сумме 4 931 124 руб., поступивших от ФИО2 в счет оплаты приобретенной им квартиры, в отношении которых определением от 03.02.2023 приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста, до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Орловской области по рассмотрению заявления ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры.

ФИО7 в материалы дела представлена письменная позиция от 24.07.2023, в которой он признает наличие у него обязательств по возврату денежных средств ФИО4 в указанной выше сумме и выражает намерение их погасить за счет денежных средств, находящихся на его расчетном счете 40817.810.6.4700.1024624 открытом в ПАО Сбербанк.

Также ФИО4 представлены в материалы дела доказательства наличия у нее денежных средств в сумме 2 125 949,65 руб., полученных по договору займа, заключенного с ФИО12 от 15.09.2022, оставшихся после удовлетворения ФИО4 требований кредиторов должника (5000000 руб. - 2 874 050,35 руб.);

В этой связи суд пришел к выводу о доказанности наличия у ФИО4 финансовой возможности оплатить стоимость спорной квартиры при переводе на нее прав покупателя по договору купли-продажи, указав, что существование объективных препятствий внесения денежных средств на депозит суда в виде принятых по данному делу обеспечительных мер, не может служить основанием для отказа в удовлетворении судом требований ФИО4 о переводе на нее прав обязанностей покупателя спорной квартиры.

Судом установлено, что ФИО2 понес расходы на приобретение спорного имущества, путем перечисления денежных средств на расчетный счет должника, в связи с чем взыскал с ФИО4 как с лица, на которого переведено право покупателя по договору, в пользу ФИО2 уплаченную им стоимость квартиры в размере 4 931 113,50 руб.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции установил, что при переводе прав и обязанностей покупателя на ФИО4 суд первой инстанции не применил положения пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 23.12.2020.

При переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит исследованию вопрос о финансовой возможности заявителя оплатить стоимость квартиры, юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса об исполнении обязательства по оплате приобретаемой квартиры.

Поскольку фактически ФИО2 понес расходы в размере 4931113,50 руб. на приобретение спорной квартиры, перечислив денежные средства на расчетный счет ФИО7 №40817.810.6.4700.1024624, открытый в ПАО Сбербанк, суд апелляционной инстанции считает, что в качестве возврата цены договора купли-продажи за переданное ФИО4 имущество необходимо обратить взыскание в пользу ФИО2 на денежные средства в размере 4 931 113,50 руб., находящиеся на счете должника № 40817.810.6.4700.1024624.

Взыскание судом первой инстанции денежных средств с ФИО4 в пользу покупателя квартиры ФИО2 не гарантирует возможности возврата денежных средств, уплаченных ранее по договору купли-продажи, в то время как восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц.

Согласно представленной ПАО Сбербанк в материалы дела выписке по счету №40817.810.6.4700.1024624 на имя ФИО7 остаток денежных средств по состоянию на 19.12.2023 составил 4 931 960, 42 руб.

Таким образом, поскольку ФИО2 обязательства по договору купли-продажи исполнены, для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные им денежные средства подлежат взысканию со счета ФИО7 в пользу ФИО2 в качестве оплаты за перевод прав по договору на ФИО4

Из пункта 9 статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

При расчетах в безналичной форме денежное обязательство по общему правилу считается исполненным, только когда деньги зачислены (пункт 1 статьи 316 ГК РФ).

С учетом специфики данного способа защиты, предусматривающего возмездный характер перевода прав покупателя, оплатившего покупку, суд должен обеспечить ФИО2 возврат понесенных при покупке квартиры расходов в размере 4 931 113,50 руб., которые были им внесены на счет должника № 40817.810.6.4700.1024624.

Такое условие будет свидетельствовать о состоявшемся переводе на ФИО4 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2022.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 14 постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Согласно статье 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу частей 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости за ФИО2 зарегистрировано право на квартиру, кадастровый номер 57:25:0020317:156, расположенную по адресу: <...>. Переход права к ФИО2 зарегистрирован за № 57:25:0020317:156-57/058/2023-10 от 16.03.2023.

Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 на спорную квартиру произведена до разрешения судом спора о переводе прав и обязанностей покупателя, сделка, предусматривающая переход права не могла быть исполнена в этих условиях, следовательно, правовых оснований для внесения соответствующей записи в ЕГРН не имелось, в связи с чем запись о праве собственности ФИО2 № 57:25:0020317:156-57/058/2023-10 от 16.03.2023 подлежит погашению регистрирующим органом.

При этом основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации №57:25:0020317:156-57/058/2023-10 от 16.03.2023 о праве собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 88,3 кв.м, кадастровый номер 57:25:0020317:156, расположенную по адресу: <...>, является получение ФИО2 денежных средств в размере 4 931 113,50 руб. и перевод на ФИО4 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2022.

С учетом изложенного обжалуемое определение подлежит изменению в части удовлетворения заявления ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя.

При этом согласно разъяснениям в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, с учетом нарушения права ФИО4 на преимущественную покупку спорной квартиры и удовлетворения заявления ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, ФИО4 не имеет права на удовлетворение заявления о признании недействительными торгов и сделки по результатам торгов, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в этой части.

При удовлетворении требований ФИО4 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречных требований ФИО2 к ФИО4 об освобождении квартиры, обязании передать ключи и правоустанавливающие документы на квартиру.

Выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления ФИО4 о признании недействительными торгов и встречного заявления ФИО2 соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части апелляционный суд не усматривает.

Довод ФИО2 в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО4 требований о переводе прав и обязанностей покупателя подлежит отклонению, поскольку в соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Правовых норм, регулирующих защиту преимущественного права приобретения имущества должника, находящегося в общей долевой собственности, Законом о банкротстве не установлено. В то же время специальный способ защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества - иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке установлен пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, который правомерно удовлетворен судом первой инстанции с учетом фактических обстоятельств настоящего дела.

Доводы апеллянта о недобросовестности ФИО4 также подлежат отклонению, поскольку реализация заявителем предусмотренных действующим законодательством прав в защиту своих интересов не является свидетельством злоупотребления правом.

С учетом того, что иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, в апелляционной жалобе ФИО2 не содержится, а фактически доводы апеллянта направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для отмены обжалуемого судебного акта в остальной части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Орловской области от 04.08.2023 по делу № А48-6713/2018 подлежит изменению в части удовлетворения заявления о переводе прав и обязанностей покупателя на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ. В остальной части обжалуемое определение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 04.08.2023 по делу № А48-6713/2018 изменить в части удовлетворения заявления о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заявление ФИО4 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить.

Перевести на ФИО4 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2022, заключенному между ФИО2 и финансовым управляющим ФИО7 ФИО5 в отношении квартиры общей площадью 88,3 кв.м, кадастровый номер 57:25:0020317:156, расположенной по адресу: <...>, с момента получения ФИО2 денежных средств в размере 4 931 113,50 руб.

Обратить взыскание в пользу ФИО2 на денежные средства в размере 4 931 113,50 руб., находящиеся на счете ФИО7 № 40817.810.6.4700.1024624.

Считать состоявшимся перевод на ФИО4 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2022 с момента получения ФИО2 денежных средств в размере 4 931 113,50 руб.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации №57:25:0020317:156-57/058/2023-10 от 16.03.2023 о праве собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 88,3 кв.м, кадастровый номер 57:25:0020317:156, расположенную по адресу: <...>, с момента перевода на ФИО4 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2022.

В остальной части определение Арбитражного суда Орловской области от 04.08.2023 по делу № А48-6713/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т. И. Орехова

Судьи Т. Б. Потапова

ФИО1